冰山解凍 靜待春暖花開

邵萍

從2013年下半年開始逐漸降溫的中國(guó)樓市，在2014年終于迎來了政策松綁的契機(jī)。一座座“hold不住”的城市紛紛取消限購(gòu)，“央媽”、“銀爸”也對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整。臨近年底，全面降息又浮出水面。政策的回暖，是否意味著樓市即將迎來一個(gè)新的白銀十年呢？

時(shí)光荏苒，歲月如梭，2015在不經(jīng)意間悄然而至。當(dāng)我們回頭看下2014，會(huì)發(fā)現(xiàn)，過去的一年是何等地?zé)狒[！各種政策層出不窮，變化何其之大，恐怕不是三言兩語(yǔ)便可說清的。當(dāng)然，一直就在風(fēng)口浪尖上活動(dòng)的樓市，也不例外。

限購(gòu)、限貸政策“冰山”解凍

2014年，各個(gè)地方好像一直都在不斷爆出放松調(diào)控的信息，只不過開始大都是半遮半掩，更多是試探性放松。但是，后來，在呼和浩特一紙文件的催動(dòng)下，取消全國(guó)限購(gòu)的第一槍終于還是沒有hold住，走火了！

于是乎，各大城市也都按捺不住，緊隨其后，譬如杭州、無錫、天津、沈陽(yáng)等至少16個(gè)城市相繼采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式，以促進(jìn)他們的樓市走量。

Tips：救市政策匯總

【第一輪：地方救市】

樓市限購(gòu)全面松動(dòng)僅5城堅(jiān)持 地方開始第二輪救市

【第二輪：政策救市】

第一波：房貸——央行放松首套房認(rèn)定：還清首套房貸再貸算首套

第二波：公積金——公積金新政發(fā)布 超30城松綁公積金政策

第三波：稅費(fèi)——政策托市聚焦稅費(fèi)補(bǔ)貼 北京放寬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

然而，讓市場(chǎng)不亦樂乎的遠(yuǎn)不止于此。2014年9月30日，市場(chǎng)高度關(guān)注的房貸政策調(diào)整也終于得以明晰。央行、銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）中，對(duì)房貸政策作出了具體的調(diào)整。

其中，對(duì)于首套房的認(rèn)定是此次政策的亮點(diǎn)。此前，二套房房貸政策執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，《通知》改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。即有1套房的購(gòu)房者只要名下房貸已經(jīng)還清，再貸款買房，就可按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者一直的關(guān)心的首套房貸利率問題，也作了明確的規(guī)定，即首套房貸利率重申打七折。意思就是，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

此外《通知》還指出，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

擁有2套及以上住房，并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭

申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

這意味著銀行對(duì)多套房的貸款者將不再實(shí)行“一刀切”，全部拒之門外。對(duì)于資信情況比較好的客戶，購(gòu)買三套房的話將有望從銀行獲得貸款。

樓市再掀“曇花”式成交熱潮

此消息一出，不管是對(duì)市場(chǎng)還是購(gòu)房者來說，無疑是重大利好?？芍^是“一石激起千層浪”，豈一個(gè)“興奮”了得！

對(duì)于已經(jīng)擁有一套房并還清貸款的人群來說，如果他們想要購(gòu)100萬元的“第二套房”，大概可以省48萬。

按照以前的政策，二套房必須首付6成，而且利率要上浮15%到20%，這對(duì)于想要改善住房的人來說的確“壓力山大”。而現(xiàn)在，如若購(gòu)買一套總價(jià)100萬的房產(chǎn)，根據(jù)新規(guī)可以首付3成，并且最低可享7折利率。按照20年的還款期計(jì)算，還款總額為107.06萬，需要支付利息共計(jì)37.06萬，月供就是4460.73元，瞬間就會(huì)輕松不少。

當(dāng)然，不僅是購(gòu)房者的狂歡，售房者也不甘示弱。房企們加大促銷，中介們緊急“招兵買馬”，生怕錯(cuò)過這一行情。

毋庸置疑，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的新政類似于對(duì)樓市實(shí)施定向?qū)捤?，加?qiáng)了對(duì)居民改善型的住房消費(fèi)的金融支持。此次新政確是符合市場(chǎng)大勢(shì)的，特別是對(duì)于目前樓市的供大于求。

不過，這一消息并未直接刺激房市的銷量增加，大多數(shù)人依舊持著觀望情緒，大多數(shù)城市只是呈現(xiàn)出“曇花一現(xiàn)”的高峰式成交?；蛟S，調(diào)整還在繼續(xù)。

限貸松綁效果掃描：

（作圖）樓市并未出現(xiàn)回暖的跡象，大部分城市中出現(xiàn)了“曇花一現(xiàn)”式的高峰式成交。從中長(zhǎng)期來看，樓市調(diào)整還在繼續(xù)。

中原地產(chǎn)對(duì)限購(gòu)松綁城市的抽樣調(diào)查顯示，各地松綁后的效果分化嚴(yán)重：

第1類：

短期效果明顯，成交出現(xiàn)反彈，這類城市數(shù)量很少。

第2類：

收效甚微，包括長(zhǎng)春、武漢、寧波及南寧等四城市，取消限購(gòu)后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。

第3類：

基本沒有影響，這類城市數(shù)量最少。（以天津?yàn)槔m然當(dāng)月有50%以上的增長(zhǎng)，但市場(chǎng)恢復(fù)平靜后，成交量仍每況愈下。）

2015 樓市是否回暖？

2015年，樓市到底何去何從呢？限購(gòu)政策取消、限貸政策松動(dòng)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行啟動(dòng)全面降息，各種與樓市相關(guān)的利好政策紛沓而至，是不是就意味著未來樓市的基本面會(huì)逐步回升，問題會(huì)越來越少呢？

其實(shí)則不然。樓市的“救市”政策不斷發(fā)出，可能反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)更嚴(yán)峻，未來面臨的問題會(huì)更多，隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)?，從房地產(chǎn)調(diào)整周期來看，市場(chǎng)需要足夠長(zhǎng)的調(diào)整期才能出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。比如自2011年1月“新國(guó)八條”起，市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月的下滑，在2012年6月企穩(wěn)回升，到2014年2月經(jīng)歷了20個(gè)月的反彈，又再度進(jìn)入低迷期。

因此，短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面還是并沒有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然是市場(chǎng)的主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)椴糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而明顯改變。而從中長(zhǎng)期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，目前房企銷售壓力猶存，降價(jià)促銷還將繼續(xù)。他分析說，2014年4-10月房企銷售得不太好，房企欠債較多，房企的資金壓力較大，雖然降息調(diào)整了市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期，但資金量并不是很支持，銷售回款慢，開發(fā)貸放款慢，批貸仍有難度。

而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2014年開發(fā)商資金來源方面，首付款這項(xiàng)下降得很厲害，所以在今年9月份開始，市場(chǎng)中出現(xiàn)了很多針對(duì)首付貸的金融產(chǎn)品，意在通過各種方法緩解開發(fā)商的壓力。所以預(yù)計(jì)對(duì)明年市場(chǎng)預(yù)期不太樂觀，主要是整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，降價(jià)促銷還會(huì)繼續(xù)維持。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，政策的轉(zhuǎn)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)反彈來講是一件利好的消息，預(yù)計(jì)在央行降息等政策刺激之下樓市會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來3-6個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

從短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫(kù)存”仍為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而明顯改變。而從中長(zhǎng)期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。

近日，從權(quán)威人士處獲悉，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研，智囊機(jī)構(gòu)向主管部門提交了一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費(fèi)調(diào)整、微調(diào)限購(gòu)等措施。這些政策建議的共同指向，也在于刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)成交量回升。endprint