房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控研究

李巖

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究背景及意義

房地產(chǎn)在人類生活和消費中占有重要地位。房地產(chǎn)以其固有的特點，包括強(qiáng)關(guān)聯(lián)度和帶動系數(shù)大等方面，已經(jīng)迅速發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)?？刂撇p少財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在市場中立于不敗之地的核心戰(zhàn)略，控制財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)必須重視的財務(wù)管理問題。對于企業(yè)來講，采用任何工作改革、激勵等措施都不能取代財務(wù)風(fēng)險控制這個工作內(nèi)容，它是企業(yè)取得成功的保證。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控問題成因分析

1.籌資風(fēng)險成因分析

第一，依靠銀行貸款導(dǎo)致資金融資渠道過于單一。由于整體的融資渠道都主要集中在銀行貸款，加之受到國家政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，銀行信貸政策逐漸偏緊，企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿骄薮蟮臎_擊，同時，企業(yè)無法從其他渠道獲取充足的資金來滿足項目開展的需要，將面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。第二，隨意籌資使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。在負(fù)債的結(jié)構(gòu)方面，企業(yè)用于項目的長期投資資金采用了中短期的貸款方式，此時受國家調(diào)控政策等因素影響，銷售及回款情況很不理想，如果貸款到期時銷售回款仍不能完成預(yù)期，將使得企業(yè)陷入嚴(yán)重的困境，增加了企業(yè)的籌資風(fēng)險。在籌資的規(guī)模方面，有些企業(yè)的籌資規(guī)模已達(dá)到其所能承受風(fēng)險能力的上限，應(yīng)該引起高度的重視。第三，粗放型的資金運作導(dǎo)致企業(yè)缺乏科學(xué)合理的融資決策。企業(yè)對自身的資金需要和收益情況了解不詳細(xì)，對可使用的融資渠道和形勢的挖掘不充分，對資本結(jié)構(gòu)和融資風(fēng)險的認(rèn)識不清晰，對怎樣開發(fā)融資渠道、如何優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)缺少明確的科學(xué)依據(jù)和分析決策的方法。

2.投資風(fēng)險成因分析

一方面，時間因素的不確定性增大企業(yè)投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)項目所經(jīng)歷的時間越長，內(nèi)外部的環(huán)境等因素變化的可能性越大，隨之帶來的風(fēng)險也越大。另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)政策復(fù)雜多變增大企業(yè)投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)是受政策性影響很敏感的行業(yè)，受著投資政策、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策、稅收政策等多方面政策的制約和影響。近年來，國家連續(xù)出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)的投資。

3.管理機(jī)制風(fēng)險成因分析

首先，企業(yè)預(yù)算管理制度的不健全增大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)不能從財務(wù)預(yù)算的角度認(rèn)真分析，不能從土地成本、資金使用、投資收益等方面做出詳細(xì)的預(yù)算，企業(yè)就不能明確目標(biāo)利潤，更無法將預(yù)算分解并落實，就會產(chǎn)生財務(wù)管理上的隨意性和資金的不可控，財務(wù)管理知識簡單的會計核算，忽略了相關(guān)控制，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。其次，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制機(jī)制不健全，管理責(zé)任追究不明確，沒有在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行相互制約。在資金使用方面缺少計劃和安排，項目啟動前企業(yè)不能對資金的使用做出合理的計劃，在資金偏緊時容易帶來財務(wù)危機(jī)。最后，成本費用控制不到位增大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)忽略了項目相關(guān)的成本費用的控制，沒有做到各部門全程成本核算，管理費用和銷售費用的支出較大，使企業(yè)的流動資金不足，無法提供更多資金償還短期借款，加大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管控策略

1.籌資風(fēng)險管控策略

第一，利用房地產(chǎn)信托方式開展多元化融資。信托具有獨特制度優(yōu)勢，創(chuàng)新空間寬廣，具有巨大的靈活性。相比較銀行貸款，房地產(chǎn)信托融資策略不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本節(jié)約財務(wù)費用，有利于拓寬投資者投資渠道、促進(jìn)投資的多元化發(fā)展。第二，尋求與其他企業(yè)合作?？梢酝袠I(yè)上游的設(shè)計企業(yè)或建筑企業(yè)合作，以提供的材料、設(shè)計或施工作為投資，這樣一來可以減少前期的資金投入，提高資金的流通性與回籠速度。還可與同行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)合作，以一方提供土地的使用權(quán)投入房地產(chǎn)開發(fā)項目，由另一方進(jìn)行開發(fā)等后續(xù)工作的合作方式進(jìn)行，雙方依據(jù)各自的投資比例分配收益。這樣的方式可在擁有土地的一方資金量不足的情況下可以實施，同時雙方在合作的整個過程中有高度的協(xié)調(diào)性。第三，降低融資成本實現(xiàn)融資決策科學(xué)化。通過預(yù)算對資金預(yù)先實行計劃安排，保證融資決策的準(zhǔn)確性和實用性。參照預(yù)算籌資，避免資金閑置，減少融資成本。

2.投資風(fēng)險管控策略

首先，進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算并建立全面預(yù)算體系。運用綜合的評價方法，從土地的成本、資金流量、投資回報率等對投資方案進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算。其次，進(jìn)行全面的可行性研究并縮短施工工期。加強(qiáng)市場調(diào)查，重點關(guān)注項目的現(xiàn)有供求情況和未來的供求趨勢。在工期可能帶來未來的不確定性風(fēng)險方面，重視事前控制和事中控制，在確保施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上快速開發(fā)縮短工期，盡可能減少未來的不確定性風(fēng)險。再次，時刻關(guān)注國家政策加強(qiáng)對新政策的理解。政府對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的態(tài)度，政策動態(tài)趨勢。正確的判斷投資方向和調(diào)整投資方案，減少由此帶來的風(fēng)險。

3.管理機(jī)制風(fēng)險管控策略

第一，完善付款原則及制度。在付款原則及制度方面，企業(yè)應(yīng)在各個相關(guān)部門建立內(nèi)部控制和相互制約的體系。對于重大事項，應(yīng)及時上報并進(jìn)行集體決策。財務(wù)管理需全面應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)化信息技術(shù)管理，加快信息共享的速度，使企業(yè)充分利用資源，增加投資收益。第二，加強(qiáng)資金管理。應(yīng)將資金管理融入財務(wù)預(yù)算當(dāng)中，通過資金預(yù)算，合理的安排資金運轉(zhuǎn)，降低資金使用成本，提高資金使用效率。增強(qiáng)對資金使用的規(guī)?？刂?，建立和完善授權(quán)制度。同時，完善資金管理，實現(xiàn)資金統(tǒng)一控制和集中管理，有效防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。第三，加強(qiáng)成本管理。敲定項目開發(fā)成本和開發(fā)成果，不得隨意增加支出，執(zhí)行成本責(zé)任制，通過對項目的全過程進(jìn)行管理，實現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要存在于籌資、投資和管理機(jī)制等環(huán)節(jié)，找出了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、管理機(jī)制風(fēng)險形成的原因。在詳細(xì)研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，從而提出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管控策略，并在應(yīng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)調(diào)控措施和企業(yè)資金管理等方面給出建議，為減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險提供參考。

[1]王豐蓮.論企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范及控制.商場現(xiàn)代化，2008, (12).

[2]李燕.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析及其控制.會計之友，2008, (5).

[3]劉凡玲.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識與控制.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006,(12).