抵押借款人對評估師估值判斷影響的研究
——相關(guān)文獻綜述

一、研究背景

在歐美等市場經(jīng)濟發(fā)達的國家中，企業(yè)貸款中70%以上為抵押貸款，在市場經(jīng)濟為主體的發(fā)展中國家，抵押貸款的比例更高。通過抵押資產(chǎn)來降低或緩釋信貸風險是金融機構(gòu)控制信用風險的主要手段之一。但是，近年來的調(diào)查研究數(shù)據(jù)顯示，抵押資產(chǎn)變現(xiàn)受償率一般不高于50%，甚至更低，國內(nèi)銀行的不良貸款現(xiàn)象突增。[1-2]很多抵押貸款在抵押依然有效的情況下也成了不良貸款，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要是由于注冊資產(chǎn)評估師對抵押資產(chǎn)評估價值的高估。這一方面源于在評估過程中存在著大量需要注冊資產(chǎn)評估師主觀判斷之處，其次是來自外部利益各方的影響，有可能來自相關(guān)利益方的壓力使注冊資產(chǎn)評估師在評估判斷中不能恪守獨立性而導致評估偏差，使得評估結(jié)果向相關(guān)利益方傾斜。在英國、美國、羅馬尼亞、新加坡、尼日利亞等國的評估業(yè)務實踐中，都發(fā)現(xiàn)了這種注冊資產(chǎn)評估師面臨外來壓力而導致評估偏差的現(xiàn)象，尤其是來自委托方的壓力，使注冊資產(chǎn)評估師獨立性缺失，導致得出有失公允的評估結(jié)果，使貸款人貸款的安全性無法得到保障。國內(nèi)的相關(guān)研究表明委托方對注冊資產(chǎn)評估師施加壓力的情況是非常普遍的，基于國內(nèi)評估行業(yè)競爭激烈現(xiàn)狀和監(jiān)管的缺失，較大比例的注冊資產(chǎn)評估師會在委托方的壓力下同意修改估值。但國內(nèi)卻很少有對抵押貸款評估中委托方影響方面進行的研究，究其原因，一是我國評估業(yè)發(fā)展才二十余年，許多方面尚處于探索階段，二是對委托方的壓力的探究涉及到心理、認知等方面的知識，這一復雜性導致研究難以進行。因此筆者試圖找出在抵押貸款評估中委托方對注冊資產(chǎn)評估師的主要壓力，不同壓力影響注冊資產(chǎn)評估師估值的作用機理及影響程度，為注冊資產(chǎn)評估師規(guī)避委托方壓力及金融機構(gòu)降低抵押貸款風險提供建議。

分析注冊資產(chǎn)評估師的行為，研究委托方的影響，明確注冊資產(chǎn)評估師在評估過程中受何種壓力影響而改變估值結(jié)果，一方面可以幫助注冊資產(chǎn)評估師規(guī)避壓力源泉，做好風險防范，提高估值的公正性和準確性；另一方面，估值公正性、準確性的提高對降低貸款人信貸風險，保障抵押貸款安全性有重要意義。這不僅可提升抵押貸款估值的業(yè)務質(zhì)量，而且為有效地提升評估行業(yè)的公信力提供決策依據(jù)，從而提升利益各方的風險防范能力，為金融機構(gòu)尤其是國有商業(yè)銀行抵押貸款的受償率提供了有效保障，穩(wěn)定了金融行業(yè)的良性發(fā)展。

二、國內(nèi)外文獻綜述

（一）國外文獻綜述

國外許多研究表明，委托方對注冊資產(chǎn)評估師施加的壓力是影響評估偏差產(chǎn)生的一個重要原因。Havard T.（2001）通過調(diào)查在英國商業(yè)投資評估中注冊資產(chǎn)評估師行為、評估實踐和評估可靠性之間的關(guān)系得出了上述觀點。[3]Amidu A-R., Aluko B. T., Hansz J. A.（2008）指出委托方的壓力會影響注冊資產(chǎn)評估師對線索重要性的判斷以及改變其對評估目的的感知，并從尼日利亞資產(chǎn)市場給出了證據(jù)。并指出以前的對于美國注冊資產(chǎn)評估師的研究也存在這個問題；[4]Chen F. Y.（2009）在新加坡和臺灣這兩個具有不同市場結(jié)構(gòu)、不同商業(yè)模式的地區(qū)，通過問卷調(diào)查后的統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，委托方對注冊資產(chǎn)評估師的影響在這兩個國家都同樣存在。[5]Amidu A. R., Aluko B. T.（2007）在對不動產(chǎn)評估行為的研究發(fā)現(xiàn)委托方是造成判斷偏差的重要來源。[6]Hansz J. A.（2004）通過對美國不動產(chǎn)注冊資產(chǎn)評估師的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有經(jīng)驗的注冊資產(chǎn)評估師表現(xiàn)出來自委托方的錨定效應。[7]

在國外關(guān)于抵押貸款評估的風險研究中表明注冊資產(chǎn)評估師會由于委托方的壓力而改變其對評估業(yè)務的判斷。Gallimore P., Wolverton M.（1998）指出在抵押貸款評估業(yè)務中，有經(jīng)驗的委托方有大量的控制整個評估過程的機會從而具備獎勵和懲罰權(quán)利，信息在注冊資產(chǎn)評估師和委托方之間的不對稱性增強了委托方影響評估的能力。[8]Wolverton M. L., Gallimore P.（1999）的繼續(xù)研究表明不僅委托方的壓力對注冊資產(chǎn)評估師角色的感知有顯著影響，而且對于注冊資產(chǎn)評估師判斷委托方的績效上具有顯著影響，甚至導致注冊資產(chǎn)評估師對價值類型的判斷有所失誤。[9]

更為嚴重的是委托方會使得注冊資產(chǎn)評估師有意識地改變估值的大小，例如Fletcher S., Diskin B.A.（1994）注意到委托方為了使評估值或者貸款乘數(shù)最大化而利用經(jīng)濟刺激影響評估。[10]Smolen G. E.,Hambleton D. C.（1997）的調(diào)查表明80%注冊資產(chǎn)評估師聲稱受到委托方壓力而改變評估值。[11]Baum A.,Crosby N., Gallimore P., etc.（2001）調(diào)查發(fā)現(xiàn)2/5的注冊資產(chǎn)評估師愿意按照委托方的要求修改評估值。[12]

委托方影響的方式和因素是可以通過調(diào)查分析得到的，例如Levy D., Schuck E. J.（2005）指出委托方影響估值的主要因素包括委托方類型、注冊資產(chǎn)評估師和評估公司的特點、評估的目的以及委托方和注冊資產(chǎn)評估師對信息的掌握程度[13]；信息對于注冊資產(chǎn)評估師和委托方的不對稱性增強了委托方影響評估的能力。并指出需要進一步的研究如何識別偏倚以及偏倚發(fā)生在哪里。因此可以根據(jù)其影響的途徑來糾正這一偏差。

綜上所述，在評估過程中，委托方壓力確實會對注冊資產(chǎn)評估師及其估值造成影響，委托方壓力的不同對注冊資產(chǎn)評估師行為的影響存在差異。而在抵押貸款評估中，委托方的壓力作為一個貸款風險誘因，對評估價值會產(chǎn)生重要影響。而識別并量化這一影響將會有效降低這一風險因素，因此，對于抵押貸款評估中委托方的壓力對估值的影響研究是必要且意義重大的。

（二）國內(nèi)相關(guān)研究綜述

國內(nèi)提到委托方對評估影響的研究文獻中，尉京紅、趙黎明、賈芳芳（2005）認為，客戶（即委托方）是影響資產(chǎn)評估質(zhì)量的重要因素，從客戶與評估機構(gòu)博弈分析的角度，分析了在我國現(xiàn)有的評估環(huán)境下，資產(chǎn)評估質(zhì)量不高的重要原因在于評估機構(gòu)對客戶壓力影響的承受能力比較弱。[14]嚴紹兵（2001）認為，在評估過程中存在客戶影響機制，而注冊資產(chǎn)評估師面對客戶的壓力并非束手無策。[15]司明（2011）從經(jīng)濟學角度分析了委托方對評估模式及注冊資產(chǎn)評估師估值的影響，認為委托方對注冊資產(chǎn)評估師影響的程度要受到注冊資產(chǎn)評估師的抵制（注冊資產(chǎn)評估師道德與否）和影響時機（對評估委托方提供的信息依賴與否）的限制。[16]

高祥（2010）基于行為視角，解釋企業(yè)無論出于何種評估目的，都會有自己希望的一個估值，因此委托方常常會采取各種方式去影響注冊資產(chǎn)評估師以達到其目的。[17]李曉紅，馮東麗（2013）對如何確保注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程中恪守獨立性做了深入地分析，認為評估機構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師應在實質(zhì)上和形式上都保持獨立，實質(zhì)上和形式上的獨立是評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師能夠客觀、公正的表達意見，取得社會公眾信任的保證。[18]高忻（2014）從評估機構(gòu)的角度，分析了獨立性對評估行業(yè)的重要性。認為影響獨立性的首要要素是利害關(guān)系，其次為信息不對稱，第三為委托代理關(guān)系。[19]由此可見，委托方出于自身的利益，必然對評估機構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師施加壓力以達其滿意的評估結(jié)果，委托方與注冊資產(chǎn)評估師間的信息不對稱和委托代理關(guān)系使得注冊資產(chǎn)評估師易接受委托方的影響。在會計審計中同樣也面臨外部壓力問題，例如劉成立（2010）探討了審計中的時間壓力和責任問題[20]，但這一壓力與評估相比，由于業(yè)務本身性質(zhì)不同，其影響要小得多。因此在評估判斷中，對來自委托方的壓力影響的研究應該成為關(guān)注焦點。

以上研究均不是在抵押貸款評估的背景下進行的，也沒有具體分析委托方如何導致注冊資產(chǎn)評估師的評估偏差，因此需要更深層次的探究。

在抵押貸款評估的研究中，王明珠（2008）研究了抵押貸款評估中采用價值類型標準的選擇問題，認為應根據(jù)抵押貸款的期限選擇使用何種價值類型。[21]楊珣，安正琴，尉京紅（2008）認為在抵押貸款評估中，應選用抵押貸款價值作為對抵押資產(chǎn)的評估價值標準，如果以抵押貸款價值為貸款決策依據(jù)，可以保證在整個貸款合約期間，貸款都將覆蓋在抵押資產(chǎn)價值之下，貸款人貸款安全得以保證。[22]上述研究只從抵押貸款評估的價值類型角度研究了其對抵押資產(chǎn)估值的影響。

于偉、吳文華（2000）認為，注冊資產(chǎn)評估師的素質(zhì)問題是房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的貸款風險誘因之一。[23]招平（2004）通過具體數(shù)據(jù)分析揭示了我國抵押資產(chǎn)價值評估嚴重高估的現(xiàn)狀，借款方出于利己思想，為籌集更多的資金，采取各種手段甚至誘使注冊資產(chǎn)評估師進行價值操縱，而注冊資產(chǎn)評估師在自身經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，屈服于客戶壓力或迎合其不合理要求，是抵押資產(chǎn)價值被嚴重高估的其中兩個原因。[24]楊智斌（2011）通過對總結(jié)國外的研究指出，在抵押貸款過程中評估機構(gòu)確實承受著來自委托方的壓力，同時為獲得后繼業(yè)務，評估機構(gòu)有高估抵押資產(chǎn)價值的現(xiàn)象。[25]蔣東明（2012）通過分析現(xiàn)有的抵押資產(chǎn)評估業(yè)務的失敗案例發(fā)現(xiàn)，借款人、貸款人相關(guān)工作人員以及注冊資產(chǎn)評估師會相互串通，而且在評估業(yè)務進行過程中進行舞弊和商業(yè)欺詐的占有相當大的比重，虛假評估報告的提供來源于注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的低下，主要是為了迎合委托方的想法。[26]這些研究僅從注冊資產(chǎn)評估師個體道德角度談論了抵押貸款評估中估值偏差與貸款風險的產(chǎn)生，沒有具體分析委托方如何導致注冊資產(chǎn)評估師的評估偏差，從而造成的風險如何。

林金豪（2008）從銀行的角度認為應加強抵押貸款評估業(yè)務的監(jiān)督監(jiān)管，健全注冊評估師的誠信體系，完善抵押貸款評估的金融機構(gòu)內(nèi)部管理和外部監(jiān)管制度。[27]秦卓異（2013）認為應從加強“對企業(yè)經(jīng)營狀況的分析、完善對抵押資產(chǎn)評估操作的監(jiān)督及對已取得抵押貸款企業(yè)的監(jiān)管”三個方面的工作，解決抵押資產(chǎn)估值虛高等問題。[28]

綜合國內(nèi)相關(guān)研究可看出，委托方的壓力會造成評估價值偏差這個看法得到普遍的認同，在抵押貸款評估中委托方的壓力是造成抵押資產(chǎn)高估的重要原因。委托方對注冊資產(chǎn)評估師的影響機理是復雜的，而且注冊資產(chǎn)評估師接受委托方壓力影響而修改對抵押資產(chǎn)的估值并不能說明注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)道德是低下的。因此本文擬通過對國內(nèi)實際情況的調(diào)查和對調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，對國內(nèi)抵押貸款評估項目中，委托方對注冊資產(chǎn)評估師施加什么樣的壓力，這些壓力對注冊資產(chǎn)評估師的影響機理如何，在多大程度上影響抵押資產(chǎn)的估值等問題給出分析，以求為抵押貸款利益各方規(guī)避風險提供建設性的對策和建議。

三、討論和建議

（一）對文獻研究的進一步探討

通過國內(nèi)外的文獻研究表明，在抵押貸款評估中借款人的壓力是造成抵押資產(chǎn)高估的重要原因。來自借款人的壓力會使注冊資產(chǎn)評估師獨立性缺失，導致得出有失公允的評估結(jié)果，使貸款人貸款的安全性無法得到保障。

從行為經(jīng)濟學角度來看，由于環(huán)境的不確定性和復雜性，信息的不完全性，以及認識能力的有限性，注冊資產(chǎn)評估師只能對所評估的資產(chǎn)得出自認為客觀的估值，在借款人帶來的壓力影響下，注冊資產(chǎn)評估師也可能有情緒化行為、沖動性行為和從眾的行為，因此注冊資產(chǎn)評估師對抵押品的估值是“環(huán)境影響、知識能力、個人情感、道德約束”等的綜合體現(xiàn)。

目前國內(nèi)抵押資產(chǎn)評估的操作方式一般是貸款人事先建立評估機構(gòu)庫，借款人申請抵押貸款時，從評估機構(gòu)庫中自由選擇一家評估機構(gòu)為其擬做抵押的資產(chǎn)估值，并支付評估費。在這種情況下借款人希望評估機構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師對抵押資產(chǎn)的估值與自己的預期一致且評估費用最低。因為借款人擁有選用哪家評估機構(gòu)和支付評估費用的決定權(quán)，所以借款委托方會利用其優(yōu)勢地位，向注冊資產(chǎn)評估師施加壓力以使其高估抵押資產(chǎn)，從而實現(xiàn)自己的利益，若注冊資產(chǎn)評估師不能滿足自己的要求則往往以更換注冊資產(chǎn)評估師及評估機構(gòu)相威脅。評估機構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師則往往會盡量滿足借款人的要求以得到評估費且盡量減少風險。因抵押資產(chǎn)評估業(yè)務競爭激烈，現(xiàn)實中注冊資產(chǎn)評估師會自覺不自覺地迎合借款人的意圖，評估機構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師與借款人之間的博弈會導致借款委托方具有優(yōu)勢。

貸款人希望抵押資產(chǎn)的估值是客觀的，保障貸款安全性。理性的選擇是用合理的費用實現(xiàn)對評估公司的有效監(jiān)督。評估機構(gòu)受到貸款人內(nèi)部的評估審查部門的監(jiān)督，若貸款人發(fā)現(xiàn)抵押資產(chǎn)被高估，可能否決該抵押貸款申請，從而使得評估機構(gòu)拿不到評估費，甚至有被清理出貸款人指定的抵押資產(chǎn)評估機構(gòu)庫的風險。如果發(fā)生借款人違約而抵押資產(chǎn)變現(xiàn)值不能彌補抵押貸款損失時，評估機構(gòu)有承擔法律責任的風險。

因此在上述博弈過程中，注冊資產(chǎn)評估師往往是在借款人的違規(guī)要求與貸款人的監(jiān)督處罰間權(quán)衡，在短期收益與長期利益、機構(gòu)信譽間綜合分析，對抵押資產(chǎn)做出客觀或高估評估的選擇。

（二）建議

基于中國評估行業(yè)的現(xiàn)狀，展望未來的抵押貸款評估業(yè)務，從以下幾個層面提出建議：

第一，對于評估師，除了具備扎實的專業(yè)知識和豐富的實踐經(jīng)驗，更要加強評估師自身的職業(yè)道德素質(zhì)，提高執(zhí)業(yè)風險意識和執(zhí)業(yè)的專業(yè)謹慎性，時刻保持客觀公正，嚴格按照國家法規(guī)、評估準則執(zhí)業(yè)。不屈服于來自委托方的威逼利誘，對不配合執(zhí)業(yè)的委托方積極進行溝通，溝通不善則應主動向銀行等有關(guān)機構(gòu)進行檢舉，力求保證抵押貸款的安全性。

第二，對于評估機構(gòu)，要加強企業(yè)文化的正確引導，注重養(yǎng)成公平、公正、誠信、客觀的作風，加強高端人才的培養(yǎng)，定期進行專業(yè)性、提升類的培訓，增強評估領軍人才的歷史使命感和社會責任感；另外積極實施合伙制組織形式，從而增加合伙人評估師的風險防范意識，以提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，自覺地規(guī)避抵押貸款評估過程中來自多方，尤其是委托方的影響。

第三，對于行業(yè)管理機構(gòu)，需要針對我國的社會主義市場經(jīng)濟體制，完善評估理論和方法，從而滿足我國市場經(jīng)濟需求，以更好地規(guī)避我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，由于產(chǎn)權(quán)模糊、信息不充分、集團利益多元化等因素導致的評估結(jié)果虛假。另外，要根據(jù)國家經(jīng)濟形勢及時完善評估準則，以滿足市場經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)權(quán)多元化的現(xiàn)狀。同時，要加強抵押貸款評估的監(jiān)督管理，以提升抵押貸款估值的業(yè)務質(zhì)量，進一步提升評估行業(yè)的公信力。

第四，對于政府行政監(jiān)管部門，應完善資產(chǎn)評估立法體系，加強評估行業(yè)誠信建設，建立起失信行為的有效防范和懲戒，嚴格透明執(zhí)行獎懲機制。一方面有助于監(jiān)督評估師執(zhí)業(yè)行為，以盡可能減少抵押貸款評估中的虛假估值；另一方面有助于提升利益各方的風險防范能力，從而為銀行尤其是國有銀行抵押貸款的受償率提供有效保障，以穩(wěn)定金融行業(yè)的良性發(fā)展。

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