我國投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇及原因分析

張雪雨 程娟

【摘要】根據(jù)財(cái)政部2006年2月27日發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱CAS3）中的規(guī)定，我國投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方法既可以選擇成本模式，也可以選擇公允價(jià)值模式，但經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國滬深兩市具有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)中，只有不足5%的企業(yè)后續(xù)計(jì)量采用了公允價(jià)值的模式，因此，針對(duì)這一現(xiàn)象，本文分析了影響投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的因素。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) ?成本計(jì)量 ?公允價(jià)值計(jì)量

財(cái)政部在2006年2月27日發(fā)布的CAS3中對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式進(jìn)行了明確的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

一、成本模式與公允價(jià)值模式的運(yùn)用現(xiàn)狀

從來自于CSMAR財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)庫來看，2007年～2012年6年間，持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司數(shù)目不到5%。具體來看，2007年持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中有14家采用公允價(jià)值模式計(jì)量，占比為2.24%，2008年該比例上升為2.9%，2009年到2011年該比例保持在3%～3.5%之間，2012年該比例上升為4.13%。

該現(xiàn)狀與我們對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的分析存在較大差異。與成本模式相比，公允計(jì)量因其能提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量而備受推崇，并且在前面已經(jīng)分析，在房地產(chǎn)價(jià)格總體趨勢(shì)上漲的情況下，公允價(jià)值計(jì)量將大幅提高其賬面價(jià)值，增加當(dāng)期利潤(rùn)。公允價(jià)值計(jì)量理應(yīng)受到實(shí)務(wù)界和理論界的重用?；诖?，我們不禁要思考，是什么原因影響了公允價(jià)值計(jì)量模式的普遍應(yīng)用？

二、影響投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的因素分析

（一）上市公司信息披露的成本

2006年2月我國財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，在計(jì)量屬性中增加了公允價(jià)值計(jì)量屬性的定義：在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~計(jì)量。

2014年1月26日，財(cái)政部為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，同時(shí)促使我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)一步接軌，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，財(cái)政部制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》（以下簡(jiǎn)稱CAS39），并自2014年7月1日起在所有執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)在境外上市的企業(yè)提前執(zhí)行。在CAS39準(zhǔn)則中，對(duì)公允價(jià)值做出了明確規(guī)定：公允價(jià)值是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。

不管是06年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中對(duì)公允價(jià)值的定義，還是CAS39中對(duì)公允價(jià)值的定義，企業(yè)在實(shí)際操作中通常都采用三種途徑：一是聘請(qǐng)專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估;二是公司參照同類房地產(chǎn)交易價(jià)格確定;三是公司根據(jù)政府機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告確定。而在2011年采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)中，50%的企業(yè)都聘請(qǐng)了專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，可見，公允價(jià)值的確定需要上市公司支付不小的評(píng)估費(fèi)用或者信息收集費(fèi)用。而采用成本計(jì)量模式，幾乎沒有額外的披露成本。

（二）公司管理層的態(tài)度

公允價(jià)值模式受房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的影響，會(huì)給企業(yè)的利潤(rùn)帶來較大的波動(dòng)。具體來說，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較好時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量，將使資產(chǎn)和利潤(rùn)同時(shí)增加，反之，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情疲軟時(shí)，若繼續(xù)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，則受公允價(jià)值變動(dòng)損益的影響，使資產(chǎn)的賬面價(jià)值及利潤(rùn)同時(shí)減少，影響財(cái)務(wù)報(bào)表的美觀，造成投資者拋售股票。

雖然我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格處于平穩(wěn)上升趨勢(shì)，但從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，即使在2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。但這不意味著政府不再調(diào)控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，更加靈活機(jī)動(dòng)的市場(chǎng)手段被融入其中，比如熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求等。

基于此，一旦受政府宏觀調(diào)控政策的影響，將會(huì)造成房?jī)r(jià)大幅下跌，企業(yè)利潤(rùn)必然會(huì)產(chǎn)生很大的波動(dòng)，進(jìn)而影響到公司的業(yè)績(jī)、高管的薪酬獎(jiǎng)勵(lì)以及股票的市場(chǎng)表現(xiàn)。因而管理層出于自身利益考慮，往往不愿意利潤(rùn)有較大的波動(dòng)，利潤(rùn)的較大波動(dòng)會(huì)給投資者造成公司經(jīng)營不穩(wěn)定的判斷，從而質(zhì)疑管理層的經(jīng)營能力，因此，公司管理層對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式持保留態(tài)度，謹(jǐn)慎地以成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

（三）特殊目的的需求

主要包括融資需求以及盈余管理的需求。

由于近年來房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，采用公允價(jià)值模式計(jì)量以后，將在短期內(nèi)改善上市公司的資本結(jié)構(gòu)，使上市公司的融資能力得到提升。例如2010年金隅股份將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式，當(dāng)年短期借款占總資產(chǎn)的比例從3.54%上升為11.54%。由此可見，當(dāng)企業(yè)對(duì)外有融資需求時(shí)，將促使投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)代公司治理的典型模式是所有權(quán)與管理權(quán)分離，管理者能夠直接控制企業(yè)的經(jīng)營管理，而所有者因?yàn)椴粎⑴c企業(yè)的經(jīng)營，獲得公司信息不如管理者直接全面。從而使得公司實(shí)質(zhì)上受控于管理者;另一方面，關(guān)系到管理層切身利益的薪酬、期權(quán)、升職、獎(jiǎng)勵(lì)等制度的設(shè)計(jì)往往基于公司經(jīng)營績(jī)效。當(dāng)績(jī)效達(dá)不到董事會(huì)要求時(shí)，管理層為獲取私有收益，有動(dòng)機(jī)對(duì)盈余進(jìn)行操作。此時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式有可能成為管理層進(jìn)行盈余操作的一種手段。

三、小結(jié)

通過對(duì)投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計(jì)量模式在我國應(yīng)用現(xiàn)狀以及對(duì)影響兩種模式選擇的因素的分析，可以得出以下結(jié)論：

一是上市公司中持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)后續(xù)計(jì)量中采用公允價(jià)值模式的企業(yè)數(shù)量不足5%，但該數(shù)量呈上升趨勢(shì)。

二是投資性房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)量模式選擇主要受披露成本、管理層的態(tài)度、企業(yè)融資需求以及盈余管理需求等因素的影響。

參考文獻(xiàn)

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[2]曹曉雪，湛丹妮，楊陽，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究[J].吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（1）.

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