推進(jìn)節(jié)約集約用地為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供土地要素保障

平湖市國(guó)土資源局 胡一婧

推進(jìn)節(jié)約集約用地為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供土地要素保障

平湖市國(guó)土資源局 胡一婧

約集約利用，是地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本之策，也是城鎮(zhèn)化建設(shè)的必然戰(zhàn)略選擇。近兩年來，平湖市涉土政策呈環(huán)炮連發(fā)模式“動(dòng)作頻頻”。歸納起來，這些涉土政策可以用五個(gè)關(guān)鍵詞來概括。

嚴(yán)格耕地保護(hù)和推進(jìn)土地節(jié)

一、控制：擇優(yōu)配置工業(yè)用地

按照平湖市出臺(tái)的《進(jìn)一步加強(qiáng)工業(yè)用地差別化管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的實(shí)施意見》中的規(guī)定，近期，該市對(duì)4宗工業(yè)用地實(shí)行彈性年限出讓制度，出讓期限均為30年。此舉將該市的彈性出讓工業(yè)用地出讓年限由常規(guī)的50年變?yōu)?0年，改變了以往的工業(yè)用地以最高年限出讓的慣例，同時(shí)也成為創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)模式的有益實(shí)踐，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)制創(chuàng)新試點(diǎn)工作順利開展奠定了良好的基礎(chǔ)。

那么，土地成功供應(yīng)出去后，用得好不好如何評(píng)判？批后監(jiān)管又該怎么入手呢？為此，平湖市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)與批后監(jiān)管若干意見》和《關(guān)于切實(shí)做好閑置土地處置工作的意見》。與原有政策相比，新政對(duì)約定開竣工期限更合理，違約責(zé)任追究更嚴(yán)格，并新增了履約保證金制度，明確公開出讓的土地中標(biāo)確認(rèn)書生效后，競(jìng)買保證金的50%轉(zhuǎn)為項(xiàng)目開竣工履約保證金；協(xié)議出讓的土地，在繳納土地出讓金時(shí)，一并繳納土地出讓金總額的10%作為開竣工履約保證金；劃撥的土地，按劃撥價(jià)款10%繳納開竣工履約保證金，最高為每宗地500萬元。土地出讓后，土地受讓人不能按期支付土地出讓價(jià)款的，每日按遲延支付款的1‰向出讓人償付滯納金，二個(gè)月未交的直接解除合同并沒收保證金；不能按期開竣工的，受讓人每日按出讓價(jià)款0.2‰向出讓人償付違約金；土地構(gòu)成閑置的，按總額20%收取閑置費(fèi)乃至無償收回土地。

2014年該市全年共收回空、閑置土地42宗1092.18畝，征繳合同違約金423.7萬元，對(duì)15宗未按時(shí)繳納出讓金的土地收取滯納金6531.02萬元，對(duì)于兩宗出讓地塊拍賣成交后超過兩個(gè)月未按期繳納出讓金的項(xiàng)目，撤消其出讓合同，并沒收保證金合計(jì)650萬元，全年共收取履約保證金1.18億元。

二、保護(hù)：基本農(nóng)田提質(zhì)保量

若想守住耕地紅線，就得落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。堅(jiān)持管控和激勵(lì)雙管齊下，根據(jù)《平湖市基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制實(shí)施細(xì)則》，要對(duì)承擔(dān)基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)的農(nóng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，縮小基本農(nóng)田和建設(shè)用地的利益差距，2014年首次確定市基本農(nóng)田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每畝每年50元，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，適時(shí)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)農(nóng)村土地綜合整治形成的高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田區(qū)塊，納入基本農(nóng)田整備區(qū)，一并實(shí)施補(bǔ)償。2014年，該市就對(duì)2013年度承擔(dān)基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任的行政村(社區(qū))，按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)50元/畝，同時(shí)實(shí)行差別化補(bǔ)償政策，對(duì)已建成的高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田、糧食生產(chǎn)功能區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的耕地，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每畝每年100元,共下?lián)軆冬F(xiàn)基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償資金1643.44萬元。值得一提的是，平湖市去年成功爭(zhēng)取到了省級(jí)2014年度基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償試點(diǎn)補(bǔ)助資金804萬元，占全省補(bǔ)助資金總額的4%，進(jìn)一步助力基本農(nóng)田保護(hù)工作。

耕地保護(hù)補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放還要與“兩違”遏控、“無違建”創(chuàng)建、糧食生產(chǎn)功能區(qū)保護(hù)和破壞耕地、違法違規(guī)用地行為直接掛鉤。對(duì)村（社區(qū)）在當(dāng)年度發(fā)生違法違規(guī)用地行為的，發(fā)現(xiàn)1宗，扣發(fā)當(dāng)年度10%基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償資金，及時(shí)自行糾正的除外；發(fā)現(xiàn)3宗（含）以上，不得發(fā)放考核獎(jiǎng)勵(lì)；發(fā)現(xiàn)5宗（含）以上，將扣發(fā)當(dāng)年度全額基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償資金。

而對(duì)于違法用地，平湖市也是絕不手軟。根據(jù)《平湖市土地共同監(jiān)管和責(zé)任追究辦法（試行）》、《關(guān)于加強(qiáng)土地管理嚴(yán)格責(zé)任追究的通知》，違法用地責(zé)任人還將被逐級(jí)追究責(zé)任。該辦法明確了六種情形，將對(duì)鎮(zhèn)（街道）“一把手”及主要責(zé)任人責(zé)令整改或作出書面檢查。其中還包含了“年度內(nèi)本轄區(qū)村級(jí)組織（含村民小組）‘以租代征’違法用地累計(jì)面積5畝以上、10畝以下的”的情況。村（社區(qū)）有義務(wù)，且必須履行巡查發(fā)現(xiàn)、勸告制止和向上報(bào)告職責(zé)。對(duì)未認(rèn)真履行職責(zé)，按干部管理權(quán)限，由鎮(zhèn)（街道）黨委、政府（辦事處）責(zé)成相關(guān)村（社區(qū)）黨組織書記、村委會(huì)主任和國(guó)土信息員作出書面檢查，并按照相關(guān)規(guī)定從重給予相應(yīng)處分，直至免職。涉嫌構(gòu)成犯罪的，還將依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

三、保障：讓農(nóng)民建房不再難

近年來，農(nóng)民建房規(guī)劃布點(diǎn)偏少、土地空間指標(biāo)不足等與農(nóng)民建房需求強(qiáng)烈的矛盾日益突出。作為民生實(shí)事項(xiàng)目之一的農(nóng)民建房問題，也隨之被擺上政府工作日程，《平湖市農(nóng)民建房用地管理辦法》在去年重新修訂出臺(tái)。通過該辦法的實(shí)施，該市進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)民建房用地管理，促進(jìn)農(nóng)村集體土地節(jié)約集約利用和社會(huì)公平正義，讓農(nóng)民建房不再是個(gè)難題。根據(jù)該辦法，農(nóng)民建房必須符合鎮(zhèn)（街道）土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，禁止在村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)外翻建、新建、擴(kuò)建住房和原房加層。

在之后的規(guī)劃實(shí)施過程中，考慮到部分新農(nóng)村建設(shè)點(diǎn)離農(nóng)民原宅基地、農(nóng)田過遠(yuǎn)的情況，平湖市自2014年10月開始按照法定程序?qū)Ξ?dāng)初的104個(gè)新農(nóng)村建設(shè)點(diǎn)進(jìn)行了完善與優(yōu)化，形成了“1+X+N”規(guī)劃布局，即“1”作為新市鎮(zhèn)，“X”作為中心社區(qū)，“N”作為保留點(diǎn)，目前全市范圍內(nèi)的新農(nóng)村建設(shè)點(diǎn)調(diào)整至127個(gè)。農(nóng)民建房按照“個(gè)人申請(qǐng)、村級(jí)審查、鎮(zhèn)（街道）審批（委托）、市管農(nóng)轉(zhuǎn)用”的審批模式。即建房戶首先應(yīng)向戶口所在地村民委員會(huì)提出書面建房申請(qǐng)，村民委員會(huì)在討論后認(rèn)為符合建房條件的，要在村公示欄內(nèi)對(duì)申請(qǐng)?jiān)斍楣?0天。公示期滿無異議的，就能與村民委員會(huì)簽訂原宅基地收回協(xié)議。隨后，待國(guó)土資源所、村鎮(zhèn)建設(shè)管理站審查完畢后，申請(qǐng)就完成了。對(duì)于不符合建房條件的，鎮(zhèn)（街道）也將書面告知理由。

四、加強(qiáng)：農(nóng)村土地綜合整治

為加快推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治，保障“兩新”工程順利有序?qū)嵤?014年平湖市重新制定出臺(tái)了《平湖市調(diào)整完善農(nóng)村土地綜合整治激勵(lì)政策的意見》，加大財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)力度，建立分配、調(diào)劑、獎(jiǎng)勵(lì)和減負(fù)機(jī)制，進(jìn)一步完善土地復(fù)墾激勵(lì)政策體系。該市去年完成建設(shè)用地復(fù)墾1049.6畝，新編立農(nóng)整1490.48畝，完成墾造耕田891.37畝，對(duì)破解該市土地供需矛盾、解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展用地需求起著積極的作用。

該意見首先明確復(fù)墾指標(biāo)分配。實(shí)施農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目獲得的復(fù)墾指標(biāo)，按照85%、15%的比例歸項(xiàng)目實(shí)施主體和市級(jí)統(tǒng)籌，分別用于搬遷農(nóng)戶建房、新社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公益事業(yè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。其中，市級(jí)統(tǒng)籌部分由市財(cái)政給予40萬元/畝的補(bǔ)助。其次是建立復(fù)墾指標(biāo)調(diào)劑機(jī)制、建立復(fù)墾指標(biāo)交易平臺(tái)，相關(guān)指標(biāo)在滿足搬遷農(nóng)戶建房、新社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地需要前提下，節(jié)余部分可跨鎮(zhèn)（街道）有償調(diào)劑，并可在市平臺(tái)進(jìn)行交易。同時(shí)，明確今年基準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)劑指導(dǎo)價(jià)格）為50萬元/畝，今后每2-3年更新公布一次復(fù)墾指標(biāo)交易基準(zhǔn)價(jià)格。再次是落實(shí)整治項(xiàng)目稅費(fèi)優(yōu)惠措施。復(fù)墾指標(biāo)用于搬遷農(nóng)戶建房、新社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，不征收耕地占用稅；使用復(fù)墾指標(biāo)供應(yīng)的建設(shè)用地，指標(biāo)有償使用費(fèi)減半收取，不包括使用市統(tǒng)籌指標(biāo)供應(yīng)的土地。此外，我市還積極調(diào)整市財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)政策。對(duì)完成復(fù)墾驗(yàn)收的土地給予8萬元/畝的獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，鼓勵(lì)項(xiàng)目提高節(jié)地率，對(duì)項(xiàng)目節(jié)地部分面積再實(shí)行累進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)，節(jié)地率在20%-30%、30%-40%和40%以上部分，分別給予每畝3萬元、5萬元和7萬元獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)復(fù)墾地塊總面積70%以上達(dá)到水田標(biāo)準(zhǔn)及高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田標(biāo)準(zhǔn)的部分面積，給予2500元/畝獎(jiǎng)勵(lì)。

五、盤活：低效用地再現(xiàn)活力

經(jīng)國(guó)土資源部批準(zhǔn)，嘉興市去年被列入全國(guó)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，平湖市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作也于2014年上半年啟動(dòng)。此項(xiàng)工作將歷時(shí)4年，分為前期方案報(bào)批和方案批準(zhǔn)后具體組織實(shí)施兩個(gè)工作階段。

按照《平湖市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作實(shí)施方案》“全面探索、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的要求，平湖市接下來將深化土地管理改革創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變土地利用方式，提高土地利用效率。結(jié)合城市有機(jī)更新、“三改一拆”等工作實(shí)際，該市將城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍確定為：土地利用總體規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)擴(kuò)展邊界范圍內(nèi)不符合現(xiàn)行規(guī)劃用途、利用粗放、布局散亂、設(shè)施落后、閑置廢棄和不符合安全生產(chǎn)與環(huán)保要求的存量建設(shè)用地，以及在“三改一拆”中計(jì)劃實(shí)施改造和已經(jīng)拆除建筑物的土地。

為了保質(zhì)保量完成2014年的任務(wù)，平湖市強(qiáng)化資金保障、技術(shù)保障、組織保障、統(tǒng)籌借鑒，完成了城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查、再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施方案編制等前期報(bào)批基礎(chǔ)工作，明確了首批城鎮(zhèn)196個(gè)低效用地7629.2畝的再開發(fā)目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局、時(shí)序安排和保障措施等。據(jù)了解，2014年共完成低效用地再開發(fā)999.73畝，完成年度目標(biāo)的138.9%。