物業(yè)管理企業(yè)人才流失成因與對(duì)策分析

李素娟

(長(zhǎng)沙大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理系，湖南 長(zhǎng)沙 410022)

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物業(yè)管理企業(yè)人才流失成因與對(duì)策分析

李素娟

(長(zhǎng)沙大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理系，湖南 長(zhǎng)沙 410022)

摘要：物業(yè)管理行業(yè)是伴隨現(xiàn)代城市化發(fā)展而產(chǎn)生的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型也是房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向前發(fā)展的有力保障。物業(yè)企業(yè)需要懂經(jīng)濟(jì)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理的復(fù)合型人才。目前物業(yè)管理專業(yè)人才流失現(xiàn)象比較普遍，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的向前發(fā)展和升級(jí)。針對(duì)上述情況，通過分析物業(yè)管理企業(yè)人才的現(xiàn)狀，從個(gè)體、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)層面探討人才流失的原因，提出預(yù)防物業(yè)管理人才流失的有效措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；人才流失；高校學(xué)生

1981年3月，深圳誕生中國(guó)第一家物業(yè)管理公司。隨著住宅市場(chǎng)化的推進(jìn)，物業(yè)管理迅速在全國(guó)推開。物業(yè)管理工作有利于社區(qū)的安定和諧、有利于改善人們的居住環(huán)境，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的有力保障。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過30多年的發(fā)展，正由勞動(dòng)集成型和簡(jiǎn)單服務(wù)提供者向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)管理能力和管理水平將得到大幅提升。在升級(jí)和轉(zhuǎn)型中，物業(yè)管理行業(yè)需要大量高素質(zhì)專業(yè)人才。但據(jù)調(diào)查表明，近年來物業(yè)管理企業(yè)人才流失問題日趨嚴(yán)重，尤其是物業(yè)管理本科畢業(yè)生經(jīng)過一年的專業(yè)實(shí)習(xí)后，大多不愿繼續(xù)留在物業(yè)管理企業(yè)工作，導(dǎo)致企業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)跟不上企業(yè)的發(fā)展形勢(shì)。因此，分析物業(yè)管理企業(yè)人才流失的原因，有針對(duì)性地提出具體的改進(jìn)措施，是物業(yè)管理企業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型成功的根本保障。

一物業(yè)管理企業(yè)人才的現(xiàn)狀

作為現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)，物業(yè)管理的種類、規(guī)模在不斷增多，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求也不斷增強(qiáng)。隨著住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公共物業(yè)的不斷發(fā)展，在城市中幾乎出現(xiàn)了“無處不物業(yè)”的局面，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展迫切需要高素質(zhì)的專業(yè)人才[1]。物業(yè)管理企業(yè)的人才隊(duì)伍主要來源于以下四個(gè)方面：一是退伍軍人、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、城市下崗工人。他們經(jīng)過簡(jiǎn)單的技能培訓(xùn)后上崗，大多從事物業(yè)保安、保潔等技術(shù)含量低的簡(jiǎn)單工作。二是由原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來，這類人員普遍年齡偏大，不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理模式，但精通房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)。三是相關(guān)管理專業(yè)改行后進(jìn)入物業(yè)企業(yè)，這部分從業(yè)者具備一定的管理協(xié)調(diào)能力，但不熟悉物業(yè)企業(yè)的精細(xì)化管理，缺乏對(duì)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的掌握和運(yùn)用[2]。四是“科班”出身的物業(yè)管理專業(yè)高校畢業(yè)生，他們?cè)趯W(xué)校進(jìn)行了比較系統(tǒng)的物業(yè)管理理論知識(shí)學(xué)習(xí)，但缺乏實(shí)際操作能力和工作經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)槿珖?guó)開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的高校并不多，每年畢業(yè)的學(xué)生人數(shù)有限，所以接受過專業(yè)學(xué)習(xí)的高校畢業(yè)生成為物業(yè)管理企業(yè)首選的人才來源。

二物業(yè)管理企業(yè)人才流失的原因分析

(一)人才流失的個(gè)體因素

1.物業(yè)管理是服務(wù)型行業(yè)，大部分從業(yè)者年齡偏小，年輕人渴望成功，渴望有展示自己的平臺(tái)，而基層物業(yè)管理工作比較繁瑣，需要長(zhǎng)時(shí)間在同一個(gè)企業(yè)重復(fù)單調(diào)乏味的工作，有時(shí)還要承受來自企業(yè)和業(yè)主的雙重壓力。工作時(shí)間長(zhǎng)，工資待遇低，物業(yè)管理員工的精神壓力得不到有效釋放，一旦有其他的工作機(jī)會(huì)，他們就會(huì)選擇離開企業(yè)。

2.無論是大專生還是本科生，要想成為一名優(yōu)秀的管理者，必須要有基層工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉基層的工作內(nèi)容。但很多年輕人，特別是剛出校門的大學(xué)生急于求成，缺乏恒心，有些甚至給自己規(guī)劃一年做主管、三年做項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)自己的規(guī)劃沒有充分的定位，對(duì)自己的工作能力沒有充分的認(rèn)識(shí)。到了物業(yè)企業(yè)后，發(fā)現(xiàn)自己的想法沒有辦法實(shí)現(xiàn)，于是不安心工作，總想著出去再看看。

3.倍受企業(yè)青睞的物業(yè)管理專業(yè)本科畢業(yè)生，有一部分高考的志愿并非此專業(yè)，而是錄取時(shí)志愿專業(yè)調(diào)劑的結(jié)果，從而導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理專業(yè)情感認(rèn)同度低。因此，物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)時(shí)易出現(xiàn)“進(jìn)行業(yè)熱、出行業(yè)快”的尷尬局面。

(二)人才流失的企業(yè)因素

1.物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)有待加強(qiáng)。企業(yè)文化應(yīng)以人為本，尊重人的感情、認(rèn)同員工的奉獻(xiàn)，在企業(yè)中能形成一種團(tuán)結(jié)友愛、相互信任的和睦氣氛；企業(yè)團(tuán)體意識(shí)的強(qiáng)化又使員工之間形成強(qiáng)大的凝聚力和向心力。但是除了少數(shù)一些管理到位、實(shí)力雄厚的品牌物業(yè)企業(yè)重視企業(yè)文化建設(shè)外，大部分物業(yè)企業(yè)忽視企業(yè)的文化建設(shè)，甚至沒有自己的企業(yè)文化。企業(yè)價(jià)值觀是企業(yè)文化的核心，共同的價(jià)值觀能讓每個(gè)員工都感到自己存在和成就的價(jià)值，其作用不可小覷。

2.招聘程序簡(jiǎn)單，激勵(lì)機(jī)制不健全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)物業(yè)企業(yè)約71000余家，需要大批的物業(yè)管理從業(yè)者，因此企業(yè)招聘的隨意性很大，應(yīng)聘者只要大體符合要求，就能立馬上崗進(jìn)入企業(yè)工作。物業(yè)企業(yè)管理者往往對(duì)應(yīng)聘者的職業(yè)素養(yǎng)、就業(yè)動(dòng)機(jī)等因素考慮較少，這為今后人才的流失埋下了隱患。激勵(lì)機(jī)制決定了企業(yè)人才的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，許多物業(yè)企業(yè)員工激勵(lì)機(jī)制不健全，缺乏有效的物質(zhì)和精神激勵(lì)手段，無法發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性，長(zhǎng)期如此，員工做好做壞差別不大，容易導(dǎo)致人才的流失。

3.業(yè)務(wù)培訓(xùn)不到位，導(dǎo)師的幫帶作用不突出。企業(yè)渴望高素質(zhì)的人才，于是許多物業(yè)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向高校，紛紛與高校簽訂實(shí)習(xí)合作協(xié)議，為物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提供專業(yè)實(shí)習(xí)崗位，這本是一件令企業(yè)、學(xué)生、高校三方受益的好事，但實(shí)際情況卻不盡然。大多學(xué)生只經(jīng)過1-3天的簡(jiǎn)短培訓(xùn)就被分到客服、管家等崗位上頂崗實(shí)習(xí)，物業(yè)企業(yè)給予實(shí)習(xí)生的關(guān)愛不夠。有些企業(yè)雖然為學(xué)生指定了幫帶導(dǎo)師，但企業(yè)不同于學(xué)校，每位員工都有各自的工作任務(wù)和要求，真正對(duì)實(shí)習(xí)生能起到幫帶作用的導(dǎo)師并不多。另外，實(shí)習(xí)生接觸的工作內(nèi)容大多是物業(yè)企業(yè)基層工作，有些老員工甚至還傳遞負(fù)面情緒給實(shí)習(xí)生，嚴(yán)重影響到物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生從事本專業(yè)工作的積極性，使得人才資源得不到有效的合理利用。

(三)人才流失的社會(huì)因素

1.物業(yè)管理從業(yè)資格認(rèn)定體系不完整。目前物業(yè)管理行業(yè)的資格證包括物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師和物業(yè)管理師三級(jí)，對(duì)于不同學(xué)歷的人員報(bào)考有不同要求。就物業(yè)管理或相近專業(yè)本科畢業(yè)生而言，大學(xué)畢業(yè)即可取得助理物業(yè)管理師資格證，但這個(gè)資格證書在企業(yè)的作用并不大。想要考取物業(yè)管理師，他們還需要具備四年工作經(jīng)驗(yàn)、且事物業(yè)管理工作滿三年才有資格報(bào)考。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2013年發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，截至到2012年底，全國(guó)僅有43919人獲得物業(yè)管理師資格，而物業(yè)管理從業(yè)人員高達(dá)612.3萬人[3]。資格證是職業(yè)歸屬感和職業(yè)自豪感的象征，它可以提高從業(yè)者的職業(yè)水平。我們必須清醒地意識(shí)到，迄今為止的幾萬名物業(yè)管理師隊(duì)伍尚無法支撐起行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.行業(yè)薪酬福利水平低。相對(duì)于其他行業(yè)來說，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的薪酬水平始終處在市場(chǎng)較低端的位置，很多社區(qū)居民缺乏服務(wù)是用錢來買的概念。據(jù)有關(guān)的調(diào)查顯示，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的薪酬水平大約只有汽車行業(yè)的60%，高科技企業(yè)的63%，快速消費(fèi)品行業(yè)的80%[4]。也有一些企業(yè)不注重員工的福利，沒有給員工交納住房公積金，保險(xiǎn)也是按最低的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買。雖然近幾年物業(yè)行業(yè)薪酬福利水平有所提高，但漲幅水平依舊難以滿足從業(yè)者的心理預(yù)期。

3.社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)行業(yè)的偏見。受傳統(tǒng)思想的影響，仍有許多人認(rèn)為物業(yè)管理就是保安保潔、簡(jiǎn)單地維修與綠化，不需要高學(xué)歷的人去做，思想上存在服務(wù)類工作都低人一等的錯(cuò)誤觀念。正因如此，許多“科班”的本科生畢業(yè)后紛紛跨專業(yè)就業(yè)，即使自己想要從事物業(yè)管理工作，也容易被他人說服而改變初衷。另外，媒體報(bào)道中也常常看到物業(yè)管理行業(yè)的負(fù)面新聞，住宅小區(qū)只要出現(xiàn)問題就是物業(yè)的責(zé)任，媒體不公正的評(píng)判，加深了社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)行業(yè)的偏見。

三解決物業(yè)管理企業(yè)人才流失的有效措施

(一)完善物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理從業(yè)者的社會(huì)地位

權(quán)威、規(guī)范的從業(yè)資格證不僅可以提高整個(gè)物業(yè)行業(yè)從業(yè)者的職業(yè)歸屬感，也可以改善人們對(duì)整個(gè)行業(yè)的公眾形象。一些國(guó)家和地區(qū)都建立了一套自己的制度，如美國(guó)的注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理制度、英國(guó)的皇家特許屋宇經(jīng)理制度等。我國(guó)的物業(yè)管理師制度創(chuàng)建于2006年，物業(yè)管理師的繼續(xù)教育也是從2014年才開始實(shí)施，由于起步晚，經(jīng)過權(quán)威認(rèn)證的高素質(zhì)物業(yè)管理人才還十分缺乏，所以社會(huì)應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理師制度的宣傳，既要讓每一位物業(yè)從業(yè)者知曉，也要讓其意識(shí)到加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)，積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的必要性和重要性。同時(shí)，要不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格制度，物業(yè)行業(yè)要明確每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理或管理處主任必須具備注冊(cè)物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)資格，逐漸讓社會(huì)公眾意識(shí)到物業(yè)管理師也是專業(yè)人士，也應(yīng)具有相應(yīng)的社會(huì)地位。

(二)鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)運(yùn)用科技與網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)鏈

近些年成本的持續(xù)上漲使物業(yè)企業(yè)盈利水平下降，更多業(yè)主不滿足保潔、綠化、維護(hù)秩序、設(shè)施的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，而更注重生活質(zhì)量、關(guān)注房產(chǎn)保值增值與投資收益，希望得到多樣化的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)挖掘巨大的商業(yè)價(jià)值，進(jìn)行物業(yè)管理商業(yè)模式的創(chuàng)新，拓寬企業(yè)在居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租售、電子商務(wù)等方面的服務(wù)內(nèi)容。利用物業(yè)管理新技術(shù)的應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)化信息平臺(tái)的集中管控、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸服務(wù)的拓展提高物業(yè)管理的技術(shù)含量，幫助物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變[5]。另外，物業(yè)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容的拓展有助于改善和提高員工的薪酬福利待遇，也是減少員工流失最有效的方法。

(三)規(guī)范企業(yè)招聘流程，建立良好的心理契約

服務(wù)是員工創(chuàng)造的，物業(yè)企業(yè)最大的財(cái)富就是員工，招聘并留住好的員工是企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)招聘應(yīng)以人職匹配為目的，在招聘前要認(rèn)真對(duì)崗位進(jìn)行分析，明確招什么樣的人來完成什么樣的工作。招聘過程中，物業(yè)企業(yè)要向應(yīng)聘者提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的企業(yè)信息，對(duì)公司情況、工作內(nèi)容、薪酬福利、員工發(fā)展等應(yīng)聘者關(guān)心的情況給予一一介紹，切忌夸大企業(yè)的有利信息或隱瞞企業(yè)的不利信息。招聘時(shí)雇主雙方建立良好的心理契約可以有效避免員工進(jìn)入企業(yè)后因心理預(yù)期與現(xiàn)實(shí)不符而導(dǎo)致心理落差，從而降低物業(yè)管理企業(yè)員工的流失。

(四)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，營(yíng)造良好的企業(yè)文化

員工培訓(xùn)開展得好有助于營(yíng)造和諧的工作氛圍。據(jù)物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)全國(guó)4600家物業(yè)企業(yè)調(diào)查顯示，物業(yè)從業(yè)人員中具有碩士研究生以上學(xué)歷的僅0.21%，本科生占4.33%，大專生占總?cè)藬?shù)11.6%，中專及以下學(xué)歷從業(yè)人員所占比例近84%。這些數(shù)據(jù)充分說明多數(shù)物業(yè)管理人員需要接受崗前的基本培訓(xùn)，通過培訓(xùn)了解企業(yè)的規(guī)章制度、工作流程、職業(yè)禮節(jié)禮貌、安全常識(shí)等。在日常工作中，所有員工還需要通過培訓(xùn)不斷更新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新理念、新舉措，為了增強(qiáng)培訓(xùn)效果，還可采用生動(dòng)的視頻課件來吸引員工。良好的企業(yè)文化對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)整體的氛圍和形象能產(chǎn)生積極地影響。物業(yè)企業(yè)要想增強(qiáng)內(nèi)部的凝聚力和外部的競(jìng)爭(zhēng)力，必須對(duì)營(yíng)造良好的企業(yè)文化形成一致的理念，并得到有效的貫徹落實(shí)，讓員工的個(gè)人行為從“要求我這樣做”轉(zhuǎn)化為“我應(yīng)該這樣做”。因此，良好的企業(yè)文化對(duì)于穩(wěn)定員工隊(duì)伍起著舉足輕重的作用。

(五)高校應(yīng)重視培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)認(rèn)同，加強(qiáng)對(duì)學(xué)生職業(yè)生涯規(guī)劃的輔導(dǎo)

針對(duì)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的專業(yè)投檔率低，大部分學(xué)生都是專業(yè)調(diào)劑來的現(xiàn)實(shí)，高校必須重視對(duì)學(xué)生的專業(yè)認(rèn)同培養(yǎng)。高校要引導(dǎo)大學(xué)生平時(shí)多閱讀與專業(yè)知識(shí)相關(guān)的書籍，積極參加專業(yè)認(rèn)知實(shí)習(xí)與社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)。教師在授課過程中應(yīng)發(fā)揮積極的導(dǎo)向作用，注重培養(yǎng)學(xué)生對(duì)專業(yè)的認(rèn)同與熱愛。高校可邀請(qǐng)行業(yè)精英、優(yōu)秀校友來校開展主題沙龍，與學(xué)生面對(duì)面交流行業(yè)前沿動(dòng)態(tài)，讓學(xué)生養(yǎng)成主動(dòng)探究行業(yè)知識(shí)的習(xí)慣。在就業(yè)指導(dǎo)中，輔導(dǎo)員要根據(jù)學(xué)生就業(yè)意愿進(jìn)行分類指導(dǎo)，加強(qiáng)培養(yǎng)他們的社會(huì)責(zé)任意識(shí)，引導(dǎo)學(xué)生擺正心態(tài)，克服眼高手低的現(xiàn)狀。物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生專業(yè)認(rèn)同度的增強(qiáng)，不僅有利于物業(yè)人才隊(duì)伍的穩(wěn)定，也利于學(xué)生個(gè)體的成長(zhǎng)。

綜上所述，近年來物業(yè)管理行業(yè)得到快速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)對(duì)專業(yè)人才的需求量不斷擴(kuò)張，影響人才流失的因素不僅包含個(gè)體自身，還與企業(yè)、社會(huì)和高校相關(guān)。只有從物業(yè)管理行業(yè)的特性出發(fā)，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的社會(huì)地位，物業(yè)管理行業(yè)的人才流失問題才能得到根本解決。

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(作者本人校對(duì))

Causes and Solutions of Brain Drain in Property Management Companies

LI Sujuan

(Department of Economics and Management, Changsha University, Changsha Hunan 410022, China)

Abstract：The property management industry is a kind of service industry which grows with the development of modern urbanization. Its upgrading and transformation has served as an important guarantee for the continued advancement of the property market. The property management companies require compound talents who understand economics and know management and administration. The brain drain is currently a common phenomenon in property management companies which has a crippling effect on the continued development and upgrading of property management companies. In view of the above, in this study we analyzed the status of talents in property management companies, explored the causes of the brain drain concerning three aspects of individuals, companies and the society, and developed some effective measurements to prevent brain drain in property management industry.

Key Words：property management company; brain drain; college students

作者簡(jiǎn)介：李素娟(1978— )，女，湖南常德人，長(zhǎng)沙大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理系講師，碩士。研究方向：高校學(xué)生管理。

基金項(xiàng)目：長(zhǎng)沙市科技計(jì)劃項(xiàng)目“物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生行業(yè)就業(yè)流失問題研究”，項(xiàng)目編號(hào)：K1407036-11。

收稿日期：2015-08-25

中圖分類號(hào):F24

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-4681(2015)06-0036-03