養(yǎng)老地產(chǎn)：應(yīng)重“養(yǎng)老”，輕“地產(chǎn)”

唐鈞

中國老齡化的進程正在加速，2013年的現(xiàn)狀是，60歲及以上老年人的比重是14.9%，人數(shù)是2.02億人。按照聯(lián)合國的說法，60歲及以上的老人占10—20%是輕度老齡化，20—30%是中度老齡化;30%以上才是重度老齡化。因此，根據(jù)中國的國情，中國社會的老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過程中，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到只能“病急亂投醫(yī)”的程度。當(dāng)前的關(guān)鍵是政府的公共政策或社會政策必須當(dāng)機立斷地回到正確的路子上來。中國社會真正需要的“養(yǎng)老”，并非硬件——“地產(chǎn)”，而是軟件——“服務(wù)”。

雖然在養(yǎng)老地產(chǎn)中，“人性化的服務(wù)體系”也很受重視，但實際上，近年來養(yǎng)老地產(chǎn)中熱衷的“人性化的服務(wù)體系”，其真正涵義是網(wǎng)絡(luò)化、信息化的計算機系統(tǒng)及其終端設(shè)備。真正的養(yǎng)老服務(wù)是人對人的貼身服務(wù)，這是無法取代的。網(wǎng)絡(luò)化、信息化是很便捷，但一般來說，得益更多的是服務(wù)提供者，而并非接受服務(wù)的老人。

養(yǎng)老服務(wù)和做房地產(chǎn)絕對是兩回事。中國的房地產(chǎn)商把房子建成后通過營銷賣出去，這樁生意就基本了結(jié)。但養(yǎng)老不同，服務(wù)需求源源不斷，而且會逐步升級。老人現(xiàn)在很健康，但隨著年歲的增長，會逐漸地部分失能直到完全失能。

不管怎樣，“養(yǎng)老地產(chǎn)”實際上已經(jīng)客觀存在，投入的資金和其他資源也已為數(shù)不少，如何讓“養(yǎng)老地產(chǎn)”真正重“養(yǎng)老”，輕“地產(chǎn)”呢？

辦法之一，徹底轉(zhuǎn)型。把房地產(chǎn)商的那套經(jīng)營思路和言行作為統(tǒng)統(tǒng)忘掉，真正地投身養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老服務(wù)運營商。對于徹底轉(zhuǎn)型者，養(yǎng)老機構(gòu)的贏利模式應(yīng)從長計議。因為房產(chǎn)自有，所以贏利要比租房辦養(yǎng)老院更容易些。贏利點是真心做好服務(wù)，靠服務(wù)贏得老人踴躍入住。一般的經(jīng)驗，一個200個床位的養(yǎng)老院，如果滿員，年利潤可以達(dá)到5%。以后逐年會有所增加，最高預(yù)計能達(dá)到8%。超出這個范圍，可能就有克扣老人的嫌疑。養(yǎng)老機構(gòu)以200張床位最為適當(dāng)，最多400張，再多就不好管理了。

辦法之二，轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租給養(yǎng)老服務(wù)運營商，坐收分紅或租金。估計走這條路的會比較多，因為操作起來不難，且不失房地產(chǎn)商的本色。將來養(yǎng)老服務(wù)可能會形成這樣的格局——產(chǎn)權(quán)擁有者做養(yǎng)老的地產(chǎn)房產(chǎn)，養(yǎng)老服務(wù)則由養(yǎng)老服務(wù)運營者提供。對于產(chǎn)權(quán)擁有者來說，這樣做贏利會更容易些，但需要較長的時間。需要注意地是，因為中途不能反悔，不要看到有其他贏利點就毀約。當(dāng)然想毀約也不太容易，一是土地批租時一定規(guī)定了土地用途是養(yǎng)老服務(wù)，不能反悔;二是老人住進去了，要改變主意讓他們搬走也并非易事;三是政府對養(yǎng)老機構(gòu)的重視和支持越來越多，要打官司贏面很小，輸面極大。

辦法之三，如果上面兩個辦法都不想采納，那就應(yīng)盡快退出。一是將養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)給真正愿意辦養(yǎng)老機構(gòu)的投資者;二是若有可能，再投入一筆資金，把本來應(yīng)該付的資金索性都補上，改變土地用途，變成名副其實的房地產(chǎn)。尤其是那些當(dāng)年“跑馬圈地”、打著“養(yǎng)老”的旗號賣房子的人，雖然他們有背景，但最好趕緊改弦易轍，省得害己害人。

（作者為中國社會科學(xué)院教授，中國社會科學(xué)院社會政策研究中心秘書長）

責(zé)編/譚峰 ? 美編/于珊