曲江之變

徐敏

2002年以前，曲江作為地名，在西安的東南郊僅是一片莊稼地，如今它已經(jīng)成為中外馳名的國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。它從昔日的皇家園林，頹敗成普通的莊戶農(nóng)田；今天，它又從農(nóng)田嬗變?yōu)橐粋€(gè)異軍突起，產(chǎn)業(yè)繁榮的新型城市化新區(qū)。

“我是2000千禧年離開(kāi)祖國(guó)，全家去了新西蘭。之前我家就租住在春臨村，離寒窯不遠(yuǎn)，短短十幾年，不知道該怎么形容才好?！比涨埃浾咴诖筇栖饺貓@旁吃飯時(shí)，偶遇從國(guó)外回來(lái)觀光的肖安祥先生，他的感慨讓人為之動(dòng)容，“慈母手中線，游子身上衣。西安能發(fā)展成這樣，我們這些海外游子的感觸應(yīng)該是最深的。短短十余年，曲江變得面目全非，變得讓人賞心悅目，變得更像一個(gè)大都市了……”

2002年以前，曲江作為地名，在西安的東南郊僅是一片片莊稼地，如今它已經(jīng)成為中外馳名的國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。它從昔日的皇家園林，頹敗成普通的莊戶農(nóng)田；今天，它又從農(nóng)田嬗變?yōu)橐粋€(gè)異軍突起，產(chǎn)業(yè)繁榮的新型城市新區(qū)。這種變化是實(shí)實(shí)在在的，無(wú)需用任何形容詞去堆砌。

今日曲江，夢(mèng)回大唐；曲江流飲，古韻悠悠；境如夢(mèng)幻，人潮熙熙；商鋪林立，百業(yè)俱興。

今日曲江，吸引著中外游客紛至沓來(lái)，他們見(jiàn)證和體驗(yàn)著大唐文化的輝煌。有識(shí)之士攜手曲江、投資曲江、開(kāi)發(fā)曲江、經(jīng)營(yíng)著曲江。

曲江的變化令人振奮，曲江的嬗變舉世矚目。

短短的十年間，曲江以走集團(tuán)化與集群化并行的發(fā)展之路，鍛造出舉國(guó)矚目的文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)這艘巨型航母。

原子裂變

如何化解千年古都的“達(dá)·芬奇密碼”？這需要一種智慧，也是歷史賦予西安的一項(xiàng)使命。

在西安方圓10平方公里的城區(qū)內(nèi)，擁擠著40萬(wàn)常住人口，以及近百萬(wàn)的流動(dòng)人口。區(qū)區(qū)十余平方公里的城區(qū)面積，人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京和上海，而按照城市規(guī)劃而言，舊城內(nèi)的定額人口也就是10余萬(wàn)人。如此嗚嗚泱泱摩肩接踵的人口，加之受西安城區(qū)周邊無(wú)數(shù)文化遺產(chǎn)保護(hù)的制約，如何向外疏散和發(fā)展變得至關(guān)重要。

自上世紀(jì)90年代起，西安便開(kāi)始了艱難的突圍。

據(jù)相關(guān)資料顯示，當(dāng)時(shí)城區(qū)要向外發(fā)展，可謂如履簿冰，滿地是文物，到處是禁區(qū)。正如西安市規(guī)劃委員會(huì)總規(guī)劃師韓驥所說(shuō)，南有大小雁塔，西有秦王宮遺址和豐鎬遺址，西北有長(zhǎng)安城遺址，北有大明宮遺址，東有浐河與灞河水源生態(tài)保護(hù)圈，西安的城市化生長(zhǎng)之路遠(yuǎn)比其他城市更艱難。

為了避開(kāi)文物保護(hù)區(qū)和生態(tài)保護(hù)區(qū)，想突圍，只有三條出路可供選擇，首先是西南，其次是正北，再次是東南。這也是為什么1991年西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)選址時(shí)，西南會(huì)成為當(dāng)時(shí)一邊倒通過(guò)的原因，因?yàn)橥粐髂蠈?duì)文物古跡的影響最小。

之后不久，西安又在北城建立了以裝備制造業(yè)和物流為載體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。但兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的建立，仍然難以緩解中心城區(qū)的人口壓力，以及城市發(fā)展與文物保護(hù)、生態(tài)保護(hù)所產(chǎn)生的矛盾困局。

如何化解千年古都的達(dá)·芬奇密碼？這需要一種智慧，也是歷史賦予西安的一項(xiàng)使命。

歷史上的曲江，在唐朝是皇家與民間共同擁有的公共空間，而今天之所以能夠產(chǎn)生出如此舉世矚目的成就，很大一部分歸結(jié)于來(lái)自日本人的運(yùn)作理念。

上世紀(jì)80年代初期，西安與日本奈良締結(jié)為友好城市。日本三井不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)幫助西安建了三唐工程：唐華賓館、唐歌舞廳、唐歷史博物館。

日本人的敏感并沒(méi)有僅僅局限在中國(guó)政府提供一塊免費(fèi)的土地，他們深諳依山造景，就勢(shì)建園，而不像我們習(xí)慣造城就得推平了去建，耗時(shí)費(fèi)力。日本人似乎比我們更了解西安，更諳熟大唐，他們想在這一古絲綢之路的起點(diǎn)上，借建設(shè)唐華賓館作為起點(diǎn)，一路西進(jìn)，把唐華賓館連鎖店一路修往蘭州、敦煌……三井不動(dòng)產(chǎn)向中方提出了兩條要求：建筑風(fēng)格為唐風(fēng)、環(huán)境形式為園林化。

據(jù)后來(lái)參與曲江新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的人員坦誠(chéng)，當(dāng)時(shí)的日本人的確給予曲江之后的發(fā)展貢獻(xiàn)了良好的啟示作用。許多專(zhuān)家逐漸意識(shí)到，西安豐富的文化歷史資源，無(wú)需排斥在商業(yè)開(kāi)發(fā)中將其轉(zhuǎn)化為一種文化復(fù)興，讓歷史“活起來(lái)”，成為當(dāng)今人們可觸摸、可感受、可體驗(yàn)的文明載體，成為一種全新的產(chǎn)業(yè)模式，讓歷史增值，也讓產(chǎn)業(yè)增值，社會(huì)效益增值。

1996年，開(kāi)發(fā)區(qū)熱已經(jīng)開(kāi)始降溫，年初成立的西安曲江旅游度假區(qū)管理委員會(huì)的日子過(guò)得有點(diǎn)恓惶。據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)整個(gè)管委會(huì)的三十幾號(hào)人，租住在建材市場(chǎng)的一個(gè)小二層樓里，打拼了六年，僅僅融資了6000萬(wàn)元，“修了半條路半個(gè)湖”，2003年春節(jié)，管委會(huì)賬面上僅有60萬(wàn)元，連發(fā)工資都不夠。

物理之變

廉價(jià)的土地資源呈現(xiàn)招蜂引蝶之狀，急功近利的招商引資風(fēng)潮，直接演變?yōu)橐幌Φ?、倒賣(mài)的盛宴。

上個(gè)世紀(jì)末，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路比較僵化，能賺到大錢(qián)的一般都是靠倒騰政府批文。曲江作為旅游度假區(qū)，曲江管委會(huì)當(dāng)初的思路也是本著“滾動(dòng)發(fā)展，以地生財(cái)”，以靠土地出讓金來(lái)謀求發(fā)展。

但隨著新世紀(jì)的到來(lái)，全國(guó)性的開(kāi)發(fā)區(qū)減速剎車(chē)，融資難成為普遍存在的現(xiàn)象。曲江之前出讓的土地協(xié)議卻收不回來(lái)錢(qián)，很多地塊都已幾易其手，所有者變得錯(cuò)綜復(fù)雜。資本的趨利性讓絕大多數(shù)協(xié)議變成一紙空文，發(fā)展陷入不規(guī)則的體制泥淖難以自拔。

一邊是急于以開(kāi)發(fā)曲江旅游區(qū)作為抓手，招商引資；一邊是看上了這一急功近利的運(yùn)作模式，可以帶來(lái)巨大的倒地暴利。一位曾經(jīng)的曲江管委會(huì)人士私下與記者交流時(shí)說(shuō)，“那時(shí)的曲江，蘿卜快了不洗泥，只要愿意來(lái)曲江投資，那就是爺?！?/p>

當(dāng)時(shí)，香港有位財(cái)力及其雄厚的商人揚(yáng)言，要把名噪一時(shí)的深圳錦繡中華克隆到曲江來(lái)，在曲江建造一個(gè)規(guī)模宏大的主題文化公園。港商拿出了設(shè)計(jì)方案，方案上標(biāo)有修建一個(gè)巨大的湖，湖中建造13個(gè)亭，分別代表昔日建都長(zhǎng)安的13個(gè)朝代，該投資方案深深打動(dòng)了政府領(lǐng)導(dǎo)和曲江人。

然而不可否認(rèn)，與日本人修建唐華賓館開(kāi)啟了曲江夢(mèng)回大唐的理念一樣，港商設(shè)計(jì)的曲江主題文化公園，同樣啟智了曲江日后走風(fēng)景園林與主題文化公園相結(jié)合的道路。

然而如此前程似錦的招商發(fā)展之路，卻成為了當(dāng)時(shí)曲江一種說(shuō)不出的痛。耗在手里的港商就像一塊燙手山芋，抓之燙手，棄之可惜，這一令人振奮的招商引資項(xiàng)目被港商磨磨蹭蹭了六七年。當(dāng)初港商承諾的五六億元投資，最終清算時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際到賬僅區(qū)區(qū)3000萬(wàn)元。漸漸地曲江發(fā)現(xiàn)，港商承諾打造曲江主題文化公園為虛，拉虎皮做大旗倒騰土地則為實(shí)。截止2002年清理項(xiàng)目時(shí)才發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的土地使用權(quán)竟已經(jīng)歸在一家地方民營(yíng)企業(yè)的名下。

大的招商引資項(xiàng)目如此，其他中小型的50多個(gè)項(xiàng)目幾乎與此雷同不二。

上世紀(jì)90年代，在全國(guó)性似饑若渴般發(fā)展焦慮引領(lǐng)下，急功近利的招商引資風(fēng)潮，直接演變?yōu)橐幌Φ?、倒賣(mài)的盛宴。廉價(jià)的土地資源招蜂引蝶，用于旅游開(kāi)發(fā)的用地僅8-10萬(wàn)元一畝，用于商業(yè)開(kāi)發(fā)用地20-30萬(wàn)元一畝。

那時(shí)的曲江，先期近10平方公里的土地被利益所綁架，或被批文圈了起來(lái)。農(nóng)民們眼巴巴地看著土地雜草叢生，荒蕪著而不能耕種。

2002年前，曲江管委會(huì)可以說(shuō)處于一種比較弱勢(shì)的地位，土地資源被有一定實(shí)力的個(gè)人“劫持”后，幾乎不受控制了，原本土地出讓是為了謀求發(fā)展，借雞下蛋，招商引資的目的是為了提升城市發(fā)展，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共空間的建設(shè)。但大片大片的土地被買(mǎi)走了，卻變成了一座座私人堡壘，變得蠻荒不經(jīng)，真正想開(kāi)發(fā)的人，不是缺乏資金，就是無(wú)處下手。

在2002年前，曲江作為政府行政機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期扮演著“沒(méi)落地主”的角色。土地被買(mǎi)方抑或捂著等價(jià)待沽，抑或轉(zhuǎn)手倒賣(mài)發(fā)家致富，而真正的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值得不到體現(xiàn)，改善環(huán)境發(fā)展經(jīng)濟(jì)的初衷成為水中泡影。

手段之變

曲江以其特殊的“身份”，硬生生撬動(dòng)了新區(qū)這個(gè)龐大的工程，一手舉債，一手搞建筑，一手尋找投資者。

正當(dāng)曲江先期開(kāi)發(fā)陷入一籌莫展之際，時(shí)任西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子成員的段先念經(jīng)過(guò)多渠道考察發(fā)現(xiàn)，借雞下蛋比較被動(dòng)，正所謂上門(mén)生意難做；他改變發(fā)展理念，以筑巢引鳳贏得主動(dòng)。

與曲江之前的以收到土地出讓金后再進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)相反，段先念的思路是先舉債興建公共服務(wù)設(shè)施，讓環(huán)境這個(gè)硬道理說(shuō)話，然后再賣(mài)地吸納資金，不信價(jià)格賣(mài)不上去。用他的話說(shuō)就是，土地的價(jià)值提升在于環(huán)境，“先一次性把城市做足，再讓產(chǎn)業(yè)進(jìn)來(lái)，資本進(jìn)來(lái)”。

在2002年段先念出任曲江管委會(huì)主任一職之前，他已經(jīng)有了舉債拿下高科集團(tuán)的地，三個(gè)月以修建大面積綠地為紫薇地產(chǎn)盈利數(shù)千萬(wàn)的戰(zhàn)績(jī)。那段時(shí)間，段先念的成功經(jīng)驗(yàn)備受業(yè)界的追捧，之后他再次出手紫薇田園都市、西部電子商城、長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，個(gè)個(gè)無(wú)往而不利，這些成績(jī)單或許正是他入主曲江的原因之一。

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，段先念初期的曲江，其發(fā)展流程被制定為：“征地—舉債—市政配套—招標(biāo)拍賣(mài)—項(xiàng)目管理”?，F(xiàn)在想來(lái)，曲江開(kāi)發(fā)倘若不是政府行為，就當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力而言，很少會(huì)有人如此大膽地舉債開(kāi)發(fā)，在看不到回報(bào)之前，誰(shuí)敢如此大手筆地折騰呢？而且任何企業(yè)也很難貸出如此巨額的資金來(lái)。

僅大雁塔北廣場(chǎng)的建設(shè)項(xiàng)目，投資預(yù)算就是5個(gè)億，而當(dāng)時(shí)的管委會(huì)賬面上據(jù)說(shuō)僅存200萬(wàn)元。但就是這200萬(wàn)元，曲江以它特殊的“身份”，硬生生撬動(dòng)了新區(qū)這個(gè)龐大的工程，一手舉債，一手在廣場(chǎng)周?chē)?guī)劃了20萬(wàn)平方米的商用建筑，走所謂的“市場(chǎng)化”道路，一手派人拿著規(guī)劃書(shū)四處游說(shuō)推銷(xiāo)，尋找投資者。

讓人意想不到的是，短短兩年時(shí)間，大雁塔北廣場(chǎng)就做成了，1萬(wàn)多平方米的商鋪銷(xiāo)售一空，而且僅僅動(dòng)用了政府投資的500萬(wàn)元。

2004年5月1日，西安大雁塔北廣場(chǎng)正式建成對(duì)外開(kāi)放，但它只是西安啟動(dòng)曲江新區(qū)建設(shè)的“奠基禮”。整個(gè)廣場(chǎng)不僅建設(shè)的氣勢(shì)恢宏，還有當(dāng)時(shí)號(hào)稱(chēng)亞洲最大的激光音樂(lè)噴泉，開(kāi)放式的公共廣場(chǎng)狠狠擊中了老百姓薄弱的神經(jīng)，你說(shuō)曲江咋就那么貼心呢？一時(shí)間，呼朋喚友，攜老扶幼游覽大雁塔北廣場(chǎng)成為一道靚麗的風(fēng)景。

然而，天下畢竟沒(méi)有免費(fèi)的午餐，免費(fèi)游玩換來(lái)的是耗資4.5億元的高昂建設(shè)費(fèi)用，以及被拆遷村民的抱怨之聲，甚至在業(yè)內(nèi)也引來(lái)了諸多批評(píng)之聲：“有必要這么奢侈嗎？”

本刊記者2005年曾帶著各種質(zhì)疑，專(zhuān)訪了時(shí)任曲江新區(qū)管委會(huì)主任的段先念。

“與其說(shuō)大雁塔北廣場(chǎng)是奢侈品，不如說(shuō)是發(fā)電機(jī)?！碑?dāng)時(shí)段先念開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地對(duì)記者說(shuō)，“北廣場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是厚重，而不是奢侈……地面石材到底要多厚，厚了就是奢侈嗎？要從大雁塔的整體去考慮，它就必須這么做。想想若干年后，當(dāng)被成千上萬(wàn)人踏過(guò)而留下歷史痕跡的石階再與大雁塔相映襯，那時(shí)，北廣場(chǎng)的味道或許才能真正被體味出來(lái)……”

政策之變

政策，利用好了就是政績(jī)，利用不好就是敗績(jī)，這對(duì)任何領(lǐng)導(dǎo)者都是極其公平的一項(xiàng)目標(biāo)與責(zé)任考核。

曲江當(dāng)年的高明之處，在于用環(huán)境這個(gè)硬實(shí)力來(lái)撬動(dòng)投資風(fēng)潮，這有別于過(guò)去慣用的空手套白狼，或關(guān)起門(mén)來(lái)打狗的短視模式。

時(shí)任大唐芙蓉園旅游發(fā)展有限公司總經(jīng)理劉兵曾告訴本刊記者，短短幾年間，曲江成為西安地區(qū)地價(jià)較高的區(qū)域，絕不是炒作出來(lái)的，它是由近6000畝公共文化空間打造支撐起來(lái)的。比如大雁塔周邊的1000多畝，曲江池的1500多畝，大唐不夜城的1000多畝，大唐芙蓉園的1000多畝，唐城墻的1000多畝……

2002年，國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》直接針對(duì)國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)快、過(guò)大，以及價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題發(fā)出警告和警示，它特別將責(zé)任落到了各級(jí)政府的頭上。

《意見(jiàn)》無(wú)疑給兩周前剛剛換了帥印而蓄勢(shì)待發(fā)的曲江當(dāng)頭一棒，昔日高昂的頭顱不得不收斂起鋒芒。沒(méi)了新增土地供給，就如巧婦難為無(wú)米之炊。如何化解五部委《意見(jiàn)》和發(fā)展才是硬道理的這一矛盾沖突？擺在段先念面前的這個(gè)爛攤子，一時(shí)讓他左右為難，夜不能寐。

在段先念眼里，此時(shí)的曲江缺的不再是錢(qián)，而是寸土寸金的土地資源。

土地被凍結(jié)了，錢(qián)袋子收緊了，要在不犯政策錯(cuò)誤的前提下做出成績(jī)和業(yè)績(jī)，用今天的眼光來(lái)考量，當(dāng)時(shí)的曲江發(fā)展多虧有了段先念，否則不會(huì)有今天西安名揚(yáng)四海的曲江新區(qū)，周邊乃至整個(gè)西安的開(kāi)發(fā)速度也不會(huì)如此迅速，模式也不會(huì)呈現(xiàn)翻天覆地的變化。

政策，利用好了就是政績(jī)，利用不好就是敗績(jī)，這對(duì)任何領(lǐng)導(dǎo)者都是極其公平的一項(xiàng)目標(biāo)與責(zé)任考核。

俗話說(shuō)，對(duì)于敢想敢干的人而言，“上有政策，下有對(duì)策”。段先念一上任，首先將曲江的工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到清理之前的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，這一手可謂穩(wěn)、準(zhǔn)、狠，所謂利用市場(chǎng)手段來(lái)解決市場(chǎng)問(wèn)題。曲江管委會(huì)人員傾巢出動(dòng)，從之前審批過(guò)的50余個(gè)項(xiàng)目入手逐一清理。其手段是要么共同出資開(kāi)發(fā)，將協(xié)議承諾過(guò)的項(xiàng)目建設(shè)起來(lái)；要么借助五部委出臺(tái)的《意見(jiàn)》，將土地評(píng)估收回。

反觀當(dāng)時(shí)的《意見(jiàn)》，對(duì)土地和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的降溫與調(diào)控，不但沒(méi)有束縛住曲江人的手腳，反而幫了曲江一把，當(dāng)年他們就回收了十余個(gè)“占著茅坑不出貨”的項(xiàng)目。

十余年來(lái)，每次對(duì)土地資源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控，都會(huì)引發(fā)仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智的劇烈辯論。但不可否認(rèn)的是，每次調(diào)控的背后都會(huì)讓缺乏實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商，心甘情愿地將囤積在手里的資源吐將出來(lái)，掙點(diǎn)小錢(qián)聊以自慰；而最后的贏家?guī)缀鯚o(wú)一例外是那些資本實(shí)力極其雄厚的大開(kāi)發(fā)商。

據(jù)曾經(jīng)的相關(guān)人士回憶，2002年之前，有個(gè)開(kāi)發(fā)商以每畝20萬(wàn)元購(gòu)得土地，清理時(shí)曲江以40萬(wàn)元回收，后來(lái)以140萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)了出去。世上惟后悔藥沒(méi)得買(mǎi)，那塊地等到大唐芙蓉園建起后，曲江一把就凈賺了10多個(gè)億。

2005年本刊記者專(zhuān)訪段先念時(shí)，他告訴記者：“大雁塔北廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)一年來(lái)，曲江的地價(jià)增長(zhǎng)了三倍多，你能說(shuō)它不是一臺(tái)發(fā)電機(jī)嗎？我2002年7月來(lái)到曲江管委會(huì)，當(dāng)時(shí)曲江好多項(xiàng)目合同已經(jīng)簽訂，那時(shí)的地價(jià)每畝最多不超過(guò)30萬(wàn)元，但我覺(jué)得如果合理開(kāi)發(fā)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)目。我對(duì)開(kāi)發(fā)商們說(shuō)，當(dāng)年底曲江的地價(jià)將會(huì)是50萬(wàn)，明年會(huì)漲到70萬(wàn)，明年下半年就會(huì)是90萬(wàn)，當(dāng)時(shí)他們都不相信。而現(xiàn)在的實(shí)際情況是，沒(méi)有100萬(wàn)你根本拿不到地。僅僅兩年半，曲江的土地從30萬(wàn)元猛增到了100多萬(wàn)元。這實(shí)際上是整個(gè)城市的資產(chǎn)急聚升值，土地雖然還是這塊土地，但它的含金量卻提高了?！?/p>

化學(xué)之變

剛性需求是商業(yè)得以為繼的利益來(lái)源。所謂的曲江模式，撇開(kāi)個(gè)人不談，到任何時(shí)候都是“劃時(shí)代”的。

就當(dāng)時(shí)而言，讓人萬(wàn)萬(wàn)想不到的是，當(dāng)2006年曲江拿到國(guó)家劃撥的2500畝土地批文時(shí)，曲江的地價(jià)瞬時(shí)已經(jīng)飆升到了200萬(wàn)元一畝。

有數(shù)據(jù)顯示，自2003年曲江土地采取“招拍掛”，以及環(huán)境的逐步改善后，地價(jià)一路走高，2007年初，其地價(jià)每畝已經(jīng)躍升為260萬(wàn)元，不久即達(dá)到每畝300萬(wàn)元以上。

在土地基本消化完之際，曲江將目光移向更為遠(yuǎn)大的目標(biāo)，這就是用手頭豐裕的資金，重力打造大唐芙蓉園。2005年芙蓉園建成之后，贏得“國(guó)人震撼、世界驚奇”的反響。

城市形態(tài)的初級(jí)物理變化，經(jīng)過(guò)曲江人對(duì)環(huán)境不遺余力的打造，量變引發(fā)質(zhì)變，而在資本市場(chǎng)卻出現(xiàn)驚人的化學(xué)變化。

剛性需求是商業(yè)得以為繼的利益來(lái)源。

在曲江有一個(gè)真實(shí)的故事廣為流傳。說(shuō)銅川有個(gè)金礦主，由于礦井日益慘淡，他想改投其他項(xiàng)目。此時(shí)曲江大唐芙蓉園旁邊有家中藥廠難以為繼，急需資本救助，該礦主得悉消息后，去曲江經(jīng)發(fā)局咨詢藥廠產(chǎn)權(quán)是否靠譜。得到明確的答復(fù)后，他果斷注資收購(gòu)了藥廠，拿下了藥廠名下的40畝土地，轉(zhuǎn)即投身房地產(chǎn)，打造了他的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“曲江公館”?？此埔环N物換星移的物理變化，但卻發(fā)生了讓他做夢(mèng)都偷著樂(lè)的化學(xué)變化。

大唐芙蓉園與曲江公館一前一后建成，芙蓉園開(kāi)園當(dāng)天，曲江公館以每平方米1.2萬(wàn)元瘋狂吸金。

以13億元巨資營(yíng)造的大唐芙蓉園，原本是為了推動(dòng)城市價(jià)值的提升，但讓人意想不到的是這一巨大的工程，卻移花接木地撬動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)這只巨球瘋也似地轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)。

任何時(shí)候都會(huì)有人歡喜有人憂。比如2006年，當(dāng)大唐芙蓉園開(kāi)園后，當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)一夜之間漲的離譜，幾乎超出了所有人的心理價(jià)位，這讓曾經(jīng)與曲江項(xiàng)目失之交臂的中海地產(chǎn)遺憾不已。

歷史和曲江的經(jīng)驗(yàn)告訴他們，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的常規(guī)模式已經(jīng)落伍，因?yàn)殡S著城市化水平的日益提升，拆遷成本會(huì)變得越來(lái)越高，談判成本也會(huì)變得越來(lái)越大，改造難度將無(wú)限延展。

如今，曲江這片20平方公里的土地，成為寸土必爭(zhēng)，炙手可熱的沃土，它的運(yùn)營(yíng)模式也是中國(guó)城市發(fā)展史上前所未有的。

曲江以大融資、大規(guī)模、大投入、大產(chǎn)出、大策劃、大宣傳、大發(fā)展著稱(chēng)，配得上以“大”字來(lái)注解。但也有人懷疑曲江的“大模式”究竟能走多遠(yuǎn)？未來(lái)會(huì)帶來(lái)什么樣的惡果？

大部分人將矛盾聚焦在拆遷上，但就理性而言，越往后拆遷越難，各種社會(huì)成本和經(jīng)濟(jì)成本會(huì)越高，政府心有余而力不足，舊房改造一旦停滯不前，許多居民的生存條件將得不到改善，西安鐘鼓樓附近的一片區(qū)域就是如此。

無(wú)論到任何時(shí)候，人終究是人，不是神，撇開(kāi)個(gè)人功過(guò)和優(yōu)劣不談，所謂的曲江模式（說(shuō)經(jīng)驗(yàn)也罷）到任何時(shí)候都是“劃時(shí)代”的，它為讓西安步入世界級(jí)旅游目的地城市，起到了難以估量的推動(dòng)作用。

有資料顯示，2008年，《三聯(lián)生活周刊》曾推出“西安曲江振興模本”的專(zhuān)刊，充分肯定了其發(fā)展模式。

2009年央視《對(duì)話》欄目曾邀請(qǐng)曲江團(tuán)隊(duì)，暢談曲江的百億藍(lán)圖和創(chuàng)業(yè)歷程。

2010年7月，新華社以內(nèi)參的形式對(duì)曲江模式進(jìn)行了深入的剖析和梳理。

2010年12月，央視新聞聯(lián)播以罕見(jiàn)的2分40秒，對(duì)曲江建設(shè)的大明宮遺址公園，進(jìn)行了深度報(bào)道。

至此，曲江撩開(kāi)它歷史神秘的面紗，清晰、淺顯且獨(dú)特地步入人們的視野。它貌似傳說(shuō)，但卻實(shí)實(shí)在在成為城市崛起的一方樣板，讓無(wú)數(shù)人津津樂(lè)道，百般爭(zhēng)論，樂(lè)此不疲。