房屋拆遷評(píng)估法律探析

【政法論壇】

周洲(1991—)，女，湖南長沙人，長安大學(xué)法學(xué)系碩士研究生，主要從事房地產(chǎn)法研究。

房屋拆遷評(píng)估法律探析

賀桂華， 周洲

(長安大學(xué) 法學(xué)系， 西安710064)

摘要：房屋拆遷評(píng)估結(jié)果直接關(guān)系著拆遷人和被拆遷人的切身利益，判斷房屋拆遷評(píng)估行為的合法有效，必須具備房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系的三個(gè)要素，即主體、客體及內(nèi)容，還必須遵循房屋拆遷評(píng)估的原則，即獨(dú)立評(píng)估原則、客觀公正原則和合法性原則，并正確適用法律，以保障各方權(quán)益，維護(hù)社會(huì)發(fā)展及其穩(wěn)定，使房屋拆遷評(píng)估工作朝著獨(dú)立、公正、合法的方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；評(píng)估；法律關(guān)系；原則；法律適用

收稿日期：2015-01-09

作者簡介：賀桂華(1963—)，女，山東濰坊人，長安大學(xué)法學(xué)系教授,碩士生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)法研究；

中圖分類號(hào)：D922.181

文章編號(hào)：1008-777X(2015)03-0059-03

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

一、房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系

房屋拆遷評(píng)估行為是否合法有效，要從房屋拆遷評(píng)估關(guān)系的三個(gè)方面要素進(jìn)行判斷，即主體、客體和內(nèi)容。

1.房屋拆遷評(píng)估的主體

(1)房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)

房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)是對(duì)房屋直接進(jìn)行評(píng)估的主體，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商選擇或隨即選擇。根據(jù)國務(wù)院2011年1月21日頒布實(shí)行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條的規(guī)定，被征收而面臨拆遷的房屋價(jià)值評(píng)估主體，必須是有法律規(guī)定相應(yīng)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。對(duì)于該類機(jī)構(gòu)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)的條件要求在2005年發(fā)布，2013年修正的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中都有具體的規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)必須滿足相關(guān)法律的規(guī)定條件，才能成為適格的評(píng)估主體。[1]

(2)委托人

房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系的主體還包括委托人即房屋征收部門，房屋征收部門要成為適格的委托人必須依法、依職權(quán)或者依授權(quán)委托具有房屋征收的權(quán)限，其才能根據(jù)以委托人的身份向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評(píng)估委托合同，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定。

(3)被拆遷房屋的所有權(quán)人或繼承人

房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系的主體還包括被拆遷房屋的所有權(quán)人或繼承人受贈(zèng)人，所有權(quán)人必須提供《商品房買賣合同》《房屋買賣合同》《房屋所有權(quán)證》、購房發(fā)票、收據(jù)、生效的法院判決書、裁定書或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決書等證據(jù)證明其為合法的所有權(quán)人，若是共有房屋還需出示《結(jié)婚證》《戶口本》《戶籍證明》等證據(jù)材料，受贈(zèng)所得房屋需提供《贈(zèng)與合同》《公證書》等證據(jù)材料，繼承所得要求出示被繼承人與繼承人存在身份關(guān)系的證據(jù)材料如《戶口本》《結(jié)婚證》《遺囑》《公證書》及法院生效判決書、裁定書等證據(jù)材料證明房屋系其通過繼承所得。

2.房屋拆遷評(píng)估的客體

房屋拆遷評(píng)估的客體即房屋拆遷評(píng)估主體權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象，在房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系中就具體為待評(píng)估的房屋及房屋所附著于的土地使用權(quán)。對(duì)于房屋價(jià)值作為房屋拆遷評(píng)估的客體是毫無爭議的，房屋作為房屋所有人財(cái)產(chǎn)，能夠體現(xiàn)完全的所有權(quán)，并能用貨幣體現(xiàn)，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估能夠?qū)Ψ课菟袡?quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，因此房屋當(dāng)然地屬于房屋拆遷評(píng)估的客體。

但對(duì)于房屋下的土地使用權(quán)而言，是否作為房屋拆遷評(píng)估的客體頗具爭議，國有土地上房屋拆遷評(píng)估中的土地使用權(quán)，是否為評(píng)估客體，學(xué)者們有不同的看法。有學(xué)者認(rèn)為對(duì)于劃撥的土地而言，使用者并沒有交納土地出讓金，國家為公共利益的需要收回土地，無需再對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。而也有學(xué)者認(rèn)為房地一體，房屋是實(shí)體財(cái)產(chǎn)，土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，因此需要區(qū)分房屋和土地使用權(quán)的歸屬情況相應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償。[2]筆者認(rèn)為，對(duì)于劃撥用地，使用者本身就沒有為土地使用權(quán)的取得而付出，當(dāng)國家要求收回時(shí)，對(duì)于土地使用權(quán)方面自然沒有補(bǔ)償?shù)谋匾?。?duì)于出讓用地，在受讓方獲得土地使用權(quán)的有效年限內(nèi)，收回土地，必然損害其利益，因此對(duì)于在出讓土地上房屋拆遷的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)作為房屋拆遷評(píng)估的客體。

集體土地上的房屋拆遷，先是對(duì)集體土地的征收，轉(zhuǎn)為國有土地，而集體土地上房屋的價(jià)值往往不如土地的價(jià)值，對(duì)房屋進(jìn)行拆遷，最終是對(duì)房屋下土地的再利用，被拆遷人在集體土地上享有土地使用權(quán)的事實(shí)客觀存在，對(duì)房屋進(jìn)行拆遷不僅涉及房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利滅失，同時(shí)也剝奪了對(duì)房屋下土地的使用權(quán)，并且這種土地使用權(quán)在征收之后的價(jià)值劇增，從利益分配和社會(huì)穩(wěn)定的角度出發(fā)，也應(yīng)將土地使用權(quán)作為房屋拆遷評(píng)估的客體。

3.房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系的內(nèi)容

房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系的內(nèi)容即在房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系中主體具體的權(quán)利與義務(wù)。

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是依法成立的中介機(jī)構(gòu)，也是以營利為目的的企業(yè)法人，有為其提供的評(píng)估服務(wù)獲取利益的權(quán)利、有了解進(jìn)行評(píng)估所需要的材料及詢問當(dāng)事人、證人的權(quán)利。對(duì)于義務(wù)而言，房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員須履行以下義務(wù)：(1)主體必須適格具有評(píng)估能力，針對(duì)評(píng)估客體的需要，評(píng)估機(jī)構(gòu)具備相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)，擁有合格且通過資格要求的評(píng)估人員；(2)按照科學(xué)的方法進(jìn)行評(píng)估，在接受委托方的委托后，對(duì)客體及拆遷的房屋按照《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等其他法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房屋的實(shí)際情況，按照被評(píng)估房屋的類型，選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法的其中一種或者多種方法，結(jié)合評(píng)估行業(yè)的行業(yè)規(guī)范，進(jìn)行評(píng)估；(3)遵循法定的評(píng)估程序，真實(shí)、客觀地做出評(píng)估并出具明確且依據(jù)充分的書面評(píng)估意見；(4)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估師須在評(píng)估意見上簽名或者蓋章；(5)依法及時(shí)告知相關(guān)人員有對(duì)評(píng)估意見提出異議權(quán)利及時(shí)限；(6)被評(píng)估人對(duì)評(píng)估意見有異議或者人民法院認(rèn)為評(píng)估人有必要出庭時(shí)有出庭作證的義務(wù)。

委托人的權(quán)利是作為《房屋拆遷評(píng)估合同》的一方當(dāng)事人，有依法、依職權(quán)或者依授權(quán)簽訂委合同，監(jiān)督合同履行的權(quán)利，也有協(xié)助合同履行的義務(wù)。

被拆遷房屋所有權(quán)人及繼承人或受贈(zèng)人對(duì)房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)有共同選擇的權(quán)利，也有如實(shí)提供證明其系房屋所有權(quán)人及繼承人或受贈(zèng)人的證據(jù)材料的義務(wù)，同時(shí)對(duì)評(píng)估過程及評(píng)估結(jié)論有知情權(quán)。

二、房屋拆遷評(píng)估的原則

房屋拆遷評(píng)估行為的合法有效，還要求房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)必須遵循以下原則:

1.獨(dú)立評(píng)估原則

房屋拆遷評(píng)估涉及的往往是拆遷人和被拆遷人的利益博弈，相對(duì)于政府的征收或者開發(fā)商的拆遷，被拆遷人往往處于弱勢地位，必須依照2002年建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》的要求，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)包括雙方協(xié)商和隨機(jī)選擇的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，都要從原來掛靠的單位中脫離，成為獨(dú)立的企業(yè)法人，在評(píng)估中處于第三方地位，不受其他任何組織和個(gè)人干涉，做出符合房屋實(shí)際價(jià)值的評(píng)估，確保房屋拆遷評(píng)估意見系評(píng)估機(jī)構(gòu)的真實(shí)意思表達(dá)，從而保障被拆遷人的利益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和秩序。[3]

2.客觀公正原則

房屋拆遷評(píng)估要遵循客觀公正的評(píng)估原則，即評(píng)估過程中要公平、公開、公正，根據(jù)房屋所在位置，從區(qū)位要素、交通要素、周邊環(huán)境要素、房屋質(zhì)量要素等房屋價(jià)值評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，客觀公正地進(jìn)行評(píng)估，不能千屋一面，而要根據(jù)房屋的實(shí)際情況做出公正的評(píng)估報(bào)告，不能過高地評(píng)估而使拆遷人面臨損失，也不能過低地評(píng)估而損害被拆遷人的合法權(quán)益。

3.合法性原則

合法性原則是各類評(píng)估都需要遵守的基本原則，合法性原則要求房屋拆遷評(píng)估的主體資格合法，房屋拆遷評(píng)估的客體也在法律規(guī)定的范疇中，最重要的是在房屋拆遷評(píng)估過程中必須遵守國家關(guān)于房屋拆遷評(píng)估的各項(xiàng)法律規(guī)定，確保房屋拆遷評(píng)估報(bào)告的法律效力，一旦違反了合法性的評(píng)估原則，將要接受的則是評(píng)估報(bào)告失效的法律后果，且不遵守合法性原則必將產(chǎn)生更多的社會(huì)矛盾不利于社會(huì)的正常發(fā)展。[4]

三、房屋拆遷評(píng)估的法律適用

房屋拆遷評(píng)估的法律適用，從法律的效力等級(jí)上來說具有最高法律效力的是根據(jù)《立法法》由全國人大及其常委會(huì)起草、審議通過的《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，在法律位階上擁有法的地位，屬于基本法律。是其他法律法規(guī)的原則性指導(dǎo)和制定規(guī)范，其他下位階的法律法規(guī)不得與之相抵觸。國務(wù)院的《城市房屋拆遷條例》和建設(shè)部的《關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的指導(dǎo)意見》，以及地方各級(jí)政府根據(jù)各個(gè)地方的實(shí)際情況因地制宜制定的地方性法規(guī)、條例都不得違反上位法的規(guī)定。另外，關(guān)于新法優(yōu)于舊法的法律適用原則同樣適用于房屋拆遷評(píng)估的法律體系當(dāng)中，例如2011年公布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》就廢止了2001年公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。[5]

從房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系分析法律的適用，則從主體客體和內(nèi)容方面分別進(jìn)行適用。對(duì)于主體資格有規(guī)定的生效法律如《房地產(chǎn)估價(jià)師置業(yè)資格制度暫行規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法》等專門針對(duì)評(píng)估主體的法律當(dāng)然的適用。對(duì)于客體及內(nèi)容的規(guī)定也如是這般。但在房屋拆遷評(píng)估法律關(guān)系中還有三方當(dāng)事人之間的其他法律關(guān)系，拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)存在著委托與被委托的合同法律關(guān)系則適用《合同法》或《民法通則》，若出現(xiàn)糾紛，則根據(jù)合同約定或法律規(guī)定適用《仲裁法》《民事訴訟法》及其相關(guān)法律。

綜上所述，房屋拆遷評(píng)估是綜合性很強(qiáng)的工作，要使房屋拆遷評(píng)估意見具有法律效力，必須確保主體、客體及內(nèi)容的合法有效，且在房屋拆遷評(píng)估中堅(jiān)持獨(dú)立評(píng)估原則、客觀公正原則和合法性原則，并正確適用法律，以保障各方權(quán)益，維護(hù)社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定，使房屋拆遷評(píng)估工作朝著獨(dú)立、公正、合法的方向發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

[1]周瑩瑩.房地產(chǎn)估價(jià)的法律分析[D].昆明：昆明理工大學(xué),2007.

[2]劉憲水，孫琳，韓秀麗.房屋拆遷了,土地使用權(quán)怎么補(bǔ)償？——兼談拆遷房屋補(bǔ)償評(píng)估法律制度的完善[J].中國土地,2006，(4)：42-43.

[3]何虹.城市房屋拆遷評(píng)估問題的探討[J].廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2005，(6):46-49.

[4]張春德.對(duì)房屋拆遷評(píng)估的幾點(diǎn)思考[J].黑龍江科技信息,2008，(7):80.

[5]錢明生.房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估[J].中國房地產(chǎn)金融,2004，(2)：35-36.

[責(zé)任編輯王銀娥]

Legal Analysis on House demolition and Assessment

HE Jia-hua, ZHOU Zhou

(LawSchool,Chang’anUniversity,Xi’an710064,China)

Abstract:House demolition assessment is directly related to the vital interest of the relocation household. Legal and valid demolition must take into consideration three crucial factors: subject, object and content. Demolition assessment principle must be strictly followed in order to ensure that it is in accordance with the relevant law.

Key words:house demolition; assessment; legal relation; principle; applicable law