住房價格影響因素的文獻綜述

上海大學(xué) 葉曉琴

住房價格影響因素的文獻綜述

上海大學(xué) 葉曉琴

摘 要：住房問題一直以來都是困擾中國老百姓的一大難題，特別是隨著我國商品經(jīng)濟的不斷擴大，原來的住房供給制度已經(jīng)逐步淡出人們的視線，轉(zhuǎn)而替代的是不斷商業(yè)化的商品房市場。本文從經(jīng)濟、心理、社會三個因素對住房價格展開研究。

關(guān)鍵詞：住房 經(jīng)濟 社會 心理

住房，作為人類賴以生存的條件之一，一直被視為民生之本，同樣影響著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。住房價格增長過快不僅影響到普通老百姓的生活成本，更關(guān)系到一個城市的和諧發(fā)展。隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展快速，而住房價格增長已經(jīng)成為令人關(guān)注的社會問題。在國內(nèi)外的學(xué)者展開了有關(guān)住房價格增長的研究，主要的研究成果如下所述。

1 經(jīng)濟因素與房價的關(guān)系

Muellbauer.J and Murphy(1997)在文章中探討了房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟因素的關(guān)系，他認為，在經(jīng)濟發(fā)展不錯的情況下，房地產(chǎn)價格平穩(wěn)上升；而經(jīng)濟發(fā)展停滯的情況下，房地產(chǎn)價格有所波動，甚至出現(xiàn)下降的趨勢。段家楠(2010)認為經(jīng)濟因素對住房價格有較為明顯的影響。其利用廣東省在1996～2009年間的數(shù)據(jù)，對商品價格與各個經(jīng)濟指標(biāo)進行實證分析。商品住宅房屋價格為因變量，人均儲蓄、地區(qū)生產(chǎn)總值、竣工房屋價格、建材工業(yè)固體資產(chǎn)投資為自變量，經(jīng)過多重共線性、異方差、相關(guān)關(guān)系等分析，最后得出人均儲蓄對商品房屋價格有較為明顯的影響。

房地產(chǎn)是消費者剛性需求的產(chǎn)品，同時也是消費者投資需求的產(chǎn)品。近年來，中國經(jīng)濟快速發(fā)展，投入房地產(chǎn)的不僅僅是剛性需求的消費者，還有很大一部分是投資性的需求。當(dāng)投資性的需求大量涌進房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)在短時間內(nèi)會蓬勃發(fā)展。姜喜龍(2012)將經(jīng)濟預(yù)期變量引入到住房消費需求與住房投資需求的數(shù)理分析模型中，應(yīng)用靜態(tài)比較分析方法確定了外生變量對內(nèi)生變量的影響方式，實證分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟預(yù)期是影響住房需求、住房投資需求的重要因素，而房價波動的因素與住房需求、住房投資需求有重要的正相關(guān)關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。隨著經(jīng)濟快速的發(fā)展，人民生活水平的提高，住房對消費者來說，不僅僅是剛性需求，會有更多的消費者投資房地產(chǎn)。然而，投資需求和投資需求的大量存在極易造成房地產(chǎn)需求的大幅波動，形成房地產(chǎn)泡沫。張建鋼(2007)認為，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的大好形勢可能是我國泡沫經(jīng)濟發(fā)展的一個側(cè)面。早在上個世紀(jì)八九十年代日本出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟時就與現(xiàn)在中國的很多情景相似：貨幣升值、貿(mào)易順差擴大、外匯儲備升高、股市樓市瘋長等，房地產(chǎn)價格更是高昂到極致。所以，我國商品房價格的瘋長也在預(yù)示著我國泡沫經(jīng)濟發(fā)生的可能。

同時，當(dāng)下是世界全球化，經(jīng)濟全球化的時代。因此，在美國發(fā)生次貸危機時，中國房地產(chǎn)發(fā)生了危機。郎咸平(2010)認為，我國的高房價的產(chǎn)生在很大程度上是美國等國家經(jīng)濟政策和國際戰(zhàn)略所致。美國為了確保其在世界各地區(qū)的主導(dǎo)地位，采取了金融戰(zhàn)，不斷提高需求的同時擴大各個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能，并促使中國提高貨幣匯率，在經(jīng)過金融風(fēng)暴后訂單減少，導(dǎo)致我國的產(chǎn)能過剩。我國學(xué)者歐鯤(2008)將日本上個世紀(jì)八十、九十年代出現(xiàn)的資產(chǎn)危機現(xiàn)象與中國現(xiàn)狀作了比較，而這與我國另一位學(xué)者張建鋼的觀點不盡相同。其中，歐鯤認為中國要防止流動資金過剩產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫，很大程度上是由于我國貨幣政策和外匯管理體制上存在問題。

2 心理因素與房價的關(guān)系

在我國房地產(chǎn)市場上，一直有這樣一種現(xiàn)象就是“買漲不買跌”。我國學(xué)者梁達(2010)研究認為導(dǎo)致我國高房價的原因除了一些經(jīng)濟、政治因素外還與我國居民的住房消費文化有關(guān)。由于我國受到傳統(tǒng)文化的影響，大多數(shù)居民認為只有實現(xiàn)“居者有其屋”才是自己生活質(zhì)量的體現(xiàn)，而且居民之間相互攀比，導(dǎo)致我國居民的人均住宅面積大大超過日本和香港等經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，人均面積達到30多平方米。

同樣，高房價也影響消費者的心理和消費行為。梁達(2009)認為高房價扭曲了消費者的消費行為和消費心理，因此，眾多消費者為了買房，形成了一種出于好勝的消費心理。李程宇、袁遠(2011)根據(jù)供需理論，對我國商品房價格的宏觀經(jīng)濟因素進行回歸分析得出，房地產(chǎn)景氣指數(shù)的變動影響著消費者的預(yù)期。

心理因素與房價關(guān)系是相互影響的。除了傳統(tǒng)意義上的“居者有其屋”，其他的消費心理對房價上漲也有一定影響。黃厚霞(2010)認為一旦房價下跌，所有的投機需求，都會撤離房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)開發(fā)商就會進行房屋促銷，拋售房子，使供求恢復(fù)平衡。同時，他也指出，根據(jù)供求理論，需求曲線隨著價格上升而下移，然后房地產(chǎn)價格上升，需求上升。因此，不能用供求理論來解釋房地產(chǎn)價格上漲的原因。

3 社會因素與房價關(guān)系

3.1 人口因素

人是住房消費的主體，因此，人口因素對于房價來說，是至關(guān)重要的。人口因素與房地產(chǎn)的關(guān)系在我國的研究較少。Myers(1990)首次提出了“住房人口學(xué)”概念，住房人口學(xué)是在20世紀(jì)以后，不管對美國房地產(chǎn)市場，還是對中國房產(chǎn)地市場都具有一定的借鑒意義。Dean M. Hanink、Robert G.Cromley、Avraham Y.Ebenstein(2010)通過研究分析我國2000年的人口普查數(shù)據(jù)，認為一些因素在中國房價問題上是有一致性的，比如人口遷入量對我國的房價和租金具有相當(dāng)?shù)挠绊懸蛩?。郭福春、周恩?2010)認為人口因素主要通過影響房地產(chǎn)需求決定房地產(chǎn)價格。同時指出，人口因素對居住性需求的影響和對投資性需求的影響，并得出人口因素在房地產(chǎn)價格的波動中起顯著作用。

3.2 區(qū)位因素

高曉暉、劉芳(2011)認為區(qū)位因素對住房價格增長起到重要的作用。上海市作為中國重要的經(jīng)濟中心，已成為現(xiàn)代國際大都市。它的軌道交通網(wǎng)線已經(jīng)開通11條線，267座車站。運用統(tǒng)計例舉法和特征價格模型研究上海城市軌道交通對住宅價格影響有一定的距離效應(yīng)：軌道交通附近，商業(yè)越集中，基礎(chǔ)設(shè)施越好的區(qū)位，其周邊房地產(chǎn)住宅升值空間就越大。

4 小結(jié)與討論

通過以上梳理，筆者認為，最近10余年的住房價格增長研究，主要成果或觀點概述如下。

(1)住房價格增長的原因是受到國際金融因素的影響。當(dāng)下是全球化的時代，無論日本的金融還是美國的金融都與中國有著千絲萬縷的聯(lián)系。所以，中國借鑒國外的經(jīng)驗，防止資金流動過剩，防止經(jīng)濟泡沫，雖然中國在一定意義上資源分配和企業(yè)發(fā)展都存在一定的問題，但還是有很多投資者和企業(yè)家轉(zhuǎn)而投向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)。

(2)住房價格增長的原因是受到消費觀念和消費心理影響。剛性需求和投資需求的消費者在一定程度上，都對住房價格的增長起到推波助瀾的作用。

(3)住房增長的原因是受到經(jīng)濟因素、人口因素、區(qū)位因素影響的。第一，隨著20世紀(jì)經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費者的收入已經(jīng)超越20世紀(jì)90年代了，加上銀行貸款政策，在一定程度上帶動了住房價格增長。第二，隨著城市化的發(fā)展，越來越多的人從農(nóng)村遷移到城市，人作為住房的使用者和消費者，對住房的價格起著至關(guān)重要的作用。第三，區(qū)位反映的住房所處的地理位置，一般來說交通越便利，經(jīng)濟越發(fā)達，環(huán)境越優(yōu)美的地方，住房價格就會增長。

雖然學(xué)術(shù)界在住房價格增長的研究上取得了很大的進步，但是，上述研究還存在很大的研究空間。

(1)經(jīng)濟因素。國際金融因素在世界范圍內(nèi)的作用是市場經(jīng)濟大環(huán)境下的必然，而作為少數(shù)地區(qū)發(fā)生的經(jīng)濟現(xiàn)象，不能被認為是一種普遍現(xiàn)象。特別是作為受到國家宏觀調(diào)控的中國經(jīng)濟，與日本等其他國家經(jīng)濟社會環(huán)境不盡相同。因此，只能作為中國住房市場發(fā)展的一種參考，但不具有完全的借鑒價值。

(2)心理因素。居民消費觀念論是從城市居民購房者的心理角度出發(fā)，研究了住房市場在價格增長過程中消費者給予住房價格的刺激。雖然這個角度具有十分現(xiàn)實的意義，能從需求者的角度詮釋住房價格激增的誘因。但是，角度上還是過于片面，因為在住房價格的增長過程中，單一的需求因素?zé)o法全面地描述住房價格增長的原因。

(3)而第三種社會因素中，單從一個因素去分析住房價格增長的原因是比較片面的。因此，針對不同地區(qū)和住房市場的現(xiàn)實，需要因地制宜地選擇適當(dāng)?shù)南嚓P(guān)因素。在理論運用上應(yīng)該有重點地獲取相關(guān)的因素。

以上研究，分別從經(jīng)濟因素、心理因素、社會因素去分析住房價格增長的原因，然后提出一些政策去解決高房價的問題。但是在高房價會給社會帶來的風(fēng)險，以及如何去控制風(fēng)險方面研究的比較少。住房價格的增長是一個較為復(fù)雜的市場和社會因素共同努力下的結(jié)果。因此，本文從以下兩個方面去分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場。

(1)先使用因素變化理論對城市住房價格的增長因素進行分析。利用與住房價格關(guān)系最緊密的社會居民經(jīng)濟量和住房建設(shè)數(shù)據(jù)，通過多元線性回歸分析建立模型，加以因素分析。通過各種因素對于城市住房價格的影響，研究分析城市住房價格增長的原因。

(2)從社會學(xué)的角度去分析高房價帶來的危害。利用風(fēng)險理論分析高房價帶來的危害，形成了房地產(chǎn)市場風(fēng)險場域，然后運用結(jié)構(gòu)化理論，對中國房地產(chǎn)市場進行風(fēng)險場域的再建構(gòu)，讓中國房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

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中圖分類號：F714

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)08(c)-115-03