承租人優(yōu)先購買權(quán)的三維思考

唐芬，劉帥(．西華師范大學(xué)法學(xué)院，四川南充637009;．四川省廣安市廣安區(qū)人民法院，四川廣安638000)

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承租人優(yōu)先購買權(quán)的三維思考

唐芬1，劉帥2
(1．西華師范大學(xué)法學(xué)院，四川南充637009;2．四川省廣安市廣安區(qū)人民法院，四川廣安638000)

摘要:在司法實(shí)務(wù)中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使經(jīng)常要面對(duì)被規(guī)避的困境。承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的障礙主要存在于法律層面、經(jīng)濟(jì)學(xué)層面以及我國傳統(tǒng)人倫、文化層面三個(gè)維度上。承租人優(yōu)先購買權(quán)存廢的關(guān)鍵，在于行使優(yōu)先購買權(quán)在三個(gè)維度上的障礙能否被消除。我們要建立一個(gè)優(yōu)先購買權(quán)的無摩擦行使模型，將優(yōu)先購買權(quán)的解決納入情、理、法相互包容、相互聯(lián)動(dòng)的環(huán)境之中，找尋承租人優(yōu)先購買權(quán)困境的實(shí)際解決路徑。

關(guān)鍵詞:承租人;優(yōu)先購買權(quán);法律;經(jīng)濟(jì)學(xué);傳統(tǒng)文化

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是司法實(shí)踐中使用較多的一項(xiàng)法律制度。理論界關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的討論有很多，主要集中在優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)與優(yōu)先購買權(quán)存廢的問題上。而在實(shí)務(wù)中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使經(jīng)常要面對(duì)被規(guī)避的困境。承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的障礙主要存在于法律層面、經(jīng)濟(jì)學(xué)層面以及我國傳統(tǒng)人倫、文化層面三個(gè)維度上，其中后兩個(gè)障礙的存在對(duì)法律層面上的障礙有很大影響。承租人優(yōu)先購買權(quán)存廢的關(guān)鍵，在于優(yōu)先購買權(quán)行使在三個(gè)維度上的障礙能否被消除。我們要建立一個(gè)優(yōu)先購買權(quán)的無摩擦行使模型，探究?jī)?yōu)先購買權(quán)究竟需要多少社會(huì)成本，以及如何降低這類成本，從而將優(yōu)先購買權(quán)的解決納入情、理、法相互包容，相互聯(lián)動(dòng)的環(huán)境之中，找尋承租人優(yōu)先購買權(quán)困境的實(shí)際解決路徑。

一、法律層面上的障礙及其進(jìn)路分析

對(duì)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，我國《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”承租人行使優(yōu)先購買權(quán)在法律層面上的障礙主要在于現(xiàn)有法律規(guī)定模糊，操作性差。

第一，“出租人出賣租賃房屋”的含義不明確?！俺鲎馊顺鲑u租賃房屋”是房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件。但現(xiàn)有規(guī)定對(duì)于“出租人出賣租賃房屋”的界定不明確，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)這一規(guī)定的理解出現(xiàn)爭(zhēng)議。理論界對(duì)于“出租人出賣租賃房屋”的理解主要有三種觀點(diǎn):一是出租人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，二是第三人與出租人的房屋買賣合同成立，三是出租人向第三人發(fā)出出賣租賃房屋的要約或?qū)Φ谌税l(fā)出的購買房屋的要約做出承諾。三種觀點(diǎn)各有側(cè)重。第一種是從結(jié)果的角度，買賣者之間發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移;第二種是從合同成立的角度，第三種是以行為為節(jié)點(diǎn)，發(fā)生要約或承諾就是出租人出賣租賃房屋。筆者認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)比較符合客觀現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橹挥匈I賣合同成立了，才會(huì)產(chǎn)生承租人借以行使優(yōu)先購買的“同等條件”。

第二，“出賣前通知”的描述與現(xiàn)實(shí)交易規(guī)律不符合。照此規(guī)定，出租人要履行通知義務(wù)，則必須確信與第三人的房屋買賣必然發(fā)生且確實(shí)發(fā)生。試想有哪個(gè)出租人能夠準(zhǔn)確地預(yù)見到自己一定會(huì)在某時(shí)某刻與第三人訂立房屋買賣合同并據(jù)此提前通知承租人呢?若是提前通知了租賃方，但最后又未能與意向購買者達(dá)成最終協(xié)議，那這種提前通知又有何意義?

第三，“合理期限”的規(guī)定籠統(tǒng)，在實(shí)務(wù)中只能依靠法官自行判斷，具有很大的不確定性，使法規(guī)的指引性和確定性大打折扣。而且根據(jù)“后法優(yōu)于先法”的原理，為了避免法規(guī)之間“打架”，《合同法》之前關(guān)于通知期限的規(guī)定應(yīng)該廢止。

第四，“同等條件”不夠確切，造成理論上的見解不統(tǒng)一，實(shí)務(wù)操作時(shí)法官的判斷也千差萬別。比如，非租賃人以每平米高于租賃人1元的價(jià)格競(jìng)購該房屋，雙方總價(jià)也許只相差幾百元，但這是否已突破同等條件，同等條件的“同等”是否是絕對(duì)意義上的同等?

第五，對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)沒有保護(hù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條曾規(guī)定，出賣人未提前通知承租人而出賣房屋的，“承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條在2008年12月18日《最高人民法院關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋(第七批)的決定》中從2008年12月24日起被廢止，理由是與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定沖突。這就使得唯一一條能夠使承租人優(yōu)先購買權(quán)在無法實(shí)現(xiàn)的時(shí)候獲得保護(hù)的法規(guī)也不存在了。目前的狀況是，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)被規(guī)避后，缺乏具體的法律救濟(jì)措施。

二、經(jīng)濟(jì)學(xué)層面的障礙及優(yōu)先購買權(quán)無摩擦行使模型的建立

根據(jù)以上分析，結(jié)合現(xiàn)有法律法規(guī)，可以建立一個(gè)承租人的優(yōu)先購買權(quán)無摩擦行使模型。這個(gè)模型主要包括以下幾個(gè)方面。

第一，承租人的優(yōu)先購買權(quán)這個(gè)法定權(quán)利應(yīng)當(dāng)被出租人、承租人與第三人所了解。

第二，第三人在購買該房屋時(shí)應(yīng)為善意，獨(dú)自承擔(dān)優(yōu)先購買權(quán)造成的風(fēng)險(xiǎn)(實(shí)際上該風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁給出租人，做這樣的假設(shè)是為了精簡(jiǎn)分析環(huán)節(jié)，使得分析不脫離實(shí)際)。

第三，出租人在與第三人磋商時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知第三人房屋已經(jīng)被出租，且承租人未放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第四，出租人在與第三人買賣房屋的條件上達(dá)成一致后，以合理的方式，在合理的期限內(nèi)通知承租人。

第五，承租人在合理的期限內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。若要行使，則在這個(gè)期限內(nèi)以合理的方式作出以同等條件購買的意思表示。

在合同法領(lǐng)域，只有確保交易安全并實(shí)現(xiàn)交易成本最小化，才會(huì)使交易者自身利益最大化?！昂炗喴环莺贤ǔ０▽ふ液贤锇椤⑸套h條款、草擬合同以及履行合同。尋求合同伙伴耗費(fèi)精力、商議條款耗費(fèi)時(shí)間、草擬合同需要專業(yè)知識(shí)，而履行合同耗用毅力。”［1］我們以此可以把交易成本分為搜尋成本(S)、談判成本(N)與履行成本(P)，這種成本的存在限制了商品流通，增加了商品流通的摩擦性，是應(yīng)當(dāng)盡量規(guī)避的。根據(jù)上面的模型，在只考慮經(jīng)濟(jì)利益的情況下，作如下假設(shè)和分析。

第一，就出租人而言，在不考慮外部情況和個(gè)體差異時(shí)，他與包括承租人在內(nèi)的任意特定交易對(duì)象達(dá)成房屋買賣合同所付出的尋找成本和談判成本應(yīng)該是一樣的，而與承租人達(dá)成合同所付出的履行成本應(yīng)該要低于其他任意特定對(duì)象。所以在僅考慮成本最小的情況下，出租人將房屋賣給承租人更有效率。那么為什么出租人不直接將房屋賣給承租人呢?因?yàn)槌凶馊擞锌赡懿粫?huì)購買房屋或者出租人與承租人的談判破裂，這時(shí)出租人將付出時(shí)間成本(T)和機(jī)會(huì)成本(C)。出租人為了保證自己的利益最大化，采取向不特定人發(fā)出要約邀請(qǐng)的方式更能化解風(fēng)險(xiǎn)，并且還能使競(jìng)價(jià)規(guī)則充分發(fā)揮作用，形成合理的價(jià)格，更能夠充分地實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值，更符合出賣人的利益，也使最想得到該物的人取得該物，確定物的最有效率的歸屬。在這種情況下，出租人與承租人以外的第三人訂立合同的概率要遠(yuǎn)大于和承租人訂立合同的概率，也給了承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的機(jī)會(huì)。

第二，善意第三人在與出租人達(dá)成房屋買賣的一致條件所付出的成本為S + N。同時(shí)由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，第三人還需要付出等待的時(shí)間成本。若承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)，善意第三人在本次交易中所付出的總成本為S + N + T + P。若承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，善意第三人還要損失機(jī)會(huì)成本，其所付出的總成本為S + N + T + C。若善意第三人購買未設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)的房屋(未被出租或約定放棄優(yōu)先購買權(quán)的出租房)，所付出的總成本為S + N + P?？梢粤谐鋈缦玛P(guān)系式:

第三，假設(shè)出租人付出的搜尋成本、談判成本、履行成本、時(shí)間成本與第三人相同。出租人出賣房屋所付出的總成本為S + N + T + P(承租人不行使優(yōu)先購買權(quán))或S + N + T(承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，履行成本可以忽略)。而承租人行使優(yōu)先購買權(quán)獲得房屋所付出的總成本為P’(搜尋成本、談判成本可以忽略)。

第四，以交易三方為一個(gè)整體，如果可以無摩擦地行使優(yōu)先購買權(quán)，我們可以比較不同情況下交易的總成本(表1)。

表1　不同情況下的交易成本

而在承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)則之下，要使在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)整體交易成本小于無優(yōu)先購買權(quán)的情況，必須保證2T + C + P’＜2P。

第五，事實(shí)上，在考慮成本最小化的情況下，第三人可能會(huì)采取的手段是: (1)直接選擇購買其他未設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)的房屋; (2)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給出租人，壓低價(jià)格或約定賠償; (3)和出租人串通，排除承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使機(jī)會(huì)。而對(duì)于出租人來講，為了避免因優(yōu)先購買權(quán)的存在而無法尋找到交易對(duì)象，或者由此而使自己付出的成本增加，他可能會(huì)采取以下三種方法予以應(yīng)對(duì): (1)約定排除承租人的優(yōu)先購買權(quán); (2)不告知第三人房屋已出租的事實(shí); (3)和第三人串通。要約定排除承租人的優(yōu)先購買權(quán)，出租人可能會(huì)對(duì)承租人作一定的利益讓步，比如降低租金。若是采取不告知第三人房屋已出租的事實(shí)的方式，出租人則要面對(duì)承擔(dān)因優(yōu)先購買權(quán)糾紛造成的履行成本或違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。若是和第三人串通，規(guī)避法律，鑒于我國法律對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)不夠，雖然可以保證最大利益，但是也存在被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致陷入訟累，付出違法的成本。實(shí)際上由于出租人的強(qiáng)勢(shì)地位，通常情況下，可以不用付出任何成本便能在出租房屋時(shí)通過約定使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，因此采取第一種方法是最安定的選擇。

根據(jù)以上分析，在考慮成本與自身利益最大化的情況下，任何理性的交易者，都不可能讓承租人的優(yōu)先購買權(quán)絕對(duì)無摩擦地行使。成本與利益是經(jīng)濟(jì)學(xué)層面承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使的障礙，或者可以說，優(yōu)先購買權(quán)本身就是承租人行使它的障礙。

三、我國傳統(tǒng)人倫、文化上的障礙及突破

如果純粹從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)來考量出租人出賣出租房屋的行為，那么承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”是可以被金錢量化的。學(xué)界關(guān)于“同等條件”的觀點(diǎn)都認(rèn)可價(jià)格、支付方式是“同等條件”的基本內(nèi)容。然而，現(xiàn)實(shí)中，有時(shí)買賣并不能以純經(jīng)濟(jì)行為來考量。例如:出租人為了體現(xiàn)特殊的感情價(jià)值或感情利益，而愿意以讓利的方式將房屋出賣給親朋好友或者感恩、救濟(jì)對(duì)象，那又該如何去界定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”?下述案例［2］正反映了這種情況下“同等條件”的適用困境。

張強(qiáng)曾于1998年8月2日，將自己位于河濱路的6間房屋租給李偉使用，每月租金600元，租期5年。1999年3月，張強(qiáng)因妻子生病住院，花去人民幣6萬元，在妻子住院期間，張強(qiáng)曾向其好友郭麗借款3萬元。1999年10月，張強(qiáng)因妻子又要住院，自己無力支付醫(yī)藥費(fèi)，遂決定將租給李偉使用的6間房屋賣給郭麗，雙方在協(xié)商中張強(qiáng)提出因其經(jīng)常得到郭麗的幫助，特別是在妻子住院時(shí)湊齊3萬元借給他，未要求利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣給郭麗，后雙方經(jīng)過協(xié)商以6萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓此6間房屋。同年11月18日，雙方到房產(chǎn)部門辦理了過戶登記手續(xù)。同年12月中旬，郭麗找到李偉，要求李偉騰出所租房屋，李偉不同意，并提出自己愿意以6萬元價(jià)格購買該房屋。雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，郭麗遂于2000年3月20日向法院起訴，要求李偉騰出房屋。李偉提出反訴認(rèn)為張強(qiáng)和郭麗侵害其優(yōu)先購買權(quán)，因此該買賣行為是無效的。

法院判決認(rèn)為張強(qiáng)轉(zhuǎn)讓房屋已侵害了李偉的優(yōu)先購買權(quán)，李偉購買的同等條件是房屋的市價(jià)。這個(gè)判決與王利明先生的觀點(diǎn)一致。王利明先生認(rèn)為:“同等條件主要指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優(yōu)惠的價(jià)格，而這些特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢加入價(jià)格之中(如借款未付利息則應(yīng)加上利息);如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來確定房?jī)r(jià)?！保?］

本案最終以李偉不愿意以市價(jià)購買該房屋而維持了張強(qiáng)與郭麗的買賣合同效力，同時(shí)郭麗應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同。但是李偉若是愿意以市價(jià)購買該房屋，而行使優(yōu)先購買權(quán)就合適了嗎?筆者認(rèn)為在本案中仍然不合適。我國向來就是一個(gè)“人情社會(huì)”，“關(guān)系社會(huì)”。在中國人的生活中，“人情”不能被單純地解讀為人的本能情感?！叭饲椤币呀?jīng)成為了以其為紐帶所形成的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中為人處世規(guī)則的核心。人情關(guān)系在國人的日常生活中占有重要地位，對(duì)國人的社會(huì)行為有著重要的影響。因此，在西方人眼中純粹以最大利益考量的經(jīng)濟(jì)行為，中國人處理起來會(huì)顯得不夠理性，中國人還會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)利益以外的“人情”因素。通常情況下沒有人會(huì)去冒被親朋好友不信任甚至被孤立的風(fēng)險(xiǎn)。雖然現(xiàn)在由于我國從農(nóng)業(yè)社會(huì)向商業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)變、城市化的加速等原因使以往的“熟人社會(huì)”的結(jié)構(gòu)趨于松散，但是傳統(tǒng)的人情關(guān)系的觀念在人際交往中仍然有著不可忽視的作用。在本案中，郭麗與張強(qiáng)之間的人情關(guān)系已經(jīng)使張強(qiáng)負(fù)有傳統(tǒng)倫理道德上的義務(wù)，如果李偉憑借優(yōu)先購買權(quán)而獲得房屋的所有權(quán)，張強(qiáng)極有可能因未能履行“人情”義務(wù)而在其朋友圈內(nèi)得到不好的評(píng)價(jià)，從而失去朋友甚至社會(huì)的信賴?yán)妗?/p>

在中國的傳統(tǒng)文化中，人情關(guān)系除了建立人與人之間的義務(wù)，賦予相對(duì)人特殊的地位之外，人情還是一種社會(huì)交換行為，具有交換價(jià)值，所謂人情交換正在于此。但是，中國人的人情交換所具有的價(jià)值是不能不確定的(或者說不能用金錢來計(jì)算)。因?yàn)樵谥袊怂v的人情中，除了存在利益交換以外，更重要的是報(bào)恩，而恩情是“無價(jià)”的。在此基礎(chǔ)上形成的人情交換以非對(duì)等性、長(zhǎng)期性、連續(xù)性為特征。每當(dāng)人際交換開始后，受惠的人總是變一個(gè)花樣加重分量去報(bào)答對(duì)方，造成施惠的人反欠人情，這就又使施惠的人再加重分量去歸還。人情的交換在此基礎(chǔ)上得以長(zhǎng)期連續(xù)地進(jìn)行。

西方的人際交換一般是一次性的，往往具有等值的傾向。這種交換行為通常以清算、明算和等價(jià)、不欠和公平為原則。因?yàn)樗麄儾磺贰叭饲椤?，所以在?jīng)濟(jì)領(lǐng)域，西方的理性觀點(diǎn)認(rèn)為，交易最終是能夠在價(jià)值上得到衡量。即便是非物質(zhì)的因素，如精神損害，通過法律手段也可以換算成金錢。與之相反，中國式的人情往來是具有長(zhǎng)期利益性的，某一次交易中的人情因素難以在價(jià)值上得到衡量。在本案中，張強(qiáng)為了報(bào)答郭麗借款救急且不收利息的“恩情”，在房屋買賣的優(yōu)惠上應(yīng)該是大于利息的價(jià)值。而他給郭麗優(yōu)惠的“人情”所具有的長(zhǎng)期利益也不是用市價(jià)來交易就可以平衡的。

通過以上的分析可以發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)“人情關(guān)系”的影響也成了承租人優(yōu)先購買權(quán)利用“同等條件”行使優(yōu)先購買權(quán)的一個(gè)障礙。為了顧全“人情”，行為人當(dāng)然不會(huì)將房屋賣與承租人。加上優(yōu)先購買權(quán)的“脆弱性”，出租人很容易通過“黑白合同”、“假贈(zèng)與實(shí)買賣”等方式規(guī)避法律，甚至為了“人情”可以解除房屋出租合同，賠錢了事。

這種障礙是由于法律的制定沒有考慮中國的傳統(tǒng)文化、倫理造成的。我國法定優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定借鑒了《法國民法典》、《德國民法典》這些大陸法系的法典。西方人講究邏輯，法律也最講邏輯。“中國文化的精神特質(zhì)，正包括了緣情設(shè)教這一項(xiàng)。法律自然也不應(yīng)與人情相悖。”［4］在優(yōu)先購買權(quán)這一點(diǎn)上，法律若是與人情相悖，在可以選擇的情況下，當(dāng)然是以人情為重。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定:具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持: (1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的; (2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的; (3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的; (4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。這條規(guī)定試圖調(diào)解法、理、情，但實(shí)際情況并非如此，比如第二款，將近親屬的權(quán)利顯然地置于承租人之上，但現(xiàn)實(shí)生活中，所謂遠(yuǎn)親不如近鄰，很多時(shí)候親屬之間的感情還不如朋友、同學(xué)之間的情誼，若這些人剛好又是承租方，出租方更愿意將房屋轉(zhuǎn)讓給租賃方，就不可避免出現(xiàn)對(duì)該法條的規(guī)避，以行使租賃方的優(yōu)先購買權(quán)。

綜上所述，承租人優(yōu)先購買權(quán)行使障礙的根源在于法、理、情三者的矛盾。法即是法規(guī)，理即是買賣中的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，情即是中國傳統(tǒng)文化倫理所重視的“人情關(guān)系”。情、理、法三者合起來通盤考慮，消除互相沖突之處才是理想的、真正的法律。而承租人優(yōu)先購買權(quán)存廢的關(guān)鍵，也在于這三者的矛盾能否被調(diào)和或者消解，以及調(diào)和消解的效果如何。至于調(diào)和消解的方式，對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的平衡，可以嘗試讓優(yōu)先購買權(quán)人分擔(dān)第三人的損失;人情關(guān)系的平衡，則可以嘗試把第三人的特殊地位作為排除優(yōu)先購買權(quán)的正當(dāng)理由。

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·啟事·

Three Dimensional Analysis on the Right of Preemption Enjoyed by the Lessee

TANG Fen1，LIU Shuai2
(1．School of Law，China West Normal University，Nanchong 637009; 2．Cuang’an Peoples Court of Sichuan，Guang’an 638000，China)

Abstract:In the judicial practice，the right of preemption enjoyed by the lessee often suffers from a circumvented dilemma．The obstacles lie in three dimensions: laws and regulations，the economics，traditional ethics and culture．The key to exercise the priority purchase right enjoyed by the lessee is to eliminate the three dimensional obstacles．It is suggested to slove the problem by establishing the model of priority purchase right without friction and by constructing the fair，reasonable and legitimate environment with mutual tolerance and linkage．

Key words:the lessee; the right of preemption; law; economics; traditional culture

作者簡(jiǎn)介:唐芬(1976—)，女，副教授，四川省廣安市廣安區(qū)法院院長(zhǎng)助理，主要從事行政法學(xué)研究。

基金項(xiàng)目:西華師范大學(xué)基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助(13C013)

收稿日期:2014－12－15

中圖分類號(hào):F721．6

文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A

文章編號(hào):1672－3910(2015)02－0090－05