從可持續(xù)發(fā)展角度探討我國的商品房經(jīng)濟(jì)

周詩天

本文屬于江蘇省教育廳2014年度高校哲學(xué)社會科學(xué)基金指導(dǎo)項目：后危機(jī)時代逆周期房地產(chǎn)金融監(jiān)管的研究，項目編號：2014SJD309

摘 要：近十多年來，中國的房價一直是廣大民眾關(guān)注的熱點問題。房價的一路飆升導(dǎo)致了各種經(jīng)濟(jì)問題及社會不滿的出現(xiàn)。2007年由美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)席卷金球，破壞巨大，影響深遠(yuǎn)。房價關(guān)乎中國的國計民生和可持續(xù)發(fā)展。本文試圖解讀中國房地產(chǎn)價格，從深層次上分析探討中國房價漲跌的原因。

關(guān)鍵詞：可持續(xù)發(fā)展；探討；商品房；經(jīng)濟(jì)

近十多年來，中國房價的飆升使得絕大多數(shù)百姓只能望“房”興嘆，廣大守法工薪階層是很難買得起房子的。對于這個問題，中央與地方政府曾多次出臺了系列調(diào)控措施，但并沒有達(dá)到控制房價過快上漲效果。從結(jié)果上來看，很多次政府調(diào)控房價卻成房價上的漲助推劑。反而是今年在沒有明顯政府調(diào)控加碼的情況下，房價卻出現(xiàn)一定程度下跌。中國的房價是到底由什么來決定的？怎樣才能讀懂中國房價？

一、中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

中國的房地產(chǎn)市場的形成時間不長，在改革開放以前，我國實行的是公有住房實物分配制度。1998年國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。從此，中國房地產(chǎn)逐步成為一個國家的支柱產(chǎn)業(yè)，成為一個全國性的消費、投資、投機(jī)三合一的重要市場。

上世紀(jì)90年代以來，中國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，極大地促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)繁榮和城市化進(jìn)程。然而，近十年來房價持續(xù)上揚，房價成為絕大多數(shù)國人的心頭的痛。房奴們與還沒有資格當(dāng)房奴的人們只能望房興嘆。房價飛速上漲而工資水平卻相對穩(wěn)定，導(dǎo)致房價收入比連年增長。根據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，國際上大多數(shù)國家的房價收入比為3～7比1，而我國卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個比例，一線城市的房價收入比更是奇高。一面是普通工薪階層根本買不起住房，承受巨大的社會壓力，另一面是出于投機(jī)性或投資性目的，有些購房者每人購買了很多套房子，成為房市中活躍者和重要力量。

二、對房價上漲原因分析

1.需求方面的原因分析。中國房價的上漲，最根本原因還是資金推動。房地產(chǎn)價格上漲從本質(zhì)上來源于超發(fā)的貨幣，M2超發(fā)得多，房價就上漲快，M2超發(fā)得少，房價就上漲慢。說到底，還是廣義貨幣（M2）不斷膨脹造成的，過去15年間中國的M2的平均增速為20.2%，遠(yuǎn)超過GDP的增速。1999年年底的時候，中國的M2是12萬億，到今年9月底是120萬億，15年里上漲了10倍。而10倍，基本上就是中國房價在這期間的平均漲幅。當(dāng)然，有的中小城市人口流出房價上漲較少，有的大城市人口大量流入，房價上漲較大。但中國在此期間之所以沒有造成大規(guī)模的通貨膨脹，就是因為房地產(chǎn)、地方融資平臺成為蓄水池，吸納了大量資金。由于這些資產(chǎn)的流動性較差，因此吸納資金變成鋼筋、水泥沉淀下來，這樣不統(tǒng)計房價的通貨膨脹就降了下來。當(dāng)然，房價與M2并不是完全對應(yīng)關(guān)系，它還受其它很多因素影響。中國相對寬松的信貸標(biāo)準(zhǔn)，增加了普通民眾購房的支付能力，直接拉動了對房屋的需求，從而推動房價上漲。現(xiàn)在住房按揭貸款成為相當(dāng)普遍的購房方式，很多原來沒有足夠支付能力的人提前實現(xiàn)住房消費，直接刺激了住房需求的增長。每當(dāng)政府放松貸款限制之時，也房價即將上漲之時，九月底開始的本次政府放松房貸也不例外。土地買賣是地方政府的頭等重要財源，地方政府融資平臺的融資還款很大程度上依賴土地財政。地方政府土地財政就是壟斷土地供給，一方面千方百計低價收地，許多地方野蠻拆遷，征地血案就是低價收地的表現(xiàn)。另一方面，地方政府不遺余力地經(jīng)營城市，大力推動地價不斷上漲，這樣賣地就能生財有道，取得巨大的超額壟斷利潤。地價上漲結(jié)果必然從成本上引起房價上漲。我國房價近十多年來的大幅上漲，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會平均水平，另外由于民眾投資渠道不暢，股市風(fēng)險大，債市低迷。超發(fā)的貨幣大量流入房地產(chǎn)。高額的收益率以及對房價上漲的預(yù)期，加大了房屋的投資和投機(jī)需求，投機(jī)者的炒作更是房價迅速上漲的重要因素。

2.供給方面原因的分析。影響房地產(chǎn)供給的因素主要包括房價、土地成本、開發(fā)成本、市場預(yù)期等等。房價預(yù)期是影響房屋供給最重要的因素，房價上漲預(yù)期會使開發(fā)商紛紛斥資買地，啟動建設(shè)項目，從而提高市場住房供給。但是，中國房地產(chǎn)市場是一個典型的政策市，國家政策動向是開發(fā)商最關(guān)注的，國家政策影響住房供給的情況是最值得關(guān)注的。隨著城市化進(jìn)程，能用來建房子的土地越來越少，稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的目標(biāo)。這也和地方政府壟斷土地一級市場相對應(yīng)的。這樣土地的價格不斷上漲。地價的上漲，推動房價的上漲，房價上漲反過來又促進(jìn)地價上漲。開發(fā)商不得不以更大的成本獲得土地，這樣就影響到房屋的供應(yīng)量。

3.博弈的利益相關(guān)者的分析。房地產(chǎn)價格主要利益博弈者是：中央政府，地方政府，開發(fā)商，中央銀行，商業(yè)銀行，剛需消費者，改善消費者和投機(jī)者。中央政府把房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)濟(jì)增長下滑，就會想到從房地產(chǎn)上做文章?，F(xiàn)在中國人買什么都不積極，唯一對房子情有獨鐘，更有丈母娘需求這樣剛性需求做支撐。中央政府采取的房產(chǎn)調(diào)控措施，試圖控制房價過快上漲，但政策的出發(fā)點是行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，事實上對控制房價上漲沒有多大作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方政府有無與倫比重要的意義，不僅有助于增加GDP考核分量，財稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)稅收有嚴(yán)重依賴，賣地收入更是地方政府命根子。地方政府實際是房價飆升的幕后的最大的推手。房價上漲的另外一個重要的推手是商業(yè)銀行。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，對銀行業(yè)的依賴性很大。商業(yè)銀行的開發(fā)信貸是開發(fā)商資金來源，個人住房信貸極大地提高市場的住房需求水平，從而推動房價不斷上漲。從政策上，商業(yè)銀行更喜歡寬松的金融政策，將貨幣從左手轉(zhuǎn)到右手，從而獲取利差。中國的中央銀行并不是獨立的，它是中央政府的一個金融政策代言人和執(zhí)行者。其金融監(jiān)管更多反映了中央政府的意志。眾多開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場的主體，決定著住房的供給水平。開發(fā)商做為企業(yè)，其動機(jī)是為獲取高額利潤，它們經(jīng)常通過捂盤惜售、延期開發(fā)、改變開發(fā)模式，改變土地用途等多種方式抬高房價。開發(fā)商的唯利是圖，謀取暴利。抬高房價能有更多的利潤，當(dāng)然是它們必然的選擇。剛需消費者，改善消費者是房市中的散戶和弱者，他們隨波逐流，買漲不買跌。同時他們也市場的中堅力量，是房子真正需求者和消費者。投機(jī)者是市場潤滑劑，也政府調(diào)控的首要打奔放的對象。

總之，從利益角度來看，目前，房地產(chǎn)行業(yè)依然是中國最大的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，為中央和地方政府貢獻(xiàn)著巨大的稅收，特別是為地方政府提供巨額賣地收入。政府與相關(guān)利益的捆綁，決定了政府不會過分打壓房地產(chǎn)價格。但中央政府顧忌房價已是一個影響社會穩(wěn)定的因素，因而調(diào)控的目標(biāo)是防止房價過快上漲，而不是打壓房價。

從長遠(yuǎn)來看，目前的中國正在大力加快城市化建設(shè)，原有的大量農(nóng)民與非城市人口向城市轉(zhuǎn)入，就需要新建大量房屋，就要不斷地拆舊建新。在供求的動態(tài)平衡中，只要政府 手握土地開發(fā)出售權(quán)，土地價錢節(jié)節(jié)攀升，房價只會增長，而不可能下跌，因為開發(fā)商要賺錢，政府要獲取巨大財政收入。至于增長的幅度，政府一直在做的就是維穩(wěn)，目標(biāo)是樓價不要有太大變動，不能出現(xiàn)類似美國的房地產(chǎn)金融危機(jī)。

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