我國房地產(chǎn)投機(jī)及其治理的“公地悲劇”視角解釋

■ 楊宏宇 博士生（遼寧大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 沈陽 110036）

問題的提出

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，大量人口向城市聚集，我國的房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住宅價(jià)格快速上漲。雖然國家出臺了一系列調(diào)控政策，但房價(jià)卻不降反升，反而卻越調(diào)越高。尤其是北京、上海、廣州等一線城市，近些年房價(jià)更是一路突飛猛進(jìn)，增長幅度遙遙領(lǐng)先。這樣的房價(jià)上漲中，是否存在泡沫呢？若是存在泡沫，是否存在由投機(jī)行為引起的泡沫呢？

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對泡沫所作的定義是，“一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，開始價(jià)格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引新買主—只想通過買賣牟取利潤，對資產(chǎn)本身使用和產(chǎn)生盈利能力不感興趣。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期逆轉(zhuǎn)，接著是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終”?！掇o海》給予泡沫的定義是，“虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本增長和實(shí)業(yè)部門成長，金融、證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”。從第一種定義中可以看出，從泡沫產(chǎn)生到破裂的整個(gè)過程中，預(yù)期的重要性。后者定義則指出了在存在泡沫時(shí)，市場上常伴隨著活躍的投機(jī)交易。

文獻(xiàn)綜述

對于市場中的投機(jī)行為，Hirshleifer（1975）和Feiger（1976）等認(rèn)為市場中投資者的主觀信念不同會導(dǎo)致投機(jī)行為的產(chǎn)生，Kindleberger（1989）將投機(jī)者分成局內(nèi)人和局外人，局內(nèi)人通過哄抬價(jià)格，低買高賣獲得收益；而局外人則被過分樂觀的預(yù)期所欺騙，認(rèn)為市場繁榮可以一直持續(xù)或者維持足夠長的時(shí)間，從而認(rèn)為依然能夠低買高賣給后進(jìn)入的投機(jī)者，但是預(yù)期過于樂觀，成了最后的虧損者。

房地產(chǎn)市場中是否存在投機(jī)行為呢？Case和Shiller（1989）、Abranham和Hendershott（1995）、Ito和Iwaisako（1995）、Levin和Muellbauer（1997）等學(xué)者通過大量的研究，得出投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場投資中存在，同時(shí)也是形成房價(jià)和房地產(chǎn)泡沫的決定性要素之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和GDP增長具有拉動(dòng)作用，對相關(guān)多個(gè)行業(yè)具有輻射作用，提供眾多的就業(yè)崗位，同時(shí)為政府提供了大量的稅收收入，滿足地方政府土地財(cái)政的需要。房地產(chǎn)市場供給彈性短期具有剛性、需求彈性也較小，如林毅夫教授指出的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價(jià)格增長越快（林毅夫，1998），我國土地供給的地方政府壟斷性、土地的稀缺與需求多樣性，推動(dòng)土地價(jià)格高企同時(shí)，也使房屋更易成為熱衷的投機(jī)品。

對于我國房地產(chǎn)市場投機(jī)行為及泡沫產(chǎn)生的原因，過去多從宏觀層面進(jìn)行解釋，如：流動(dòng)性過剩、銀行信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的成本推動(dòng)、投資性需求推動(dòng)、匯率沖擊、結(jié)構(gòu)性矛盾、城市拆遷地價(jià)上漲的推動(dòng)、房地產(chǎn)市場制度缺陷等，近些年一些學(xué)者也開始從微觀主體行為角度來進(jìn)行解釋。

韓振國、王利（2006）從房地產(chǎn)市場中的微觀個(gè)體的角度出發(fā)，應(yīng)用博弈論論證說明了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、膨脹、破裂是微觀個(gè)體理性選擇的均衡結(jié)果。陳思輝（2007）認(rèn)為房地產(chǎn)市場上大量微觀參與者決策時(shí)，會忽略自有信息而模仿他人行為，即羊群效應(yīng)。用羊群效應(yīng)理論解釋了1925年美國的房地產(chǎn)市場、20世紀(jì)90年代的日本房地產(chǎn)市場以及同期的中國香港房地產(chǎn)市場發(fā)生的宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，并對我國房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲進(jìn)行了分析。宋超英、張乾（2009）將房地產(chǎn)泡沫從形成到破裂分為四個(gè)過程：泡沫萌發(fā)期、形成期、膨脹期和破裂期，應(yīng)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對市場中的微觀參與者在各個(gè)過程中的心理和行為進(jìn)行分析，闡述了房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理。王小廣（2006）認(rèn)為，房地產(chǎn)市場上的房價(jià)暴漲及暴利問題的直接原因，是市場上盛行著大量的過度投機(jī)炒作行為。周京奎（2004）認(rèn)為房地產(chǎn)市場中存在的大量投機(jī)行為，是由房地產(chǎn)市場中開發(fā)商和買賣雙方的預(yù)期以及交易行為主導(dǎo)決定的，投機(jī)行為也是房價(jià)及泡沫的關(guān)鍵形成因素之一。

“公地悲劇”理論應(yīng)用的分析

本節(jié)主要考察房地產(chǎn)市場中的住房市場，住房市場更易存在大量的投機(jī)行為，由其本身特征決定的：使用壽命長；保質(zhì)期長，且易于保存，既可以短期保存未來以新房出售，也可以出租出去獲得租金，待達(dá)到理想價(jià)格時(shí)賣出；我國獨(dú)特的風(fēng)土人情和習(xí)慣傳統(tǒng)，住房需求消費(fèi)者的房屋需求彈性較小。

（一）適用性分析

公地悲劇的經(jīng)典理論是解釋租值消散理論時(shí)提出的，指的是個(gè)人的理性選擇，聚集到一起卻是集體的非理性。個(gè)體出于追求自身利益最大化時(shí)，卻造成了對公共資源的過度開發(fā)和利用，破壞了公共資源，并損害了其他參與者的利益。

傳統(tǒng)意義上的公地悲劇，都是從供給或者生產(chǎn)的角度考察的，個(gè)人追求自身利益的最大化，因?yàn)槭褂霉操Y源時(shí)私人成本小于私人收益，提供的產(chǎn)品數(shù)量超過了合理的數(shù)量，參與者的總體行為導(dǎo)致了自身利益的減少及具有公共品性質(zhì)的背景環(huán)境的惡化。

如今的“公地”早已不再局限于公共資源中簡單的自然資源，具有更廣闊的含義，包括自然資源、公共物品、公共環(huán)境（自然、文化、教育、服務(wù)）、公共秩序（市場、安全）、倫理道德、信念等（劉越，2010）。McKeanM（1992）也認(rèn)為，“公地悲劇”更廣義地表現(xiàn)了像公共資源那樣在使用權(quán)和所有權(quán)上都沒有排他性，使用成本為零或者較低的資源，必然導(dǎo)致被過度使用和破壞。

劉越（2010）建立了“大氣公地悲劇模型”，運(yùn)用Nash均衡和反應(yīng)函數(shù)對大氣資源的公地悲劇現(xiàn)象進(jìn)行分析，將大氣資源作為“公地”，考察了企業(yè)排放二氧化碳數(shù)量。劉厚忠（2011）將屬于公共資源的鄉(xiāng)村旅游資源作為公共資源，考察了鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)中的“公地悲劇”現(xiàn)象。張桂梅（2008）將開放的國際市場看為公共牧場，將進(jìn)行國際市場的市場份額或者出口的產(chǎn)品作為公地悲劇中的“羊”，解釋了我國出口競爭中量增價(jià)低的惡性競爭。張新民、朱爽、王蓓（2009）將金融市場看為公地，商業(yè)銀行的資產(chǎn)證券化、投資銀行的高杠桿經(jīng)營、其他參與者的逐利行為，參與者的個(gè)體理性導(dǎo)致了集體的非理性，釀成金融市場上的公地悲劇，加之治理失位和道德風(fēng)險(xiǎn)的集聚，一起導(dǎo)致了金融危機(jī)的發(fā)生。朱進(jìn)（2008）將具有公共資源屬性的財(cái)政預(yù)算作為“公地”，考察了各部門爭奪和擴(kuò)大財(cái)政份額的行為 。

基于此，本文從消費(fèi)角度用“公地悲劇模型”來分析房地產(chǎn)市場的住房市場，將購買房屋的權(quán)利或機(jī)會視為一種資源。

（二）模型分析

房地產(chǎn)市場是開放的，本文將購買房屋的權(quán)利和機(jī)會看做一種資源，投資者/投機(jī)者為了獲取利潤，進(jìn)入房地產(chǎn)市場過度購買并囤積待售，導(dǎo)致房屋實(shí)際供給量減少，房價(jià)升高，擠出了正常的住房消費(fèi)需求，侵害了廣大消費(fèi)者利益，也不利于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展，引起了“公地悲劇”。

前提條件：我國房地產(chǎn)市場是開放的，靜態(tài)的，消費(fèi)者住房需求總量是固定不變的；房屋購買者具有獨(dú)立的房屋購買權(quán)。雖然國家實(shí)行一定限購政策后，進(jìn)行超額買房的成本上升，但是依然是低廉的，而且國家實(shí)行限購政策之前，我國的房地產(chǎn)市場投機(jī)行為較為嚴(yán)重，如一些媒體中報(bào)道的“房哥”、“房姐”，一人購買多達(dá)幾套十幾套甚至幾十套的房屋，是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場大量囤積和空置的主要原因；市場上提供的房屋是同質(zhì)的。雖然市場上的房屋類型不同，且地理位置不同，但是不同類型、檔次和位置的房屋對應(yīng)的價(jià)格也是不同，從住房需求的購房者角度，當(dāng)達(dá)到均衡時(shí)，每一單位貨幣對應(yīng)的不同類型、檔次和位置的房屋帶來的效用是等量的，所以認(rèn)為房屋是同質(zhì)既可以方便分析，也不失合理性；居民住房需求總量巨大，單個(gè)購買者占房屋總購買量的份額較小，雖然有機(jī)構(gòu)進(jìn)行炒房和囤積，但是個(gè)人投機(jī)的數(shù)量和總購買量相比依然很小，不會對總體房價(jià)產(chǎn)生影響，所以個(gè)人都以自己利益為中心進(jìn)行決策；房屋銷售市場上參與者眾多，當(dāng)房屋購買者都從自我利益出發(fā)進(jìn)行投機(jī)和囤積時(shí)，會導(dǎo)致參與實(shí)際交易的房屋供給量不足，需求量上升，從而導(dǎo)致價(jià)格上升（見表1）。

表1 前提條件

考察需求情況，將市場中參與者購買房屋數(shù)量作為公地中的羊，把每個(gè)消費(fèi)者的居住需求和使用需求（如商業(yè)樓、店鋪等使用）作為正常需求，超過正常需求的即為投資需求或者投機(jī)（為方便起見，下文簡稱投機(jī)）需求?？疾煜M(fèi)者購買房屋的情況。用di∈[0，∞)來代表消費(fèi)者i選擇購買的房屋數(shù)目，用3，…，n）來表示市場中總的房屋購買總量，則D越多，在既有的房屋供給下，房價(jià)就會越高，消費(fèi)者為購買房屋付出的成本就越多。用p來表示房屋的價(jià)格p=p(D)，則p為D的增函數(shù)，即需求數(shù)量越多，房屋價(jià)格越高，短期內(nèi)房屋數(shù)量有限，房屋購買量受到房屋數(shù)量的限制。用v表示單位房產(chǎn)使房屋購買者從當(dāng)期到下期獲得的房屋價(jià)值，若住房需求購買者為使用價(jià)值及固定資產(chǎn)的升值，若投資者則為租金收入，因?yàn)樽》啃枨笙M(fèi)者購買房屋的目的是居住和使用，不會在下期出售，所以v只考慮為投資者持有房屋期間獲得的租金收益。v受到房價(jià)的影響，房價(jià)越高則v越大，同時(shí)p又為D的增函數(shù)，

考慮第i個(gè)投資者的情況，購買時(shí)的價(jià)格為p1，出售時(shí)的價(jià)格為p2，p2也可以認(rèn)為是當(dāng)期的對房價(jià)的未來預(yù)期價(jià)格

每個(gè)購買者都會選擇自己認(rèn)為最有利于自己的房屋購買量di，πi=(d1，d2，di，…，dn)=div(∑di)-dip1+dip2（i=1，2，…，n）

最優(yōu)化的一階條件為：

因此當(dāng)預(yù)期房子出售價(jià)格與保有期間的租金收益之和大于購買成本時(shí)，投資者就會選擇進(jìn)入市場，購買并囤積房屋。即使投資者意識到市場泡沫的存在，甚至房屋未來時(shí)期可能下降，只要出售收益與保有期間的租金收益之和大于購買成本時(shí)，就會選擇購買房屋。

進(jìn)一步，因?yàn)閐iv(D)≥0，只要p2≥p1，投資者預(yù)期房價(jià)將上升，高于資金使用的機(jī)會成本，便會進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資。因此房地產(chǎn)市場房價(jià)不斷升高，市場對房價(jià)上升具有樂觀的預(yù)期和信心時(shí)，投資者就會進(jìn)入，“公地悲劇”現(xiàn)象就會發(fā)生，刺激和促進(jìn)泡沫的產(chǎn)生。

結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

由以上分析可以看出，在房地產(chǎn)市場上，即使開始時(shí)價(jià)格穩(wěn)定沒有上升趨勢，但只要存在大量的未得到滿足的消費(fèi)性住房需求，投機(jī)者為追求自身利益最大化就會進(jìn)行購買囤積，投機(jī)行為是自發(fā)存在的，會紊亂房地產(chǎn)市場信號，擾亂市場秩序。當(dāng)價(jià)格上漲預(yù)期一旦形成并持續(xù)，大量的投機(jī)者會更加盲目樂觀的進(jìn)入，最終“局內(nèi)人”通過交易的價(jià)差獲得了收益，而局外人則承擔(dān)了泡沫破滅后帶來的損失。而泡沫一旦破滅，更會對經(jīng)濟(jì)、金融市場、社會帶來巨大的沖擊。而且從長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格終究回歸理性，因此應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)拇胧瑢κ袌錾系耐稒C(jī)行為進(jìn)行約束、管制和制止，使市場軟著陸。

（二）建議

從土地上入手，從源頭上控制房價(jià)。我國的房地產(chǎn)問題，首先和我國的土地政策有很大關(guān)系。我國地方政府的財(cái)政收入長時(shí)間以來較依賴于土地收入，土地收入是地方政府財(cái)政收入的重要來源，所以雖然國家一再出臺很多政策來調(diào)控房價(jià)，但是地方政府出于自身利益的考慮，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)行保護(hù)，導(dǎo)致收效甚微。很多房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者，也正是基于這一點(diǎn)，一直抱有房價(jià)不會下降的信心。

只有改變我國地方政府對“土地財(cái)政”過于依賴的現(xiàn)狀，擴(kuò)寬地方政府獲得收入的來源，同時(shí)適當(dāng)減小地方政府的財(cái)政支出，才能從源頭上改變地方政府對土地收入的過度依賴，調(diào)動(dòng)起地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的積極性。改變了“土地財(cái)政”和“土地投機(jī)”的現(xiàn)狀后，就會很大程度上改變?nèi)藗儗Ψ績r(jià)只會升不會降的預(yù)期，從而減少人們的投機(jī)行為。

增加投機(jī)行為的難度和成本。我國擬實(shí)行的房屋登記制度，對每戶居民的房屋進(jìn)行登記，并進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)登記記錄，能夠很好地對每戶實(shí)際擁有的資產(chǎn)進(jìn)行登記，并打擊那些跨城市進(jìn)行投機(jī)的炒房行為，限制了房屋投機(jī)行為，保護(hù)了廣大居民消費(fèi)者的正常需求和財(cái)富，維護(hù)了市場的穩(wěn)定和繁榮。

我國擬實(shí)行的房產(chǎn)稅，與我國過去的很多稅種不同，不是對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，而是對房地產(chǎn)“保有”環(huán)節(jié)征稅。房產(chǎn)稅是通過增加房地產(chǎn)商囤積房屋的成本，而且囤積的房屋數(shù)量、時(shí)間越多，需要交的稅收越多，從而減少了市場上的房屋投機(jī)行為。我國還應(yīng)該采取其他方式，通過增加房地產(chǎn)市場上投機(jī)行為的難度和成本，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為。

對參與房地產(chǎn)市場的投機(jī)資金進(jìn)行管制。國際上存在著大量的以投機(jī)獲利為目的的游資，應(yīng)該封堵房地產(chǎn)市場上的這些大額境外資金流向我國的房地產(chǎn)市場，同時(shí)對國內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金進(jìn)行監(jiān)控，警惕和關(guān)注那些進(jìn)入市場的大額資金的動(dòng)向，應(yīng)該打擊和禁止國內(nèi)外這些大額投機(jī)資金的進(jìn)入，保護(hù)市場內(nèi)廣大的“散戶”，保護(hù)市場上廣大的資金薄弱的住房需求消費(fèi)者。只有封堵了境內(nèi)外大額資金的進(jìn)入，才會防止已有資金的膨脹；只有使已進(jìn)入資金分流流出房地產(chǎn)市場，才會減小已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場泡沫。

改變?nèi)藗冞^分樂觀預(yù)期，減少人們的投機(jī)欲望。前面通過定義和分析，能看出房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為和泡沫產(chǎn)生，都與預(yù)期有很大關(guān)系。因?yàn)槿藗儗Ψ康禺a(chǎn)市場一直有較好的預(yù)期，所以對已經(jīng)存在的泡沫視而不見，認(rèn)為房價(jià)會繼續(xù)上漲不會下降，才會繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)。國家應(yīng)該在不使得房地產(chǎn)市場泡沫破裂的情況下，應(yīng)該通過貨幣政策以及繼續(xù)出臺一些房地產(chǎn)政策，來顯示國家治理房地產(chǎn)市場的信心，表達(dá)國家不會任由房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)擴(kuò)大化，也不會再繼續(xù)對市場中的投機(jī)行為不聞不問，只有這樣才會改變?nèi)藗冞^分樂觀的預(yù)期，對市場中存在的泡沫有一定的認(rèn)識，減少人們預(yù)期的投機(jī)所得，從而約束房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，減小市場上的泡沫。

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