從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看今年樓市四大特征

張宏偉

最新落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2014年是全面貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)精神、全面深化改革的第一年，改革任務(wù)重大而艱巨。2014年進(jìn)入到“十二五”規(guī)劃第四年，對(duì)全面完成“十二五”規(guī)劃至關(guān)重要。做好2014年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求是，全面貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆二中、三中全會(huì)精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，把改革創(chuàng)新貫穿于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各個(gè)領(lǐng)域各個(gè)環(huán)節(jié)，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，著力激發(fā)市場(chǎng)活力，加快轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基本公共服務(wù)體系建設(shè)，著力改善民生，切實(shí)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定。

那么，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講有哪些有利的信號(hào)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出什么樣的特征？筆者認(rèn)為，本次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只談保障房，不談房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征，在這個(gè)階段，還會(huì)強(qiáng)調(diào)保障房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。同時(shí)，城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，這樣的過程里面，城市群城市圈的核心城市、中心城市將迎來(lái)品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱。

特征一：房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了2014年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)。會(huì)議指出，做好2014年經(jīng)濟(jì)工作，最核心的是要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新。要穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營(yíng)，統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。同時(shí)，要積極推動(dòng)全面深化改革，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，勇于突破創(chuàng)新，以改革促發(fā)展、促轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生改善。

從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)，2014年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)仍然不會(huì)太高，原因有兩個(gè)：金融危機(jī)之后，通過4萬(wàn)億投資刺激的宏觀經(jīng)濟(jì)回升的后遺癥仍會(huì)發(fā)揮其作用，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”回升需要一個(gè)過程，并且會(huì)有多次觸底反復(fù)的過程，當(dāng)前來(lái)講，宏觀經(jīng)濟(jì)剛好處于金融危機(jī)之后再次“觸底”的階段特征；當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新”，其實(shí)就是為了通過當(dāng)前的改革陣痛換取未來(lái)中長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展。

因此，從當(dāng)前政府表態(tài)及市場(chǎng)基本面走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場(chǎng)基本面還會(huì)持續(xù)回升，這將帶動(dòng)市場(chǎng)成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價(jià)格的持續(xù)回升。

當(dāng)前地方政府發(fā)布的政策力度相對(duì)偏中性，以及十八屆三中全會(huì)前后本屆政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要2014年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)延續(xù)2013年的行情，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征，在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象。

特征二：強(qiáng)調(diào)保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。

此前，政府會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，這個(gè)過程中盡管淡化“房?jī)r(jià)”的調(diào)控特征，但是，調(diào)控的基調(diào)還是存在。從新型城鎮(zhèn)化的角度來(lái)講，現(xiàn)階段仍然堅(jiān)持調(diào)控，其實(shí)是在為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

原因很簡(jiǎn)單，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)逐漸破除，在這個(gè)過程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢(shì)在必然。但是，農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程能夠享受到的現(xiàn)代化成果以及在賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置等方面，在操作環(huán)節(jié)上都還是未知數(shù)。

盡管從保障性住房領(lǐng)域來(lái)講利好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟?、同類型住房市?chǎng)租金水平確定。政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對(duì)象的支付能力實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象采取租金減免；最近相關(guān)部門也提出2014年會(huì)探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式；新華網(wǎng)記者調(diào)查的16個(gè)城市中，北京、上海、深圳、廣州、西安、無(wú)錫、大連7個(gè)城市提前超額完成2013年保障房建設(shè)計(jì)劃。但是，這些“數(shù)字游戲”將在農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的新型城鎮(zhèn)化過程中顯得更加力不從心。

住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，是積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制的一方面。具體來(lái)講，一方面，要切實(shí)落實(shí)各地住房保障計(jì)劃，不能玩“數(shù)字游戲”，切實(shí)可以做到保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過程中的居住問題（不一定是購(gòu)買住房的問題），另外一方面，也要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用，也不能因在此市場(chǎng)背景下商品住宅市場(chǎng)價(jià)格過快上漲而引起城鎮(zhèn)化門檻再度提高。

特征三：新型城鎮(zhèn)化背景下，實(shí)施“城市群”戰(zhàn)略勢(shì)在必然

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，積極促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要繼續(xù)深入實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，完善并創(chuàng)新區(qū)域政策，重視跨區(qū)域、次區(qū)域規(guī)劃。堅(jiān)定不移實(shí)施主體功能區(qū)制度，扎扎實(shí)實(shí)打好扶貧攻堅(jiān)戰(zhàn)。

此前，政府也多次提出新型城鎮(zhèn)化，借機(jī)破除城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，促進(jìn)地區(qū)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

從城市發(fā)展的角度來(lái)講，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃之后，建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)施“城市群”戰(zhàn)略也是勢(shì)在必然。

從政府對(duì)“城市群”的戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)說(shuō)，中央政府在“十五”計(jì)劃中正式提出“大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，在“十一五”規(guī)劃中，中央首次提出“把城市群作為推進(jìn)城市化的主體形態(tài)” 。而在“十二五”規(guī)劃中，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“城市群”的概念，提出要“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。

目前，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環(huán)境壓力和資源壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大的增長(zhǎng)潛力。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建立，未來(lái)可以帶動(dòng)這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間的發(fā)展，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)日益緊張的供求矛盾。

因此，在新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來(lái)大發(fā)展的機(jī)會(huì)。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。

比如，隨著高鐵、高速、地鐵等便捷的高速交通的通車，使得上海至周邊城市如昆山花橋、嘉興、蘇州、南京、紹興等江浙地區(qū)的時(shí)間再縮短，泛長(zhǎng)三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈及泛長(zhǎng)三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈都已基本形成，這為泛長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者到周邊城市工作、生活都提供了便捷的基礎(chǔ)交通設(shè)施，也為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入了新的活力。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來(lái)講，近年來(lái)，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)相鄰城市房?jī)r(jià)也有愈發(fā)接近的趨勢(shì)，如上海和杭州、上海嘉定和昆山花橋等。隨著上海自貿(mào)區(qū)的正式設(shè)立，長(zhǎng)三角區(qū)域更能在享受政策紅利的基礎(chǔ)上，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

特征四：政策短期“收緊”，加大供地=向市場(chǎng)“扔肉”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。從會(huì)議精神來(lái)看，無(wú)論是通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應(yīng)的方式盡可能緩解特大城市的市場(chǎng)供求關(guān)系，調(diào)控市場(chǎng)化的特征比較明顯。

其實(shí)，十八屆三中全會(huì)之后，繼北上廣深等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽(yáng)等二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕。在樓市政策短期“收緊”的市場(chǎng)背景下，供求關(guān)系較為緊張，一線城市、部分二線城市開始采用增加土地供應(yīng)的方式解決日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求問題。在此市場(chǎng)背景下，如何看待年底及2014年的土地市場(chǎng)？新型城鎮(zhèn)化背后的城市群城市圈背后是否還有市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)？

城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，在城市群城市圈規(guī)劃與發(fā)展過程中，房企的重返一二線城市布局策略將會(huì)傾向于城市群城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市群城市圈的核心城市、中心城市將迎來(lái)品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)。短期內(nèi)收緊的調(diào)控政策對(duì)于這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)緊張的基本面來(lái)講難以大有改變，尤其是一線城市，很難通過增加土地供應(yīng)、提高容積率改變“人多地少”的現(xiàn)狀，因此，在“逆經(jīng)濟(jì)周期”的市場(chǎng)背景下，在2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)火熱。具體來(lái)講有以下幾方面。

第一，調(diào)控城市年底大力推地，2014年也將加大土地供應(yīng)，將引來(lái)品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，甚至勇奪“地王”的現(xiàn)象不可避免。

此輪一二線城市調(diào)控政策當(dāng)中大多數(shù)城市提及要繼續(xù)加大住房用地供應(yīng)，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為2013年計(jì)劃供應(yīng)量的120%，力爭(zhēng)130%，一二線城市供地量的增加，相當(dāng)于各地在向市場(chǎng)“扔肉”，對(duì)于今年銷售業(yè)績(jī)普遍好轉(zhuǎn)資金面寬裕的房企來(lái)講，拿地需求本已如饑似渴，尤其是對(duì)于品牌房企來(lái)講拿地機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過，因此，本輪調(diào)控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

此外，從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，這些調(diào)控的城市具有市場(chǎng)布局和比較好的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間，品牌房企在這個(gè)階段不會(huì)放棄一二線城市的布局，因此，對(duì)于品牌企業(yè)來(lái)講此輪調(diào)控對(duì)房企來(lái)講也不會(huì)影響太大，2013年年底各地紛紛加大推地力度將吸引大量品牌房企的關(guān)注，預(yù)計(jì)，2014年一二線城市土地市場(chǎng)由于供地量的增加有可能還會(huì)引來(lái)品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

第二，品牌房企的布局策略導(dǎo)致城市群城市圈當(dāng)中的一二線城市土地市場(chǎng)勢(shì)必再度火熱。

筆者認(rèn)為，品牌房企的布局策略一般是中長(zhǎng)期性的，不是短期性的，不會(huì)因?yàn)槎唐趦?nèi)地方政府的“階段性”收緊措施而改變?？偟膩?lái)講，由于城市群城市圈當(dāng)中的一二線城市具有比較好的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間，品牌房企在這個(gè)階段不會(huì)放棄一二線城市這些核心城市的布局，反而有可能趁機(jī)在一二線城市加碼拿地，謀求市場(chǎng)深耕與逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。甚至有的品牌房企甚至提出不放棄任何一個(gè)省會(huì)城市、區(qū)域中心城市的布局，力爭(zhēng)在每一個(gè)核心城市的市場(chǎng)份額做到前三，甚至第一。因此，對(duì)于品牌房企來(lái)講，不會(huì)放過這次城市群城市圈當(dāng)中的拿地布局核心城市的好時(shí)機(jī)，2014年一二線城市土地市場(chǎng)有可能還會(huì)引來(lái)品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

第三，市場(chǎng)化背景下，由于“人多地少”的客觀特征，供求關(guān)系持續(xù)緊張，一線城市投資價(jià)值中長(zhǎng)期看好。

一線城市紛紛加大土地供應(yīng)，這對(duì)于未來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，由于“人多地少”的客觀特征，市場(chǎng)供求關(guān)系沒有辦法通過大規(guī)模供應(yīng)土地來(lái)獲得緩解，當(dāng)前來(lái)講，也只能說(shuō)盡可能通過這些措施遏制房?jī)r(jià)過快上漲與出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房?jī)r(jià)不可能不上漲，從這個(gè)角度來(lái)看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計(jì)劃即使全部完成，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。

第四，從執(zhí)行層面來(lái)看，只要供求關(guān)系緊張局面得以緩解，調(diào)控政策就會(huì)逐步淡化其市場(chǎng)作用。從二線城市來(lái)看，一方面具有比較好的成長(zhǎng)空間價(jià)值，另外，二線城市在預(yù)售制度、銷售環(huán)節(jié)、限購(gòu)執(zhí)行等諸多方面，實(shí)際上并不是太規(guī)范，起碼沒有一線城市那么嚴(yán)格和規(guī)范，因此，從執(zhí)行的角度來(lái)講，總體來(lái)講，階段性影響會(huì)有，但是在持續(xù)影響力有限，至多4-6個(gè)月，從這個(gè)角度來(lái)講，總體上也不會(huì)影響品牌房企的逆勢(shì)擴(kuò)張布局策略。

此外，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，歷次政策的執(zhí)行時(shí)效性周期為4-6個(gè)月，預(yù)計(jì)此次階段性收緊的政策效力會(huì)在明年第二季度逐步化解，從時(shí)效性的角度來(lái)講，短期內(nèi)的變化基本不會(huì)影響房企對(duì)于二線城市的布局。

作者系同策咨詢研究部總監(jiān)