試析“以房養(yǎng)老”的有效實施

劉芳

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試析“以房養(yǎng)老”的有效實施

劉芳

（河南工程學(xué)院人文社會科學(xué)學(xué)院，河南鄭州 451191）

“以房養(yǎng)老”是我國在積極應(yīng)對老齡化社會過程中為有房產(chǎn)的老年人開拓養(yǎng)老資金新途徑的嘗試，但試點還沒開始便遭各方質(zhì)疑。質(zhì)疑源于民眾對養(yǎng)老政策存有爭議、養(yǎng)老觀念、心理不適應(yīng)現(xiàn)實的變化等方面。國家應(yīng)從加強政策解讀、完善養(yǎng)老服務(wù)體系等方面確?！耙苑筐B(yǎng)老”的順利實施。

“以房養(yǎng)老”；養(yǎng)老服務(wù)；養(yǎng)老政策；實施條件

在我國快速步入老齡化社會、傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老保障功能弱化、政府財政支付壓力較大的背景下，為解決養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“運營難”“融資難”等問題，國務(wù)院準(zhǔn)備實施“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”工作，即媒體所說的“以房養(yǎng)老”工作，以開辟養(yǎng)老服務(wù)資金來源的新途徑。試點還沒開始，就引起了媒體和社會輿論對其可行性的熱議，雖然民政部及時作了回應(yīng)與解釋，但仍難消除民眾對政府推卸養(yǎng)老責(zé)任的質(zhì)疑。政策的順利推行需要良好的公眾基礎(chǔ)。因此，本文試圖對“以房養(yǎng)老”被質(zhì)疑的根源及其有效實施的條件加以分析，以求教廣大學(xué)人。

一、“以房養(yǎng)老”被質(zhì)疑的表現(xiàn)

“以房養(yǎng)老”概念在2003年被中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇從國外引入國內(nèi)。2007年，全國政協(xié)委員鄭斯林曾提出住房反向抵押貸款的養(yǎng)老融資方式。同時，上海、北京、南京、杭州等多個城市開始嘗試“以房養(yǎng)老”。在爭議聲中，“以房養(yǎng)老”上升到國家戰(zhàn)略層面，這不僅充滿了政策善意，也反映出政府對養(yǎng)老問題的復(fù)雜性和現(xiàn)實性的認(rèn)識。我國未富先老，僅靠政府解決全民養(yǎng)老，難度較大，探索多元化的養(yǎng)老方式勢在必行?！耙苑筐B(yǎng)老”可以使老年人手中的不動產(chǎn)增強流動性，給有房產(chǎn)、有條件的老年人多一種選擇，不僅有利于緩解子女養(yǎng)老壓力和居民預(yù)防性儲蓄壓力，改善老年人生活品質(zhì)，也有利于盤活老年人持有的存量房產(chǎn)，開辟新的養(yǎng)老途徑。但試點工作還未開始，即遭多重質(zhì)疑：有人質(zhì)問“沒房的老年人怎么辦？”；有議論稱“以房養(yǎng)老”就是政府不再管養(yǎng)老，要老百姓拿自己房子養(yǎng)老；有人評價“以房養(yǎng)老”意味著“前半輩子掙錢買房，后半輩子賣房養(yǎng)老”；網(wǎng)易新聞則以“以房養(yǎng)老：推卸責(zé)任的大騙局”作醒目標(biāo)題；財訊微快評“以房養(yǎng)老”是中國國情下的美麗陷阱；《廣州日報》說“‘逆向按揭’只會帶來家庭不和”；中國青年報社會調(diào)查中心調(diào)查顯示，85.0%的受訪者選擇把房子留給子女，僅8.8%的受訪者選擇把房子抵押給金融機構(gòu)?！耙苑筐B(yǎng)老”不僅遭遇普通民眾的不信任，更有知名人士和公眾人物在公開場合對其質(zhì)疑。一時間，社會彌漫著對社會保障的不安情緒，民眾更增加了對自身養(yǎng)老的焦慮。

二、“以房養(yǎng)老”被質(zhì)疑的根源

(一) 養(yǎng)老政策頻繁變動一定程度上透支了政府的公信力

新中國成立后，由于人口無計劃盲目增長同國民經(jīng)濟(jì)有計劃發(fā)展的矛盾日益顯現(xiàn)，我國最終于20世紀(jì)70年代確定了計劃生育的基本國策。為了刺激引導(dǎo)公眾實行計劃生育，政府以“計劃生育好，政府來養(yǎng)老”[1]擴大宣傳效果，在民眾心中牢牢樹立了“基本養(yǎng)老是政府責(zé)任”的觀念。可10年后養(yǎng)老政策就改為“計劃生育好，政府幫養(yǎng)老”[1]，之后又變?yōu)椤梆B(yǎng)老不能靠政府”[1]。養(yǎng)老政策變更如此頻繁，政府或許有不得已的理由，但要向公眾解釋清楚為何變更的問題，否則便難以服眾。頻繁的政策變更損害了公眾群體利益，透支了政策公信力，以至于人們對“以房養(yǎng)老”如條件反射般地質(zhì)疑。在公共產(chǎn)品尚難完全滿足養(yǎng)老需求的語境下，任何和私人物品有關(guān)聯(lián)的養(yǎng)老政策都可能會打擊民眾對主流養(yǎng)老體系的信心[2]。

(二) 民眾對養(yǎng)老制度改革更加科學(xué)、公平和完善抱有較高期望

養(yǎng)老制度改革不僅關(guān)乎老年人晚年生活質(zhì)量，也關(guān)乎社會貧富差距和公平問題。我國企業(yè)養(yǎng)老金雖然連續(xù)九年上漲，但是由于我國養(yǎng)老金平均替代率已在50%以下，低于國際勞工組織規(guī)定的55%的最低標(biāo)準(zhǔn)，我國企業(yè)退休人員的保障水平在貶值，較退休前有較大下降[3]。與企業(yè)相對應(yīng)的是我國公務(wù)員的養(yǎng)老金由財政直接撥付，機關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老金替代率連年保持在100%，因此養(yǎng)老雙軌制多年來飽受質(zhì)疑，人們希望養(yǎng)老制度通過改革會更加科學(xué)、公平和完善。在老齡化進(jìn)程加快，家庭養(yǎng)老功能弱化，農(nóng)村老年人還沒完全納入基本養(yǎng)老保障體系的背景下，媒體大量宣傳的養(yǎng)老金缺口問題引起了人們對養(yǎng)老問題的焦慮。在推遲退休的爭議后，國家突然把可能只適合少數(shù)人的“以房養(yǎng)老”上升到國家政策層面，必然會引起大多數(shù)人的爭議和不認(rèn)同。

(三) 住房反向抵押有悖于傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，短時間內(nèi)民眾難以接受

“住房反向抵押養(yǎng)老”把老年人擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給保險公司以換取養(yǎng)老資金的做法很難讓具有傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的老年人接受?！梆B(yǎng)兒防老”“祖屋傳承”的觀念使大部分中國老年人更愿意把財產(chǎn)留給子孫，而不愿意交給他們并不信任的保險等金融機構(gòu)?！坝蟹坎庞屑摇钡奈幕J(rèn)同傳統(tǒng)也會讓抵押房子的老年人感覺生活沒有安全感，抵押房子并不能很好地提升老年人的生活質(zhì)量。同時，如果年老時需用房子養(yǎng)活自己，老年人內(nèi)心會有挫敗感，在外也會覺得孩子和自己都無顏面，這也不能有效提升老年人的幸福感。老年人的養(yǎng)老需求是多方面的，不僅僅是資金的需求，對中國老年人來說，更多的是親情的需求，在年輕人購房壓力較大的情況下，老年人更愿意與子女一起享受天倫之樂。當(dāng)前的老年人大都經(jīng)歷過生活困苦的年代，在生活觀念上只需年老時有尊嚴(yán)地活著即可，因而拿著住房抵押所得的資金滿世界地旅游或養(yǎng)老的做法暫時還不能成為普通老年人選擇的常態(tài)生活。

(四) 以房養(yǎng)老在技術(shù)、操作和政策層面仍存諸多現(xiàn)實障礙

住房反向抵押貸款的本質(zhì)是商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，目前在技術(shù)、操作和政策層面仍存在諸多現(xiàn)實障礙。首先是技術(shù)難度大?！暗拱唇摇毙枰罅烤?，精算的前提是要有一定的可預(yù)測性，可當(dāng)前我國房產(chǎn)若干年后的市場價格、老年人的壽命預(yù)期和房產(chǎn)處置收益等都存在較大不確定性。利益各方基于風(fēng)險的考量都非常謹(jǐn)慎，不會輕易涉足“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。其次，“以房養(yǎng)老”操作起來也非常困難。“以房養(yǎng)老”非金融機構(gòu)常規(guī)業(yè)務(wù)，其順利執(zhí)行需要明確界定各方權(quán)利義務(wù)并制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮饕?guī)則?？墒?，當(dāng)前我國金融分業(yè)經(jīng)營，如何進(jìn)行業(yè)務(wù)對接和有效監(jiān)管尚待討論，這讓人難以認(rèn)同“以房養(yǎng)老”有較大保障。最后，人們在政策方面也存在較大顧慮。我國政府一直對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，未來房價如何波動各方看法不一，我國現(xiàn)有房屋土地使用權(quán)僅70年，產(chǎn)權(quán)到期后如何處置依然是政策盲點。

(五) 缺乏良好的社會養(yǎng)老環(huán)境，阻礙了民眾“以房養(yǎng)老”的積極性

住房反向抵押養(yǎng)老的初衷，是幫助老年人通過住房抵押獲取充足的養(yǎng)老資金而進(jìn)入社會化養(yǎng)老，以提升養(yǎng)老質(zhì)量。但是，由于當(dāng)前我國缺乏良好的社會養(yǎng)老環(huán)境，很多老年人對社會化養(yǎng)老遠(yuǎn)景存在擔(dān)憂，這極大地阻礙了老年人對“以房養(yǎng)老”的認(rèn)同。由于我國養(yǎng)老市場發(fā)展進(jìn)程滯后，養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量方面存在嚴(yán)重不足。各大城市公辦養(yǎng)老機構(gòu)一床難求，而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機構(gòu)在生活環(huán)境和居住條件上都與老年人期望存在較大差距。我國養(yǎng)老公共服務(wù)的短缺，阻礙了老年人“以房養(yǎng)老”的積極性。

三、“以房養(yǎng)老”順利實施的條件

(一) 積極規(guī)范、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，確?！耙苑筐B(yǎng)老”穩(wěn)定運行

當(dāng)前，過高的房價造成年輕人購房難，老年人會在情感上傾向把房子留給子女從而排斥“以房養(yǎng)老”。我國房地產(chǎn)價格過高的泡沫風(fēng)險和發(fā)達(dá)國家房價下跌的經(jīng)驗教訓(xùn)使人們對“以房養(yǎng)老”望而卻步。目前中國較短的房屋使用壽命使金融機構(gòu)對“以房養(yǎng)老”存在擔(dān)憂，民眾對房產(chǎn)評估市場也存在著不信任。因此，要確?！耙苑筐B(yǎng)老”的順利推行，必須積極規(guī)范、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。政府和市場各方要努力保持房價穩(wěn)定，確保住房的商品性質(zhì)而非投資收藏，降低老年人情感壓力和“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險。同時，還要在住房質(zhì)量提高的基礎(chǔ)上給予房產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)，加強對地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)，規(guī)范評估標(biāo)準(zhǔn)和操作章程，減少“以房養(yǎng)老”的運行風(fēng)險。

(二) 建立完善的風(fēng)險制約機制，提高參與主體積極性

“倒按揭”過程中所面臨的高風(fēng)險是“以房養(yǎng)老”順利開展的瓶頸。因此，建立完善風(fēng)險制約機制，提高參與主體的積極性，是“以房養(yǎng)老”運行的必要條件。首先，相關(guān)部門應(yīng)通過具體可行的政策體系來完善相關(guān)的房產(chǎn)評估、壽命預(yù)期、糾紛仲裁、風(fēng)險分擔(dān)等機制，把風(fēng)險控制在參與各方可接受的范圍之內(nèi)，以提高參與主體的積極性。其次，對“以房養(yǎng)老”涉及的金融、地產(chǎn)、保險等行業(yè)和相關(guān)行政部門進(jìn)行制度協(xié)調(diào)，創(chuàng)建“以房養(yǎng)老”工作對接平臺，消除其制度障礙和業(yè)務(wù)障礙，增強“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實操作性。此外，在加強社會信用體系建設(shè)的同時，政府為“以房養(yǎng)老”提供擔(dān)?；蛘咴俦ｋU，以增強老年人和養(yǎng)老機構(gòu)、金融機構(gòu)之間的信任度，通過國家信用獲取參與各方的行動支持。

(三) 完善公共養(yǎng)老服務(wù)體系，增強民眾社會化養(yǎng)老信心

我國社會未富先老，在政府不能保障全民養(yǎng)老的背景下，“以房養(yǎng)老”可以讓老年人通過“倒按揭”獲取足夠的養(yǎng)老資金，以購買社會化的養(yǎng)老服務(wù)，彌補家庭養(yǎng)老的不足。當(dāng)前，我國養(yǎng)老機構(gòu)不足、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施落后和養(yǎng)老服務(wù)體系不完善的現(xiàn)狀降低了民眾以房養(yǎng)老的信心，因此完善公共養(yǎng)老服務(wù)體系成為當(dāng)務(wù)之急。針對普通家庭尋找養(yǎng)老院時“住不上”和“住不起”并存的困境，政府應(yīng)鼓勵民間力量參與養(yǎng)老市場建設(shè)，加大對民辦養(yǎng)老機構(gòu)的扶持力度，嘗試公辦民營，通過監(jiān)管和扶持控制價位，確保老年人住得上和住得起。同時，要根據(jù)老年人實際需求探索養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)模式，完善建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確保社區(qū)中養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的供應(yīng)；要加大養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員的培育和認(rèn)證工作，確保養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化和科學(xué)化。

(四) 加強法律監(jiān)管，理順參與主體權(quán)責(zé)關(guān)系，規(guī)范養(yǎng)老行為

“以房養(yǎng)老”是有房產(chǎn)老年人的自愿選擇，是老年人應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益之一，并不與現(xiàn)有的《婚姻法》和《社會保障法》相沖突。實行“以房養(yǎng)老”的家庭并不免除子女的贍養(yǎng)義務(wù)，也不減少其國家應(yīng)給予的基本養(yǎng)老保障?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及房管局、民政局、人社部、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和其他相關(guān)政府部門，要確保這些部門、行業(yè)公平公正地管理、執(zhí)法和經(jīng)營，國家必須完善相關(guān)的法律法規(guī)，理順參與主體的權(quán)責(zé)關(guān)系，加強法律監(jiān)管，真正做到有法可依、依法治理，通過透明公正的法治環(huán)境確?！耙苑筐B(yǎng)老”的有序運行。

(五) 加大政策解讀力度，獲取民眾理解與支持

在高房價的老齡化時代，房子和養(yǎng)老使國民處于焦躁的狀態(tài)?！耙苑筐B(yǎng)老”在我國民間運行十年并未取得很好效果的狀況下突然上升到國家政策層面，再加上之前養(yǎng)老政策的變更、延遲退休的爭議和對養(yǎng)老金巨大缺口的宣傳，人們曲解“以房養(yǎng)老”，把它等同于拿房子養(yǎng)老，是可以理解的。這從一個方面說明了正確解讀“以房養(yǎng)老”的重要性。因此，相關(guān)部門要對出臺的政策進(jìn)行及時、詳細(xì)的解讀，讓民眾理解“以房養(yǎng)老”的內(nèi)容、推行的必要性和可行性、實施的目的和意義、可能帶來的社會效果以及政府在整個養(yǎng)老問題上所做的努力和著重解決的問題等，以最大限度地獲取民眾的理解和支持，確?！耙苑筐B(yǎng)老”的順利推行。

總之，目前我國全面推行“以房養(yǎng)老”，仍面臨觀念、法律、政策、技術(shù)操作等方面的諸多障礙，人們對其抱質(zhì)疑態(tài)度在所難免。但應(yīng)當(dāng)相信，隨著民眾對國家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的全面理解和冷靜思考，在家庭養(yǎng)老力量日益不足、老年人晚年花費不斷增大的現(xiàn)實面前，“以房養(yǎng)老”的規(guī)模將會不斷擴大。

[1] 解讀以房養(yǎng)老[EB/OL]．(2013-12-08)．http://business. sohu.com/s2013/yfyl/．

[2] 以房養(yǎng)老，不止關(guān)乎“房事”[N]．法國歐洲時報，2013-09-22．

[3] 王睿．企業(yè)養(yǎng)老金連續(xù)9年上漲替代率不及公務(wù)員1半[EB/OL]．(2013-01-10)．http://news.xinhuanet.com/ fortune/2013-01/10/c_124210614.htm．

〔責(zé)任編輯 葉厚雋〕

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2013-12-11

劉芳（1978―），女，河南遂平人，講師，碩士。