不要讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)的盜墓者

責(zé)編：劉媛E-mail:liuyuan@ittime.com.cn美編：玲玲校對：蘇煥文

人們都希望利用“杠桿”購房，用銀行的錢炒房，最大限度地降低自己的投資風(fēng)險，提高投資回報率。金融機(jī)構(gòu)也樂此不疲，因為人們搶購住房，市場上對貨幣的需求增加，貨幣就成了緊俏商品，金融機(jī)構(gòu)便可通過頻繁貸出貨幣獲取更高利潤。為了增加利潤，銀行只有多放貸款，但銀行不能把儲戶的存款都貸出去，因為儲戶可能隨時有大量提款，這就需要銀行拿出存款的一定比例，放在中央銀行作為準(zhǔn)備金，防止銀行把所有存款都貸出去，以免在發(fā)生擠兌時因無法償付而倒閉。

假如準(zhǔn)備金率為20%，這就意味著銀行吸收100億元的存款，要拿出20億元放到央行，只能把剩余的80億元放貸。

如果把這80億元都用于住房抵押貸款，銀行就沒錢再放貸了。于是，他們就利用“孫悟空變變變”技法，不斷“復(fù)制”這80億元，設(shè)法為銀行創(chuàng)造更多的利潤，這就是金融學(xué)上所講的“證券化”。

“證券化”就是銀行把對數(shù)萬購房者的債權(quán)放在一個池子里，做成證券在市場上公開出售給投資者。由于這些證券都有房地產(chǎn)做抵押，因此也叫資產(chǎn)支持證券（ABS）。資產(chǎn)證券化的前提是基礎(chǔ)資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，而且基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流越穩(wěn)定的、越容易被預(yù)期，資產(chǎn)證券化也越容易。

ABS分不同層次，以吸引不同風(fēng)險偏好的投資者。層次級別越高，風(fēng)險越小，投資回報率越低；層次級別越低，風(fēng)險越大，投資回報率越高。銀行貸出去的80億元得到一堆欠條，把這一堆借條證券化售出后，又把80億元的現(xiàn)金收了回來，再次用于住房抵押貸款，原本的80億元現(xiàn)在就變成了160億元，利潤也就增加了一倍。

如果把新增加的80億元的抵押貸款再次做成證券（二級證券化），就又回來80億元，住房抵押貸款總額就達(dá)到了240億元，利潤就增加了兩倍。如此反復(fù)，可以三級證券化，甚至四級證券化，銀行利潤被不斷放大。從某種角度講，這種方法繞開了金融監(jiān)管系統(tǒng)，免交準(zhǔn)備金，擴(kuò)大房貸規(guī)模，刺激了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，催生了房地產(chǎn)泡沫。

過去，銀行發(fā)放一筆貸款要嚴(yán)格審查借款人的還貸能力，力爭把貸款風(fēng)險降到最低。證券化后，由于ABS在市場上被分散的投資者買走了，銀行承擔(dān)的貸款違約風(fēng)險就分散了，銀行對借款人信譽(yù)度的關(guān)注隨之降低。為了多放貸，個別放貸人甚至與借款人合謀偽造文件獲取貸款，這產(chǎn)生了違約率極高的次級住房抵押貸款。

證券化衍生出許多奇怪的現(xiàn)象，很多通過住房抵押貸款買房的人，也會購買ABS，這就相當(dāng)于把自己打給銀行的欠條又給買了回來，自己向自己貸款買房。

正如美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主約瑟夫·斯蒂格利茨（Joseph E.Stiglitz）所說：“證券化的假設(shè)是每分鐘出生一個傻瓜；全球化意味著在全球找這些傻瓜，結(jié)果發(fā)現(xiàn)遍地都是?！?/p>

2001年到2005年，美國次級住房抵押貸款占住房抵押貸款的比例由8%上升到20%，其中至少有80%被證券化。2006年年中，房價在峰值出現(xiàn)拐點，銀行見被抵押的住房開始貶值，便上調(diào)可變利率貸款利率，這就增加了購房者的還貸壓力，很多人開始違約，炒房者眼見房地產(chǎn)“大勢已去”，也開始拋售住房或干脆違約。這時，銀行收回很多被抵押的住房，而住房不斷貶值讓銀行資產(chǎn)持續(xù)縮水，同時還要交納高額的房產(chǎn)稅，銀行也急于把手中的住房售出，有的銀行甚至把一套別墅標(biāo)價一美元出售。

當(dāng)房價跌到不及抵押貸款額度時，這對經(jīng)營抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)來說就資不抵債，便有銀行破產(chǎn)。一旦倒閉一家大銀行，就會產(chǎn)生“多米諾效應(yīng)”，其他銀行也紛紛倒閉，資金鏈斷裂，整個經(jīng)濟(jì)陷入停滯狀態(tài)。

中國房價調(diào)控了十多年，但效果并不太理想，百姓對高房價仍有怨言。因此，中國應(yīng)從美國由房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的金融風(fēng)暴中吸取教訓(xùn)，對“證券化”一定要慎之又慎，切莫讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)的墳?zāi)埂?/p>

為了防止住房投資過熱，必須壓低住房空置率，盡快在全國范圍推廣房產(chǎn)稅，對超面積住房征收高額房產(chǎn)稅，把空置住房盡快逼向市場，讓人不敢輕易囤房、炒房。