房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的工程造價控制研究

【摘要】房地產(chǎn)項目成本控制設(shè)計階段是關(guān)鍵與重點，設(shè)計的好與否直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。本文研究房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的工程造價控制，首先闡述了房地產(chǎn)工程設(shè)計階段造價控制的具體流程，其次從設(shè)計概算的作用、設(shè)計概算的內(nèi)容、設(shè)計概算的控制、施工圖預(yù)算的作用、施工圖預(yù)算的編制依據(jù)等方面詳細闡述了房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價的控制模式，然后以一個具體項目為案例，詳細進行了造價分析，并在量化的基礎(chǔ)上闡述了其造價控制的方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程項目；造價控制

1、引言

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)處于完全競爭的態(tài)勢，只有在保證工程質(zhì)量的前提下盡力控制成本，才能保證企業(yè)的合理收益，增強企業(yè)的核心競爭力，使企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此怎樣進行工程造價管理一直是業(yè)界一個備受關(guān)注的課題。在全過程造價管理中，設(shè)計階段的造價控制是至關(guān)重要的，也是整體工程造價管理的基礎(chǔ)，本文基于此問題進行探究，首先闡述了房地產(chǎn)工程設(shè)計階段造價控制的具體流程，其次從設(shè)計概算的作用、設(shè)計概算的內(nèi)容、設(shè)計概算的控制、施工圖預(yù)算的作用、施工圖預(yù)算的編制依據(jù)等方面詳細闡述了房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價的控制模式，其次以一個具體項目為案例，詳細進行了造價分析，并在量化的基礎(chǔ)上闡述了其造價控制的方案，本文的成果對于房地產(chǎn)企業(yè)進行全過程造價管理具有比較好的借鑒意義。

2、房地產(chǎn)設(shè)計階段造價分析

在一項工程的整體造價控制體系中，設(shè)計階段是十分重要的。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，一項工程項目的設(shè)計開銷僅占用工程整體費用的百分之二，然而設(shè)計階段對整體造價的影響權(quán)重則可達到百分之七十以上。由此可知工程設(shè)計的嚴格管理是整體造價的重中之重。結(jié)合全過程造價控制理論，可以將房地產(chǎn)工程設(shè)計階段的造價控制流程總結(jié)如下：

（1）方案設(shè)計階段：制定房地產(chǎn)項目設(shè)計的整體造價目標；

（2）方案初步設(shè)計階段：結(jié)合具體方案的細則，進行造價控制的設(shè)計概算文本制定；

（3）方案技術(shù)設(shè)計階段：從技術(shù)角度對方案細則進行設(shè)計，這階段應(yīng)制定出對于設(shè)計概算的修正；

（4）施工圖設(shè)計階段：結(jié)合技術(shù)設(shè)計方案細則，對房地產(chǎn)項目的施工圖紙進行確定。這階段應(yīng)以施工圖的角度對修正后的概算進行分析，得出施工圖預(yù)算的詳細文本；

（5）設(shè)計交底、設(shè)計變更以及配合施工：這階段則應(yīng)綜合考慮各方情況，進行工程價款的調(diào)整，使最終的成本能夠得到最大限度的控制，實現(xiàn)工程設(shè)計階段的造價目標。

3、房地產(chǎn)設(shè)計階段造價方案

3.1編制過程設(shè)計概算

在房地產(chǎn)項目的設(shè)計概算中，結(jié)合工程整體的投資估算，對比設(shè)計圖紙，將工程項目所設(shè)計的所有文件和費用進行統(tǒng)籌分析，實現(xiàn)造價控制的目標。

因此應(yīng)該在設(shè)計階段對概算進行良好的控制，應(yīng)該注重做好以下的工作：

首先，應(yīng)對房地產(chǎn)項目的具體功能進行詳盡的分析，在設(shè)計前期，應(yīng)通過調(diào)查的方式，結(jié)合價值工程理論和方法，對該房地產(chǎn)工程的實際功能進行合理的評估，并作出相應(yīng)的決策。這種做法能夠使工程項目的設(shè)計者更加貼近該項目的實際特點及需求，從而在保證房地產(chǎn)項目功能實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，對其成本也進行更加合理的控制。

其次，應(yīng)在局個體的設(shè)計過程中遵循相關(guān)的標準和規(guī)律，從而使設(shè)計方案得到最大限度的優(yōu)化。只有遵循設(shè)計標準，才能在設(shè)計質(zhì)量的把控中掌握先機，從而為工程日后的施工創(chuàng)造一個更加有利的條件，達到提升進度、節(jié)約成本和減少造價的目標。

第三，應(yīng)引入限額設(shè)計的理念。在房地產(chǎn)設(shè)計過程中，就誒和項目的實際情況制定嚴格的限額目標，在此目標之下選擇合理的設(shè)計方案。此外還應(yīng)評估限額方案本身的合理性和科學(xué)性。

3.2編制施工圖預(yù)算

施工圖預(yù)算的編制是十分重要的環(huán)節(jié)，只有編制出具體的內(nèi)容，才能夠控制施工圖設(shè)計階段不超過概算上限。此外，只有編制合理的施工圖，才能制定出更加貼近實際情況的標底，并為競爭者的投標和業(yè)主的評標提供合理的依據(jù)。而對于某些未經(jīng)過招投標過程而確定的過程，則通過施工圖圖預(yù)算的編制，可以為其合同款的確定提供合理的依據(jù)。

設(shè)計概算在造價控制中是十分重要的，在編制施工圖預(yù)算時，應(yīng)嚴格依據(jù)以下的內(nèi)容：①房地產(chǎn)工程所確定的施工圖紙；②房地產(chǎn)項目的預(yù)算定額；③房地產(chǎn)項目施工組織具體流程和方案；④房地產(chǎn)工程項目材料、人工等要素的市場價格；⑤安裝工程費用定額；⑥其他施工說明等。

4、房地產(chǎn)設(shè)計階段造價控制案例分析

本文以某高層住宅建筑的設(shè)計階段造價控制為例，闡述具體的策略：

該項目從論證階段，便提出了具體的造價控制目標。進入設(shè)計階段之后，便組織相關(guān)的設(shè)計方、項目方以及工程方組成了造價管理機構(gòu)。該機構(gòu)的具體職能是，結(jié)合具體的建筑功能以及所選取的工程材料等，前期首先對項目本身的投資額度進行初步的評估。并對各類材料的用量進行計算，對不合理的用料模式進行優(yōu)化等等。

該高層建筑的主要功能是居民住宅，而住宅的地基情況不夠完善，因此項目初期的方案中的地基項目必須進行改動，由最初的人工挖孔樁基礎(chǔ)改為其他模式，理由是：基于人力的挖孔樁會有較長的施工周期，并且受到周邊氣候情況的影響。而由于地質(zhì)情況較為復(fù)雜，因此會對項目成本帶來許多不確定的影響。

結(jié)合項目管理方法，應(yīng)對數(shù)種不同的挖孔樁基礎(chǔ)進行比較和論證，選取的方法包括靜壓樁、鉆孔灌注樁以及人工挖孔樁。選取的比較指標有：

（1）B1：質(zhì)量指標：該方法是否可以滿足工程項目對于結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求，能否保證施工質(zhì)量達到預(yù)期水平；

（2）B2：環(huán)境指標：該方法能是否對周邊的環(huán)境帶來了負面影響，是否會對地下水質(zhì)和水位等造成不利影響；

（3）B3：造價指標：該方法在材料方面，使用的設(shè)備器材方面以及人力方面，對于造價的影響；

（4）B4：工期指標：該方法是否能夠?qū)て谠斐赏涎拥炔焕绊憽?/p>

結(jié)合層次分析AHP法，對所有指標的權(quán)重進行分析計算，最終鉆孔灌注作為最低成本方案入選。

結(jié)合工程項目控制論，對該住宅小區(qū)的結(jié)構(gòu)以及鋼筋用量進行評估。為了實現(xiàn)評估結(jié)果的準確性與客觀性，委托了專業(yè)的造價咨詢機構(gòu)進行評估，最終對設(shè)計方案中的施工圖預(yù)算進行分析，并優(yōu)化了其中的不合理之處，實現(xiàn)了造價管理的科學(xué)化和客觀化。

從表中的數(shù)據(jù)可知，不少部分的鋼筋用量標準均高于樣板工程，因此在確認質(zhì)量不受影響的前提之下，應(yīng)對一些部位的鋼筋進行用量的優(yōu)化，從而為工程節(jié)約了390噸鋼筋材料。

同理，對混凝土構(gòu)件也以上述方法進行評估，同樣達到了壓縮成本的目標。

5、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的加速以及城鎮(zhèn)化的快速推進，各個地區(qū)均大量推出了房地產(chǎn)工程，也有不少大型企業(yè)開始將項目管理的科學(xué)理念引入到房地產(chǎn)工程的造價管理中。本文所探討的房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目設(shè)計階段的造價控制，在宏觀上屬于項目的基于全過程造價管理，與傳統(tǒng)的造價管理模式相對比，其管理模式更加貼近工程本身，通過量化的合理算法進行造價預(yù)測與評估，選擇最佳方案，進而以全局統(tǒng)籌的視角進行成本管理，所以具有比較廣泛的發(fā)展前景。

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作者簡介

秦武（1982.1- ），男，漢族，安徽桐城人，2003年7月畢業(yè)于南方冶金學(xué)院（現(xiàn)江西理工大學(xué)），管理學(xué)學(xué)士，現(xiàn)就職于深圳市建安（集團）股份有限公司，建筑工程造價工程師。研究方向：工程造價管理。