論夫妻共有房產(chǎn)適用善意取得制度:以《婚姻法司法解釋(三)》第11條為中心

端舒婭

四川大學(xué)法學(xué)院，四川 成都 610000

2011年8月13日開始實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(三)》第11條規(guī)定:“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”這條規(guī)定將物權(quán)法中的善意取得制度適用于夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系中，明確了單方處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的善意取得制度。一方面，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的善意取得制度對(duì)婚姻與當(dāng)事人發(fā)生交易的第三人利益進(jìn)行了保護(hù)，符合民法保護(hù)交易安全與善意相對(duì)人的立法取向;另一方面，該條賦予因一方擅自處分共同所有房屋而遭受損失的一方的賠償請(qǐng)求權(quán)，體現(xiàn)了對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整以及對(duì)婚姻當(dāng)事人利益保護(hù)。然而，這一規(guī)定在司法實(shí)踐中仍然存在難題。本文主要探討關(guān)于夫妻共有房屋的認(rèn)定以及實(shí)踐中第三人“善意”的界定這兩個(gè)方面的問(wèn)題。

一、關(guān)于夫妻共有房屋的認(rèn)定

善意取得制度的基礎(chǔ)在于物權(quán)登記的瑕疵。根據(jù)物權(quán)法公示公信原則，賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記簿最高的法律效力，而實(shí)踐中面臨的最常見的問(wèn)題是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。而夫妻共同共有房屋較其他善意取得對(duì)象還包含了身份因素和婚姻家庭關(guān)系的特殊性，以至于目前司法實(shí)踐中如何確認(rèn)房屋是否為夫妻共有財(cái)產(chǎn)存在困難。

一方面，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，目前尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，也沒(méi)有與之配套的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，甚至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)等一系列基本問(wèn)題都還未厘清，在此情形下實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則，且適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，無(wú)疑將造成大量的原權(quán)利人利益受損。尤其是在將善意取得制度應(yīng)用于婚姻法領(lǐng)域，更有可能造成婚姻家庭關(guān)系的破壞。另一方面，夫妻共有房屋是指以共同生活為目的的用于居住的房屋，其性質(zhì)是生活資料而不是生產(chǎn)資料。它與一般共有房屋的差異在于其屬性建立在婚姻家庭關(guān)系基礎(chǔ)之上，其適用的法律也應(yīng)為調(diào)整婚姻家庭關(guān)系的婚姻法而不是調(diào)整商品交易關(guān)系的民法。隨著公民權(quán)利意識(shí)的提高，個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)越來(lái)越受到法律的重視，房屋的權(quán)屬也涉及到越來(lái)越多的問(wèn)題。例如夫妻雙方婚前約定、雙方父母購(gòu)買或贈(zèng)與等情形中房屋權(quán)屬認(rèn)定的問(wèn)題。在如今房?jī)r(jià)上漲的情形下，房屋已不再是單純的生活必需品，而成為夫妻一方或雙方的投資品，由于私法保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值取向，登記在夫妻一方名下的房屋，不能單純地作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬認(rèn)定還需要結(jié)合法律來(lái)具體判斷。

因此，目前解決的途徑就是夫妻共同登記，使法定登記權(quán)利與事實(shí)權(quán)利相吻合。這也是《司法解釋(三)》出臺(tái)后興起“加名熱”的根本原因。然而不能忽視的是，由于婚姻家庭關(guān)系的特殊性以及夫妻財(cái)產(chǎn)的共同財(cái)產(chǎn)制決定了變更登記對(duì)婚姻家庭關(guān)系會(huì)造成不利影響。因此，在夫妻共有房屋登記已經(jīng)存在瑕疵的情況下，房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格房屋買賣程序，盡量在善意取得發(fā)生之前明確真正的權(quán)利歸屬，才是解決這一問(wèn)題的根本。另外，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約，住房問(wèn)題仍然嚴(yán)峻，如果夫妻一方擅自處分的房屋是家庭唯一居住用房時(shí)，支持善意第三人的主張，將侵害另一方的基本生存權(quán)。《婚姻法解釋(三)》(征求意見稿)第12條第1款中“該房屋屬于家庭共同生活居住需要的除外”的規(guī)定的刪除正是沒(méi)有考慮到這一現(xiàn)狀。目前的規(guī)定難免會(huì)破壞夫妻財(cái)產(chǎn)共同所有制，造成夫妻間的不信任甚至感情破裂，造成以犧牲家庭穩(wěn)定為代價(jià)來(lái)保護(hù)交易安全，危害社會(huì)家庭穩(wěn)定之惡果。因此，司法實(shí)踐中應(yīng)切實(shí)考慮夫妻一方的基本居住權(quán)，合理適用該條之規(guī)定。

二、第三人“善意”的界定

我國(guó)學(xué)界對(duì)于第三人的界定為“不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道即為善意”。即只要第三人不知道或不應(yīng)知道其行為缺乏法律上的根據(jù)或處分人沒(méi)有權(quán)利即為善意，然而法律卻沒(méi)有對(duì)具體而言何為“不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道”作出明確的界定，這就給了司法審判實(shí)踐帶來(lái)認(rèn)定上的困難。實(shí)踐中關(guān)于如何認(rèn)定“善意”的標(biāo)準(zhǔn)概括起來(lái)大致有以下兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為買受人購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)(包括房屋)時(shí)，只要第三人是出于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而做出了購(gòu)買的意思表示，就可以認(rèn)定買受人是“善意”的，除非有確切證據(jù)能證明買受人事先明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿中有異議登記的記載;另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為需要對(duì)“善意”的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，賦予第三人適當(dāng)?shù)恼{(diào)查和注意義務(wù)，例如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的審查義務(wù)、對(duì)處分人婚姻狀況的調(diào)查義務(wù)，并且“善意”的認(rèn)定可以與舉證責(zé)任的分配結(jié)合起來(lái)，確保善意取得制度保護(hù)的是真正的，具有合理信賴?yán)娴氖茏屓恕?/p>

然而夫妻共同財(cái)產(chǎn)的善意取得畢竟與物權(quán)法上的善意取得制度有所不同，主要表現(xiàn)為有夫妻關(guān)系的特殊性，一方面，“物權(quán)公示原則是一種理想狀態(tài)，其適用前提是完善的全面施行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度”，而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法尚未統(tǒng)一制定，目前處于過(guò)渡時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)登記的觀念及實(shí)踐均不足以完全實(shí)施物權(quán)公示原則。如前所述，夫妻共有房屋在認(rèn)定上存在困難，有必要嚴(yán)格限制買受人“善意”的標(biāo)準(zhǔn)，防止第三人與單方處分人之間的惡意串通等給原權(quán)利人造成的侵害。因此在房屋交易中，第三人(買受人)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)履行審查出賣人權(quán)屬證書上的記載內(nèi)容及實(shí)地察看房屋的義務(wù)，以此作為其獲得善意取得制度保護(hù)的條件。但由于我國(guó)信用體系的缺失，各種權(quán)利證書被偽造，此時(shí)，對(duì)于第三人是否盡到合理注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案情進(jìn)行分析，一般而言，賦予第三人的審查義務(wù)應(yīng)當(dāng)是形式上的。另一方面，第三人對(duì)夫妻一方的調(diào)查義務(wù)存在困難?；橐鰻顩r和個(gè)人財(cái)產(chǎn)狀況理應(yīng)屬于個(gè)人隱私的范疇，此時(shí)要求買受人對(duì)一方處分房屋的行為是否征得另一方同意的事實(shí)進(jìn)行調(diào)查，也是加重了第三人的義務(wù)。此時(shí)，法律就不能要求第三人承擔(dān)因處分人隱瞞事實(shí)帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)?？梢姷谌说牧x務(wù)應(yīng)當(dāng)合理注意義務(wù)即可。

對(duì)于第三人“善意”的界定，不僅在于賦予第三人合理可行的注意義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案情進(jìn)行分析，如果其盡到了該義務(wù)，而且完整的履行了該義務(wù)，還是不知道處分人對(duì)財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利瑕疵，就應(yīng)認(rèn)定其主觀上是善意的。而關(guān)于善意標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定還需要更為明確細(xì)致的規(guī)定以及法官適當(dāng)?shù)淖杂刹昧繖?quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》第11條的規(guī)定，雖然完成了與《物權(quán)法》的接軌，但其忽視了在實(shí)踐中認(rèn)定夫妻雙方共同房屋以及第三人“善意”標(biāo)準(zhǔn)的困難，未提出具有操作性的規(guī)則。因此實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度以及夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系特殊性的現(xiàn)實(shí)，將善意取得制度構(gòu)成要件的原則性規(guī)定具體化、標(biāo)準(zhǔn)化，保證該條關(guān)于婚姻期間單方擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)善意取得制度更加合理、完善。

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