論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度

胡嵐　丁再昌

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是2007年《物權(quán)法》的要求。不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心內(nèi)容，對(duì)明確登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)、保障不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信力、維護(hù)交易安全、促進(jìn)交易效率等均有重要影響。然筆者以為今年3月1日姍姍來(lái)遲的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）及近日剛問(wèn)世的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（草案征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)稿》，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)的規(guī)定上仍過(guò)于原則，缺乏現(xiàn)實(shí)操作性，建議參照德、日的模式，在審查前適當(dāng)引入公證制度，以簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查程序，明晰不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)，厘清不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記制度更好地落實(shí)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)審查模式；形式審查；實(shí)質(zhì)審查；審慎義務(wù)；賠償責(zé)任

一、不動(dòng)產(chǎn)審查模式

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式成為了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重中之重，各國(guó)基于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更原則及法統(tǒng)的不同，采取的不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式也不盡相同，筆者現(xiàn)就國(guó)內(nèi)外審查模式進(jìn)行對(duì)比分析。

（一）國(guó)外的審查模式

1.德國(guó)的形式審查模式

德國(guó)《土地登記法》第19條規(guī)定，將登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)和登記承諾作為登記要件，登記官只對(duì)當(dāng)事人的身份、意思表示是否真實(shí)及其提交的文件是否合法予以形式審查，即德國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的“窗口式審查”。

2.日本的形式審查模式

日本登記機(jī)關(guān)只審查登記申請(qǐng)的形式要件，只要不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)符合程序法上的要求，登記機(jī)關(guān)就受理。日本沒(méi)有要求公證機(jī)關(guān)承擔(dān)相應(yīng)的對(duì)原因關(guān)系的審查義務(wù)，但卻產(chǎn)生了名為“代書士”的行為人，由代書士進(jìn)行相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原因關(guān)系的審查?！按鷷俊睆浹a(bǔ)了形式審查制度的不足，從整體上起到與公證制度的作用相同。

（二）我國(guó)目前的審查模式

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度在最新出臺(tái)的《條例》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致，有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致，和登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定先進(jìn)行形式審查，但如進(jìn)行房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記、在建建筑物抵押權(quán)登記、因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記、可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議、可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看。

（三）形式審查和實(shí)質(zhì)審查的比較分析

形式審查指登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)申請(qǐng)材料的形式要件進(jìn)行審查，即對(duì)其申請(qǐng)材料是否齊全，是否符合法定形式進(jìn)行審查。實(shí)質(zhì)審查則指登記機(jī)關(guān)必須對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，在一些特殊的情況下甚至對(duì)產(chǎn)生登記的民事法律關(guān)系的真實(shí)性進(jìn)行審查。形式審查和實(shí)質(zhì)審查各有優(yōu)劣。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)量日益增多，形式審查可以有效地減少工作人員的審查工作，提高登記的效率。有利于尊重雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，減少行政機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人私法權(quán)利的干預(yù)。但審查的事項(xiàng)較少，審查的方式也不細(xì)致，登記出錯(cuò)率增加，使得登記薄的公信力降低。而實(shí)質(zhì)審查方式相對(duì)嚴(yán)格，審查內(nèi)容細(xì)致，可以最大限度地保證登記薄上的權(quán)利狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)相一致，提高了動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方式的公信力，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全穩(wěn)定，則審查的范圍和力度都會(huì)很大，導(dǎo)致效率低下。

（四）我國(guó)適度引入公證制度的建議

無(wú)論是形式審查事項(xiàng)，還是實(shí)質(zhì)審查事項(xiàng)，都會(huì)關(guān)聯(lián)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)是區(qū)分審查方式和界定錯(cuò)識(shí)審查責(zé)任的重要依據(jù)。筆者以為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)應(yīng)為審慎義務(wù)，具體分析如下。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審慎義務(wù)

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審慎義務(wù)的定義

“審慎審查義務(wù)”也稱作“職業(yè)謹(jǐn)慎義務(wù)”、“謹(jǐn)慎勤勉義務(wù)”，它是對(duì)專家負(fù)有與其專門性相應(yīng)的高度注意義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審慎義務(wù)是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)盡比一般人更高的注意義務(wù)，要求對(duì)申請(qǐng)人提供材料，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)認(rèn)真謹(jǐn)慎審查。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審慎義務(wù)的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審慎義務(wù)應(yīng)是民法上的注意義務(wù)的一種。1注意義務(wù)是法律賦予行為人的一種責(zé)任，行為人不能因?yàn)槭韬龊托傅《`背法律賦予其的對(duì)他人的注意和保護(hù)的責(zé)任。判斷不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是侵權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，先看不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員對(duì)申請(qǐng)人有認(rèn)真審查申請(qǐng)材料的注意義務(wù)的存在，其次要看動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員行是否違反了注意義務(wù)，疏忽、懈怠而違背法律賦予其的對(duì)他人的注意和保護(hù)的責(zé)任。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整是登記工作的內(nèi)在要求。錯(cuò)誤登記不僅會(huì)使真正權(quán)利人和利害關(guān)系人利益受損，也會(huì)影響到正常的房屋登記秩序。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記種類和性質(zhì)

1.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記種類

《條例》第三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記包括不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記行為的性質(zhì)

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記行為實(shí)質(zhì)上屬于一種具體的行政確認(rèn)行為，即不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的管理行為，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的干預(yù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的登記確認(rèn)行為對(duì)民事權(quán)利具有直接的影響力。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則的采用登記生效主義，登記是一種具體行政行為，登記錯(cuò)誤造成損害的，應(yīng)當(dāng)適用《國(guó)家賠償法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的歸責(zé)原則

《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。筆者認(rèn)為《物權(quán)法》雖未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤的歸責(zé)原則作明確規(guī)定，但根據(jù)條文理解不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)推定。理由如下，1、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任需要法律的嚴(yán)格規(guī)定，是可盡的列舉，承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任必須有法律規(guī)定的免責(zé)事由，而《物權(quán)法》并沒(méi)有列出不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤法定的免責(zé)事由，所以應(yīng)是過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)負(fù)有證明自己不存在過(guò)錯(cuò)的證明責(zé)任。2、根據(jù)《物權(quán)法》條文理解不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤，無(wú)需受害一方承擔(dān)證明不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否具有過(guò)失或者故意的主觀方面承擔(dān)舉證責(zé)任，被侵權(quán)人只需登記的內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀況不符舉證。有利于減輕受害人的舉證責(zé)任，解決因登記錯(cuò)誤而致受害的人舉證能力不足而難以得到合理保護(hù)的問(wèn)題，更符合立法本意和受害人利益保護(hù)的實(shí)際需要。3、過(guò)錯(cuò)推定能有效地增進(jìn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任心，確保登記的準(zhǔn)確性。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任種類

《條例》為督促登記機(jī)構(gòu)依法履行職責(zé)，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任：1、登記錯(cuò)誤責(zé)任，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2、不當(dāng)履職責(zé)任，規(guī)定登記人員有虛假登記，損毀、偽造登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)等濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3、安全保密責(zé)任，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)、信息共享單位及其工作人員要對(duì)登記信息保密，涉及國(guó)家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，違反規(guī)定泄露登記資料、信息，或者利用登記資料、信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，造成損害的，依法承擔(dān)責(zé)任；有關(guān)責(zé)任人依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的承擔(dān)

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行討論之后，接下來(lái)需要考慮的就是如何實(shí)現(xiàn)這一賠償責(zé)任的問(wèn)題。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償?shù)呢?zé)任形態(tài)

1.單獨(dú)侵權(quán)

完全因申請(qǐng)人或者第三人的原因造成的登記錯(cuò)誤。此種情況下，由于登記機(jī)構(gòu)已盡到法律所規(guī)定的審查義務(wù)，不存在過(guò)錯(cuò)，因此無(wú)需對(duì)權(quán)利人的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。此時(shí)的責(zé)任主體應(yīng)為造成登記錯(cuò)誤的申請(qǐng)人或第三人，他們承擔(dān)的賠償責(zé)任當(dāng)然的為民事賠償責(zé)任。

完全因登記機(jī)構(gòu)造成的登記錯(cuò)誤。當(dāng)事人提供的材料完全真實(shí)，而由于登記工作人員的過(guò)失，導(dǎo)致登記錯(cuò)誤或者遺漏。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任，即只要登記結(jié)果錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)全部賠償，然后向作出錯(cuò)誤登記的工作人員追償。

2.混合侵權(quán)

混合侵權(quán)當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與第三人并無(wú)通謀，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的主觀狀態(tài)是過(guò)失而非故意，第三人的主觀狀態(tài)則可能是故意或者過(guò)失。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)與第三人承擔(dān)按份責(zé)任。如登記機(jī)構(gòu)工作人員未盡合理審查職責(zé)，因而造成登記錯(cuò)誤，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)不真正連帶責(zé)任。

3.共同侵權(quán)

因登記人員與第三人惡意串通造成的登記錯(cuò)誤。雙方惡意串通屬于共同侵權(quán)，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。《規(guī)定》第十三條也規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！?/p>

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的賠償范圍

通觀世界其他國(guó)家和地區(qū)的立法例登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的范圍主要分為以下兩種模式：

1.完全賠償模式

在完全賠償模式下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要對(duì)權(quán)利人所受全部損失承擔(dān)賠償責(zé)任，包括直接損失和間接損失，且這一賠償責(zé)任的承擔(dān)沒(méi)有最高額的限制。受害人只要是因登記錯(cuò)誤而遭受的損失都能要求登記機(jī)構(gòu)予以賠償。

2.限制賠償范圍模式

在限制賠償范圍模式下，只要受害人的損失屬于在法律規(guī)定的賠償范圍內(nèi)，無(wú)論損害的實(shí)際數(shù)額為多少，登記機(jī)構(gòu)均應(yīng)予以賠償；最高賠償數(shù)額模式下，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任只受該最高賠償額的限制，并不受賠償范圍的限制。

3.我國(guó)的賠償模式

登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤是根據(jù)《國(guó)家賠償法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償，國(guó)家賠償責(zé)任的范圍僅限于受害人所受直接損失，不包括可預(yù)期利益。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償保障制度

我國(guó)可考慮引入保險(xiǎn)機(jī)制，建立責(zé)任保險(xiǎn)制度，分散登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。一是建立登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任保險(xiǎn)制度。由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從收取的登記費(fèi)用中提取一定的比例作為保險(xiǎn)費(fèi)向保險(xiǎn)公司支付，發(fā)生登記錯(cuò)誤應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)公司事后可向加害人追償。二是建立登記機(jī)構(gòu)工作人員的職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度。借助保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)賠償金來(lái)彌補(bǔ)登記機(jī)構(gòu)工作人員的賠償不足，有利于登記機(jī)構(gòu)工作人員善盡職守。

五、結(jié)語(yǔ)

不產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并非簡(jiǎn)單的信息記錄便于行政管理，它保證了交易信息準(zhǔn)確，極大地降低了不動(dòng)產(chǎn)交易中出現(xiàn)虛假信息的概率。其最重要的價(jià)值是對(duì)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，維護(hù)市場(chǎng)的安全與穩(wěn)定。因此，建立切實(shí)可行的不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度，對(duì)于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審慎義務(wù)，明確不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的后果，端正不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為，防范錯(cuò)誤登記帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)有重大意義。

（作者單位：1.湖南醫(yī)藥學(xué)院；2.湖南人和人（懷化）律師事務(wù)所）

參考文獻(xiàn)：

[1] 杜寶寶.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任研究[D].山西：山西大學(xué)，2013.

[2] 吳兆祥.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)及其責(zé)任[J].人民司法應(yīng)用，2007：12-14.

[3] 史彥維.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式[D].北京：中國(guó)政法大學(xué)，2012.

[4] 襲合雄.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)[J].湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011，129（29A）：73-74.