服務業(yè)占比高 房價就高 房價地理學 讓你發(fā)現(xiàn)潛力投資城市！

程安逸

兩年前，當全大陸主要城市房價正醞釀新一輪迅猛上漲的時候，在廣州天河一家金融企業(yè)工作的黃先生也匆忙入市，在緊鄰廣州的老家佛山市南海區(qū)買了一套三居室的新房。

現(xiàn)在黃先生對自己當時的選擇頗為後悔，因為兩年過去，當廣州市區(qū)的房價大多漲了三成後，佛山的房子卻幾乎未動?！赶啾葍赡昵?，這錢還不如存餘額寶?！裹S先生說，即便是廣佛同城化已推進了五六年，但廣佛之間的房價仍有巨大鴻溝，例如在廣佛交界處，相隔一兩公里，廣州的樓盤房價是佛山的兩倍以上。

這種差距的背後，本質上是產業(yè)結構和城市行政等級的不同。通過對珠三角、閩三角、蘇滬地區(qū)、京津唐地區(qū)主要城市的研究發(fā)現(xiàn)，在一個經濟區(qū)域內，行政等級越高的城市，其服務業(yè)占比也會越高，相應的房價也越高。與之相反，該區(qū)域範圍內以傳統(tǒng)製造業(yè)為主的城市，房價會比服務業(yè)為主的城市低不少。

三產占比高 房價就高

一般性而言，經濟發(fā)達的城市憑藉優(yōu)質的社會公共資源和良好的就業(yè)機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市後，融入大城市的願望十分強烈，這也使得大城市「磁場效應」明顯。

有媒體對2013大陸公共財政收入最高的50個城市對城市的人口吸引力進行排名。其中上海以953.5萬的人口淨流入數量位列人口吸引力城市之首；首都北京排名第二，人口淨流入數為771.8萬；深圳排在第三，人口淨流入數為755.59萬。

按照統(tǒng)計，中國大陸的人口淨流入超過100萬的城市共有22個，而目前房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市中。

不過，人口的淨流入雖然重要，但並非影響房價的唯一要素。例如，東莞人口淨流入位居全國第4，為643萬，是戶籍人口的3.46倍；佛山人口淨流入位居全國第8，為348萬，與戶籍人口基本相當。但這兩個城市的房價均未過萬，與區(qū)域內的兩個中心城市廣州和深圳均有較大的差距。

同樣的情況也出現(xiàn)在閩南和蘇南。以泉廈為例，改革開放後憑藉民營輕工業(yè)的蓬勃興起，泉州的人口的淨流入達到136萬，泉州的經濟總量高居福建第一，但至今泉州的房價也就相當於廈門的1/3多一點。

這種差距背後的因素在於產業(yè)結構的不同。例如，在珠三角地區(qū)，廣州的第三產業(yè)占比64.6%，服務業(yè)對經濟增長的貢獻率為70.6%。深圳三產占比56.5%，東莞三產占比53.8%，佛山占比為36.1%，中山為42%。

在閩南，廈門三產占比達51.6%，泉州僅為34.9%。在長三角，南京和上海的三產占比分別為54.4%和62.2%，而蘇錫常則分別為45.7%、46%、45.2%。在京津唐地區(qū)，北京三產占比高達76.9%，天津只有48.1%，重工業(yè)城市唐山則只有32.1%。

業(yè)內稱，服務業(yè)強的城市，往往是因為傳統(tǒng)工業(yè)產業(yè)等已經逐漸外遷，整個城市的發(fā)展實力在提升，產業(yè)的品質在提升?！感碌漠a業(yè)會對相應的地產市場產生新需求。服務業(yè)發(fā)達的背後，往往是商業(yè)地產發(fā)達以及商圈繁榮的一面，此類物業(yè)對於房價的帶動作用很高?！?/p>

其次，服務業(yè)背後也是引起城市消費結構轉變的內容。尤其是包括諮詢、會計、奢侈品商業(yè)等行業(yè)的進入，提高了城市的消費結構，推動了物價和房價的上漲。再次，服務業(yè)強的城市，就業(yè)接納能力強，人口導入快，自然會引起房價的上漲。

廈門市政協(xié)常委、集美大學房地產研究所所長李友華教授稱，隨著城市的發(fā)展，中心城市的製造業(yè)不斷向郊區(qū)和周圍城市轉移，大城市中心城區(qū)逐漸以服務業(yè)為主。產業(yè)經濟結構決定了收入水平，而收入水平又影響了房價走勢。

李友華分析說，像佛山、泉州等以勞動密集型製造業(yè)為主的城市，雖然外來人口也很多，但由於收入比較低、流動性比較強，因此並沒有轉化為有效的購買力。相比之下，以服務業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來落戶的機會、能力和願望也要強很多。

中原地產首席市場分析師張大偉說，二產和三產的財富集中度不同。以二產為主的城市，缺乏白領階層，以外來進城務工人員為主，雖然外來人口很多，但形不成有效置業(yè)，包括商業(yè)地產在內的服務業(yè)難以發(fā)展。

而像北方一些重化工業(yè)為主的製造業(yè)大市，由於其製造業(yè)主要是大型央企、國企，工業(yè)化進程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區(qū)改造，這也拉低了房價。

吸附效應

產業(yè)結構的背後，對應的是這個城市的行政等級，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。

例如，在珠三角，廣州和深圳是副省級城市，而其他城市只是普通地級市，整個廣東省最好的教育、醫(yī)療等公共服務資源大多集中在廣深。因此廣佛交界處距離一兩公里房價卻相差一倍的背後，正由於廣州和佛山兩座城市的資源不同。在長三角也是如此，上海作為直轄市，是整個長三角的龍頭；南京則是副省級省會城市，其所擁有的公共資源均非蘇錫常三個地級市所能企及。

「產業(yè)結構的背後和城市的行政等級是緊密相關的?！箯埓髠フf，行政級別高的城市，會帶來更優(yōu)質的資源導入，對於產業(yè)導入、城市規(guī)劃方面都會更有優(yōu)勢?！府a業(yè)結構的背後，也是各類收入、城市顯性和隱性福利的表現(xiàn)，此類福利多，自然會增強城市的競爭力，相應的資源價格自然會上升。」

另一方面，由於行政級別高，中心地位突出，這些三產占比較高的中心城市對周圍也形成了較強的吸附能力。

以閩南的泉廈為例，改革開放後泉州以紡織鞋帽為主的民營經濟蓬勃興起，在不少企業(yè)做大到一定程度之後，為了吸引研發(fā)行銷等方面的中高端人才，這些大企業(yè)將公司研發(fā)行銷總部搬到了城市環(huán)境更好的廈門，從而帶走了包括稅收在內的不少資源。曾經有泉州市領導對此憤憤不平。

「這是沒有辦法的事情，你不這麼做，要讓人家高端人才來我們這裏，他們肯定會猶豫。但到廈門的話，招攬人才就方便很多。」泉州晉江一位企業(yè)家表示。

這也正是以服務業(yè)為主的中心城市對周圍的吸附作用。表現(xiàn)在樓市上，在民營經濟發(fā)達的泉州，經商群體十分龐大，很多人選擇到城市建設、公共服務等資源更好的廈門置業(yè)。

同樣的情況也出現(xiàn)在珠三角和長三角。例如東莞、佛山、中山等地的經濟十分發(fā)達，民間財富雄厚，但這些地方的中高端購買力還是主要流向了廣深兩個以服務業(yè)為主的副省級城市。

張大偉稱，決定未來城市房價走勢最重要的兩個因素是三產的發(fā)展水平和公共配套服務。行政級別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周圍城市的資源，因此像南京，GDP總量不如蘇州、無錫，廈門GDP總量不如泉州，但南京、廈門的房價卻更高。