房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬運(yùn)行及其價(jià)格調(diào)控研究

焦艷玲

（新鄉(xiāng)市天譽(yù)建筑設(shè)計(jì)有限公司，河南新鄉(xiāng)453000）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬運(yùn)行及其價(jià)格調(diào)控研究

焦艷玲

（新鄉(xiāng)市天譽(yù)建筑設(shè)計(jì)有限公司，河南新鄉(xiāng)453000）

伴隨我國(guó)綜合實(shí)力的不斷提升，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善。作為一種主要投資對(duì)象，房地產(chǎn)逐步顯現(xiàn)出其虛擬性，現(xiàn)階段房地產(chǎn)已經(jīng)成為除金融資產(chǎn)外另一種主要虛擬資產(chǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格具有生產(chǎn)要素價(jià)格、更具有生活資料價(jià)格，是組成商品價(jià)格體系的主要成分。在逐步建立與完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中，相關(guān)部門必須深入了解與分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬性，加大其價(jià)格調(diào)控力度，為其發(fā)展提供可靠的保障。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；虛擬經(jīng)濟(jì)；價(jià)格調(diào)控

一、虛擬經(jīng)濟(jì)的概況

多年前已經(jīng)提出虛擬資本與虛擬經(jīng)濟(jì)概念，現(xiàn)階段，還沒有形成統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的虛擬經(jīng)濟(jì)概念。大部分學(xué)者認(rèn)為，虛擬經(jīng)濟(jì)就是將資本化定價(jià)方式作為前提，以價(jià)值過(guò)程的虛擬化為特征的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式。虛擬經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生基礎(chǔ)為不斷發(fā)展的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)又有所不同，屬于新型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，也就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的延伸與擴(kuò)展。

作為一種實(shí)物資產(chǎn)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)包含房地產(chǎn)部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也不斷增長(zhǎng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，根本不能通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)理論分析。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，無(wú)論是選用地產(chǎn)資本化定價(jià)方式，還是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過(guò)于強(qiáng)烈，都與虛擬經(jīng)濟(jì)存在必然的聯(lián)系，基于此，現(xiàn)階段已經(jīng)可以從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的多個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)出我國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)的特性。

二、房地產(chǎn)虛擬化的表現(xiàn)形式

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性

因房地產(chǎn)地產(chǎn)資本化定價(jià)方式，致使強(qiáng)烈波動(dòng)性與不確定性出現(xiàn)在其價(jià)格成分中的地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)，未來(lái)地租收入的現(xiàn)值之和決定其地產(chǎn)價(jià)格，在決定地產(chǎn)價(jià)格過(guò)程中，對(duì)現(xiàn)期地產(chǎn)價(jià)格起決定作用的因素為人們對(duì)未來(lái)地租水平的預(yù)期。作為虛擬經(jīng)濟(jì)的微觀行為基礎(chǔ)，資本化定價(jià)是心理支撐價(jià)值系統(tǒng)的主要形式。在影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中，除地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)以外，房地產(chǎn)投資功能也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成極大的影響。

（二）房地產(chǎn)投資性與投機(jī)性需求的增加

作為房地產(chǎn)虛擬化的重要表現(xiàn)方式，房地產(chǎn)投資性需求的提升對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有關(guān)鍵性的作用。在制度條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素的影響下，作為一種實(shí)物資產(chǎn)，房地產(chǎn)的功能就是將空間或場(chǎng)地提供給人們進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，或?qū)⒒顒?dòng)空間提供給人們進(jìn)行日常生活與居住。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深化，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸完善，人們的生活水平也得到了不斷的提升。在社會(huì)各個(gè)階層中投資理財(cái)?shù)靡陨罨?，因房地產(chǎn)的耐久性及土地資源的有限性，導(dǎo)致越來(lái)越多的人開始關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，并將其作為投資的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)投資性需求的提升已經(jīng)成為房地產(chǎn)虛擬化的重要表現(xiàn)形式，進(jìn)而轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，從傳統(tǒng)的建筑、土地成本向預(yù)期收益及資產(chǎn)升值進(jìn)行轉(zhuǎn)換，這也是房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的重要表現(xiàn)形式。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)十大城市，如北京、上海等城市，高收入群體平均收入在三百零一萬(wàn)元左右，平均45%的人都住房，并有30%的人決定買房。這表明在提高人群收入水平的前提下，更多的人將投資用于房地產(chǎn)。

（三）房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的減少

作為一種實(shí)物資產(chǎn)，房地產(chǎn)主要在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與人們的日常居住中得以應(yīng)用。目前，其存在方式以生產(chǎn)資料與消費(fèi)品為主，在本質(zhì)上和其他生產(chǎn)資料具有一致性，并和人們的生活息息相關(guān)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范疇內(nèi)，包含房地產(chǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)等過(guò)程。伴隨經(jīng)濟(jì)全球化的高速發(fā)展，我國(guó)逐漸呈現(xiàn)出房地產(chǎn)虛擬性特點(diǎn)，但其和實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)卻呈現(xiàn)出越來(lái)越少的聯(lián)系，特別是在房地產(chǎn)抵押貸款證券化后，致使房地產(chǎn)資本向虛擬化經(jīng)濟(jì)方向不斷發(fā)展，并逐漸呈現(xiàn)出真正意義上的虛擬經(jīng)濟(jì)，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越來(lái)越?jīng)]有聯(lián)系，并展現(xiàn)出獨(dú)立化的運(yùn)行方向。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格虛擬化運(yùn)行

土地成本、建筑成本與開發(fā)商利潤(rùn)在傳統(tǒng)地產(chǎn)價(jià)格理論中認(rèn)為是房地產(chǎn)價(jià)格形成的前提。房地產(chǎn)供求雙方的力量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到關(guān)鍵性作用。伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化特性不斷體現(xiàn)，決定與形成房地產(chǎn)價(jià)格的因素也發(fā)生了極大的改變。因地產(chǎn)價(jià)格資本化定價(jià)方式與房地產(chǎn)投資投機(jī)功能的普遍化，致使房地產(chǎn)價(jià)格虛擬化的出現(xiàn)。目前地產(chǎn)價(jià)格的虛擬化運(yùn)行與投資投機(jī)性房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬化運(yùn)行，是房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬化運(yùn)行的主要體現(xiàn)方式。在運(yùn)行兩類價(jià)格時(shí)，人們對(duì)未來(lái)價(jià)格心理預(yù)期起到關(guān)鍵作用，這也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈波動(dòng)的主要因素。

三、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的措施分析

作為全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段發(fā)展的重要組成部分，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)只有做好協(xié)調(diào)、適應(yīng)工作，才能為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供可靠的保障。在虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策制定中，必須始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持支持與監(jiān)管并重的原則，不僅要充分體現(xiàn)虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的輔助功能，更好推動(dòng)虛擬經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)，應(yīng)做好虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)等情況可能產(chǎn)生的預(yù)防措施。

（一）建立完善的立體監(jiān)管體系

因虛擬經(jīng)濟(jì)具有廣泛地范疇，如虛擬經(jīng)濟(jì)部門不同，其市場(chǎng)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)主體行為等也存在著極大的區(qū)別。即便是相同的虛擬經(jīng)濟(jì)范疇，因區(qū)域、群體及實(shí)際狀況不同，其也會(huì)呈現(xiàn)出不同的形式。這種情況下，必選選用與之相適應(yīng)的調(diào)控政策，建立完善的立體監(jiān)管體系，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。改進(jìn)證券、銀行、房地產(chǎn)等市場(chǎng)的分散監(jiān)管機(jī)制，進(jìn)行監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施，并進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管部門的建立，增強(qiáng)各個(gè)部門之間的聯(lián)系性、協(xié)調(diào)性，并進(jìn)行預(yù)警機(jī)制及應(yīng)急協(xié)調(diào)機(jī)制的建立。這種方式對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀調(diào)控十分有利。

（二）信息共享平臺(tái)的建立

現(xiàn)階段，針對(duì)我國(guó)股市相關(guān)部門進(jìn)行了若干次結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，并有諸多房?jī)r(jià)調(diào)控政策的頒布，但這種方式無(wú)法對(duì)國(guó)內(nèi)過(guò)剩資金及流通不暢等問(wèn)題進(jìn)行有效解決，并提升了投資者的心理預(yù)期。在政府宏觀調(diào)控措施實(shí)施中，因其基礎(chǔ)性與針對(duì)性不明顯，根本無(wú)法遏制市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)行為，并致使房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度膨脹現(xiàn)象的出現(xiàn)。為此，必須在協(xié)調(diào)每個(gè)職能部門與企業(yè)部門的前提下，進(jìn)行監(jiān)管信息共享平臺(tái)的建立，實(shí)現(xiàn)各部門能夠共享虛擬部門的資金來(lái)源和流向信息交流與資源，并進(jìn)行對(duì)層次信息披露渠道與機(jī)制的建立，確保市場(chǎng)能夠?qū)φ_信息進(jìn)行及時(shí)獲取，為引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行提供有利條件。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度看，深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬運(yùn)行模式是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的重要保證，在建立與完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身發(fā)展的實(shí)際情況，充分了解虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題，采取相應(yīng)的價(jià)格調(diào)控措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。只有這樣才能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益最大化。

[1]崔劍非.從國(guó)外房?jī)r(jià)控制看我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控[J].中共鄭州市委黨校學(xué)報(bào)，2007(6).

[2]王 千.政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)同發(fā)展研究——基于虛擬經(jīng)濟(jì)分析框架的中國(guó)房地產(chǎn)金融改革思路[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版，2011(6).

[3]李龍輝.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬運(yùn)行及其價(jià)格調(diào)控研究[D].廣州：暨南大學(xué)，2008.

[4]王軍平.住房?jī)r(jià)格上漲對(duì)CPI的傳導(dǎo)效應(yīng)——兼論我國(guó)CPI編制體系的缺陷[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2006(6).

[5]劉培剛.論虛擬經(jīng)濟(jì)特性及與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系——兼論抑制房地產(chǎn)泡沫之策[J].現(xiàn)代財(cái)經(jīng)-天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2009(4).

[6]廖厥椿.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的區(qū)域特征、以及與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性—源自空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)的實(shí)證分析[D].上海：華東師范大學(xué)，2011.

［責(zé)任編輯：胡 冰］

F293.35

A

1005-913X（2015）07-0030-01

2015-05-07

焦艷玲(1968-)，女，石家莊人，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。