淺談住房公積金貸款的風(fēng)險與控制措施

古麗萍

摘要：隨著住房公積金政策的普及和我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，住房公積金貸款規(guī)模迅速擴大，但隨著貸款業(yè)務(wù)的蓬勃開展，其中存在的隱性風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)，損害了廣大職工的根本利益。本文通過分析防范住房公積金貸款風(fēng)險的必要性，針對當前的主要風(fēng)險特征提出防范策略，以期通過本文的闡述對實現(xiàn)住房公積金個人貸款業(yè)務(wù)的長期良性發(fā)展起到一定的積極作用。

關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款；風(fēng)險；控制

我國的住房公積金制度是借鑒新加坡住房制度，于1991年5月在上海先行建立，而后全國廣泛鋪開。19年的實踐證明，住房公積金制度對于促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高繳存職工的住房水平，具有重要的作用?！蹲》抗e金管理條例》中特別規(guī)定，要加強風(fēng)險防范工作，保障住房公積金運作安全。

一、 住房公積金貸款風(fēng)險的概念

住房公積金貸款風(fēng)險是指借款人及其擔(dān)保人未按合同約定償還貸款本息導(dǎo)致貸款發(fā)生損失的可能性。

二、風(fēng)險的分類

1、市場風(fēng)險。按照財務(wù)管理理論，市場風(fēng)險是不可控風(fēng)險。一般來說，一座城市的房地產(chǎn)價格是當?shù)卣囊粋€光彩指標，住房公積金貸款政策放得過開，對房價起著推波助瀾的作用。目前的房地產(chǎn)市場，由于前些年投機過度，價格一漲再升，虛假繁榮，泡沫橫生。這種現(xiàn)象首先危及的是住房公積金信貸資產(chǎn)的安全性，當價格回落時，無法正?；厥召J款，或通過處置抵押房產(chǎn)無法收回貸款本金，勢必造成風(fēng)險。住房公積金貸款與房地產(chǎn)市場的命運緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)大起大落，住房公積金貸款有著無法回避的市場風(fēng)險。 2、責(zé)任風(fēng)險。這里要分兩層意思理解。一是住房公積金管理中心內(nèi)部工作人員的責(zé)任風(fēng)險。盡職盡責(zé)的優(yōu)秀員工是單位寶貴的財富，我們稱之為人力資源。而工作懈怠、責(zé)任感淡漠、職業(yè)道德水準低下的員工剛是我們工作的隱性風(fēng)險。審貸工作一要從嚴把關(guān)，二要嚴謹細致。否剛不可想象。二是由于《住房公積金管理條例》規(guī)定住房公積金貸款的風(fēng)險由住房公積金管理中心承擔(dān)。委貸銀行往往對委貸業(yè)務(wù)重視不夠，辦理業(yè)務(wù)相對不夠謹慎，加大住房公積金的貸款風(fēng)險。由于銀行不承擔(dān)住房公積金的貸款風(fēng)險損失，因而對貸款的回收力度、催收力度不夠，造成信貸風(fēng)險。

3、政策風(fēng)險

（1）抵押物處置風(fēng)險。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第三條規(guī)定，強制遷出時，被執(zhí)行人無法解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住所。這增加了我們的處置成本。按照《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》的司法解釋，對設(shè)定抵押房屋的處置做出了規(guī)定。該司法解釋第六條規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強制遷出”。依照此司法解釋，對于抵押物處置存在障礙，從而造成信貸風(fēng)險。

（2）宏觀政策風(fēng)險。當國家宏觀調(diào)控銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款時，開發(fā)企業(yè)的資金鏈條斷裂，樓盤期房項目存在著完工風(fēng)險和價格風(fēng)險。

（3）住房公積金制度風(fēng)險。住房公積金的制度決定了住房公積金貸款應(yīng)向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工工作流動性較大，收入不穩(wěn)定，償債能力不強，影響了信貸資產(chǎn)的安全性。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地抵押風(fēng)險。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了辦理開發(fā)貸款，將土地抵押給商業(yè)銀行。按照現(xiàn)行的操作藍本，房地產(chǎn)企業(yè)土地如果是抵押的，住房公積金中心要加大保證金的扣收比率。如果開發(fā)企業(yè)沒有及時歸還商業(yè)融資機構(gòu)的貸款，不能及時辦理借款人的他項權(quán)證，這勢必造成我們的信貸風(fēng)險。

5、流動性風(fēng)險。住房公積金貸款流動性較低，貸款期限較長，容易形成信貸資金流動性風(fēng)險。

6、抵押物風(fēng)險。抵押物的市場價值在貶值的情況下，房屋的市場價格總體趨于滑落時，抵押物有著資產(chǎn)能否保全的信貸風(fēng)險。

7、借款人信用風(fēng)險

（1）收入降低。個人收入降低甚至經(jīng)濟狀況惡化，無力償還借款。

（2）離異風(fēng)險。由于借款人離婚導(dǎo)致家庭收入減少，可能對貸款的正常償還造成風(fēng)險；借款人離婚后不辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，使得房屋實際占有人與實際登記的所有權(quán)人不一致，或者法院判決中的所有權(quán)人與實際登記的所有權(quán)人不相符。這種情形會造成住房公積金貸款風(fēng)險。

（3）刑事風(fēng)險。刑事風(fēng)險主要指在還款期間，借款人由于觸犯刑法而被判處刑罰，從而影響其還款能力的風(fēng)險。

（4）失業(yè)風(fēng)險。借款人失去工作后，住房公積金貸款能否按期收回受到直接的威脅，造成信貸風(fēng)險。

（5）“老賴”風(fēng)險。一些借款人履約義愿出現(xiàn)危機，有錢不還，這種“老賴”，勢必造成住房公積金貸款的風(fēng)險。

三、風(fēng)險的控制措施

1、進一步強化住房公積金管理中心貸款管理的主體地位，形成風(fēng)險控制與風(fēng)險承擔(dān)主體的統(tǒng)一。即住房公積金貸款均由住房公積金管理中心自行審批，從嚴審批，嚴格管理。

2、堅持住房公積金貸款政策性金融的市場定位?！墩咝宰》啃刨J業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》（銀發(fā)1994〔313〕號）第三條第四項規(guī)定，住房公積金是政策性住房資金。不盲目追求個貸率，個貸率與風(fēng)險是呈正相關(guān)的。商業(yè)銀行對擴大住房消費信貸力度有著極高的熱情是因為就這項業(yè)務(wù)可以帶動低成本活期沉淀資金（開發(fā)企業(yè)、客戶個人活期存款）、增加存款余額、拉動中間業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)的發(fā)展。商業(yè)銀行抵御風(fēng)險的能力比住房公積金貸款強。個貸率較高的年份2007年，杭州的個貸率為78.40%，天津個貸率為81.30%。同期南京為83.00%，蘇州為84.26%。上海為86.30%。住房公積金貸款率最高的城市是常州。常州個貸率為95.63%，市區(qū)的該比例更高達97.73%。這么高的住房公積金貸款率，意味著資金流向很可能入不敷出，步步超越危險的臨界水平。中國各家商業(yè)銀行在貸款方面受到銀監(jiān)會的嚴格約束，除了有法定存款準備率，存貸比（發(fā)放的貸款與吸收的存款之比）都不得超過75%這根紅線。以前認為這個約束有點過于保守，國外銀行普遍比這個松很多，但現(xiàn)在金融危機來了之后，這條規(guī)定被認為是中國金融機構(gòu)之所以至今保持相對穩(wěn)健的重要制度保證。

3、強化職工責(zé)任意識。信貸工作無小事，任何一個關(guān)口都要把好，杜絕人情貸款、風(fēng)險貸款。資金的安全性絕對重要。

4、建立科學(xué)、嚴謹、規(guī)范的住房公積金貸款審批機制?？茖W(xué)嚴密的機制對集體、對職工是最好的保護，對信貸資金是最好的保障。多級審批，審貸分離。

5、嚴格執(zhí)行貸前審查制度。一是嚴格執(zhí)行信貸管理制度，對開發(fā)企業(yè)進行申請項目書面資料檢查、項目儲備原件審查、項目現(xiàn)場調(diào)查、土地抵押情況核實。在工作中我們發(fā)現(xiàn)，有的開發(fā)企業(yè)企圖隱瞞土地抵押事實。嚴格的執(zhí)行制度才能保證項目儲備的萬無一失，堅決杜絕爛尾樓的出現(xiàn)，防范風(fēng)險。二是嚴格審核房屋抵押登記。三是通過人民銀行征信查詢系統(tǒng)對每個客戶及其共同借款人查詢個人客戶信用報告，看其是否在銀行有商業(yè)貸款余額，個人信用是否良好，查詢銀行予以蓋章。四是認真核實客戶收入狀況。根據(jù)客戶所提供的收入證明，對其進行了技術(shù)性核實。虛報的調(diào)減，嚴防信貸風(fēng)險。五是審慎應(yīng)對房屋權(quán)屬問題。對財產(chǎn)共有人而并非共同借款人的，讓其書面承諾，當貸款變成風(fēng)險貸款時將自己所占的房權(quán)股份無條件償還住房公積金貸款。六是對客戶貸款年限的把關(guān)。防止借款人公積金賬戶不再繳存而貸款尚未結(jié)清的現(xiàn)象發(fā)生。七是對繳存狀態(tài)的把關(guān)。有的客戶單位分明已將其公積金賬戶封存，他（她）們很“聰明”，不支取公積金，這樣保持公積金繳存余額，企圖蒙混過關(guān)。七是嚴格審查客戶是否是第幾套房屋貸款，對每一客戶及其共同借款人，都進行認真仔細的檢查。嚴格執(zhí)行信貸管理制度規(guī)定，維護住房公積金制度的尊嚴和威信，防范風(fēng)險的發(fā)生。

6、加強貸中審核。嚴格把關(guān)，認真仔細，一絲不茍。

7、加強貸后管理。貸后管理是從貸款發(fā)放之日起到貸款本息結(jié)清日止的貸款跟蹤管理。一是要同步建立信貸紙質(zhì)檔案與電子檔案，二是要及時錄入借款人還貸信息資料，三是要加強對逾期及其他不良貸款催收力度。

8、建立培訓(xùn)長效機制。一是應(yīng)培訓(xùn)職工的職業(yè)道德、責(zé)任意識，警鐘長鳴。二是邀請房地產(chǎn)市場專家、金融專家講授房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)信貸，讓廣大信貸工作者接受最前沿的房地產(chǎn)經(jīng)濟和信貸理論，把握市場的脈搏和跳動，從容應(yīng)對信貸工作的新情況、新挑戰(zhàn)。

9、建立委貸銀行業(yè)務(wù)考核機制。住房公積金管理中心對委貸銀行引入委貸業(yè)務(wù)競爭機制，建立委貸業(yè)務(wù)考核機制，將代辦手續(xù)費與貸款工作質(zhì)量相聯(lián)系，量化考核。

住房公積金信貸工作任重道遠，信貸作為政府、社會考核公積金組織機構(gòu)服務(wù)社會、服務(wù)百姓的一個重要參數(shù)，保證信貸資金的安全性是我們住房公積金人的神圣使命。我們既不能畏首縮尾，也不能橫沖猛撞。風(fēng)險是絕對的，但只要我們兢兢業(yè)業(yè)做好防范工作，未雨綢繆，就一定能做好住房公積金信貸工作，為提高廣大繳存職工的住房水平服好務(wù)，實現(xiàn)良好的社會效益，開創(chuàng)住房公積金信貸事業(yè)新的篇章。

參考文獻：

[1]陳杰.住房公積金會入不敷出嗎[N].第一財經(jīng)日報2008年12月4日A07版評論.

[2] 閃麗麗，住房公積金貸款風(fēng)險的成因及對策，[J].淮南職業(yè)技術(shù)學(xué)報，2005，5（4），；66-68.