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    房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的鏡像關(guān)系和汲水理論

    2015-01-03 02:58:51樊占軍
    北方經(jīng)貿(mào) 2015年6期
    關(guān)鍵詞:汲水流通價值

    樊占軍

    (河南五建第三建筑安裝有限公司,河南平頂山 467000)

    連續(xù)多年的國民經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)是國民經(jīng)濟兩大支柱產(chǎn)業(yè),兩大產(chǎn)業(yè)帶動了國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展,并在國家經(jīng)濟中占著非常重要的比例。房地產(chǎn)經(jīng)濟、建筑經(jīng)濟對國民經(jīng)濟乃至國家發(fā)展來說,至關(guān)重要。

    一、房地產(chǎn)經(jīng)濟

    從物理角度上講,房地產(chǎn)是包括建筑造型以及結(jié)構(gòu)等的外表形象。從經(jīng)濟角度來講,運用經(jīng)濟眼光觀察、研究建筑物,運用經(jīng)濟學(xué)語言描述實際物體,房地產(chǎn)經(jīng)濟正是如此。為了促進國民經(jīng)濟的發(fā)展,增加國民收入,近年來國家大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟,隨之而來,房地產(chǎn)經(jīng)濟為我國創(chuàng)造了極大的經(jīng)濟收入,這是其他任何行業(yè)無法比擬的,與此同時,房地產(chǎn)行業(yè)解決了一大部分人的就業(yè)問題,緩解了國家就業(yè)壓力。[1]房地產(chǎn)行業(yè)帶來的各種增值,同時,帶來的各種風(fēng)險,統(tǒng)稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟。循環(huán)經(jīng)濟就是從生產(chǎn)到流通、從流通到消費、再從消費到生產(chǎn)的這種周而復(fù)始的循環(huán)過程。一般來說,一個循環(huán)周期中,生產(chǎn)、消費、流通出現(xiàn)在獨立的經(jīng)濟部門,至于建筑,很難定義是流通部門還是生產(chǎn)部門,因為流通產(chǎn)業(yè)中并沒有建筑流通這類業(yè)務(wù),并且建筑通常是通過承包進行的,也就是說不需要流通環(huán)節(jié),但是建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于流通,就此而言,房地產(chǎn)經(jīng)濟與該類流通有一定的關(guān)系,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就是與該類流通有關(guān)系的產(chǎn)業(yè)。[2]

    二、建筑經(jīng)濟

    建筑經(jīng)濟學(xué)的研究內(nèi)容包括:建筑經(jīng)濟學(xué)的性質(zhì)、理論、方法,建筑業(yè)的宏觀經(jīng)濟問題,建筑企業(yè)的經(jīng)濟問題,建筑市場的建立與發(fā)展問題等。中國的建筑經(jīng)濟學(xué)已初步建立起學(xué)科基礎(chǔ),取得了一批比較好的研究成果,但無論從理論上還是從研究方法上,都需要進一步發(fā)展提高。研究建筑經(jīng)濟的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律,在此基礎(chǔ)上改善生產(chǎn)關(guān)系,最終為促進建筑生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展,更好地提升建筑行業(yè)活動的經(jīng)濟效果。

    三、提出房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的鏡像關(guān)系

    廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟是指房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟范疇,其可以是獨立的經(jīng)濟體,也可以與其他任何產(chǎn)業(yè)相互交叉和關(guān)聯(lián)。建筑經(jīng)濟則是指在建筑領(lǐng)域,對建設(shè)項目經(jīng)濟方面做出的預(yù)測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行評價時,多從可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)入手。[3]為了方便講房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟對比論述,把它們分別看做相對獨立的整體。房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關(guān)系可以用鏡像關(guān)系來形容。通俗一點講,照鏡子時,鏡子內(nèi)外的像很相似,但實際上,二者卻截然不同,鏡子外面是實實在在存在的實物,鏡子里面是通過照鏡子產(chǎn)生的影像。從這個角度上來講,建筑經(jīng)濟是實在的、活動的人和物,而房地產(chǎn)經(jīng)濟則是產(chǎn)生的影像??梢詮囊韵氯齻€方面具體論述二者之間的鏡像關(guān)系。

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關(guān)系

    建筑企業(yè)是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主體,而產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的主體則是房地產(chǎn)企業(yè)。一個完整的過程應(yīng)該是,首先,房地產(chǎn)企業(yè)項目立項、批準(zhǔn),之后,建筑企業(yè)進行生產(chǎn),接下來,轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品乃至房地產(chǎn)產(chǎn)品,最終,房地產(chǎn)企業(yè)對建筑產(chǎn)品進行銷售活動。

    (二)房地產(chǎn)經(jīng)營活動和建筑生產(chǎn)活動的特點

    房地產(chǎn)企業(yè)的角色比較復(fù)雜,更像是一個整合商,將各種資源或者與資源相關(guān)的經(jīng)濟活動進行整合,房地產(chǎn)企業(yè)更多地是從事高端經(jīng)營管理,通過前期業(yè)務(wù)人員、工程現(xiàn)場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。建筑企業(yè)卻與之不同,建筑企業(yè)提供建筑生產(chǎn)活動,包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等,最終將物資轉(zhuǎn)化成建筑產(chǎn)品,成型的建筑產(chǎn)品再配上建筑企業(yè)的組織經(jīng)營管理,最終構(gòu)成建筑企業(yè)的日常生產(chǎn)活動。[4]

    (三)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系,息息相關(guān)

    房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨立生產(chǎn)活動部分,又有穿插交叉環(huán)節(jié),其中,建筑業(yè)施工與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)是兩大產(chǎn)業(yè)的交叉點??梢赃@樣說,沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)活動就沒有房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動,同時,沒有房地產(chǎn)業(yè)立項,也就沒有建筑業(yè)的生產(chǎn),兩者關(guān)系密切,共同承擔(dān)起了國民經(jīng)濟中重要的一部分。

    四、房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟汲水理論分析

    房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關(guān)系不僅僅是鏡像關(guān)系,還可以用汲水理論引出二者的關(guān)系。經(jīng)濟學(xué)中有個名詞叫做汲水政策,是指經(jīng)濟蕭條時,通過拿出一定的公共投資促使經(jīng)濟回復(fù)正常的一種活動政策,其是應(yīng)對經(jīng)濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟。建筑經(jīng)濟好像是打井,而房地產(chǎn)經(jīng)濟及其產(chǎn)品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關(guān)系。

    (一)優(yōu)質(zhì)資源有限,循環(huán)資源無限

    一般情況下,不同城市的水,品質(zhì)不同。同樣的,不同城市房地產(chǎn)資源,表現(xiàn)價值不同。地段的好壞直接影響了房價,同樣一套房子放在黃金地段可能3萬,而放在郊區(qū)只值3千;水資源是循環(huán)的,雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭,但通過人工回灌或者雨水滲透,同樣是可以實現(xiàn)循環(huán)。與水資源類似,房地產(chǎn)產(chǎn)品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會導(dǎo)致某個區(qū)域階段性的飽和,但通過舊城拆遷改造、產(chǎn)品壽命到期再生產(chǎn),同樣可以達到循環(huán);水被使用的時候才具有使用價值,而水的價值則是通過市場最終確定的,資本論中,價值規(guī)律指出,使用價值圍繞價值上下波動,在相對時間單位內(nèi)表現(xiàn)平穩(wěn)。這個經(jīng)濟規(guī)律放在房地產(chǎn)方面來說,這個相對時間可能會比較長,而這個時間段內(nèi)則表現(xiàn)出單邊平穩(wěn)上升,上漲。[5]

    (二)打井活動是實實在在的生產(chǎn)活動必然具有實實在在的內(nèi)在價值

    打井是人體力付出,是一種是實實在在的勞動,是創(chuàng)造價值的唯一源泉。同樣的,建筑企業(yè)生產(chǎn)活動也具有同樣的性質(zhì),建筑企業(yè)通過勞動創(chuàng)造了建筑產(chǎn)品,創(chuàng)造了價值,同時這種勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉。在后期的房地產(chǎn)銷售中,建筑企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的價值就附加在房地產(chǎn)經(jīng)濟之中,通過銷售得以實現(xiàn);通貨膨脹年復(fù)一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產(chǎn)產(chǎn)品之中,表象為房地產(chǎn)價值在逐年升高。

    房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟存在的汲水理論具有其實際的應(yīng)用意義。這個看似簡單的“打井取水”的理論,來描繪相對復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟,會把繁瑣復(fù)雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問:房價會不會出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象呢?可以這樣說,雖然優(yōu)質(zhì)水資源稀缺,但即使發(fā)洪水,帶來的也只是短暫的波動,波動之后,還是會遵循物質(zhì)守恒理論。水自身具有使用價值和價值,而打井這一活動又具有勞動的價值,那么,這一現(xiàn)象就必定會遵循價值規(guī)律。不管是國內(nèi)市場還是國外市場,房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟一定遵循市場規(guī)律,并受到價值規(guī)律的支配和調(diào)節(jié)。中國是一個很大的房地產(chǎn)市場,在市場經(jīng)濟和農(nóng)村人口城市化的背景下,取二十年不算太長也不算太短的相對周期,中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為穩(wěn)中有升,而投機者等待的逆轉(zhuǎn)大調(diào)不會出現(xiàn)。盡管有時在人為的調(diào)控下會表現(xiàn)出一些假象,但真正尊重的還應(yīng)是市場和價值規(guī)律這兩只無形的手。

    [1]閆新紅.論房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)[J].現(xiàn)代商業(yè),2011(8).

    [2]吳永強.試論建筑經(jīng)濟與住宅產(chǎn)業(yè)化[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2010(3).

    [3]王朝旭,馬 珺,等.經(jīng)濟基礎(chǔ)知識[M].北京:中國人事出版社,2013.

    [4]劉 暢.房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的鏡像關(guān)系和汲水理論[J].建筑與發(fā)展,2011(7).

    [5]平狄克.微觀經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2001.

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