“排頭兵”夢(mèng)樂城

永旺寄望通過“夢(mèng)樂城”走出在華頹勢(shì)，在日本的成功經(jīng)驗(yàn)和在中國(guó)的長(zhǎng)期積累與實(shí)踐是永旺的資本。但錯(cuò)過了零售市場(chǎng)的黃金十年，永旺在華依然前途未卜。

永旺對(duì)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的判斷十分樂觀。永旺中國(guó)區(qū)總裁羽生有希稱，永旺大力拓展購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的主要原因是，隨著中國(guó)汽車保有量的增加，今后中國(guó)家庭利用汽車進(jìn)行購(gòu)物的方式將日趨普及，而購(gòu)物中心是一個(gè)重要的載體。

截至去年12月，中國(guó)私家車保有量達(dá)8507萬(wàn)輛，與10年前相比增長(zhǎng)了13倍。與夢(mèng)樂城合作的美聯(lián)地產(chǎn)公司總經(jīng)理卞濤曾對(duì)媒體表示，有調(diào)查顯示，開車購(gòu)物的消費(fèi)者購(gòu)買能力比搭公交車的消費(fèi)者大四五倍。以天津永旺夢(mèng)樂城為例，2～3公里內(nèi)的固定客戶每月能去消費(fèi)七八次，且大多是從早上十點(diǎn)去，下午三四點(diǎn)才離開。

為了迎合擁有私家車的消費(fèi)者，永旺將大部分購(gòu)物中心設(shè)在了郊區(qū)。當(dāng)賣場(chǎng)面積達(dá)到10萬(wàn)平方米時(shí)，永旺設(shè)置3000個(gè)左右的停車位。并要求標(biāo)準(zhǔn)綜合百貨超市店裝修后的高度須有5米左右的凈空。這與夢(mèng)樂城在日本本土的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格一脈相承。

夢(mèng)樂城的單層面積大，一般有2～3層，總面積在10萬(wàn)～15萬(wàn)平方米。永旺告訴《中國(guó)連鎖》記者，永旺夢(mèng)樂城以當(dāng)?shù)厣倘Α⑾M(fèi)習(xí)慣及投資成本作為選址考量。

不過，與永旺逆市發(fā)力購(gòu)物中心形成鮮明對(duì)比的是，中國(guó)的購(gòu)物中心頻頻發(fā)出警報(bào)。去年底，中國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量已達(dá)到3450家，僅去年一年時(shí)間便增加350家，預(yù)計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心在2015年將達(dá)到4000家。而另一個(gè)數(shù)據(jù)是：許多城市的購(gòu)物中心空置率高達(dá)15%～20%。

但永旺方面則認(rèn)為，正是在這樣的狀況下，永旺夢(mèng)樂城的投入是適時(shí)地改變，這要是重新整合購(gòu)物中心質(zhì)量的一個(gè)契機(jī)，“現(xiàn)在是促進(jìn)公司內(nèi)外部資源在中國(guó)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展的最好時(shí)機(jī)?！?/p>

在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)現(xiàn)有的購(gòu)物中心存在結(jié)構(gòu)性失衡的問題，導(dǎo)致有效供應(yīng)不足。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，中國(guó)購(gòu)物中心多定位為時(shí)尚或者奢華，大部分購(gòu)物中心不大強(qiáng)調(diào)生活性。

對(duì)于目前購(gòu)物中心發(fā)展的困境，Ret睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，一些企業(yè)并不具備做商業(yè)地產(chǎn)的綜合能力，貿(mào)然進(jìn)入有可能面臨物業(yè)空置的風(fēng)險(xiǎn)。

永旺方面則稱，空置率高是因開發(fā)商盲目投資及與商戶的配合不佳而導(dǎo)致的。永旺夢(mèng)樂城積極在各地布局建設(shè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目的信心在于“在日本與商戶共同發(fā)展的合作經(jīng)驗(yàn)和所具備的零售經(jīng)驗(yàn)”。

在業(yè)態(tài)組合方面，夢(mèng)樂城強(qiáng)調(diào)集購(gòu)物、娛樂、社區(qū)、生態(tài)4種功能于一體。除了以永旺GMS作為夢(mèng)樂城的主力店，還融入專賣店、餐飲店、兒童樂園品牌等多種業(yè)態(tài)。

從布局上看，夢(mèng)樂城呈現(xiàn)“兩核一街”的啞鈴型店鋪布局，將分布在兩端的兩個(gè)以上的核心店鋪通過一條專賣店街連接起來(lái)，在次核心店位置設(shè)置復(fù)合影院和運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品等大型專賣店。

在新城市擴(kuò)張中，永旺夢(mèng)樂城與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)了解，武漢永旺夢(mèng)樂城美聯(lián)奧園店和后湖店是由美聯(lián)地產(chǎn)承擔(dān)前期建設(shè)，沌口店為永旺自建。在華東地區(qū)，永旺和江蘇國(guó)信地產(chǎn)聯(lián)手在無(wú)錫建立購(gòu)物中心。

對(duì)于永旺夢(mèng)樂城在武漢的選址，中百倉(cāng)儲(chǔ)超市有限公司副總經(jīng)理羅輝在接受《中國(guó)連鎖》記者采訪時(shí)表示，這些選址附近的消費(fèi)水平較高。除了沌口已經(jīng)布局了一些購(gòu)物中心，有些競(jìng)爭(zhēng)外，美聯(lián)奧園店和后湖店的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。后湖是新興住宅小區(qū)，很多樓盤入住率很高，居民的購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。

不過武漢購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)同樣十分激烈，今年入市的還有武漢英特宜家購(gòu)物中心、武商眾圓廣場(chǎng)、南國(guó)中心、泛海城市廣場(chǎng)、奧林匹克街、海天歡樂購(gòu)等項(xiàng)目。羅輝稱，這兩年武漢購(gòu)物中心也出現(xiàn)了一些空置，有些購(gòu)物中心招商難、頻繁調(diào)整商業(yè)布局，壓力很大。

永旺布局的第一個(gè)華中城市蘇州同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，據(jù)蘇州城市聯(lián)合會(huì)發(fā)布的分析數(shù)據(jù)，蘇州中心城區(qū)已建的各類購(gòu)物中心超過40家，在建購(gòu)物中心超過30家。自2012年以來(lái)，在中心城區(qū)新建的20家購(gòu)物中心中，近半數(shù)經(jīng)營(yíng)情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現(xiàn)象，甚至部分項(xiàng)目無(wú)法正常開業(yè)。

“之所以選擇在蘇州、武漢布局，是因?yàn)楂@得了當(dāng)?shù)卣黜?xiàng)優(yōu)惠政策的支持?！庇劳矫姹硎荆劳?gòu)物中心的管理者逐步由日籍人員轉(zhuǎn)換成優(yōu)秀中方人員，借此強(qiáng)化與本地政府部門及商戶之間的溝通。并在今后的中長(zhǎng)期計(jì)劃中，加強(qiáng)與本地商戶的聯(lián)盟。

除了集中布局天津、蘇州、武漢等地區(qū)，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授陳立平透露，永旺目前還有十幾個(gè)地塊正在洽談中。永旺方面告訴《中國(guó)連鎖》記者，永旺夢(mèng)樂城從選址、簽訂整租合同（購(gòu)地合同）、項(xiàng)目建設(shè)到運(yùn)營(yíng)開始大約需要3年時(shí)間。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)初期通常以1～2年內(nèi)有現(xiàn)金流，3～4年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為目標(biāo)。據(jù)了解，一家夢(mèng)樂城的總投資大約需要6億元，而一家綜合百貨超市的投資通常只要5000萬(wàn)元左右。

通常情況下，10萬(wàn)平左右的購(gòu)物中心一般有5%～6%的回報(bào)，回本周期15～16年。郭增利預(yù)計(jì)，按照中國(guó)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀態(tài)，夢(mèng)樂城的回報(bào)率大約為8%～9%，投資回報(bào)期估計(jì)為12年左右。endprint