現(xiàn)行契稅政策及改進措施研究

王玉蔚，劉 青，劉芮竹

（遼寧師范大學(xué) 會計系，遼寧 大連 116029）

契稅是在土地，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約）及所簽訂價格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，各地方房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的步伐逐漸加快，契稅作為我國地方稅的重要稅種，其稅收收入逐年上漲，征收規(guī)模也在不斷擴大，業(yè)務(wù)類型也不斷的復(fù)雜化。因此完善契稅政策，加強契稅的征管是必要的任務(wù)。

1 契稅征收現(xiàn)狀問題

近年來，我國的稅收征管水平逐漸提高，但還是存在一些薄弱環(huán)節(jié)，如法制制度、稅收政策、基礎(chǔ)管理仍存在著不健全的問題，從而導(dǎo)致了稅收流失嚴(yán)重。而作為小稅種的契稅因其自身存在征收涉及面廣、稅源分散、一次性征收等特點，使其征收存在的問題常常被人忽視。其主要存在的問題有：

1.1 契稅征管政策存在一定漏洞

2014年1月17日財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》，決定自2013年12月31日起，明確夫妻間房地產(chǎn)權(quán)屬變更免征契稅。該通知明確規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，均免征契稅。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財稅［2011］82號）同時廢止。

該政策的出臺不但符合民意，而且其帶來的稅收減免還能夠使夫妻合理處置財產(chǎn)的權(quán)利得到尊重，這項政策不僅有助于契稅政策的統(tǒng)一實施，還便于各地方財稅機關(guān)掌握契稅政策，使相關(guān)的征管操作變得更為簡單。但與此同時網(wǎng)上迅速流傳出通過離婚來利用該免稅新政策達到逃脫交契稅目的的對策，甚至有人擔(dān)心契稅新政策會方便官員將貪污所得轉(zhuǎn)移，而達到“洗白”贓款的目的。對于這種“見縫插針”，明顯存在逃稅傾向的行為，有關(guān)部門理應(yīng)針對相關(guān)政策進行必要完善。但是，目前在稅收的操作上，對這種人為的惡意逃脫交稅的行為，缺少相關(guān)的措施，并且在官員的財產(chǎn)流動監(jiān)督方面更缺乏相關(guān)的考量。因此，應(yīng)當(dāng)加緊制定相應(yīng)的措施以填補征管上出現(xiàn)的漏洞。立法機關(guān)應(yīng)有針對性地完善契稅征收的法律保障體系，以法律形式明確稅務(wù)、土地、房產(chǎn)等管理部門各自的權(quán)利、義務(wù)，增強部門間協(xié)調(diào)配合的法定性，以利于稅務(wù)部門有效協(xié)調(diào)控制契稅征收的各個環(huán)節(jié)。

1.2 納稅人納稅不及時

房產(chǎn)交易中納稅人由于多種原因未能夠按照規(guī)定的時間納稅。一是購買房子的居民在買房子時由開發(fā)商代收的契稅并沒有被及時交到有關(guān)部門，從而導(dǎo)致房產(chǎn)交易不按規(guī)定的時間納稅的問題日益嚴(yán)重；二是因買主因經(jīng)濟困難，存在觀望心理。有的買主甚至不了解自身的納稅義務(wù)，及契稅發(fā)生時間和辦稅流程，不申報、不辦理房產(chǎn)證。有的甚至存有僥幸心理，等待交易成本能夠降低而不在規(guī)定時間內(nèi)繳稅。

1.3 征管工作不力

一是對契稅的宣傳力度不夠，使相當(dāng)多的人對契稅政策不了解，從而造成納稅人納稅意識淡??；二是作為地方小稅種的契稅，在長期以來受到地方政府的控制。一些地方政府為了得到巨大的經(jīng)濟利益，將土地資源控制起來，并對一些投資開發(fā)商進行了一系列的稅收優(yōu)惠政策。盡管《契稅暫行條例》細(xì)則中規(guī)定“由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定實施辦法”，但一些地方稅收優(yōu)惠政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定的限度，這不僅給征管工作帶來了不良的影響，還造成了稅款的大量流失；三是征管部門間的協(xié)作配合較差。如果房產(chǎn)管理部門和土地管理部門間的信息、資源沒有得到合理有效的共享，征管工作沒有協(xié)調(diào)配合，則會難以使稅源得到有效的控制，勢必會影響征管工作，同時也給個別單位或個別員工留下了可乘之機，鉆制度不嚴(yán)的空子由于一些漏稅、漏征行為沒有得到有效地查實，而造成稅款大量流失。

1.4 交易價格難以控制

一是買賣雙方在進行交易時，容易出現(xiàn)交易高買低報的現(xiàn)象，尤其是近年來日益活躍的二手房交易。由于二手房交易價格申報沒有形成有力的監(jiān)督制約辦法和機制，導(dǎo)致二手房計稅價格難以準(zhǔn)確認(rèn)定；二是個別納稅人采取簽訂兩套協(xié)議、簽訂虛假購房合同或是用高科技手段對購房合同進行作假，以低于真實交易價格的虛假合同申報納稅，達到少繳稅的目的，導(dǎo)致契稅的大量流失；三是一級市場房屋買賣因為室內(nèi)設(shè)施、地理位置、設(shè)計風(fēng)格、樓層、房產(chǎn)開發(fā)商甚至市場經(jīng)濟的不同而導(dǎo)致的銷售價格出現(xiàn)差別，使征管部門對房屋的市場價格難以估量，從而造成房屋買賣價格不合理，價格混亂。

2 導(dǎo)致契稅征管中出現(xiàn)的問題分析

一是契稅征管相關(guān)政策不夠嚴(yán)密，導(dǎo)致納稅人逃稅、避稅有機可乘；二是征管管理制度不到位，各個地區(qū)對契稅的執(zhí)行政策不統(tǒng)一，納稅義務(wù)時間，如房屋簽訂合同之日、開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票之日、房屋交付之日、房屋產(chǎn)權(quán)登記之日、土地出讓之日等有差異，導(dǎo)致契稅申報、納稅期限的規(guī)定脫離實際。除了按照《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定的納稅義務(wù)時間（第九條規(guī)定“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款”。）為簽訂合同之日，其余的各地實際納稅時間均為各地征收單位自行變通的做法；三是有關(guān)征收部門的協(xié)作配合不到位，如未按規(guī)定執(zhí)行相關(guān)政策，各個部門缺乏合作精神，相關(guān)信息申報不及時使征收機關(guān)不能對房地產(chǎn)交易的整體情況進行掌控，導(dǎo)致源頭控稅機制落實不全面。

3 契稅征管改進的措施

3.1 健全相關(guān)稅收政策，及時完善、修訂法律法規(guī)

明確并限定政策的適用范圍，有效堵塞征管漏洞，確保政策規(guī)定的完善，確定合理的計稅依據(jù)，并且對偷漏稅等行為制定具體處罰措施。立法機關(guān)應(yīng)有針對性地完善契稅征收的法律保障體系，以法律形式明確稅務(wù)、土地、房產(chǎn)等管理部門各自的權(quán)利、義務(wù)，增強部門間協(xié)調(diào)配合的法定性，以利于各個部門有效協(xié)調(diào)控制契稅征收的各個環(huán)節(jié)。地方政府應(yīng)根據(jù)房屋、土地市場形勢的變化對契稅的計稅依據(jù)以及價格進行適時的調(diào)整。在一些土地、房屋權(quán)屬變更形式上給予相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，如夫妻間房屋、土地權(quán)屬變更的調(diào)整，普通住宅可以享受原繳納契稅點的一半優(yōu)惠，以及財政部發(fā)布《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》，為支持企業(yè)、事業(yè)單位改革，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、健康發(fā)展，對公司制改造、公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓、合并、分立、出售、破產(chǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)及事業(yè)單位改制這9種行為的改制重組進行稅收優(yōu)惠。

該政策對主體不變的情況免征契稅，事業(yè)單位改制為企業(yè)時，投資主體沒發(fā)生改變的，改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。對于國有獨資企業(yè)以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司要求該國有獨資在新設(shè)公司中所占股份超過50％，才能對這個過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅。對于國有控股公司以其資產(chǎn)組建新公司，要求國有控股公司占新公司股份超過85％的免征契稅。原土地、房產(chǎn)權(quán)屬不變的，還有公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓、公司合并、公司分立、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，以及事業(yè)這些行為，都免征契稅。除此之外，還有企業(yè)破產(chǎn)時，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，也免征契稅。對于發(fā)生實質(zhì)性權(quán)屬改變的行為，如企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)出售、事業(yè)單位改制，規(guī)定了減免的條件。事業(yè)單位改制中，若投資主體發(fā)生變化，契稅減免政策與上雷同。即與原事業(yè)單位全體職工簽訂不少于3年勞動合同的，契稅免征；與超過30％的職工簽訂不少于3年勞動合同的，契稅減半。雖然這種稅收優(yōu)惠政策是暫時性的只持續(xù)到2014年年底，但仍然是針對改制重組而采取的配套措施，以降低企事業(yè)單位改制成本。

3.2 進一步研發(fā)契稅征管系統(tǒng)，努力得到強有力的系統(tǒng)支撐

利用計算機技術(shù)來加強契稅稅源的管理，使契稅管理能夠信息化，以計算機技術(shù)為依托使部門信息得到共享，從而形成信息網(wǎng)絡(luò)化管理。與此同時，對契稅征收系統(tǒng)要進行統(tǒng)一實時監(jiān)控并能夠適合各個部門有關(guān)商品房銷售、土地出讓和轉(zhuǎn)讓的信息管理模式，使其提供的共享平臺能夠得到可靠的運用。

稅務(wù)部門可主導(dǎo)研發(fā)一個可集中大量數(shù)據(jù)的征管系統(tǒng)，使其具備能夠與國土、房產(chǎn)等部門開展信息交換的功能，使相關(guān)機構(gòu)達到信息共享，部門間能夠相互支撐、相互支持、相互監(jiān)督。有效實行“先稅后證”信息化監(jiān)控，能夠完成契稅申報的錄入、審核、打印等一系列程序，而且能夠?qū)ζ醵愓鞴芄ぷ髦械臄?shù)據(jù)進行全面綜合的匯總、分析，并有助于進行科學(xué)決策，從而提高工作效率。使“人機結(jié)合”能夠?qū)崿F(xiàn)最大化，一是從納稅申報、審核到開具完稅證都分別設(shè)立專人專機進行微機處理，并建立起完整的信息檔案，如開發(fā)商與購房者簽訂的合同要在網(wǎng)上備案，征收部門將購房信息在征稅時利用條形掃碼技術(shù)將合同號掃入微機，便能顯示購房時真實的成交價格，從而識別虛假的購房合同；二是將房產(chǎn)開發(fā)商申報的交易信息，如開發(fā)商與購房者簽訂的合同等在網(wǎng)上備案并存入數(shù)據(jù)庫，將納稅人實際繳納稅款與根據(jù)合同發(fā)票審核后計算得來的應(yīng)繳數(shù)目進行比對，使納稅滯后的問題得到有效解決，并且可以通過掌握的信息更有效地了解稅源。這樣既能夠規(guī)范契稅征管工作流程，及時獲得稅務(wù)數(shù)據(jù)資料，又能夠及時避免偷稅漏稅現(xiàn)象。

3.3 加強部門間的協(xié)調(diào)配合

部門間可以通過信息共享、情況通報、聯(lián)合辦公、聯(lián)席會議、聯(lián)網(wǎng)協(xié)同合作、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)共享等多種形式形成溝通平臺，從而實現(xiàn)稅源情報共享。完善契稅征管不僅需要政府相關(guān)部門間通力協(xié)作，還需要部門間的相互監(jiān)督制約。稅務(wù)部門要定期對稅收征管的相關(guān)信息進行對比，查找征管漏洞，并對征管中存在的問題及原因進行分析、解決，不斷提高契稅征管水平。要引入紀(jì)檢、監(jiān)察部門對契稅征管的督查機制，對稅務(wù)、土地、房產(chǎn)等部門工作中存在的問題要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行處理，以確保契稅征管的強制性、權(quán)威性。

3.4 加大監(jiān)察力度

組織稅務(wù)稽查人員進行定期和不定期的檢查核實，并及時通報檢查情況。嚴(yán)格依法治稅，對于偷漏稅者，要按照相關(guān)法律嚴(yán)肅懲處，依法足額征收，以防稅款流失。

3.5 建立科學(xué)合理的價格信息平臺

相關(guān)部門應(yīng)針對市場變化適時調(diào)整并公布較為合理的房屋、土地基準(zhǔn)價或市場指導(dǎo)價。征收機關(guān)應(yīng)依據(jù)各地的價格并在參照市場價格的基礎(chǔ)上，按不低于房屋土地征用成本的價格核定計稅價，對明顯不合理的計稅價格要及時委托相關(guān)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具價格評估報告。房產(chǎn)和物價部門要通過聯(lián)合調(diào)查、測算并定期公布本區(qū)域住房平均交易價格，以達到規(guī)范交易秩序和房屋市場交易行為，從根本上解決契稅征收中的漏稅問題。

3.6 加大宣傳力度，提高依法納稅意識

契稅作為一項重要的稅種，對提高地方經(jīng)濟實力，促進經(jīng)濟發(fā)展有積極的作用。契稅可作為擴大稅源、提高地方財政收入的一個突破口，帶動耕地占用稅、房產(chǎn)稅乃至其他稅收的增長，實現(xiàn)地方經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展。契稅征收機關(guān)要加強一線征管人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，拓寬其知識面，以提高工作能力和業(yè)務(wù)水平。相關(guān)征收機關(guān)可以通過傳媒、報刊或召開專門的稅法宣講會來加強對契稅政策的宣傳，增強廣大納稅人的納稅意識，從而避免偷漏稅行為。

［1］劉昌成，商翠霞.契稅征管存在的問題及其對策［J］.財會通訊，2009（13）：144-145.

［2］楊建寧.契稅耕地占用稅征收問題淺議［N］.科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2009-05-06.