為什么大家都對(duì)限購(gòu)令說“不！”

鄂璠

僅有8.5%的人今年以來(lái)買了房子，在年內(nèi)有買房計(jì)劃的人也只有5.4%，大部分人都在觀望，房地產(chǎn)也不再是投資首選，取而代之的是銀行理財(cái)產(chǎn)品，在限購(gòu)令面前，無(wú)論專家學(xué)者還是普通民眾，大多呼吁讓它盡早退出

2014年，買房的人會(huì)多嗎？

4月10日，素有樓市晴雨表之稱的北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)正式啟動(dòng)，“真山真水真實(shí)惠，僅四天，7999元/平米”、“逃離霧霾、認(rèn)購(gòu)打折”、“30余套特價(jià)房，單價(jià)11000元/平米起”……現(xiàn)場(chǎng)依然人頭攢動(dòng)，不同程度的優(yōu)惠促銷活動(dòng)幾乎是“隨處可見”，各類樓盤以特價(jià)房、折扣、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)及贈(zèng)送禮品等多種方式吸引購(gòu)房者。

盡管這樣，購(gòu)房者卻寥寥無(wú)幾。

不僅僅在北京，2014年以來(lái)，盡管各地樓市政策“微刺激”不斷，但從實(shí)際成交情況來(lái)看，效果并不樂觀。即便是在所謂的“紅五月”，全國(guó)各城市成交量也一直在低位徘徊。

2014年以來(lái)，買房的人的確少了，這在“2014中國(guó)居住小康指數(shù)”的調(diào)查中也得到了印證。5月底至6月初，《小康》雜志社聯(lián)合清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室，并會(huì)同有關(guān)專家及機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了“2014中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查。在“2014年以來(lái)，您買房了嗎？”這道題目中，僅有8.5%的人表示買了，其余91.5%的人則沒買。

而在去年7月底至8月初進(jìn)行的“2013中國(guó)居住小康指數(shù)”同題調(diào)查中，則有15.6%的人表示買了。

“從現(xiàn)在到今年年底，您會(huì)買房嗎？”在這道題中，也僅有5.4%的人表示會(huì)，36.1%的人肯定地表示不會(huì)，其余58.5%的人選擇觀望。

三成購(gòu)房者買首套房

在今年以來(lái)已購(gòu)房的受訪者中，有三成人（37.2%）購(gòu)買的是首套住房，同樣有三成人（36%）購(gòu)買的是改善性住房，其余的人有些為了孩子擇校而買房，有些為了將來(lái)養(yǎng)老而買房，有些為了投資而買房。

在面積的選擇上，46.5%的人購(gòu)房面積為50～90平米，27.9%的人購(gòu)房面積為90～120平米，17.4%的人購(gòu)房面積為120～150平米，5.8%的人購(gòu)房面積為50平米以下，2.3%的人購(gòu)房面積達(dá)150平米以上。在付款的方式上，33.7%的人全額付清，其余66.3%的人選擇了貸款。

“前幾年，中國(guó)家庭購(gòu)房主要是以首套房為主，但是在2012年之后，購(gòu)買首套房的比例迅速減少?！敝袊?guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)甘犁介紹說，2013年家庭購(gòu)房中的首套房比例降低到50%以下，2014年首套房購(gòu)房比例繼續(xù)下降，已經(jīng)降到了30%左右。

甘犁和他所在的團(tuán)隊(duì)成員一直致力于通過大規(guī)模的入戶調(diào)查及電話回訪，為住房市場(chǎng)提供數(shù)據(jù)支撐，在接受《小康》采訪時(shí)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心剛剛發(fā)布了《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》報(bào)告。“從住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)上可以看出，中國(guó)家庭的住房市場(chǎng)已經(jīng)由剛需驅(qū)動(dòng)變?yōu)橥顿Y驅(qū)動(dòng)，投資驅(qū)動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以我們認(rèn)為中國(guó)住房所謂的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到了?！备世缯f，“從這個(gè)角度來(lái)說，購(gòu)房不再是以剛需為主了，而是以投資為主，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)明顯地加大?！?/p>

那么，在2014年下半年，還有多少人打算買房？在“2014中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查中，僅有5.4%的人表示會(huì)買房，過半受訪者選擇了觀望，肯定不買的人占比36.1%。甘犁認(rèn)為，老百姓的感受是對(duì)的，因?yàn)樽》渴袌?chǎng)現(xiàn)在還看不清楚。

這樣的調(diào)查結(jié)果，也并沒有出乎重慶郵電大學(xué)移通學(xué)院大煥城市化戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)童大煥的預(yù)料，因?yàn)椤皹鞘小蓖鶗?huì)讓絕大多數(shù)人在任何時(shí)候都“看不清楚”。在童大煥看來(lái)，在大家都觀望的時(shí)候，買房恰恰是最佳的選擇。“這時(shí)候買房有很多的選擇余地，而很多人要等到房?jī)r(jià)又一輪上漲的時(shí)候才加入買房的行列，是從眾心理使然。”

在今年年內(nèi)尚有買房打算的受訪者中，七成人（72.2%）的計(jì)劃購(gòu)房位置在離市區(qū)距離尚可、能夠依靠公交車出行的地區(qū)，兩成人（20.4%）的計(jì)劃購(gòu)房位置在清靜、能夠依靠自駕或乘坐郊區(qū)公交和搭乘地鐵出行的郊區(qū)，僅7.4%的人計(jì)劃在喧鬧、交通便捷的市區(qū)購(gòu)房。有買房打算的受訪者中，77.8%的人首付款或房款主要來(lái)源于自己的收入或積蓄，13%的人依靠父母資助，9.3%的人要向親戚、朋友借錢。至于首付款，當(dāng)然是越少越容易被大家接受，40.7%的人希望首付款在30萬(wàn)以內(nèi)，27.8%的人希望首付款為30～49萬(wàn)，25.9%的人希望首付款為50～79萬(wàn)，5.6%的人希望首付款在80萬(wàn)以上。

十五城居住滿意度：天津居首

“2014中國(guó)居住小康指數(shù)”在對(duì)受訪者的置業(yè)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)查的同時(shí)，也對(duì)受訪者目前的居住情況進(jìn)行了訪問。在問及以家庭為單位（包括受訪者本人、配偶及未成年子女）擁有住房的情況時(shí)，65.7%的人表示有一套房，13.9%的人表示有兩套房，1.3%的人表示有三套房，0.2%的人表示有四套及以上房——這些“有住房”的受訪者達(dá)到了八成（81.1%），另外18.9%的人沒有買房。

在“2013中國(guó)居住小康指數(shù)”進(jìn)行的同題調(diào)查中，“有住房”的受訪者同樣占比達(dá)到了八成（80.3%），19.7%的人沒有買房。

而在“2012中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查中，沒有買房的人占比為21.4%，“有住房”的受訪者占比78.6%（七成）。

有人說，房子本應(yīng)該是生活的必需品，就像柴米油鹽一樣，但在當(dāng)今的中國(guó)，房子已經(jīng)成了奢侈品，不是每個(gè)人都能買得起房子，房奴更到處都是。

話雖如此，但調(diào)查表明，中國(guó)家庭的自有住房擁有率還是很高的。據(jù)甘犁介紹，《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》顯示，近九成家庭有房，家庭自有住房擁有率世界第一；2013年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭空房率高達(dá)22.4%。

空置率一向被認(rèn)為是反映樓市泡沫的風(fēng)向標(biāo)，22.4%的數(shù)字說明了什么？

甘犁告訴記者，這個(gè)數(shù)字明顯高于任何一個(gè)我們能夠找到空置率數(shù)據(jù)的國(guó)家和地區(qū)?！爸袊?guó)臺(tái)灣的空置率是17%左右，歐盟的平均空置率是9.5%左右，美國(guó)的空置率約為3%，中國(guó)住房市場(chǎng)總的來(lái)說是嚴(yán)重過剩的?！眅ndprint

《小康》調(diào)查顯示，在對(duì)于目前居住情況的選擇上，59.4%的人住在自購(gòu)的商品房?jī)?nèi)，15.1%的人租房住，13.8%的人住自己父母的房子，6%的人住在單位宿舍，4.1%的人自建房屋，3.4%的人住配偶父母的房子，3.3%的人購(gòu)買了保障房，1.6%的人住廉租房，1%的人借住他人住房。

與去年相比，今年住自購(gòu)商品房和租房住的人所占比例均有所上升，去年選擇這兩項(xiàng)的受訪者占比分別為41.1%和12.4%，今年選擇住父母房子的受訪者則比去年下降了不少，去年有30%的人表示住在自己父母的房子里。

在甘犁看來(lái)，25歲到35歲之間的年輕人其實(shí)并沒有買房的必要，丈母娘也沒必要讓女婿必須買房子，“買房過早會(huì)影響勞動(dòng)力的流動(dòng)和匹配，而且也沒必要為買房而成為房奴。”甘犁覺得租房是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但現(xiàn)在的房屋租賃市場(chǎng)還有些混亂。甘犁建議，政府要把租房市場(chǎng)規(guī)范起來(lái)，免除租房稅費(fèi)，保護(hù)出租雙方利益，鼓勵(lì)大家租房，讓租房市場(chǎng)活躍起來(lái)。

“2014中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查亦對(duì)租房者的居住情況進(jìn)行了調(diào)查，選擇租住地時(shí)，受訪者的首要考慮因素是價(jià)格合理，其次是交通便利，再次是靠近工作地點(diǎn)。64.5%的人月租金占個(gè)人月收入的比例為10%～30%，15.8%的人月租金占個(gè)人月收入的比例為30%～50%，15.1%的人月租金占個(gè)人月收入的比例為10%以下，還有極少數(shù)（4.6%）人月租金占個(gè)人月收入比例達(dá)到了50%以上。

“中國(guó)居住小康指數(shù)”還重點(diǎn)對(duì)15個(gè)城市的居住狀況進(jìn)行了調(diào)查，這15個(gè)城市分別是：北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、天津、鄂爾多斯、武漢、長(zhǎng)沙、成都、廈門、南京、鄭州、青島、杭州、重慶。調(diào)查結(jié)果顯示，在“15城市居住狀況滿意度排行榜”上，天津位居第一，杭州排名第二，鄂爾多斯列第三位，排在第四至十五位的依次是鄭州、重慶、武漢、廣州、上海、青島、成都、南京、廈門、北京、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)。單就居住面積而言，居民滿意度排在前五位的城市依次是重慶、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和成都。單就居住環(huán)境而言，居民滿意度排在前五位的城市依次是天津、武漢、南京、杭州和廣州。

在天津商業(yè)大學(xué)工作的王偉雖然不是土生土長(zhǎng)的天津人，但他卻選擇了在天津定居，他認(rèn)為從總體上來(lái)說，天津是個(gè)不錯(cuò)的宜居城市，城市的地理位置不錯(cuò)，有海河穿過、綠化也比較好，建筑密度不是很高，居住體驗(yàn)非常好，而且天津有比較悠久的歷史，又是直轄市，比較現(xiàn)代化，衣食住行都很方便。

王偉的主要研究領(lǐng)域是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，他還是《買房8堂課》這本書的作者，他告訴記者，天津的新房市場(chǎng)特別發(fā)達(dá)，現(xiàn)在天津的城市還在擴(kuò)張，在建一些衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市場(chǎng)上供應(yīng)的新房是主力。雖然新房大多建在郊區(qū)、外環(huán)線沿線附近，但不少區(qū)域、板塊的潛力都挺大的，房?jī)r(jià)也比較適合年輕人和新移民。

環(huán)境和物業(yè)最讓人不滿

在中國(guó)人看來(lái)，解決住房問題主要依靠什么？

《小康》聯(lián)合觸動(dòng)傳媒對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查，共有244575人參與調(diào)查，結(jié)果顯示，48%的人認(rèn)為要靠個(gè)人努力，16.8%的人認(rèn)為要靠家庭和親戚的幫助，13.7%的人認(rèn)為要靠政府的幫助，12.8%的人認(rèn)為要靠政策支持，8.7%的人認(rèn)為要靠單位的支持。

然而，解決了住房問題并不意味著對(duì)居住狀況感到滿意?！?014中國(guó)居住小康指數(shù)”從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)五個(gè)方面測(cè)量了國(guó)人對(duì)于居住狀況的滿意程度。

“2014中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查采用基于實(shí)名制的Oopsdata網(wǎng)絡(luò)調(diào)研方法。為保證樣本的代表性，此次調(diào)查樣本框的確定兼顧被調(diào)查者年齡段、受教育程度、職業(yè)、所在單位的性質(zhì)、月收入水平等分布。采用統(tǒng)計(jì)學(xué)誤差估計(jì)公式進(jìn)行估算，本次調(diào)查在95%的置信度水平以上，可將估計(jì)誤差控制在3.2%。參與調(diào)查的所有受訪者均在所在城市生活了半年或半年以上。

經(jīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果和國(guó)家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)處理，得出2013～2014年度中國(guó)居住小康指數(shù)為74.2，比上一年度的73.6提高了0.6。其中居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關(guān)系指數(shù)分別為79.1、74.2、71.8、87.9，比上年分別提高0.6、0.9、0.8、0.8；物業(yè)服務(wù)指數(shù)為62.4，比上年下降0.2。

受訪者普遍表示，在目前的居住條件中，最讓自己感到不滿意的是周邊環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。在王偉看來(lái)，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟了，“如果在一個(gè)不成熟的市場(chǎng)中，大家首先關(guān)注的是房子的區(qū)位、區(qū)段，而當(dāng)人們真正使用房產(chǎn)，而不是炒作房產(chǎn)，或者說是在房產(chǎn)稀缺的時(shí)候，大家往往就會(huì)關(guān)注房子的品質(zhì)，比如說住宅建筑質(zhì)量、物業(yè)等，尤其是當(dāng)人們開始關(guān)注物業(yè)的時(shí)候，說明我們的市場(chǎng)是比較成熟的市場(chǎng)。在房地產(chǎn)并不發(fā)達(dá)的過去，老舊小區(qū)是沒有物業(yè)的，隨著房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增多，房地產(chǎn)后續(xù)的服務(wù)逐漸引入，老百姓開始關(guān)注居住的品質(zhì)，其實(shí)對(duì)于居住條件和享受到的服務(wù)的關(guān)注，是老百姓生活的一種升級(jí)?！?/p>

雖然環(huán)境和物業(yè)還不那么讓人滿意，但從總體來(lái)說，45.4%的受訪者對(duì)于居住狀況還是比較滿意的，3.7%的人感到非常滿意，34.2%的人對(duì)居住狀況評(píng)價(jià)一般，只有12.2%的人感到不太滿意，4.5%的人感到非常不滿意。

和去年相比，58.5%的人居住狀況沒有發(fā)生變化，30.2%的人感覺居住狀況越來(lái)越好了，還有11.3%的人表示居住狀況越來(lái)越差了。

房產(chǎn)不再是投資首選 公眾呼吁限購(gòu)令退出

近日，有媒體報(bào)道了“住建部人士表態(tài)：除北上廣深外，其他城市限購(gòu)可自行調(diào)節(jié)”的消息，在網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。對(duì)于限購(gòu)，大多數(shù)房地產(chǎn)專家的態(tài)度都是反對(duì)的。

全國(guó)首次提出家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”，是在2010年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”，明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。

此后，一些房?jī)r(jià)過高的城市相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定。

對(duì)于限購(gòu)，公眾的態(tài)度如何？在參與《小康》調(diào)查的受訪者中，大部分公眾都認(rèn)為“限購(gòu)令本身就是短期政策，早該退出市場(chǎng)了”。

對(duì)于很多中國(guó)人來(lái)說，居住狀況的好壞與壓力產(chǎn)生了緊密的聯(lián)系，買房、還貸、掙錢，環(huán)環(huán)相扣。住房壓力會(huì)對(duì)個(gè)人造成哪些影響？43.9%的人表示日常生活要精打細(xì)算，31.8%的人坦言缺乏安全感，31.7%的人吐槽休閑娛樂活動(dòng)減少了，25.7%的人擔(dān)心失業(yè)，21.6%的人感到心煩，19.7%的人變得對(duì)生活缺乏熱情，16.5%的人社交圈萎縮……

盡管如此，很多人依然會(huì)堅(jiān)定地買房，不僅僅為了自住，還有人為了投資賺錢。

從投資的角度而言，房地產(chǎn)的投資回報(bào)如何？在參與“2014中國(guó)小康指數(shù)調(diào)查”的受訪者中，7%的人認(rèn)為非常好，41.8%的人認(rèn)為比較好，22.6%的人認(rèn)為一般，7.1%的人認(rèn)為不太好，2%的人認(rèn)為很不好，19.4%的人認(rèn)為不好說。

雖然大部分人看好房地產(chǎn)投資回報(bào)，但在目前的形勢(shì)下，敢于首選房產(chǎn)投資的人卻不多。在房產(chǎn)、股票、基金、債券、銀行理財(cái)產(chǎn)品、黃金、古董字畫等選項(xiàng)中，哪個(gè)才是當(dāng)下老百姓的投資首選？《小康》調(diào)查顯示，排在首位的是銀行理財(cái)產(chǎn)品，其次是房產(chǎn)，再次是基金。而在去年，排名第一的是房產(chǎn)，其次是銀行理財(cái)產(chǎn)品，再次是基金。

對(duì)于老百姓的這種選擇，甘犁認(rèn)為老百姓還是“挺明白”的，就像在是否買房的問題上選擇觀望一樣，畢竟住房市場(chǎng)現(xiàn)在還看不清楚。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛也認(rèn)為，從目前來(lái)看，投資房產(chǎn)確實(shí)不是最佳的選擇，不僅僅是風(fēng)險(xiǎn)的問題，在便利程度方面，現(xiàn)在的很多銀行理財(cái)產(chǎn)品也勝過了房產(chǎn)。

童大煥則是更加支持首選房產(chǎn)投資，在他看來(lái)，投資還是要看到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)形勢(shì)，房地產(chǎn)是要往前發(fā)展的，況且，銀行理財(cái)產(chǎn)品只是風(fēng)險(xiǎn)一直沒有暴露出來(lái)而已，大部分銀行理財(cái)產(chǎn)品的錢最后其實(shí)是曲折地流入地方債了，若沒有房地產(chǎn)的支撐，銀行理財(cái)產(chǎn)品會(huì)很糟糕。

（感謝國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)科學(xué)研究所研究室主任呂慶喆提供的支持。清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室研究員王知凡、《小康》記者談樂炎對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）endprint