對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)識(shí)

張偉偉

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，高層領(lǐng)導(dǎo)人要在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念的指導(dǎo)下，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行提高，同時(shí)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境也要進(jìn)行全面的估量和分析，因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理就成為了重要的方法，其在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中是長(zhǎng)期的總體規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷影響下，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理思想、理念以及管理的方式、方法和手段都進(jìn)行了改善，但是其還是和現(xiàn)代企業(yè)的管理要求存在著一定的差距。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)；管理；戰(zhàn)略；風(fēng)險(xiǎn)；金融

對(duì)于從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的人而言，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)營(yíng)建，因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行反映，房地產(chǎn)管理主要針對(duì)的是企業(yè)內(nèi)部的資源，因此，經(jīng)營(yíng)方案要更加人性化以及科學(xué)化，同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)化方面要能夠?qū)崿F(xiàn)可操作性和能夠進(jìn)行很好的整合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中都會(huì)體現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)管理要在整個(gè)流程中進(jìn)行體現(xiàn)，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化，同時(shí)，對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化整合，對(duì)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。

1 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的目的

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行適應(yīng)，對(duì)企業(yè)擁有的資源進(jìn)行配置，對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。對(duì)于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中都要先對(duì)企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行精確的預(yù)測(cè)，同時(shí)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進(jìn)行分析，對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析產(chǎn)品市場(chǎng)的走向、發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度，同時(shí)，對(duì)客戶滿意程度、客戶的需求都要進(jìn)行分析。對(duì)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展以及市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，能夠?qū)ξ磥?lái)市場(chǎng)以及產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行把握，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方面才能有更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，文章對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的原則，存在的風(fēng)險(xiǎn)以及面臨的問(wèn)題進(jìn)行了分析，希望通過(guò)文章的分析，能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理堅(jiān)持的原則

必須堅(jiān)持以動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項(xiàng)目管理思路。

必須堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理部組建的“三個(gè)一次性”科學(xué)定位。

必須堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成本核算制。

必須堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與施工風(fēng)險(xiǎn)相分離的原則。

必須堅(jiān)持建立內(nèi)部要素市場(chǎng)，為項(xiàng)目部提供最佳的有償服務(wù)。

必須堅(jiān)持以項(xiàng)目制度建設(shè)為基礎(chǔ)，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)行做到有法可依，有章可循。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目管理的制度建設(shè)，著重抓好兩個(gè)方面，即：企業(yè)層面的制度建設(shè)和項(xiàng)目部層面的制度建設(shè)。

必須堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的二次分配，保證項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)是并存的。

3 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

3.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，為占領(lǐng)市場(chǎng)所采取的經(jīng)營(yíng)策略而形成的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：（1）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在投標(biāo)過(guò)程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)（如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式）。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目承包合同簽訂后，外部市場(chǎng)發(fā)生較大變化（如主材價(jià)格上漲超過(guò)一定幅度）。（3）意外風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)。（4）壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目交工決算后，項(xiàng)目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。

3.2 施工風(fēng)險(xiǎn)

施工風(fēng)險(xiǎn)主要是指工程項(xiàng)目在施工、組織、管理過(guò)程中出現(xiàn)的各種風(fēng)向，主要體現(xiàn)在以下方面。（1）管理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目在施工過(guò)程中管理的水平、管理方法、管理制度以及管理業(yè)績(jī)都存在著很大的不同，這樣在費(fèi)用方面會(huì)出現(xiàn)很大的不同，導(dǎo)致管理方面出現(xiàn)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。（2）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，施工工程的質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理有著直接的影響，工程質(zhì)量會(huì)受到很多因素的影響，例如施工中會(huì)出現(xiàn)返工的現(xiàn)象，或者是因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的一些經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰。（3）安全風(fēng)險(xiǎn)，主要是因?yàn)榘踩鹿实某霈F(xiàn)導(dǎo)致的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)對(duì)施工企業(yè)的形象會(huì)產(chǎn)生很大的影響。（4）施工工期風(fēng)險(xiǎn)，施工工期的提前或者延后都會(huì)導(dǎo)致一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。（5）施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在施工中應(yīng)用了很多的施工技術(shù)和施工工藝，這些施工技術(shù)和施工工藝的應(yīng)用會(huì)導(dǎo)致一些費(fèi)用的增加，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，因此，要由企業(yè)來(lái)進(jìn)行承擔(dān)，但是，施工風(fēng)險(xiǎn)是工程項(xiàng)目管理過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，要由項(xiàng)目經(jīng)理部來(lái)進(jìn)行承擔(dān)，但是，項(xiàng)目部是一次性臨時(shí)組織，其在風(fēng)險(xiǎn)承受能力方面也存在著一定的問(wèn)題，因此，對(duì)施工風(fēng)險(xiǎn)一定要進(jìn)行重視。

4 利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了很多的不同時(shí)期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的變革時(shí)期，出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問(wèn)題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，利率的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

4.1 對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

利率變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問(wèn)題，利率的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會(huì)逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨的資金成本也會(huì)出現(xiàn)不斷增加的情況，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對(duì)于市場(chǎng)中存在的買方也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會(huì)出現(xiàn)持幣待購(gòu)的情況，對(duì)開(kāi)放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會(huì)受到影響。

4.2 對(duì)房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)不斷下降的問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對(duì)投資收益率有直接的影響。消費(fèi)者在購(gòu)買以后會(huì)出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問(wèn)題，在這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)預(yù)期的利率會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步上調(diào)的情況，消費(fèi)者對(duì)下個(gè)預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下跌期望，這樣會(huì)使得很多的購(gòu)房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費(fèi)者在消費(fèi)方面會(huì)受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國(guó)的土地市場(chǎng)變化也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)逐漸上升的情況。

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來(lái)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過(guò)于松散，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中受到了很大的影響。我國(guó)寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問(wèn)題出現(xiàn)，同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個(gè)因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無(wú)法實(shí)施。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中，國(guó)際資本流動(dòng)也會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行影響，對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)情況進(jìn)行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)多種管理措施進(jìn)行應(yīng)用非常必要。

5 結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了很大的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解決非常必要。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作水平的高低對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有很大的影響，同時(shí)，也能對(duì)企業(yè)的綜合實(shí)力以及核心競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行提升。

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