榮盛發(fā)展集團財務(wù)分析

馬亞坤 王瑩 龔雅潔

榮盛發(fā)展集團財務(wù)分析

馬亞坤 王瑩 龔雅潔

隨著我國經(jīng)濟改革的發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營者、債權(quán)人及政府管理者，都從各自的目的和利益出發(fā)，要求了解企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)濟成果。這就使得財務(wù)分析極為重要。財務(wù)分析是以企業(yè)財務(wù)報告反映的財務(wù)指標為主要依據(jù)，對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行評價和剖析，以反映企業(yè)在運營過程中的利弊得失、財務(wù)狀況以及發(fā)展趨勢，為改進企業(yè)財務(wù)管理工作和優(yōu)化經(jīng)濟決策提供重要的財務(wù)信息。

盈利分析;發(fā)展能力;宏觀環(huán)境

2014年，世界經(jīng)濟艱難復蘇，主要經(jīng)濟體中除美國外均增長緩慢。而中國宏觀經(jīng)濟在經(jīng)濟增速換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”狀態(tài)下，下行壓力持續(xù)加大，GDP增速連續(xù)第三個年度低于8%，確立了中國經(jīng)濟進入中高速增長的“新常態(tài)”。

公司順應(yīng)京津冀協(xié)同發(fā)展的歷史機遇，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，在京津冀的核心地帶大廊坊區(qū)域項目拓展方面取得了積極的成果，大大提升了該區(qū)域項目的規(guī)模和占比。2014年初至今，公司通過招拍掛方式，先后在廊坊區(qū)域的霸州市、香河縣、廊坊市區(qū)等地購得土地1，539畝，通過簽訂合作協(xié)議等方式初步鎖定廊坊新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、香河縣、永清縣的三個項目共計1.35萬畝，很好的完成了股東大會制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，為公司在京津冀協(xié)同發(fā)展過程中贏得更好發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

公司主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場新趨勢，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，延伸業(yè)務(wù)鏈，適時進軍旅游地產(chǎn)。先后取得黃山太平湖、秦皇島一杯瀾、神農(nóng)架龍降坪等項目，拓展旅游項目儲備26.39萬平米，有力推進了旅游地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，為公司可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2014年，黃山、秦皇島項目已經(jīng)產(chǎn)生了2.47億元的銷售額。

一、榮盛發(fā)展盈利能力分析

(一)主營業(yè)務(wù)的構(gòu)成情況分析

公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，主要是普通商品住宅的開發(fā)，包括住宅、與住宅配套的商鋪、車庫等。公司主營業(yè)務(wù)收入為商品房銷售收入、物業(yè)服務(wù)收入、酒店經(jīng)營收入等。

2014年公司簽訂商品房銷售合同面積467萬平方米，合同金額283億元，同比分別增加6.86%和增加4.81%。結(jié)轉(zhuǎn)項目面積356.29萬平方米，同比增長11.59%;結(jié)算收入223.25億元，同比增長20.07%。約占營業(yè)收入的96.56%。

公司2011年至2014年主要營業(yè)收入來自房地產(chǎn)業(yè)，四年的房地產(chǎn)收入均占到總收入的96%以上，且分年的波動性不大，盈利質(zhì)量較好。企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入主要來自河北省、山東省、江蘇省等營業(yè)收入地區(qū)相對集中，并且還有向其他地區(qū)擴張的趨勢!

(二)主營業(yè)務(wù)收入分析

榮盛發(fā)展2013年比2012年主營業(yè)務(wù)收入增加191.7億元，增長率為42.85%，而2013年和2012年每年以大于40%的速度在增加，達到了榮盛發(fā)展在行業(yè)中地位的提升。但是2014年比2013年主營業(yè)務(wù)收入增加231.1億，其增長率只有20.6%。

(三)銷售凈利率分析

2011年銷售凈利率 2012年銷售凈利率 2013年銷售凈利率 2014年銷售凈利率16.1% 16.14% 16.27% 14.9%

2011年銷售凈率為16.1%，2012年為16.14%，2013年為16.27%，隨著產(chǎn)品產(chǎn)量的進一步增加而攤薄固定制造費用，使產(chǎn)品成本得到一定的降低，毛利率有微小的提高，總體上變化不大。但是在2014年由于國家房屋限購等經(jīng)濟政策的影響其銷售凈利率只有14.9%。

(四)成本費用率分析

年份2011 2012 2013 2014成本費用率10.43% 8.17% 7.41% 7.30%

2011年至2014年其成本費用率成下降趨勢，說明企業(yè)對費用的控制方面做得還是比較好的。

(五)盈利能力其他指標分析

年份 2011年 2012年 2013年 2014年凈資產(chǎn)收益率21.58% 22.82% 24.99% 22.32%總資產(chǎn)收益率5.4256% 5.3499% 5.2520% 4.5592%每股收益0.82 1.15 1.55 1.71價格與收益比率(市盈率) 19.66 12.45 8.49 7.21

總資產(chǎn)收益率跟凈資產(chǎn)收益率綜合地反映了公司所有者權(quán)益的投資報酬率，榮盛地產(chǎn)2013年總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率均比2012年有所提高，反映了企業(yè)資本獲取收益的能力得到加強。但2014年又有所下降。

榮盛地產(chǎn)近三年來的每股收益不斷提高，在2011年為股東的每股股票賺取了0.82元的利潤，2014年更是提高到1.71元，這說明該公司盈利能力在提高。

榮盛地產(chǎn)市盈率較低，從2011年到2014年該比率在不斷減少，公眾對股票的評價較低，企業(yè)獲利潛力較小，前景不太樂觀。

二、榮盛發(fā)展宏觀環(huán)境分析

(一)公司潛在發(fā)展能力

1.較快的存貨周轉(zhuǎn)和良好的費用控制水平

多年來，公司以高周轉(zhuǎn)、低成本的特點為市場所周知，獲得了投資者的高度認可。公司合理安排項目前期各項工作，快速實現(xiàn)開工，并通過一整套嚴格有效的生產(chǎn)管理系統(tǒng)和完善的業(yè)務(wù)流程，嚴格控制主要生產(chǎn)節(jié)點，縮短項目開發(fā)周期，使得項目的建設(shè)過程合理、安全、高效。公司準確定位產(chǎn)品，秉承“不囤地、不捂盤”的原則，快速去化，實現(xiàn)了較高的周轉(zhuǎn)效率。此外，作為一家具有鮮明民營企業(yè)印記的公司，公司已經(jīng)建立了有效的費用預算、跟蹤、控制流程和標準，無論是管理費用還是銷售費用的控制均非常得力。公司期間費用控制長期保持了行業(yè)的領(lǐng)先水平。

2.公司土地儲備充足

公司緊緊抓住市場的有利時機，通過股權(quán)收購、招拍掛等多種方式，先后在多個城市獲得土地17宗，規(guī)劃權(quán)益建筑面積216.89萬平方米。截至報告期末，公司土地儲備建筑面積1，975.46萬平方米。

3.公司新業(yè)務(wù)模式的打造

繼2013年通過收購秦皇島項目介入旅游地產(chǎn)后，2014年初公司又通過與湖北神農(nóng)架區(qū)政府、黃山市黃山區(qū)政府、保利文化集團股份有限公司簽訂旅游綜合開發(fā)投資協(xié)議，進入了上述三區(qū)域的旅游休閑度假項目，標志著公司在住宅地產(chǎn)之外新業(yè)務(wù)模式打造的開始。2015年，公司將通過積極推進上述四個項目的進展，組建有力的管理團隊，建立相應(yīng)的管理模式，摸索有效地盈利模式，為公司培育出新的利潤增長點。

(二)市場份額公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)伸展到河北、江蘇、安徽、山東、湖北、湖南、遼寧、廣東、四川、內(nèi)蒙古等9個省、1個自治區(qū)的21個城市，涉及房地產(chǎn)項目100余個。特別是最近幾年，南京、廊坊、滄州、石家莊、聊城、臨沂等地的營業(yè)收入均有較大幅度的增長，使得公司對個別區(qū)域的依賴度顯著下降，平滑了區(qū)域市場不景氣可能給整個公司經(jīng)營帶來的風險，也為市場向好時公司營業(yè)收入的快速成長提供了條件。

三、未來發(fā)展展望

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，2015年仍然是困難和希望并存的一年。一方面，房地產(chǎn)市場自2013年以來的調(diào)整仍在繼續(xù)，銷售增長的壓力很大;另一方面，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了明顯的變化，李克強總理在政府工作報告中稱“穩(wěn)定住房消費;堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?，簡言之，政府對房地產(chǎn)的政策從前幾年的“調(diào)控”、“抑制”，變成了“支持”、“促進”。這個政策變化以及相關(guān)的配套政策，如存量房轉(zhuǎn)保障房、新型城鎮(zhèn)化的加速、推進信貸資產(chǎn)證券化、推進住房公積金改革、危房改造納入棚改、以及自去年以來的兩次降息等措施，對于緩解行業(yè)的困境，實現(xiàn)行業(yè)復蘇有著積極的意義。

在多種因素的共同作用下，2015年房地產(chǎn)市場也和中國宏觀經(jīng)濟一起步入“新常態(tài)”，呈現(xiàn)出行業(yè)整體投資、銷售增速下降，利潤空間壓縮，行業(yè)公司及區(qū)域市場分化加劇、轉(zhuǎn)型和并購加速等景象，行業(yè)走向質(zhì)量和效益并行的新發(fā)展模式。這也對公司提出了新的、更高的挑戰(zhàn)。

(作者單位:石家莊經(jīng)濟學院)

［1］ 沙潔.企業(yè)財務(wù)報表分析［J］.財會研究，2004，(10)

［2］ 石玉華，沈斌，劉廣麗.試論企業(yè)財務(wù)報表分析的局限性及對策［J］.統(tǒng)計與咨詢，2004，(04)

［3］ 鄭雷.企業(yè)財務(wù)報表分析的局限性［J］.大眾科技，2004，(03)

馬亞坤 (1990.7－)，男，漢，河南省洛陽市宜陽縣，研究生，石家莊經(jīng)濟學院，專業(yè)會計學，會計理論與實務(wù)。

本文以榮盛發(fā)展集團為例，主要站在企業(yè)的角度，對企業(yè)的盈利能力、宏觀環(huán)境進行分析。