中國一線城市房租形成機理和調(diào)控對策

摘 要：房租是由房屋租賃市場的需求和供給兩個方面決定的，而房屋租賃市場的需求和供給都受到房屋交易市場所形成的房價的影響。房價對房屋租賃市場需求的影響主要是由于房屋租賃市場和房屋交易市場的替代效應(yīng)所導致，房價對房屋租賃市場供給的影響主要由房屋租售比和房價的上漲幅度決定。我國一線城市房價近十年的平均年上漲率為10%左右，這導致了我國一線城市的房屋租售比維持在極低的水平。隨著房價的平穩(wěn)，房租必然大幅上漲，故必須采取措施增加一線城市房屋租賃市場的供給，以供給量的大幅增加穩(wěn)定房租。

關(guān)鍵詞： 房租；形成機理；房屋租售比；實際投資回報率

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：1003-7217（2014）06-0114-05

一、引言

對于房租形成機理和漲跌原因，學者們大多從兩個方面進行探究，一是房屋租賃市場本身的供求狀況，二是房屋交易市場所形成的房價。對前一個方面基本沒有分歧，但對于房價對房租是否有影響以及如何影響卻分歧較大。主要有三種觀點：

（1）房價對房租沒有影響。周永宏（2005）認為，由于我國獨特的土地出讓方式造成房屋銷售市場為壟斷競爭市場，而房屋租賃市場則為完全競爭市場，故房價和房租相對獨立，不存在正相關(guān)關(guān)系[1]；崔光燦（2006）、林瑩等（2007）基于上海和北京的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了格蘭杰因果檢驗，其結(jié)果證實房價對房租不存在影響[2，3]。呂江林（2010）、徐小鷹（2012）、茍興朝（2013）的實證檢驗也支持這種觀點[4-6]。國外方面，Himmelberg和Mayer（2005）的研究結(jié)果也表明房價和房租沒有關(guān)系[7]。

（2）房價對房租有影響。劉琪（2006）等多位學者分別從投資的角度，運用房屋租售比對此進行了分析，認為房價直接影響房租，是決定房租最重要的因素，并基于統(tǒng)計數(shù)據(jù)實證了其結(jié)論[8-10]。王輝龍、王先柱（2011）則認為影響房租的直接因素是房屋租賃市場的交易量，房價通過影響市場交易量間接影響房租[11]。國外方面，Clayton（1996）認為房價對房租的影響就像股票市場中股價對股利的影響一樣[12]。

（3）房價對房租有沒有影響應(yīng)區(qū)分不同的時期，不能籠統(tǒng)地下結(jié)論。明迪（2007）認為，在1998～2002年，房地產(chǎn)市場需求以居住消費為主時，房價對房租影響較大[13]；而在2003～2006年，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量投機需求，房價對房租的影響大大縮小，并以我國一線城市北京、上海、天津和重慶數(shù)據(jù)對此進行了實證[13]。杜紅艷等的實證結(jié)果顯示短期來看房價和房租相對獨立，長期來看房價是房租變動的原因[14]。國外方面，Gallin（2008）基于1970～2003年美國的季度數(shù)據(jù)進行了實證檢驗，結(jié)果表明長期來看房價對房租具有決定影響[15]。

可見，大部分學者探討房價對房租的影響時沒有區(qū)分住房的三個屬性：消費品、投資品和投機品，從而也就忽視了出于這三個不同目的購買住房所形成的房價對房租的影響機理是不同的。并且現(xiàn)有文獻大多重實證、輕理論。

為此，本文將基于微觀經(jīng)濟學的需求與供給理論，在區(qū)分住房的三個屬性基礎(chǔ)上，論證當住房作為純粹的消費品時，房價通過影響房屋租賃市場的需求而影響房租；當住房作為投資品和投機品時，房價通過影響房屋租賃市場的供給而影響房租。即從理論方面闡述房價的漲跌是如何通過影響房屋租賃市場中供給和需求兩個方面，進而影響房租的。

二、我國目前一線城市房租形成機理

根據(jù)主流微觀經(jīng)濟學理論，任何商品的價格都是由該商品的需求和供給兩方面決定的，房屋租賃價格即房租自然也不例外。

（一）房價對房屋租賃市場中需求的影響當住房作為純粹的消費品時，人們對于住房的需求要么通過買房即房屋銷售市場得到滿足，要么通過租房即房屋租賃市場得到滿足。由于兩個市場滿足的是人們的同一需求，故按照微觀經(jīng)濟學理論，兩個市場具有替代關(guān)系，此長彼消，即買房需求多了，則租房需求減少；買房需求少了，則租房需求增加。這就是說，如果房屋銷售市場價格上漲，即房價上漲，則買房需求減少，需要住房的人轉(zhuǎn)向房屋租賃市場，租房需求增加，房屋租賃市場價格即房租上漲。也就是說，房價不但對房租有影響，而且方向相同、幅度一致。圖1反映了房屋租賃市場和房屋銷售市場這種替代關(guān)系：在房屋銷售市場中，由于房價由P1漲到了P2，導致房屋需求曲線由D2下降到了D1，在房屋銷售市場中被“擠出”的住房需求只有進入房屋租賃市場，導致房屋租賃市場的需求曲線由D1上升到D2，房租自然也就由P1上漲到了P2。

財經(jīng)理論與實踐（雙月刊）2014年第6期2014年第6期（總第192期）李素文：中國一線城市房租形成機理和調(diào)控對策

圖1 房價對房屋租賃市場中需求的影響

圖2為一線城市2001～2012年房屋銷售價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)的走勢。從中可以發(fā)現(xiàn)，一線城市房價和房租的實際走勢卻并非一致。這就是說，僅僅考慮房價對房屋租賃市場中需求的影響還不足以說明房價對房租的實際影響，還需要考慮房價對房屋租賃市場中供給的影響。當住房作為投資品和投機品時，人們買房與租房所滿足的不是同一需求，這時兩個市場不具有替代效應(yīng)，故房價不影響房屋租賃市場的需求，但會影響房屋租賃市場的供給。

數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)（http：//edu.drcnet.com.cn/www/edu/）。

圖2 一線城市房屋銷售價格指數(shù)和

房屋租賃價格指數(shù)的走勢

（二）房價對房屋租賃市場中供給的影響

在房屋租賃市場中，房屋的供給由房屋的供給成本和租賃價格決定，房屋租賃價格即房租，房屋的供給成本主要是房屋的購買成本，因此，理論和實踐中一般都用房屋租售比這一指標來表示房屋的供給成本和租賃價格的關(guān)系[8]①。一般來說，房屋租售比在1∶130～1∶170之間，當小于1∶250，則意味著租賃房屋的供給者將不合算從而減少租賃房屋的供給。因為房屋租賃市場的房屋供給行為本質(zhì)上是一種投資行為，任何投資行為必須考慮投資收益，房屋租售比在1∶130～1∶170之間時，房屋出租的年毛投資收益率在9.23%～7.06%之間②，除去房屋維修費、裝修費、家具費、稅費等，年純投資收益率在6%～8%左右，剛好高于長期房屋按揭貸款利率6%，房屋出租有利可圖。如果房屋租賃比小于1∶250，則意味著年純投資收益率小于3%，房屋出租無利可圖。

從房屋租售比可看出，要維持穩(wěn)定的租售比，房價和房租必須保持同方向和同幅度的變化，房價上漲了一定幅度，房租必須上漲相同幅度，否則將影響房屋投資者的收益，進而影響房屋租賃市場的房屋供給。但再分析圖2可看出，房價上漲和房租上漲既非同步更非相同幅度：2003～2007年房價大幅上漲時，房租的漲幅卻較小，且比較平穩(wěn)；2011～2012年房價下跌時房租卻持續(xù)上漲。這種房價和房租的背離原因何在呢？

這是因為在我國房屋的交易市場中存在大量的投機需求。雖然在大多數(shù)經(jīng)濟學文獻中，投資與投機沒有本質(zhì)區(qū)別，但為了把握我國房價對房租的影響機理，有必要區(qū)分房屋投資和投機需求③，因為以上利用房屋租售比計算出的房屋年純投資收益率并非實際的房屋投資回報率，只能稱之為名義房屋投資回報率。由于我國一線城市房價上漲已持續(xù)了10多年，房屋投資和投機者均享受了房價上漲所帶來的高額利潤，并且形成了房價只漲不跌的預(yù)期，這就使所有房屋投資者都帶有房屋投機者的預(yù)期：房屋出租收益即名義房屋投資回報率只是房屋投資收益的一部分，實際房屋投資回報率還包括房價上漲的部分，即房屋的投機收益可用公式表示為：

I=12RP/HP+△HP/HP（1）

在式（1）中，I表示實際房屋毛投資回報率，RP表示房租，HP表示房價，12RP/HP表示年房屋租售比，即名義年房屋毛投資回報率，△HP/HP表示房價年上漲率。這個公式意味著房價對房屋租賃市場供給的影響不僅僅表現(xiàn)在房屋租售比上，還表現(xiàn)在房價本身的上漲率上。由于有房價上漲率彌補，房屋租售比可遠遠低于合理的比值1∶130～1∶170之間，甚至可遠遠低于1∶250。從圖2可知，我國一線城市房價近十年的平均年上漲率為10%左右，這意味著從投資的角度來說，房屋租售比可任意低，只要房屋租金能彌補房屋維修費、裝修費、家具費、稅費就行，因為房屋年均10%的上漲幅度足以使任何房屋出租都具有投資價值。這不但是我國一線城市房屋租售比長期維持在1∶330～1∶500之間的原因，也是房價上漲與房租上漲既非同步也非相同幅度的原因。

（三）房租形成機理總結(jié)

房租是由房屋租賃市場的需求和供給兩個方面決定的，而房屋租賃市場的需求和供給兩個方面都受房屋交易市場所形成的房價的影響。房價對房屋租賃市場需求的影響主要是由于當房屋作為消費品時，房屋租賃市場和房屋交易市場的替代效應(yīng)所導致；房價對房屋租賃市場供給的影響主要由于當房屋作為投資品和投機品時，房屋租售比和房價的上漲幅度決定。

三、近期我國一線城市房租暴漲及未來走勢分析

觀察圖2，除2008年外，到目前為止我國一線城市房價還沒出現(xiàn)過絕對價格下跌的狀況，但卻出現(xiàn)過滯漲現(xiàn)象，即漲幅下跌，并且房價每次滯漲都帶來房租的漲幅加大，比如2001～2003年和2011～2012年。這可以用前面分析的房屋形成機理來解釋。房價滯漲，意味著房價上漲率△HP/HP趨近0，實際房屋毛投資回報率I完全由年房屋租售比12RP/HP決定，這要求房租大幅度提高以使房屋租售比向合理區(qū)域1∶130～1∶170之間回歸，否則房屋租賃市場的投資將極不合算。這就是近期我國一線城市房租暴漲的根本原因。

問題是這種房價滯漲的現(xiàn)象今后是否會經(jīng)常出現(xiàn)以致成為常態(tài)呢？換句話說，房價是否還會持續(xù)大幅上漲呢？表1是我國一線城市房價收入比。

表1 2006～2012年我國一線城市房價收入比

城市

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

北京

15.55

19.59

19.58

23.71

24.23

24.28

24.13

上海

11.95

13.98

11.49

15.11

16.22

16.34

16.25

廣州

12.53

15.17

14.11

16.88

17.06

17.13

16.97

深圳

8.48

12.78

15.16

17.75

18.25

18.32

18.31 數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)（http：//www.ce.cn/）。

從表1可看出，我國一線城市房價收入比平均達到19倍。根據(jù)呂江林的研究，當前我國城市居民理論上能承受的房價收入比的合理上限在4.38～6.78之間，就算放寬也不應(yīng)超過7倍[4]。這說明我國一線城市房價就算不下跌，未來還要持續(xù)大幅上漲的可能性已很小。

那么，房價下跌50%～70%的可能性又有多大呢？這不但超出了本文的探討范圍，并且理論界和實務(wù)界對此的分歧巨大。但認為房價暴跌可能引發(fā)我國嚴重金融危機卻是共識。因為根據(jù)人民銀行截至到2012年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國全部銀行業(yè)金融機構(gòu)總資產(chǎn)額為133.6萬億元，總貸款余額為63萬億元，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為12.1萬億元，這由8.1萬億元的購房貸款余額和4萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額構(gòu)成。即金融機構(gòu)總資產(chǎn)的6.01%和全部貸款余額的12.85%為購房貸款余額。在30%首付款情況下，如果房價下跌30%，則購房貸款者開始虧本；如果房價下跌60%，則可能導致所有金融機構(gòu)總資產(chǎn)虧損1.82%④。這將超過我國全部銀行業(yè)金融機構(gòu)稅后資產(chǎn)利潤率的平均水平⑤，將造成我國全部銀行業(yè)的全行業(yè)虧損，結(jié)果肯定是災(zāi)難性的。因此，我國一線城市的房價只能穩(wěn)定或者小幅下跌。

從以上我國房租形成的機理來看，如果不考慮房價上漲所帶來的投資回報的話，目前我國一線城市的房屋租售比要從1∶330～1∶500之間下降1∶130～1∶170之間的合理區(qū)域，要么房價下降50%～70%，要么房租提高150%～200%⑥。既然房價下降50%～70%將危害我國金融體系運行的安全，政策上肯定會“托底”，那么，只能是房租的大幅度持續(xù)上漲了，除非我們對房屋租賃市場進行持續(xù)有效的政策干預(yù)。

四、我國一線城市房租調(diào)控對策建議

由房租形成機理可知，房租是由房屋租賃市場的需求和供給兩個方面決定的，要調(diào)控房租必須從房屋租賃市場的需求和供給兩個方面著手。而我國一線城市房屋租賃市場的需求是由其居住人口決定的，這是一個自然經(jīng)濟過程所形成的，如果強行調(diào)控的話將嚴重影響人們的居住權(quán)，故需求調(diào)控余地不大。那我們的著力點只能放在房屋租賃市場的供給方面。

住建部、工商總局聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，嚴肅查處房地產(chǎn)中介機構(gòu)和經(jīng)紀人員的十類違法違規(guī)行為，這些措施當然也屬于房屋租賃市場供給方面的調(diào)控對策，具有一定的作用。但這些措施并不能增加房屋租賃市場的供給量，不能根本改變房屋租賃市場的供需狀況，也就不能減緩我國一線城市房租的大幅度上漲趨勢。要能增加房屋租賃市場的供給量，根本改變房屋租賃市場供需狀況，應(yīng)從短期、中期、長期三個方面入手：

1.短期來看，盡快出臺限制房租上漲政策。對于房租上漲過快并且還有進一步大幅上漲趨勢的我國一線城市，政府應(yīng)該制定并嚴格執(zhí)行房租上漲幅度的限制性條款，比如規(guī)定每年的上漲幅度不得超過3%，否則予以重罰。為控制房租上漲，德國就曾長期實行這一政策，并取得了良好效果[16]。

2.中期來看，盡快推出房產(chǎn)稅。要盡快針對第二套房推出房產(chǎn)稅，稅率可定在2%～3%，其目的并非迅速降低房價，而是將一線城市大量的空置房推入房屋租賃市場，增加房屋租賃市場的供給量以阻止房租的過快上漲。有研究顯示，我國一線城市房屋空置率已超過30%，2012年僅北京就空置房屋381萬套[17]。

3.長期來看，進一步加大加快公租房的供給。就是在發(fā)達地區(qū)的香港、新加坡，大部分居民也是靠公租房解決居住問題，比如香港的公租房占全部住房面積的55%，新加坡更高，占72%。而我國一線城市則5%都不到。“十二五”期間，光上海就還需要至少50萬套公租房[18]。只有公租房的建設(shè)加大加快了，才能根本解決房屋租賃市場的供需失衡問題而穩(wěn)定房租，才能取消限制房租上漲這一短期的臨時性政策。

注釋：

①所謂房屋租售比是指，同一類房屋的每月租賃價格和出售價格的比值。

②年毛投資收益率=房屋租售比×12，故當房屋租售比在1∶130～1∶170之間時，房屋出租的年毛投資收益率在9.23%～7.06%之間。

③所謂房屋投資需求指的是為賺取房屋的名義投資回報率而進行的房屋出租活動，所謂房屋投機需求指的是為賺取房屋上漲而產(chǎn)生的差價而進行的房屋買賣活動。

④虧損率=購房貸款余額×（房價下跌率-購房首付率）/金融機構(gòu)總資產(chǎn)。

⑤2013年3月1日，銀監(jiān)會發(fā)布2012年度監(jiān)管統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，全年累計實現(xiàn)凈利潤1.24萬億元，平均資產(chǎn)利潤率為1.3%。

⑥計算公式為：房屋租售比=每月房租/房價，故房屋租售比要下降，要么房租上升，要么房價下降。

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（責任編輯：寧曉青）