商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律制度研究

李翠影（大連海事大學(xué)法學(xué)院，遼寧大連116000）

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商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律制度研究

李翠影
（大連海事大學(xué)法學(xué)院，遼寧大連116000）

摘 要：商品房預(yù)售作為房地產(chǎn)業(yè)中的最為重要的融資手段，其運(yùn)行在一定程度上決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，商品房預(yù)售資金監(jiān)管存在很大制度漏洞，以致?lián)p害了承購(gòu)方的期待利益和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。文章通過(guò)研究我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)狀，找到其缺陷的根源，同時(shí)借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的相關(guān)法律制度，建議從促進(jìn)監(jiān)管主體多元化、建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息披露制度兩方面來(lái)完善我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；資金監(jiān)管；監(jiān)管主體；信息披露；融資渠道

2012年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“正在研究取消商品房預(yù)售制”的消息引起了學(xué)術(shù)界以及實(shí)務(wù)界對(duì)于我國(guó)商品房預(yù)售①制度存廢的探討，其中商品房預(yù)售資金流失、監(jiān)管不到位等問(wèn)題是產(chǎn)生這一爭(zhēng)議的導(dǎo)火索。商品房預(yù)售作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一種特殊的營(yíng)銷手段，具有一定的融資功能，在整個(gè)房地產(chǎn)銷售中占有極大比重，貿(mào)然廢止商品房預(yù)售制度未免過(guò)于極端。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)著力研究當(dāng)下商品房預(yù)售制度中資金監(jiān)管的缺陷，借鑒國(guó)外和我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)的相關(guān)立法例，在現(xiàn)有制度的基礎(chǔ)上完善我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式方為上策。

一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管概述

（一）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的概念

商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由法律規(guī)定的獨(dú)立于開(kāi)發(fā)商、承購(gòu)方之外的，具有資金監(jiān)管能力和資質(zhì)的第三方，依照法律所規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)ι唐贩款A(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)督管理，盡可能使開(kāi)發(fā)商做到“?？顚Ｓ谩钡幕顒?dòng)。商品房預(yù)售合同雙方為預(yù)售方和承購(gòu)方，由獨(dú)立于雙方的第三方監(jiān)管商品房預(yù)售資金對(duì)于保障預(yù)售資金完全用于相關(guān)預(yù)售商品房的建設(shè)、最大限度地保障承購(gòu)方的利益具有重要意義。

（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)具備的特性

1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體應(yīng)當(dāng)具有中立性

如果要實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房預(yù)售資金有效的監(jiān)管，那么監(jiān)管主體應(yīng)當(dāng)具有中立性，應(yīng)為無(wú)利害關(guān)系的第三方。監(jiān)管主體以無(wú)利害關(guān)系人的獨(dú)立第三方的角色，依照法律規(guī)定的條件和程序，對(duì)商品房預(yù)售資金的用途等進(jìn)行監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)承購(gòu)方的期待利益，以保障其利益的實(shí)現(xiàn)。如監(jiān)理方“以建設(shè)單位的授權(quán)作為對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督的依據(jù)，由社會(huì)中介組織作為公證方進(jìn)行監(jiān)督，從而使工程監(jiān)督單位與建設(shè)單位和工程承包單位均處于平等的民事主體的角色”。學(xué)術(shù)界通說(shuō)認(rèn)可這種相互平等的民事主體身份。［1］

2.商品房預(yù)售資金監(jiān)管程序應(yīng)具有法定性

商品房預(yù)售作為一種特殊的銷售模式，其在加快交易效率的同時(shí)也會(huì)給承購(gòu)方帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要由獨(dú)立第三方對(duì)該筆預(yù)購(gòu)資金的來(lái)源、用途、去向等進(jìn)行監(jiān)管。該資金小則關(guān)系到此次商品房預(yù)售交易的成功率以及承購(gòu)方期待利益的實(shí)現(xiàn)，大則關(guān)系到整個(gè)商品房銷售市場(chǎng)的正常發(fā)展，況且是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的情況下，對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管就顯得尤為重要。因此，第三方在對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，必須遵守法律規(guī)定的條件和程序，否則監(jiān)管就失去了意義，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)維護(hù)承購(gòu)方利益的目的。

3.商品房預(yù)售資金監(jiān)管各方應(yīng)相互制衡

商品房預(yù)售資金作為各種利益鏈條的銜接，極易引發(fā)各利害關(guān)系方的覬覦。如果只設(shè)置單一的監(jiān)管主體，很大程度上會(huì)導(dǎo)致無(wú)法監(jiān)督監(jiān)管主體的行為，極端的監(jiān)管權(quán)會(huì)導(dǎo)致監(jiān)管權(quán)的濫用。因此，切不可讓監(jiān)管主體一方的權(quán)限急速膨脹，應(yīng)當(dāng)以商品房預(yù)售資金作為制衡各方利益鏈條的樞紐，使得利益各方相互監(jiān)督，這才有助于商品房預(yù)售資金的使用處于健康的態(tài)勢(shì)。

二、商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的價(jià)值與原則

（一）商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的存在價(jià)值

價(jià)值是指法律關(guān)系的客體對(duì)法律關(guān)系的主體的滿足程度。法的價(jià)值是指法通過(guò)一整套完整的社會(huì)規(guī)范對(duì)社會(huì)生活中人與人之間的社會(huì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)法本身的固有價(jià)值以及法所增進(jìn)和保護(hù)的價(jià)值。前者如法的強(qiáng)制性，后者如秩序、正義等。［2］在對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的過(guò)程中，法律制度起到主要作用，具體體現(xiàn)在以下2個(gè)方面：

1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度有利于維護(hù)商品房預(yù)售市場(chǎng)的秩序

秩序是指合理地安排各構(gòu)成部分以求達(dá)到和諧的運(yùn)轉(zhuǎn)或良好的外觀狀態(tài)，是法的價(jià)值體系中的最低要求。商品房預(yù)售市場(chǎng)的秩序是商品房預(yù)售制度良好運(yùn)行的前提，只有市場(chǎng)主體遵守市場(chǎng)規(guī)則，商品房預(yù)售市場(chǎng)才能穩(wěn)定，各項(xiàng)交易才能實(shí)現(xiàn)公平正義，各市場(chǎng)主體才能實(shí)現(xiàn)交易自由。

2.商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度有利于維護(hù)承購(gòu)方的期待利益

在商品房預(yù)售制度中，承購(gòu)方處于權(quán)利尚未實(shí)現(xiàn)的懸而未決的狀態(tài)，這就使得其利益可能會(huì)因預(yù)售方在履行合同的過(guò)程中的變數(shù)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)，使得承購(gòu)方在交易中的不利地位更加彰顯。而運(yùn)行良好的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度可以給予承購(gòu)方堅(jiān)實(shí)的制度保障，確保預(yù)售方在履約過(guò)程中“?？顚Ｓ谩?，誠(chéng)實(shí)信用，從而有效維護(hù)承購(gòu)方的利益。

（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的原則

法的原則是指導(dǎo)立法、司法、執(zhí)法過(guò)程，具有概括性、抽象性的宗旨和標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)法的規(guī)則沒(méi)有具體規(guī)定或者法的規(guī)則有沖突時(shí)，法的原則起到?jīng)Q定性作用。商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度必須遵循一定的原則，才能既保障商品房預(yù)售市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用，又發(fā)揮政府的調(diào)控作用，進(jìn)而促進(jìn)商品房預(yù)售市場(chǎng)的健康發(fā)展。

1.合法性與適度性相統(tǒng)一原則

合法性原則即合法監(jiān)管的原則，它要求監(jiān)管主體的一切活動(dòng)都必須有法律的明確授權(quán)，都必須符合法律的規(guī)定和要求。［3］此處的“法”應(yīng)采取廣義的含義，既包括立法機(jī)關(guān)所制定的法律，也包括行政機(jī)關(guān)經(jīng)由立法授權(quán)制定的各類法規(guī)和規(guī)章。合法性原則包括以下內(nèi)容：

（1）監(jiān)管權(quán)的來(lái)源合法?！皺?quán)”分為“公權(quán)力”和“私權(quán)利”，監(jiān)管權(quán)是指由法律規(guī)定的監(jiān)管主體對(duì)商品房預(yù)售資金的來(lái)源、用途進(jìn)行監(jiān)督和管理，具有主動(dòng)性。監(jiān)管權(quán)作為一種公權(quán)力必須有明確的法律依據(jù)，無(wú)法律就無(wú)監(jiān)管，應(yīng)嚴(yán)格遵循“法無(wú)授權(quán)不可為”的原則。如《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》中關(guān)于國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理的規(guī)定，就突出地體現(xiàn)了監(jiān)管權(quán)來(lái)源的合法性原則。②

（2）監(jiān)管權(quán)的行使合法。如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，發(fā)放商品房預(yù)售許可證。③同時(shí)又規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。④可見(jiàn)，行使監(jiān)管權(quán)的主體必須遵循法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)限和程序行使行政權(quán)力。

監(jiān)管作為國(guó)家干預(yù)商品房預(yù)售市場(chǎng)的一種手段，應(yīng)當(dāng)適度，不能過(guò)分干預(yù)而使市場(chǎng)失去自我調(diào)節(jié)的能力，也不能放任市場(chǎng)弊端而置之不理。應(yīng)當(dāng)發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用的同時(shí)，發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，從而克服市場(chǎng)失靈的弊端。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度只有堅(jiān)持合法性原則與適度性原則相結(jié)合，才能讓監(jiān)管權(quán)的行使受到法律的監(jiān)督，而一旦這種監(jiān)管權(quán)濫用造成他人損害，則應(yīng)承擔(dān)法律規(guī)定的責(zé)任。

2.公正與效率相統(tǒng)一原則

商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度創(chuàng)設(shè)的目的之一在于維持商品房預(yù)售市場(chǎng)的秩序，從而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“公正”這一更高的法的價(jià)值。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)重視監(jiān)管的效率，監(jiān)管者不但要以價(jià)值最大化的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)管的目標(biāo)，降低監(jiān)管成本，而且還要保證其監(jiān)管不會(huì)阻礙商品房預(yù)售市場(chǎng)的高效發(fā)展。另外，效率原則要求監(jiān)管機(jī)關(guān)既要對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)進(jìn)行必要的監(jiān)督和管理，又不能束縛商品房預(yù)售市場(chǎng)應(yīng)有的活力。

當(dāng)公正與效率發(fā)生矛盾時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)首先考慮相對(duì)弱勢(shì)的預(yù)購(gòu)人這一方的合法權(quán)益，以此作為價(jià)值導(dǎo)向?qū)ι唐贩款A(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。

三、國(guó)內(nèi)外商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度利弊分析

（一）國(guó)外和我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式利弊分析

隨著我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的發(fā)展，資金監(jiān)管主體已經(jīng)不再是單一的政府或銀行，而大多已經(jīng)將監(jiān)管主體擴(kuò)大到監(jiān)理公司和擔(dān)保機(jī)構(gòu)，監(jiān)管的有效性和科學(xué)性也逐步提高。但相較美國(guó)、新加坡、中國(guó)香港等商品房預(yù)售制度相對(duì)成熟的國(guó)家和地區(qū)，我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管在體制的健全性和主體的多元性方面仍存在一定差距。

美國(guó)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管適用公證托管制度，主體多為中立第三方（須是依法取得執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司）。由監(jiān)管機(jī)構(gòu)短時(shí)間內(nèi)托管預(yù)售款、契據(jù)等各項(xiàng)單據(jù)，并計(jì)算當(dāng)事人所應(yīng)支付的各項(xiàng)稅款、保險(xiǎn)費(fèi)，待到預(yù)售合同約定的各項(xiàng)條件成就之后，再將價(jià)款與契據(jù)分別返還給買賣雙方。［4］這種監(jiān)管模式在很大程度上可以保障預(yù)購(gòu)人的利益，在商品房預(yù)售合同得到一定程度履行或者預(yù)售方具備履行能力時(shí)，商品房預(yù)售方才能取得預(yù)購(gòu)人支付的商品房預(yù)售資金。當(dāng)然，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如此迅猛的今天，這種資金監(jiān)管模式從很大程度上說(shuō)會(huì)減緩商品房預(yù)售市場(chǎng)的流動(dòng)性，復(fù)雜的審核過(guò)程在一定程度上會(huì)有礙于商品房預(yù)售市場(chǎng)的發(fā)展。

在我國(guó)香港地區(qū)，商品房預(yù)售的監(jiān)管主體為開(kāi)發(fā)商的代表律師行，并采用嚴(yán)格的律師行托管制度。購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同后支付預(yù)售款，這部分款項(xiàng)由開(kāi)發(fā)商的代理律師行在銀行開(kāi)立專門的托管賬戶進(jìn)行管理，而并不是直接交由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)存銀行。在嚴(yán)格監(jiān)管的同時(shí)，香港商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度給予商品房預(yù)售市場(chǎng)較大的自由空間。預(yù)售款的支付比例、支付時(shí)間甚至隨著工程建設(shè)進(jìn)度開(kāi)發(fā)商的可提取比例均可由購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商意思自治。這種監(jiān)管模式相較于美國(guó)更加靈活，但是鑒于目前我國(guó)大陸內(nèi)地律師水平參差不齊，其信用程度也沒(méi)有相應(yīng)的誠(chéng)信檔案，采用這種監(jiān)管模式會(huì)使預(yù)購(gòu)人對(duì)律師的托管制度的有效性產(chǎn)生質(zhì)疑。

（二）國(guó)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式利弊分析

我國(guó)大陸存在以下四種商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式，現(xiàn)分述之：

1.以天津?yàn)榇淼恼畽C(jī)關(guān)及其授權(quán)單位監(jiān)管模式

以政府機(jī)關(guān)及其授權(quán)單位這些行政機(jī)關(guān)作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體，會(huì)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的強(qiáng)制性，通過(guò)商品房預(yù)售許可證的行政審批等制度對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，體現(xiàn)了行政行為的行政約束力。但是在這類監(jiān)管模式下，一方面政府機(jī)關(guān)難以組成專項(xiàng)小組對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行全程監(jiān)管，使其很容易流于形式，如若政府部門派遣專人參與監(jiān)管，則會(huì)增加成本，有悖于該制度創(chuàng)建的初衷［1］；另一方面，政府監(jiān)管少不了行政審批、行政許可等手續(xù)，繁瑣的程序極易引起監(jiān)管不及時(shí)等問(wèn)題。另外，程序太過(guò)瑣碎的監(jiān)管也勢(shì)必會(huì)影響商品房預(yù)售市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，對(duì)其發(fā)展十分不利。

2.以濟(jì)南為代表的擔(dān)保公司與商業(yè)銀行共同監(jiān)管模式

該模式下，商業(yè)銀行與擔(dān)保公司作為共同監(jiān)管主體，與開(kāi)發(fā)商簽訂三方協(xié)議對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。具體由開(kāi)發(fā)商委托某一擔(dān)保公司為商品房預(yù)售資金的安全和建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行擔(dān)保，購(gòu)房者在繳納預(yù)售款的同時(shí)即可獲得擔(dān)保公司提供預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書(shū)。⑤該模式將擔(dān)保公司引入，并且擔(dān)保公司在商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體體系中扮演重要角色。一方面，作為房屋置業(yè)擔(dān)保公司，一般配備有建筑、金融、經(jīng)濟(jì)知識(shí)的專業(yè)人員，可以比單一的銀行監(jiān)管具有更強(qiáng)的專業(yè)性；另一方面，由于擔(dān)保公司自身存在擔(dān)保責(zé)任，其與開(kāi)發(fā)商違約使用商品房預(yù)售資金之間存在利益沖突，這就必然會(huì)使擔(dān)保公司出于自身利益的維護(hù)而加強(qiáng)監(jiān)管，進(jìn)而增加商品房預(yù)售資金的安全系數(shù)。

3.以南京為代表的商業(yè)銀行監(jiān)管模式

商業(yè)銀行是企業(yè)法人，它依照《商業(yè)銀行法》和《公司法》的有關(guān)規(guī)定設(shè)立，以吸收公眾存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算等為主要業(yè)務(wù)。鑒于商業(yè)銀行與開(kāi)發(fā)商之間存在著較為穩(wěn)定的長(zhǎng)期合作關(guān)系，銀行有能力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，因此，以商業(yè)銀行為監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以最大限度地節(jié)省商品房預(yù)售資金監(jiān)管的成本。但是商業(yè)銀行與商品房預(yù)售合同的一方當(dāng)事人開(kāi)發(fā)商有利害關(guān)系，一旦成為監(jiān)管主體，由于其與開(kāi)發(fā)商之間為伙伴關(guān)系，其又不是行政機(jī)關(guān)，勢(shì)必會(huì)降低對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的力度。寬松的監(jiān)管環(huán)境下，容易產(chǎn)生監(jiān)管不到位、監(jiān)管流于形式等問(wèn)題。如果商業(yè)銀行另派專員進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，會(huì)與政府部門為監(jiān)管主體一樣，增加監(jiān)管成本，無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

4.以重慶為代表的監(jiān)理公司與商業(yè)銀行共同監(jiān)管模式

該模式下，商業(yè)銀行和工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)聯(lián)合成為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體。二者與開(kāi)發(fā)商簽訂三方協(xié)議，商品房預(yù)售資金由預(yù)售人委托設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶的商業(yè)銀行代為收取。監(jiān)理公司的加入，增加了開(kāi)發(fā)商提取商品房預(yù)售資金的科學(xué)性和規(guī)范性，有利于商品房預(yù)售資金的合理提取和有效利用。但是實(shí)踐中，通常情況下監(jiān)理公司是開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)進(jìn)行選取，因此，監(jiān)理公司的中立性有待考證。

可見(jiàn)，制定一種適合國(guó)情、監(jiān)管到位又不影響商品房預(yù)售市場(chǎng)的良性發(fā)展的制度，應(yīng)當(dāng)考慮各方主體的法律性質(zhì)、工作效率、利益關(guān)系等諸多因素，使監(jiān)管權(quán)合理地在各主體之間進(jìn)行分配，從而形成相互關(guān)聯(lián)的利益鏈條，同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，相互監(jiān)督。

四、我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的完善

商品房預(yù)售資金監(jiān)管關(guān)系到承購(gòu)人的期待利益的實(shí)現(xiàn)，甚至?xí)绊懙缴唐贩款A(yù)售市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，為此，筆者提出如下建議。

（一）促進(jìn)監(jiān)管主體多元化

如上所述，單一的監(jiān)管主體要么太過(guò)死板，無(wú)法給商品房預(yù)售市場(chǎng)自由的發(fā)展空間，要么市場(chǎng)自身的弊端無(wú)法克服，無(wú)法真正做到監(jiān)管到位，難以保障承購(gòu)人利益的實(shí)現(xiàn)。因此，運(yùn)用多元化的監(jiān)管主體是商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度完善的必然趨勢(shì)。筆者認(rèn)為，應(yīng)由政府有關(guān)部門、商業(yè)銀行、擔(dān)保公司、行業(yè)協(xié)會(huì)等國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以及社會(huì)團(tuán)體多方共同組成多元化的監(jiān)管主體。具體監(jiān)管模式為：

授權(quán)地方各級(jí)人民政府的房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督商品房預(yù)售資金賬戶的開(kāi)立、商品房預(yù)售資金的去向等，一旦預(yù)售方非法挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，便應(yīng)依法查處。由國(guó)家行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)管，可以為商品房預(yù)售資金監(jiān)管提供嚴(yán)格的保障，一旦出現(xiàn)違法行為，可以直接由政府有關(guān)部門進(jìn)行查處。

在商業(yè)銀行開(kāi)立商品房預(yù)售資金專門賬戶，?？顚Ｓ?。當(dāng)開(kāi)發(fā)商獲得商品房預(yù)售的行政許可之后，應(yīng)及時(shí)在商業(yè)銀行開(kāi)立商品房預(yù)售資金專門賬戶，并將相關(guān)的材料送交相關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行備案登記。該商業(yè)銀行只能在開(kāi)發(fā)商出示房地產(chǎn)管理部門出具的相關(guān)許可使用商品房預(yù)售資金的憑證時(shí)方可準(zhǔn)許其提取指定賬戶的商品房預(yù)售資金。否則，商業(yè)銀行的監(jiān)管不到位造成承購(gòu)方期待利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，則由該商業(yè)銀行在自身過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)對(duì)承購(gòu)方的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

由擔(dān)保公司對(duì)預(yù)售方與承購(gòu)方簽定的商品房預(yù)售合同進(jìn)行擔(dān)保。首先，擔(dān)保公司是否具有資質(zhì)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)先審查，只有具有資質(zhì)的擔(dān)保公司才能成為監(jiān)管主體。其次，承購(gòu)方的期待利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)在其承保金額內(nèi)對(duì)承購(gòu)方承擔(dān)責(zé)任。

各行業(yè)協(xié)會(huì)如消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等，應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起社會(huì)責(zé)任，積極對(duì)承購(gòu)方的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，應(yīng)當(dāng)在類似案件中發(fā)出自己獨(dú)立的聲音。

由此形成多方監(jiān)管的監(jiān)管模式，各主體分工負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)一致，才能在最低的監(jiān)管成本下實(shí)現(xiàn)最大的監(jiān)管效益。

（二）建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息披露制度

在商品房預(yù)售過(guò)程中，承購(gòu)方往往在信息、資源、利益等方面處于劣勢(shì)地位，使得商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人之間信息嚴(yán)重不對(duì)稱，由于相關(guān)信息披露不完全極易導(dǎo)致承購(gòu)方利益受損。而目前我國(guó)并未建立商品房預(yù)售的信息公開(kāi)制度，例如預(yù)售情形、工程進(jìn)度、預(yù)售款用途、監(jiān)管方式、房屋權(quán)屬狀況等信息均無(wú)法查詢。而滯后性的信息導(dǎo)致購(gòu)房者或者其他社會(huì)團(tuán)體（例如房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等）無(wú)從得知資金流動(dòng)的過(guò)程，難以形成有效監(jiān)管。

當(dāng)下，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的革新，實(shí)現(xiàn)信息的公開(kāi)透明早已沒(méi)有技術(shù)障礙。一是建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)登記系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)進(jìn)行備案登記，且經(jīng)過(guò)一定的登記手續(xù)后在全國(guó)各地均可查詢，以實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房預(yù)售全程的監(jiān)控。如在各地房地產(chǎn)管理部門官方網(wǎng)站經(jīng)過(guò)注冊(cè)登記，就能夠獲得取得預(yù)售證的商品房上市交易量、交易金額等預(yù)售信息。二是建立開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信檔案。開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信檔案要納入開(kāi)發(fā)商信息披露的范圍，一旦其違反規(guī)定，則應(yīng)在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，責(zé)令其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，唯有責(zé)任、權(quán)利、利益三者相統(tǒng)一才能實(shí)現(xiàn)信息公開(kāi)。三是建立共享資源的平臺(tái)。通過(guò)該平臺(tái)，銀行、監(jiān)理公司或者擔(dān)保機(jī)構(gòu)能夠更為便捷地查詢到商品房預(yù)售的交易、權(quán)屬、抵押、查封等相關(guān)信息，降低放貸風(fēng)險(xiǎn)，保障商品房預(yù)售相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)作安全。當(dāng)然，對(duì)于這些主體的社會(huì)責(zé)任也應(yīng)當(dāng)有所規(guī)定，否則沒(méi)有責(zé)任的法律規(guī)定無(wú)法達(dá)到規(guī)制的目的。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管作為商品房預(yù)售市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中的重要步驟，應(yīng)當(dāng)在法律、政策上給予高度關(guān)注，并應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取利益各方的意見(jiàn)，從多個(gè)方面有針對(duì)性地制定相應(yīng)的解決方案。切不可過(guò)度干涉，也不可放任自流，這樣多方同時(shí)運(yùn)作，才能夠在實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售方資金利用效率最大化的同時(shí)，給預(yù)購(gòu)方的期待權(quán)“加一層保險(xiǎn)”，使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧進(jìn)步。

注釋：

①商品房預(yù)售源于香港，是指符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定取得商品房預(yù)售資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將還未竣工而依然處于建設(shè)當(dāng)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)方，承購(gòu)方交付定金或購(gòu)房款，并在將來(lái)的某一確定日期，由預(yù)售方將房屋交付承購(gòu)方并完成不動(dòng)產(chǎn)登記的一種法律行為。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋時(shí)，是將房屋“拆零砸碎”、分間分室地出售給購(gòu)房人，因此又稱作“賣樓花”。

②具體請(qǐng)見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》第四條。

③具體請(qǐng)見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條第三款。

④具體請(qǐng)見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第七十一

條第一款。⑤具體請(qǐng)見(jiàn)《濟(jì)南市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》第六條。

參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)任編輯 劉成賀）

Research on Funds Supervision System of the Pre－sale of Real Estate

LI Cui－ying
（School of Law，Dalian Maritime University，Dalian 116000，China）

Abstract：Real estate industry plays a significant role in the national economic development，which both promotes national economic development rapidly and works as an important engine driving economic growth in a weak period of economic growth.Thus，it becomes the fundament of economic development in China.Besides，the presale of commercial housing is the most important means of financing in the real estate industry which determines the direction of development of the real estate industry.However，with the outbreak of the global economic crisis，the interests of every market player are under serious threat，and the disadvantages of pre－sale system become more obvious，especially the capital loss problem.Therefore，only when we focus on the supervision of funds status quo of China’s pre－sale of real estate，find out the reasons of its faultiness，draw on relevant policies and systems of other countries and regions，and improve our financial regulatory system of funds，we can defuse the crisis to facilitate a smooth development of real estate industry.

Key words：pre－sale of real estate；supervision of funds；subjects of supervision；information disclosure；financing channels

作者簡(jiǎn)介：李翠影（1991—），女，黑龍江肇東人，大連海事大學(xué)法學(xué)院碩士研究生，主要從事民商法方向研究。

收稿日期：2015－08－02

文章編號(hào)：1008－3715（2015）05－0027－05

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：D922.29

DOI：10.13783／j.cnki.cn41－1275／g4.2015.05.005