“房冷地?zé)帷?，釋放樓市多重危險(xiǎn)信號(hào)

2014年開年，樓市步入“分化與盤整期”，呈現(xiàn)“房冷地?zé)帷壁厔?shì)，可謂是冰火兩重天。一邊是房市量價(jià)齊跌，一邊是地市熱火朝天。

毫無疑問，“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象背后，透露出樓市多重風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng)的信號(hào)，一是房市冷遇反映出，高房價(jià)脫節(jié)市場(chǎng)有效需求；二是地價(jià)瘋狂上漲，助推房價(jià)上漲的預(yù)期；三是地價(jià)走高，警示土地已成為地方債風(fēng)險(xiǎn)敞口的“虛幻遮羞布”；四是房價(jià)上漲動(dòng)力增加，意味未來調(diào)控進(jìn)一步的升級(jí)。

雖然“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象或在2月之后消失，但城市分化仍會(huì)加速，一二線樓市火勢(shì)不減，三四線樓市冷熱不均。“房冷”與“地?zé)帷敝g正積蓄著巨大的能量，在一個(gè)合適的時(shí)間點(diǎn)就會(huì)釋放。

樓市降溫速度猶如天氣，瞬間進(jìn)入寒流模式，告別去年火熱的行情——2014年1月“一手”住宅成交量跌入歷史低谷，中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有36個(gè)成交量環(huán)比下降；易居研究院的30個(gè)典型城市總體環(huán)比下降17%，同比減少14%，其中4個(gè)一線城市同比大降47%；中原研究部的54個(gè)城市成交量同比降15.6%，且春節(jié)期間出現(xiàn)集體“休眠”現(xiàn)象。

不過與此同時(shí)，土地市場(chǎng)卻呈現(xiàn)亢奮狀態(tài)，高燒不退。北京、上海、杭州、深圳、廣州5個(gè)城市1月份土地出讓金總額已創(chuàng)紀(jì)錄地突破1100億元。除了瘋狂的出讓金總額外，這5座城市共誕生8個(gè)“地王”。房企對(duì)一線城市土地的“饑渴”引發(fā)了土地市場(chǎng)的火爆，同時(shí)房企卻頻頻海外發(fā)債，此舉意味著房企兜里的錢其實(shí)并不十分充裕。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)這種怪現(xiàn)象，但凡對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行觀察與研究的人都會(huì)發(fā)e3e9bb3c0a7bb0d7cc353680a7bc923c現(xiàn)，“房冷”是短暫的，而“地?zé)帷睍?huì)進(jìn)一步推高房價(jià)。由于“房冷地?zé)帷碑a(chǎn)生的原因，主要是住房需求季節(jié)性斷層與房貸收緊及調(diào)控持續(xù)，與此同時(shí)地方政府賣地?zé)崆檠永m(xù)，房企重回一二線，處于補(bǔ)空庫階段，特別是樂觀看好后市。預(yù)計(jì)元宵節(jié)后，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)人群回城與市場(chǎng)供應(yīng)增加，樓市量價(jià)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)趨勢(shì)，“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象會(huì)消失。

不過，城市分化仍會(huì)加速，一二線樓市火勢(shì)不減，三四線樓市冷熱不均。眼下“房冷”與“地?zé)帷敝g正積蓄著巨大的能量，在一個(gè)合適的時(shí)間點(diǎn)就會(huì)釋放。不妨透過開發(fā)商搶著逆市“儲(chǔ)食”做一個(gè)判斷：開發(fā)商正在利用土地市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)對(duì)可能到來的房價(jià)上漲做一個(gè)預(yù)調(diào)。換言之，就是選準(zhǔn)市場(chǎng)突破口來操作房地產(chǎn)市場(chǎng)。不少開發(fā)商從三四線城市抽身，通過拋售的方法收攏資金，盡快從這些城市中撤出，向一二線城市等重要區(qū)域挺進(jìn)。當(dāng)開發(fā)商對(duì)于一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心更加趨于明朗，在資金充裕的情況之下，拿地欲望高漲導(dǎo)致一二線城市出現(xiàn)地價(jià)節(jié)節(jié)攀升的“地?zé)帷本坝^。

房市的清冷和地市的升溫，給市場(chǎng)一種霧里看花的感覺。從成交量看，房價(jià)真的很難再漲；從房企拿地的熱情看，房價(jià)又有很大可能上漲，畢竟這些資本大亨們的市場(chǎng)敏感度是一般人無法企及的。既然從樓市看房價(jià)上漲預(yù)期不明顯，房企拿地?zé)崆榫壓胃邼q呢？不外乎兩種可能，要么房企自己有房價(jià)上漲預(yù)期，要么想通過地市升溫制造民眾對(duì)房價(jià)的上漲預(yù)期。顯然，賣方想把產(chǎn)品賣一個(gè)高價(jià)格，必須讓買方先認(rèn)可這個(gè)價(jià)格。但是，面對(duì)部分城市如此高的房價(jià)，購房者的收入基本與高房價(jià)脫節(jié)，意味著市場(chǎng)需求脫離高房價(jià)。

此外，銀行房貸的成本不斷上漲。對(duì)于大多數(shù)二三線城市而言，2013年則是庫存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購政策，使得2010-2011年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點(diǎn)二三線城市，推動(dòng)這類城市土地成交大量釋放，商品住宅新增供應(yīng)不斷釋放，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)前庫存持續(xù)積累的局面。一些二線城市的成交速度明顯放緩，部分三線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，未來1～2年時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)市場(chǎng)都將處于高庫存壓力之下，房價(jià)上漲動(dòng)力也將被階段性削弱。

眾所周知，支撐這些年來樓價(jià)飆升的一個(gè)根本原因是各個(gè)地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的高度依賴。1月各地土地市場(chǎng)特別是一線城市土地市場(chǎng)的火爆，昭示著未來一年樓價(jià)想降很難。一個(gè)無法回避的現(xiàn)實(shí)，就是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盤算著眼于地方政府“土地財(cái)政”而發(fā)力。對(duì)于“房冷”，開發(fā)商之所以并不在乎，是因?yàn)樗麄兣袛嗟胤秸疄榱吮３帧暗責(zé)帷?，不?huì)任由“房冷”這種不利于地方政府創(chuàng)收的趨勢(shì)延續(xù)下去，前不久曝出的某縣攤派公務(wù)員賣房就是一個(gè)極端案例。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地投資能否最終轉(zhuǎn)化為財(cái)富要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)終端需求。中國城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，大量人口向城市流動(dòng)也不可逆轉(zhuǎn)，住宅供求矛盾并沒有發(fā)生變化。而“地王”頻現(xiàn)與樓面價(jià)上升卻有著直截了當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)，土地市場(chǎng)升溫，注定了在今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，相關(guān)區(qū)域的房價(jià)仍然堅(jiān)挺。在重要區(qū)域住宅供不應(yīng)求的趨勢(shì)之下，預(yù)示著房價(jià)上漲周期很快到來。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于階段性的淡季。從全年來看，一線城市樓市今年或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)趨緊、成交回落等情況，春節(jié)前出現(xiàn)的“地王”風(fēng)潮對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響也將緩慢釋放，其間可能觸發(fā)監(jiān)管調(diào)控，市場(chǎng)需要注意這一現(xiàn)象釋放的信號(hào)。土地市場(chǎng)的火爆對(duì)樓市的傳導(dǎo)或?qū)⑿枰^長時(shí)間，但也不排除土地高價(jià)成交對(duì)周邊在售樓盤的短時(shí)拉動(dòng)作用，特別是一線城市土地市場(chǎng)具有風(fēng)向標(biāo)意義，也是監(jiān)管調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。目前土地市場(chǎng)的走強(qiáng)仍是“點(diǎn)狀”的，并未出現(xiàn)市場(chǎng)“面上”的整體性走勢(shì)，高地價(jià)推高樓價(jià)的邏輯并不能簡單地建立，但這一市場(chǎng)信號(hào)仍值得注意。無疑，春節(jié)前土地市場(chǎng)異?；鸨男星槭故袌?chǎng)對(duì)2014年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)充滿了想象力，預(yù)計(jì)也將引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)于行業(yè)的遠(yuǎn)期考慮與政策安排。譬如北京市土地整理儲(chǔ)備中心在2014年1月17日公告暫停4宗土地招標(biāo)/掛牌交易活動(dòng)后，市場(chǎng)便普遍將這一動(dòng)作解讀為監(jiān)管部門可能將對(duì)目前土地市場(chǎng)進(jìn)行“降溫”，未來政策層面或?qū)⒂瓉聿糠终{(diào)整。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)在2013年處于政策調(diào)控的“潛伏期”，調(diào)控長效機(jī)制的政策可能在2014年出臺(tái)或落地，而市場(chǎng)在面對(duì)多次“狂潮”的洗禮之后或?qū)u趨理性，筆者預(yù)計(jì)2014年一線城市樓市仍將延續(xù)2013年前熱后穩(wěn)的全年走勢(shì)。

（摘自《南方都市報(bào)》 本文作者：謝逸楓）