淺談房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險防范

鐘延新

吉林省吉林市江城公證處，吉林 吉林132011

房產(chǎn)委托、繼承、出售以及贈與等作為房產(chǎn)委托公證的主要方面，國家已出臺相應(yīng)法律法規(guī)對房產(chǎn)委托公證進(jìn)行具體規(guī)范，并授予相應(yīng)國家部門對房產(chǎn)委托公證進(jìn)行進(jìn)一步制約，任何個人以及私人機(jī)構(gòu)不得對其進(jìn)行有效公證。在為國家公證部門擴(kuò)大職權(quán)的同時，也為公證過程的公平性、公正性以及公開性帶來巨大風(fēng)險和安全隱患。

一、委托公證以及房產(chǎn)委托書

(一)委托公證是近些年來逐漸發(fā)展起來的一項民事行為活動，具有相應(yīng)的法律效力。委托公證是國家授權(quán)的公證機(jī)關(guān)對委托人提出申請的待公證對象進(jìn)行依法有效委托的行為。委托人根據(jù)國家公證機(jī)關(guān)開具的委托書或者委托合同進(jìn)行與委托事項有關(guān)的所有法律活動，都在法律保護(hù)之內(nèi)。委托公證政策的實行對國家相關(guān)領(lǐng)域的完善發(fā)展奠定了良好的法律基礎(chǔ)。

(二)房產(chǎn)委托書是房產(chǎn)委托公證的主要書面材料和法律依據(jù)，是由國家相關(guān)的權(quán)威部門制定，由房產(chǎn)委托公證機(jī)構(gòu)代為執(zhí)行的法律文書，一旦形成，即具有相應(yīng)的法律效力。一般來說，委托人在申請房產(chǎn)委托公證之后，必須按照規(guī)定填寫房產(chǎn)委托書。

(三)房產(chǎn)委托書上所呈現(xiàn)的信息有委托人的基本信息資料、房產(chǎn)委托權(quán)限以及委托期限等方面?；拘畔ň哂型耆袷滦袨槟芰Φ奈腥撕褪芡腥说耐暾彰?、需要委托公證房產(chǎn)的所在地的詳細(xì)地址以及房屋現(xiàn)在的所有權(quán)歸屬。房產(chǎn)委托權(quán)限包括房屋的抵押權(quán)、變賣權(quán)、出租權(quán)等受托人具有的一般性權(quán)利。委托期限的制定由委托人決定，委托人有權(quán)對房產(chǎn)委托公證過程中出現(xiàn)的關(guān)于房產(chǎn)委托期限的問題提出質(zhì)疑。

二、房產(chǎn)委托公證中存在風(fēng)險

(一)就委托方也就是賣方來說，由于房產(chǎn)委托公證是在委托方提出申請后的有效期限內(nèi)受托方單方面的行為，若委托方在不知情的情況下，受托方將房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)交、變賣等非法民事活動，當(dāng)受托方逃走后，委托方將對原轉(zhuǎn)交、買賣方進(jìn)行違約賠償。這不僅極大地?fù)p害了委托方的財產(chǎn)安全，更不利于房產(chǎn)交易的正常有序進(jìn)行，對于社會穩(wěn)定和諧造成不良影響。

(二)從買房人的角度來說，一些非官方的中介公司會周旋在買賣雙方之間，尋找公證過程中的法律盲區(qū)和漏洞。當(dāng)買方將錢款支付給賣方后，有時房產(chǎn)權(quán)沒有過戶給買方，此時房產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣方，若此時中介公司不給買方辦理房屋委托公證的話，那么房屋的產(chǎn)權(quán)將一直歸買方所有。因此，在買房時，一定要注意錢款與產(chǎn)權(quán)一同移交，這樣買方才不至于蒙受損失。

(三)對于公證機(jī)構(gòu)來說信譽(yù)極其重要，也就是說公證機(jī)構(gòu)的權(quán)威性以及良好社會形象是保障房屋委托公證順利進(jìn)行的必要條件。但是有些房屋公證委托人在委托書上簽過名之后，由于市場行情、個人情感等因素的變化，致使委托人反悔，不承認(rèn)曾做過房屋委托公證。根據(jù)中國公證協(xié)會頒布的《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》，房屋公證委托證明必須本人親自辦理，并承擔(dān)法律責(zé)任。對于公證機(jī)構(gòu)來說，最直接有效的方法就是提起訴訟，但這也給社會輿論帶來不利影響，降低了公證機(jī)構(gòu)的社會形象。

(四)對于國家社會財產(chǎn)安全來說，有力的公證將會使財產(chǎn)分配更加合理有效，反之，就會給國家和社會、人民的財產(chǎn)帶來巨大損失。比如，委托人利用假房產(chǎn)證或者冒名的關(guān)系騙取有效公證，進(jìn)而利用房產(chǎn)公證來進(jìn)行房屋的買賣、抵押貸款等民事活動，就會使得國家的有效資產(chǎn)不明，不利于市場經(jīng)濟(jì)更快更好地發(fā)展，甚至使國家蒙受巨大的損失。

三、防范風(fēng)險的有效措施

(一)在政策保障層面，國家應(yīng)出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，對委托人和受托人、公證機(jī)構(gòu)的具體權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，并要求在進(jìn)行房產(chǎn)委托公證之前，三方都應(yīng)了解相關(guān)規(guī)定，并在公證過程中遵守相應(yīng)法律法規(guī)，不能逾越規(guī)定的權(quán)利，違背自己的義務(wù)。當(dāng)公證過程出現(xiàn)紕漏時，會產(chǎn)生具有法律效力的后果，公證人應(yīng)就具體問題進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，不能放任不良影響發(fā)展下去。

(二)公證機(jī)構(gòu)應(yīng)對于委托人是否具有正常的民事行為能力進(jìn)行鑒定。根據(jù)我國的法律規(guī)定，公民成年的界定是18 周歲。《民法通則》規(guī)定，16 周歲以下的公民，即使以自己的勞動為主要收入來源，也不能視為具有完全的民事行為能力，不能擔(dān)任委托人身份。有些父母委托人會將委托人姓名寫成未成年的孩子，不論出于何種原因，由于未成年的孩子從法律意義上來說不具備相對完全的民事行為能力，不能擔(dān)任委托人身份。中國公證協(xié)會在《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》中指出:公證機(jī)構(gòu)有權(quán)在公證書中加尾注，旨在對委托人的房屋處分權(quán)做出證明。在遇到此類情個人利益造成實際損害或者有造成實際損害的危險的屬性[3]。正當(dāng)防衛(wèi)不具有社會危害性，因為正當(dāng)防衛(wèi)正是為了使國家、公共利益、本人或他人的人身、財產(chǎn)和其他權(quán)利免受不法侵害而采取的行動，因此是要提倡的行為。

我國《刑法》第二條規(guī)定，中華人民共和國刑法的任務(wù)，是用刑罰同一切犯罪行為作斗爭。刑法在犯罪發(fā)生之前是禁止性規(guī)定;在犯罪之后，則是處罰的依據(jù)。當(dāng)犯罪正在發(fā)生的時候，如果不賦予公民通過反擊及時制止正在進(jìn)行的違法犯罪行為的權(quán)利，則不但會使公民和國家等的利益遭受不必要的損失，還會助長違反犯罪行為。

本案中，吳某是在李某、孫某不法侵入其宿舍，并對其毆打，在其本人和同宿舍其他人的人身等合法權(quán)利受到侵害的情況下，為了免受侵害而采取的反擊行為，從而對李某和孫某造成了必要的損害。

四、防衛(wèi)行為必須針對侵害人進(jìn)行。正當(dāng)防衛(wèi)是為了使合法權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行為，因此必須針對侵害者本人展開，包括針對其人身，也包括針對其財產(chǎn)等權(quán)利展開。防衛(wèi)第三者的行為不是正當(dāng)防衛(wèi)行為。

本案中，被害人李某首先深夜非法闖入?yún)悄车乃奚?，在吳某反抗毆打的過程中，以鐵鎖砸向吳某，導(dǎo)致吳在極度恐懼和慌亂中以水果刀刺中李某的左胸，導(dǎo)致李某死亡。因此吳某的行為是針對不法侵害人李某本人的防衛(wèi)行為，而防衛(wèi)行為造成李某死亡。

五、防衛(wèi)行為沒有明顯超過必要限度，造成重大損害?！缎谭ā返诙畻l第二款，“正當(dāng)防衛(wèi)明顯超過必要限度造成重大損害的，應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)減輕或者免除處罰?！庇纱丝磥?，如果防衛(wèi)行為明顯超過必要限度，并造成重大損害，則屬于防衛(wèi)過當(dāng)。防衛(wèi)必要限度是正當(dāng)防衛(wèi)和防衛(wèi)過當(dāng)相區(qū)別的一個重要法律界限。

吳某一案中，李某和孫某在深夜非法侵入?yún)堑热说淖≌谄渫耆珶o防備的情況下，對其毆打，并撕扯其胸衣，使其裸露，吳某在極度恐懼、屈辱和慌亂中，下意識地反擊，她的反擊行為應(yīng)該屬于為保護(hù)重大的權(quán)益-生命健康權(quán)、人格尊嚴(yán)權(quán)、財產(chǎn)權(quán)等，而制止不法侵害所必需。在這幾種法定情況下，《刑法》允許正當(dāng)防衛(wèi)可以造成傷害和死亡的結(jié)果。本案中，李某和孫某等人非法闖入?yún)堑热说乃奚岵ζ錃蚍稀缎谭ā返诙畻l第三款中的行兇暴力行為，嚴(yán)重危及了吳某等人的人身安全，因此吳某的防衛(wèi)行為造成李某的死亡是在《刑法》第二十條第三款許可的范圍內(nèi)，因此不屬于防衛(wèi)過當(dāng)。

綜上所述，本案中吳某的行為屬于正當(dāng)防衛(wèi)行為，不存在防衛(wèi)過當(dāng)，其防衛(wèi)行為雖然造成了李某的死亡，但是她是在面對將要嚴(yán)重危及自己人身和生命安全的暴力侵害情況下，對李某進(jìn)行的反擊行為，因此是屬于具有無限防衛(wèi)權(quán)的正當(dāng)防衛(wèi)行為，沒有超過必要限度，因此不應(yīng)負(fù)刑事責(zé)任，也不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

[1]北京市海淀區(qū)人民檢查院訴吳某故意傷害案[N].高法公報，2004:338.

[2]曲新久等.刑法學(xué)[M].北京:中國政法大學(xué)出版社，2006.53.

[3]曲新久等.刑法學(xué)[M].北京:中國政法大學(xué)出版社，2006.24.