8．合作建房的產(chǎn)權(quán)全部歸土地方是否應(yīng)當(dāng)納稅

8．合作建房的產(chǎn)權(quán)全部歸土地方是否應(yīng)當(dāng)納稅

問 ：本公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司，2010年本公司受讓一宗土地，該宗土地與一家國有企業(yè)相鄰，為了整體開發(fā)，與該家國有企業(yè)達(dá)成合作建房協(xié)議，根據(jù)協(xié)議約定，該家國有企業(yè)土地上建造的所有房屋仍歸該企業(yè)所有，該公司僅支付我公司建造成本。本項目是以我們兩家企業(yè)名義立項，并且土地使用權(quán)仍為該國有企業(yè)。請問，對該行為是否存在銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)行為？是否應(yīng)當(dāng)繳納契稅？

騰陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 郝麗

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）的規(guī)定，“合作建房”分為兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換；第二種方式是供地方以土地使用權(quán)、出資方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。在第一種方式下，合作雙方以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。

從你們雙方所簽訂的合作開發(fā)協(xié)議來看，在該國有企業(yè)土地上所開發(fā)的商品房以及商品房所占土地仍屬于該國有企業(yè)，該國有企業(yè)不存在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，同時你公司也不存在銷售不動產(chǎn)換取土地使用權(quán)的問題，所以，該國有企業(yè)不存在轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)行為，你公司也不存在銷售不動產(chǎn)行為。

由于該項目是你公司與該國有企業(yè)聯(lián)合立項的，按照合作開發(fā)協(xié)議，該國有企業(yè)地面上建造的房屋初始登記申請人即為該國有企業(yè)，為該房屋的所有權(quán)人，其行為相當(dāng)于自建?！敦斦?、國家稅務(wù)總局在對河南省財政廳〈關(guān)于契稅有關(guān)政策問題的請示〉的批復(fù)》（財稅〔2000〕14號）規(guī)定：“甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，對乙單位應(yīng)征收契稅，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！币虼耍摵献鹘ǚ啃袨椴淮嬖诶U納契稅的情形。

李 誠