關(guān)于我國房產(chǎn)稅改革中稅率設(shè)定的思考

【摘要】本文通過對美國與日本房地產(chǎn)泡沫的宏觀審視，發(fā)現(xiàn)為避免本國經(jīng)濟(jì)衰退而采取的低利率政策是引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要誘因。為吸取兩國的深刻教訓(xùn)，建議在我國房產(chǎn)稅改革中采用與基準(zhǔn)利率聯(lián)動的稅率機(jī)制，該機(jī)制能在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的發(fā)生，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅率設(shè)定；基準(zhǔn)利率

一、我國房產(chǎn)稅的改革路徑

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開始征收的，1986年9月，國務(wù)院正式發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，自10月1日起正式實(shí)施，該條例中規(guī)定房產(chǎn)稅的征收范圍是內(nèi)資個(gè)人和企業(yè)的營業(yè)用房產(chǎn)，對個(gè)人非營業(yè)用的房產(chǎn)免予征稅。外資企業(yè)和外籍個(gè)人按1951年中央人民政府政務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》繳納城市房產(chǎn)稅。

2006年3月，十屆全國人大四次會議頒布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出要“改革房地產(chǎn)稅收2制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

2008年12月，國務(wù)院宣布自2009年1月1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外資企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。我國從此結(jié)束了房產(chǎn)稅制度對內(nèi)資與外資分設(shè)稅種的歷史。

2010年10月，黨的十七屆五中全會通過的《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中提出要“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，逐步健全地方稅體系”。

2011年1月，上海、重慶兩地作為試點(diǎn)率先對個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。

2013年11月，黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。

2014年3月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在十二屆全國人大二次會議上所做的政府工作報(bào)告中提出要“推動消費(fèi)稅、資源稅改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”。大會發(fā)言人傅瑩在發(fā)布會上透露，房地產(chǎn)稅的立法，全國人大正在研究推進(jìn)中，并將廣泛聽取社會各方面的意見。

通過總結(jié)我國房產(chǎn)稅改革的演進(jìn)路徑可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅改革已進(jìn)入政府工作的議事日程。

二、我國房產(chǎn)稅稅率設(shè)定問題的研究綜述

我國關(guān)于房產(chǎn)稅的研究文獻(xiàn)主要集中在四個(gè)方面：一是關(guān)于房產(chǎn)稅功能方面的研究，二是關(guān)于房產(chǎn)稅的征收范圍方面的研究，三是關(guān)于房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)方面的研究，四是關(guān)于房產(chǎn)稅稅率設(shè)定方面的研究。在上述四個(gè)方面中，關(guān)于房產(chǎn)稅率設(shè)定的研究相對較少。研究結(jié)論大體分為三類，第一類是在考慮我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上建議實(shí)行固定的高額稅率。由于我國在1998年房地產(chǎn)市場化改革時(shí)沒有出臺對個(gè)人非營業(yè)住房征收房產(chǎn)稅的相關(guān)政策，導(dǎo)致城市化進(jìn)程中激發(fā)出大量的投機(jī)性需求，因此，許多學(xué)者建議在房產(chǎn)稅改革中對個(gè)人非營業(yè)的存量住房（對于個(gè)人擁有的第一套房不征稅，這里屬于征稅范圍問題，在此不展開論述）課以重稅，以加大房產(chǎn)的保有成本，擠壓投機(jī)性需求。尹中立（2006）認(rèn)為從政府的宏觀角度來看，對房地產(chǎn)課以重稅能夠遏制一部分房地產(chǎn)投機(jī)行為。第二類是參照發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)有模式，認(rèn)為房產(chǎn)稅稅率應(yīng)與國際接軌，基本保持在1%-3%之間。郭玲、王玉（2013）根據(jù)稅收理論，認(rèn)為稅率的變動對納稅人的影響最為直接，過高的稅率會造成納稅人的抵觸情緒，為保護(hù)納稅人的利益，我國房產(chǎn)稅的稅率不應(yīng)過高。馬旋靈、張海波（2012）認(rèn)為未來房產(chǎn)稅法中稅率的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到居民的承受能力、稅負(fù)水平及房產(chǎn)的用途，稅率總體上宜從低設(shè)計(jì)。第三類是為兼顧房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場與調(diào)節(jié)收入分配的雙重功效，建議實(shí)行累進(jìn)式的房產(chǎn)稅稅率。汪鳳麟、經(jīng)庭如、董黎明（2013）建議對擁有高檔住房和多套住房的高收入群體，通過累進(jìn)稅率的設(shè)計(jì)增加該群體稅收負(fù)擔(dān)，調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)。

上述三類研究觀點(diǎn)均有一定道理，但在我國現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅改革中，還需要考慮的更加全面。本人認(rèn)為，一要考慮我國多年缺失保有階段房產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)國情；二要借鑒國外房產(chǎn)稅稅率設(shè)定的已有經(jīng)驗(yàn)；三要吸取國外房產(chǎn)稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的深刻教訓(xùn)，即我們需要反思，美國、日本等發(fā)達(dá)國家很早就有相對完善的房產(chǎn)稅政策，為什么美國還是出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫并引發(fā)了波及全球的金融危機(jī)？為什么日本還是由于房價(jià)與地價(jià)暴跌致使其經(jīng)歷了“失去的十年”？為回答這兩個(gè)疑問，我們需要分析一下美國次貸危機(jī)與日本土地神話形成的原因。

三、美國與日本房地產(chǎn)泡沫成因的宏觀視角

1、美國

21世紀(jì)初，高科技泡沫破滅和“9.11”恐怖襲擊對美國經(jīng)濟(jì)造成很大沖擊。為刺激經(jīng)濟(jì)增長，美聯(lián)儲從2000年年末開始連續(xù)13次調(diào)低聯(lián)邦基金利率，2003年6月降至1%的歷史低位，達(dá)到過去46年來的最低水平，并將其維持了一年。這段時(shí)期資金大量流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高，這使得銀行和居民對房價(jià)的預(yù)期過于樂觀。在這種環(huán)境下，銀行的放款條件不斷放松，與房貸相關(guān)的金融創(chuàng)新（如次級抵押貸款）不斷涌現(xiàn)，使房屋抵押貸款更加容易取得，與此同時(shí)，相關(guān)機(jī)構(gòu)沒能對金融創(chuàng)新進(jìn)行及時(shí)有效監(jiān)管，最終導(dǎo)致次貸危機(jī)爆發(fā)?？v覽整個(gè)過程，美國的低利率政策在拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為危機(jī)的形成埋下了伏筆。因此，從宏觀視角看，美聯(lián)儲過于寬松的貨幣政策是形成房地產(chǎn)泡沫的重要誘因。

2、日本

1985年9月，隨著“廣場協(xié)議”的簽訂，日元急劇升值，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成了很大影響，特別是出口業(yè)受到較大沖擊。為了抵消日元升值對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不利影響，刺激經(jīng)濟(jì)由外向型向內(nèi)需型過度，日本當(dāng)局采取了量化寬松的貨幣政策，從1986年1月到1987年2月，日本銀行連續(xù)五次降低利率，把中央銀行貼現(xiàn)率從5%降低到2.5%，不僅為日本歷史之最低，也為當(dāng)時(shí)世界主要國家的最低水平。低利率的長期持續(xù)使貨幣供應(yīng)量大幅增加，在市場缺乏有利投資機(jī)會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票和房地產(chǎn)市場，造成股市和樓市價(jià)格的迅速飆升，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。從宏觀視角看，低利率的貨幣政策的是日本房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫的重要推手。

從宏觀層面看，美國與日本房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)都是為了避免本國經(jīng)濟(jì)衰退，實(shí)施低利率的貨幣政策，該政策在刺激經(jīng)濟(jì)增長的過程中，致使投機(jī)房地產(chǎn)變得有利可圖，即在低利率時(shí)期，按固定的房產(chǎn)稅稅率計(jì)算的持有成本會小于投資房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益，從而吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，最終房地產(chǎn)價(jià)格增長速度超過經(jīng)濟(jì)基本面的增長速度，從而產(chǎn)生泡沫。相關(guān)學(xué)者（徐建國（2011））的實(shí)證分析也證明了低利率是造成美國、日本房地產(chǎn)泡沫的重要原因。

四、采取與基準(zhǔn)利率聯(lián)動的房產(chǎn)稅稅率機(jī)制

在一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，難免會經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)蕭條與衰退，按照凱恩斯的相機(jī)抉擇理論，此時(shí)采取寬松的貨幣政策提振經(jīng)濟(jì)無可厚非，也是絕大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家認(rèn)可的宏觀調(diào)控方向。問題的關(guān)鍵在于在刺激整體經(jīng)濟(jì)增長的過程中，如何阻止低利率政策對房地產(chǎn)市場的過度刺激而產(chǎn)生的投機(jī)行為，這就需要采取浮動的房產(chǎn)稅稅率，在利率與房產(chǎn)稅稅率間建立聯(lián)動機(jī)制，當(dāng)利率降低時(shí)房產(chǎn)稅稅率自動提高，當(dāng)利率上升時(shí)房產(chǎn)稅稅率自動降低，從而發(fā)揮房產(chǎn)稅的“自動穩(wěn)定器”作用，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。在這種機(jī)制下，要求房產(chǎn)稅稅率每年年初（1月1日）根據(jù)上年末（12月31日）的基準(zhǔn)利率重新確定一次，確定后，在當(dāng)年度維持不變，具體步驟如下。

第一步，確定平均基準(zhǔn)利率，用A表示，平均基準(zhǔn)利率為CPI介于1%-3%之間年度的平均值，在其基礎(chǔ)上根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的客觀情況及家庭房屋擁有套數(shù)確定三級累進(jìn)房產(chǎn)稅稅率序列，用B2、B3、B4表示（B2

第二步，確定房產(chǎn)稅稅率的平均基準(zhǔn)利率彈性（用E表示），針對三級稅率分別用E2=△B2/△A*A/B2、E3=△B3/△A*A/B3、E4=△B4/△A*A/B4表示，為最大限度發(fā)揮房產(chǎn)稅的自動穩(wěn)定器作用，設(shè)定E=E2=E3=E4（這說明當(dāng)基準(zhǔn)利率同樣變化△A時(shí)，三級房產(chǎn)稅稅率的變化量要滿足△B2<△B3<△B4的條件），其中A、B2、B3、B4、E在經(jīng)過測算后應(yīng)向社會公布，并在若干年內(nèi)（如城鎮(zhèn)化率達(dá)到某一數(shù)值前）保持不變。這樣，當(dāng)某年年末基準(zhǔn)利率低于平均基準(zhǔn)利率時(shí)，在次年初根據(jù)事先確定的E即可計(jì)算出提高后的房產(chǎn)稅稅率，從而自動提高房產(chǎn)的持有成本，抑制投機(jī)行為的發(fā)生；當(dāng)某年年末基準(zhǔn)利率高于平均基準(zhǔn)利率時(shí)，則在次年初根據(jù)事先確定的E即可計(jì)算出降低后的房產(chǎn)稅稅率，從而自動降低房產(chǎn)的持有成本，避免房地產(chǎn)市場走向蕭條。

通過實(shí)施與基準(zhǔn)利率聯(lián)動的房產(chǎn)稅稅率機(jī)制，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的發(fā)生，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，期望稅率設(shè)定的框架性建議能夠?qū)ξ覈慨a(chǎn)稅改革提供有價(jià)值的參考。

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1本文中房產(chǎn)稅改革是指在現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，對個(gè)人住房的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅；稅率設(shè)定是專指對個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)征稅時(shí)的稅率設(shè)計(jì)。

2房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是兩個(gè)不同的概念，房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，具體包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅等。