貸款購(gòu)房所付的貸款擔(dān)保金問(wèn)題探討

李紅偉

河北大學(xué)，河北　保定　071000

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貸款購(gòu)房所付的貸款擔(dān)保金問(wèn)題探討

李紅偉

河北大學(xué)，河北保定071000

摘要：在辦理貸款購(gòu)房過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，如：貸款擔(dān)保金、貸款服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，本文以貸款買(mǎi)房收費(fèi)情況為基礎(chǔ)，介紹以下問(wèn)題。首先，概述我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)貸款買(mǎi)房收費(fèi)情況；其次，介紹了貸款買(mǎi)房收費(fèi)中的貸款擔(dān)保金的法律性質(zhì)及其合法性。

關(guān)鍵詞：貸款買(mǎi)房；貸款擔(dān)保金

國(guó)慶長(zhǎng)假前，央行出臺(tái)新規(guī)：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。9月30日，央行、財(cái)政部和住建部還聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知”，其中非常核心的一點(diǎn)是全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。不少地方也在出臺(tái)新一輪的樓市新政，以刺激需求。

此舉勢(shì)必會(huì)掀起購(gòu)房小高潮，在房產(chǎn)交易中不可避免地會(huì)產(chǎn)生一些法律風(fēng)險(xiǎn)和交易糾紛，買(mǎi)房者如何規(guī)避貸款買(mǎi)房中的“潛規(guī)則”和陷阱，正是本文的出發(fā)點(diǎn)。

一、我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)貸款買(mǎi)房收費(fèi)情況

(一)貸款買(mǎi)房的概述

所謂貸款買(mǎi)房，指購(gòu)房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。也被稱(chēng)為房屋抵押貸款。

貸款按揭購(gòu)房者可以靈活使用資金，如貸款買(mǎi)房出租，以租養(yǎng)貸，然后再投資；另外，因?yàn)槭窍蜚y行借錢(qián)，銀行會(huì)替你審查開(kāi)發(fā)商，為你把關(guān)，自然保險(xiǎn)性高。所以，貸款買(mǎi)房就成了普通購(gòu)房者的首選。

(二)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)貸款買(mǎi)房收費(fèi)情況

1.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的期房并需要按揭貸款的收費(fèi)情況

(1).契稅：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；買(mǎi)方出；(2).維修基金:購(gòu)房總價(jià)的2%-3%；(3).工本費(fèi)80元。

2.個(gè)人通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)二手房并需要按揭貸款的收費(fèi)情況

(1).個(gè)人所得稅：1%賣(mài)方出(以家庭為單位唯一一套住宅滿(mǎn)五年免征)；(2).契稅：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；買(mǎi)方出；(3).營(yíng)業(yè)稅：5.6%賣(mài)方出(滿(mǎn)兩年免征)；(4).交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元買(mǎi)賣(mài)雙方一家一半；(5).工本費(fèi):80元買(mǎi)方；(6).土地出讓金：只有劃撥土地上的房產(chǎn)，在交易過(guò)程中需要繳納土地出讓金，土地出讓金只需繳納一次，繳納過(guò)之后其土地性質(zhì)也改變了，因而在之后的再次買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，便不需要再繳納土地出讓金。與我們居民關(guān)系比較密切的房改房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等國(guó)有性質(zhì)的房屋，都是需要繳納土地出讓金的。

另外，如果通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，并且需要中介代為辦理貸款事宜的，會(huì)發(fā)生如下費(fèi)用：(7).中介費(fèi)；(8).貸款服務(wù)費(fèi)；(9).貸款擔(dān)保金；(10).評(píng)估費(fèi)；此四項(xiàng)收費(fèi)按照中介公司的單方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，其中評(píng)估費(fèi)通常遠(yuǎn)高于評(píng)估機(jī)構(gòu)的正常收費(fèi)。

二、貸款買(mǎi)房收費(fèi)中的貸款擔(dān)保金的法律性質(zhì)及其合法性

(一)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的期房并需要按揭貸款情況下，貸款擔(dān)保金的性質(zhì)及合法性

此情況下，通常做法是銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商)簽訂《個(gè)人購(gòu)房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》以及《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的購(gòu)房人發(fā)放住房按揭貸款，而開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立保證金專(zhuān)戶(hù)，并按發(fā)放貸款余額的一定比例存入保證金，為銀行的按揭貸款提供擔(dān)保。當(dāng)購(gòu)房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶(hù)中的對(duì)應(yīng)保證金退還給開(kāi)發(fā)商。在此期間，若借款人未按合同約定按期還本付息的，由開(kāi)發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶(hù)中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。

由此可見(jiàn)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)期房，因沒(méi)有房產(chǎn)證，所以在辦理貸款時(shí)，無(wú)法進(jìn)行抵押，銀行為避免其利益受損，需要開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房借款人向銀行提供擔(dān)保責(zé)任，若借款人未按合同約定按期還本付息的，銀行可以要求購(gòu)房人承擔(dān)還款義務(wù)，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求開(kāi)發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任。

故此，貸款擔(dān)保金的性質(zhì)在此種情況下，便是一種擔(dān)保行為，產(chǎn)生法律上的擔(dān)保責(zé)任，而當(dāng)購(gòu)房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶(hù)中的對(duì)應(yīng)保證金退還給開(kāi)發(fā)商。此期間一過(guò)，開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任也隨之結(jié)束，此擔(dān)保法律行為便結(jié)束。此法律行為符合法律規(guī)定，受法律保護(hù)。

(二)個(gè)人通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)二手房并需要按揭貸款情況下，貸款擔(dān)保金的性質(zhì)及合法性

在此情況下，房產(chǎn)中介收取房屋成交價(jià)1%的貸款擔(dān)保金，不簽訂擔(dān)保合同，并且只開(kāi)收據(jù)，無(wú)正規(guī)發(fā)票，最后收取的貸款擔(dān)保金也不會(huì)退還給購(gòu)房者。

買(mǎi)賣(mài)二手房不同于買(mǎi)賣(mài)期房，上市交易的二手房五證齊全，可以直接與銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款協(xié)議，而買(mǎi)賣(mài)期房是在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下辦理的房產(chǎn)抵押貸款協(xié)議。此種情況下，在房屋過(guò)戶(hù)并辦理完抵押貸款后，銀行才會(huì)向賣(mài)方放款，所以購(gòu)房者是用自己的房子向銀行做的抵押貸款，因此，中介收取的貸款擔(dān)保金是不合法的。

由此可知，第一種情況下的貸款擔(dān)保金是由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，而在第二種情況下，貸款擔(dān)保金本身就不合法，收之無(wú)名。所以，在購(gòu)房過(guò)程中，我們要時(shí)刻警惕收費(fèi)陷阱，維護(hù)好自己的合法權(quán)益。

[參考文獻(xiàn)]

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[3]郭明瑞.擔(dān)保法[M].北京：法律出版社，2010.

作者簡(jiǎn)介：李紅偉(1984-)，女，河北石家莊人，河北大學(xué)民商法專(zhuān)業(yè)碩士研究生在讀。

中圖分類(lèi)號(hào)：D913

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2015)31-0236-01