“買賣不破租賃”原則及其適用

王 慧

遼寧大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽 110036

一、“買賣不破租賃”原則的適用

(一)“買賣不破租賃”原則的適用條件

1.買賣不破租賃是租賃當中特殊的制度，因此必須存在已成立的有效租賃合同。2.須租賃物已交付承租人使用。買賣只能發(fā)生在租賃物交付承租人使用之后(出租墻壁、汽車壁做廣告等不需交付租賃物的特殊情形除外)3.須出租人將租賃物所有權(quán)出賣給第三人。即發(fā)生了以租賃物為標的的買賣，該標的物所有權(quán)由出賣人亦即出租人轉(zhuǎn)移到買受人手中。一般來說，所有權(quán)人與出租人為同一人，但是在出租權(quán)讓與第三人或非所有權(quán)人無權(quán)出租等情形下，二者會發(fā)生分離此時無論出租人是無權(quán)還是有權(quán)出租人，均不適用買賣不破租賃原則。

(二)“買賣不破租賃”原則的適用范圍

1.“買賣不破租賃”原則主要適用于房屋等不動產(chǎn)的租賃［1］

“買賣不破租賃”原則主要適用于不動產(chǎn)，問題在于其是否適用于動產(chǎn)租賃，從各國規(guī)定的法律來看，一些國家將“買賣不破租賃”的適用范圍限于不動產(chǎn)租賃。一般來說，德國“買賣不破租賃”原則是適用于住房使用租賃關(guān)系、土地使用租賃關(guān)系和住房以外的房屋的使用租賃關(guān)系以及已登記船舶的使用租賃關(guān)系。［2］在我國《合同法》出臺之前，司法解釋也規(guī)定“買賣不破租賃原則”適用于不動產(chǎn)租賃，同時，在司法實踐中也多限于不動產(chǎn)。大多數(shù)學(xué)者也認為“買賣不破租賃”原則適用不動產(chǎn)租賃。

2.“買賣不破租賃”原則的適用不應(yīng)限于買賣

依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則，在租賃物所有權(quán)變更之后，承租人可以以其租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人。所謂買賣合同，有兩種說法，一是買賣合同買受人支付價款，出賣人將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，即有關(guān)財產(chǎn)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓的合同。二是買受人支付價款、出賣人移轉(zhuǎn)財產(chǎn)所有權(quán)給買受人即轉(zhuǎn)移有體物所有權(quán)的合同。因而，我們可以得知，“買賣不破租賃”原則中的“買賣”應(yīng)當適用所有買賣類型，即是第一種含義。買賣應(yīng)當包含一般的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、知識產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的出讓等。

“買賣不破租賃”原則并不僅限制于買賣。德國學(xué)者梅迪庫斯認為德國民法中“買賣不破租賃”原則應(yīng)當包括事實法律行為出讓使用租賃土地、出租在土地上設(shè)定負擔(dān)、強制拍賣等情形。［3］這說明，“買賣不破租賃”原則在德國法上也并不限于買賣。嚴格來說，其立法目的在于租賃合同效力不能被任何租賃物所有權(quán)變動所影響，因此“買賣不破租賃”只是一種形象的說法，比如，所有權(quán)發(fā)生變動也可因贈與、確權(quán)而發(fā)生，此時應(yīng)當適用“買賣不破租賃”原則。

二“買賣不破租賃”原則在我國立法中的完善建議

(一)明確適用范圍

關(guān)于是否適用動產(chǎn)的問題。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，租賃合同是出租人將出租物交付于承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。也未提及動產(chǎn)、不動產(chǎn)的劃分。那么租賃物究竟是否就是無論動產(chǎn)不動產(chǎn)都適用呢?我認為答案是否定的。因為不是說法律未予說明就全然適用，而應(yīng)該結(jié)合制度設(shè)計初衷、經(jīng)濟生活現(xiàn)狀、當事人利益平衡等多方面因素。所以一般動產(chǎn)租賃不應(yīng)該適用該項制度。因為動產(chǎn)的種類多易找到替代品，給與特殊保護有侵害受讓人權(quán)益、過度保護承租人的嫌疑。結(jié)合國外立法例的做法，大多數(shù)明文確認只對不動產(chǎn)實行租賃權(quán)的對抗效力，也是值得我國立法借鑒和明文規(guī)定的。故《合同法》的租賃物，應(yīng)適用不動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)，且特殊動產(chǎn)以專門登記為佳更顯明確穩(wěn)妥。

(二)明晰當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

在出租人、承租人和受讓人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系上，究竟三方當事人之間紛繁復(fù)雜的效力如何予以規(guī)范，以更好地完善“買賣不破租賃”制度。首先是地位上的取代:買受人取代了出租人的地位，承受租賃物上的租賃關(guān)系，繼而與承租人之間形成了對應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其次在具體權(quán)利義務(wù)方面，買受人享有租金、押金交付請求權(quán)，租賃合同終止權(quán)等;買受人承擔(dān)排除妨礙、維修租賃物、租賃物瑕疵擔(dān)保、押金租金返回等義務(wù)。承租人享有租賃物的使用收益權(quán)、排除妨礙等權(quán)利;承受合理使用、妥善保管、支付租金、返還租賃物等。

［1］<德國民法典>第566條規(guī)定了住房使用租賃關(guān)系的“讓與不破租賃”，該法第578條第1、第2款以及第578a條予以準用.

［2］寧紅麗.民法強制性規(guī)范的反思與優(yōu)化［J］.法學(xué)，2012(4).

［3］［德］梅迪庫斯.德國債法分論［M］.杜景林，盧諶譯.北京:法律出版社，2007:193.