房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)面臨的困局及解決思路

龔衛(wèi)兵

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也迅速崛起，發(fā)展快速。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人民的生活密切相關(guān)，是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的頭等大事，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著不可替代的作用。盡管近些年來，房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭猛烈，但在發(fā)展過程中卻出現(xiàn)了許多問題，有待解決和完善。本文將從房地產(chǎn)的發(fā)展入手，分析目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題，從而探討解決的對(duì)策和思路，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 供求關(guān)系 土地價(jià)格

改革開放以來，人們的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是在與人民息息相關(guān)的衣食住行方面的變化顯著。就住房來說，隨著國(guó)民收入的提高，人們?cè)絹碓街匾晫?duì)住房環(huán)境的改善，加之近些年來城市化進(jìn)程的腳步加快，大量農(nóng)村人口也逐漸向城市涌入，對(duì)于住房的需求逐漸加大。

一、我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展

在改革開放之前，我國(guó)還沒有真正意義的房地產(chǎn)業(yè)，直到1978年后，隨著國(guó)家土地使用制度和住房制度的改變，土地和房產(chǎn)成為了商品，能夠進(jìn)行買賣，使人們逐漸形成了對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，由此開始形成房地產(chǎn)市場(chǎng)。1992年，伴隨著對(duì)住房改革的全面實(shí)施，國(guó)家引入了住房公積金制度，一度使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露出的缺陷越來越多，國(guó)家對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行了完善，同時(shí)實(shí)行了住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)在后來的發(fā)展中保持著平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭。但2003年以后，房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了增長(zhǎng)迅速的態(tài)勢(shì)，直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。目前，由于國(guó)家宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的回落。由此可見，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起伏較大，每一個(gè)時(shí)期都有其發(fā)展面臨的困難和問題，影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面臨的問題

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，近幾年，城市高樓大廈隨處可見，為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，進(jìn)行城市建設(shè)，我國(guó)加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在追求房地產(chǎn)發(fā)展速度的同時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)卻面臨著土地價(jià)格增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足和開發(fā)商缺乏對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的正確認(rèn)識(shí)等方面的問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（一）土地價(jià)格增長(zhǎng)迅速

自1978年改革開放以來，土地成為了一種商品逐漸受到人們的重視，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商從中找到了有效發(fā)展房地產(chǎn)的，謀取利益的方法和渠道；另一方面，土地所有者也意識(shí)到了土地資源為他們帶來的經(jīng)濟(jì)利益。近些年來，國(guó)家加快了城市化進(jìn)程的腳步，在城市化建設(shè)中，房地產(chǎn)建設(shè)成為重點(diǎn)，而房地產(chǎn)的開發(fā)離不開土地資源的開發(fā)和利用，由此造成了土地價(jià)格的快速增長(zhǎng)，土地價(jià)格的增長(zhǎng)又必定造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，進(jìn)而直接作用于房?jī)r(jià)上，造成房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金供給不足

房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金數(shù)額較大，建筑材料、建筑工人的工資等都是一筆不小的費(fèi)用，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)所需的成本較大，而我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商自身所持有的資金較少，主要是通過銀行貸款等方式來籌集資金。有數(shù)據(jù)顯示，在2010年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例還不到整個(gè)開發(fā)資金的一半，可見開發(fā)企業(yè)資金不足的現(xiàn)象明顯[1]。企業(yè)自身資金不足，依靠銀行貸款等方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措，在施工期間將會(huì)造成建設(shè)資金不到位，拖欠建設(shè)工人工資等問題，不僅影響了房地產(chǎn)建設(shè)的進(jìn)程，也影響了開發(fā)商的信譽(yù)。

（三）開發(fā)企業(yè)缺乏對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的正確認(rèn)識(shí)

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的高收益誘惑，更多的房地產(chǎn)商投入到了土地開發(fā)中，力求在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中取得更豐厚的效益。而城市化進(jìn)程也使得人民對(duì)于住房的需求量增加，由此也造成開發(fā)商的盲目投資，盲目開發(fā)。這正是由于開發(fā)商缺乏對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行冷靜客觀的分析和判斷，沒有認(rèn)識(shí)到消費(fèi)者的需求，造成了住房供大于求或小于求的不合理現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中存在問題的解決思路

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在著相當(dāng)大的問題，政府和開發(fā)企業(yè)本身都應(yīng)該采取相應(yīng)措施，避免類似情況的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。

（一）政府積極對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控

我國(guó)土地資源的價(jià)格一路攀升，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，影響了住房?jī)r(jià)格，對(duì)民生發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。政府應(yīng)該本著“以民為本”的思想，加強(qiáng)我國(guó)的民生發(fā)展力度，因此應(yīng)該從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭上進(jìn)行控制，積極施行調(diào)控政策，對(duì)土地買賣中出現(xiàn)的抬高價(jià)格，不合理買賣等現(xiàn)象進(jìn)行宏觀調(diào)控，保證開發(fā)商以較低的成本價(jià)格買到較好的土地進(jìn)行合理開發(fā)，為居民的住房建設(shè)作出保障。

（二）企業(yè)應(yīng)該拓寬資金來源，保證開發(fā)資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)時(shí)往往會(huì)因?yàn)橘Y金不足而影響建設(shè)進(jìn)度，這也就意味著減緩了資金回籠的速度，造成企業(yè)發(fā)展的惡性循環(huán)。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)之前，應(yīng)積極拓寬資金籌集的渠道，努力增加企業(yè)自身的資金，使企業(yè)自身的資金力量更加雄厚，打破過度依賴貸款的局面，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)有力資金支持，最大限度的發(fā)揮出人力、物力的作用，保證房地產(chǎn)建設(shè)的順利進(jìn)行。

（三）正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系

為了有效避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的盲目投資現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)該在開發(fā)之前進(jìn)行調(diào)查研究，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，了解清楚消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)心理，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)帶來的高額收益做好準(zhǔn)備。在開發(fā)建設(shè)前，應(yīng)該根當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人口數(shù)量，消費(fèi)者對(duì)住房的需求量，家庭平均收入水平等來考慮是否進(jìn)行開發(fā)投資。對(duì)市場(chǎng)需求做出正確的分析和定位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的合理性，防止供過于求或功小于求的緊張現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)需要依靠各方面的合作，包括足夠的資金，較低成本的土地資源，科學(xué)合理的市場(chǎng)供求分析等，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該吸取教訓(xùn)，借鑒經(jīng)驗(yàn)，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值。

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