基于工作導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場調(diào)研課程實訓(xùn)設(shè)計

文/康媛媛 高 倩

基于工作導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場調(diào)研課程實訓(xùn)設(shè)計

文/康媛媛 高 倩

基于工作導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場營銷是以崗位需求為出發(fā)點，通過實際地塊項目的營銷策劃調(diào)研，學(xué)生通過實際項目調(diào)研，從市場調(diào)研計劃制定、問卷制作、數(shù)據(jù)搜集整理分析到最后的報告提交和匯報，使學(xué)生完全從實踐中完成課程學(xué)習(xí)，從而達(dá)到提升的房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的教學(xué)效果，突出高職教育的實踐特色。

房地產(chǎn)市場調(diào)研;工作過程導(dǎo)向;課程實訓(xùn)

基于工作過程的最小單元就是學(xué)習(xí)任務(wù)。在現(xiàn)代職業(yè)教育中，“學(xué)習(xí)任務(wù)”即“學(xué)習(xí)與工作任務(wù)”的簡稱，是用于學(xué)習(xí)的工作任務(wù)，它是學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程(典型工作任務(wù))的基礎(chǔ)。結(jié)合各個高職院校的《房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)》培養(yǎng)方案中的人才定位，筆者概括總結(jié)出各個培養(yǎng)方案的目的為，培養(yǎng)出能獨立進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場預(yù)測，具有良好的公關(guān)策劃能力與商務(wù)談判技巧，熟悉房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)的從事房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)中介及其他產(chǎn)品營銷的高素質(zhì)技能型專門人才。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的加劇，結(jié)合培養(yǎng)方案市場調(diào)研能力是本專業(yè)學(xué)生的必備能力。也因此市場調(diào)研這門課程在培養(yǎng)方案體系里承擔(dān)著呈上啟下的關(guān)鍵性作用。它不是簡單的實訓(xùn)課，而是培養(yǎng)學(xué)生就業(yè)能力的技能實訓(xùn)課程。因此在教學(xué)設(shè)計環(huán)節(jié)在尊重教學(xué)規(guī)律的基礎(chǔ)上緊扣市場需求。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)項目地塊拍賣前，就要對所選地塊進(jìn)行評估，評估數(shù)據(jù)來自于市場調(diào)研數(shù)據(jù)，在對數(shù)據(jù)整體分析的基礎(chǔ)上，完成地塊可行性分析報告。這些都離不開市場調(diào)研人才，那怎樣的教學(xué)設(shè)計才能滿足企業(yè)的需求呢?筆者認(rèn)為，課程教學(xué)融入企業(yè)工作活動過程，企業(yè)活動過程指導(dǎo)課程教學(xué)設(shè)計才能最大程度的滿足企業(yè)需求?；谶@樣的設(shè)計理念，在《房地產(chǎn)市場調(diào)研》這門課程典型任務(wù)有市場調(diào)研計劃的制定，問卷的制作，實際調(diào)研、數(shù)據(jù)整理與分析和調(diào)研報告撰寫等五個任務(wù)。整個項目要求學(xué)生以組為單位完成所在區(qū)域市場的實際地塊調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括地塊的地貌、區(qū)域市場房價、小區(qū)物業(yè)滿意度、小區(qū)入住率、配套設(shè)施滿意度、項目競爭對手、樓盤信息及消費者購買心理等各個子項目的調(diào)研。

按照一個調(diào)研一個主題的原則，每個小組選定一個調(diào)研主題，以班級為單位完成一個完成項目的子調(diào)研內(nèi)容。班級作為校園“實體企業(yè)”進(jìn)行殘酷的市場競爭，由課程教學(xué)團(tuán)隊教師含企業(yè)專家完成對最終調(diào)研報告的評價，并評選出具有可執(zhí)行性的小組。

首先是房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事?清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓(xùn)效果。第二個“W"是What——調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢?第三個“W"Where——在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動;第四個“W"When——調(diào)研活動中各項事務(wù)的執(zhí)行時間段或者結(jié)束的時間點;第五個“W"Who——人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對象都選取的是符合哪些特征的人;第六個“W" How——怎樣執(zhí)行?通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調(diào)研項目。

其次，各個小組按照“實體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計以及調(diào)研對象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊教師的指導(dǎo)下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語無針對性等。在逐一進(jìn)行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計劃進(jìn)行實際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負(fù)責(zé)組織小組成員實際調(diào)查，教師團(tuán)隊進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實性，把好實際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會實踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場需求。

再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場調(diào)查也不例外。對各小組搜集回來的調(diào)查問卷第一步先進(jìn)行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷;第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對象者，剔除這一類廢卷;第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷;第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個問題出現(xiàn)矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實反應(yīng)市場實際的情況的，要進(jìn)行補調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計分析軟件“SPAA”(統(tǒng)計產(chǎn)品與服務(wù)解決方案)軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計學(xué)》系統(tǒng)的班級，我們要求學(xué)生通過“SPAA”軟件完成對調(diào)查問卷的分析，讓學(xué)生在做的過程中完成對統(tǒng)計軟件的操作和學(xué)習(xí)，對還未進(jìn)行《統(tǒng)計學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形;折線圖是趨勢分析是最常用的圖形;其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調(diào)研活動進(jìn)入到攻堅階段。撰寫市場調(diào)研報告。

最后，市場調(diào)研報告是我們整個《房地產(chǎn)市場營銷》課程的收官之作，課程教學(xué)效果的最終體現(xiàn)，能力培養(yǎng)最后承載物。在對調(diào)研的格式進(jìn)行要求后，更核心是調(diào)研報告內(nèi)容的編撰?！皩嶓w企業(yè)”分部門提交房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，并制作ppt對小組(部門)的調(diào)研的成果進(jìn)行匯報。電子檔的調(diào)研報告第一稿提交后，由教學(xué)團(tuán)隊教師分組指導(dǎo)，提出修改意見，因為之前各個環(huán)節(jié)的控制，報告的修改更多集中在文字的表述，數(shù)據(jù)的描述以及排版等問題上，為了讓學(xué)生的報告具有市場價值，教師們會指導(dǎo)學(xué)生團(tuán)隊進(jìn)行多次修改，有的甚至多達(dá)10多次。最終提交該課程的成果——市場調(diào)研報告。教師團(tuán)隊和企業(yè)專家對學(xué)生的匯報進(jìn)行現(xiàn)場點評，并評出名次。讓學(xué)生在學(xué)的過程中形成“你追我趕”的良性循環(huán)。

這樣的教學(xué)設(shè)計完成后，學(xué)生的團(tuán)隊意識、合作精神、文字撰寫、數(shù)據(jù)搜集、數(shù)據(jù)分析等各個方面的能力均得到了提升，職業(yè)素養(yǎng)也在實訓(xùn)過程逐步建立。此時的他們，完全有能力完成小型的市場調(diào)研項目。因為他們清楚整個市場調(diào)研的流程及其注意事項，并能準(zhǔn)確把握住市調(diào)的核心。這樣培養(yǎng)出來的學(xué)生，企業(yè)非常的歡迎。因為他們真正實現(xiàn)了工作與學(xué)習(xí)的融合。

(作者單位:重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院)

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康媛媛(1979－)女，陜西扶風(fēng)人，重慶建筑工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑經(jīng)濟系講師、經(jīng)濟師，管理學(xué)學(xué)士，研究方向:高職教育、營銷管理、建筑經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟等。

高倩(1983－)女，陜西人，重慶建筑工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑經(jīng)濟系，經(jīng)濟工程碩士，研究方向:管理科學(xué)與工程、經(jīng)濟工程等。