邁阿密地產(chǎn)風(fēng)云

劉永剛

“你能幫我聯(lián)系到馬云嗎？”

得知記者來自中國后，美國邁阿密的地產(chǎn)開發(fā)商馬可立刻表達(dá)了自己希望見到馬云的急迫心情。他希望馬云這個(gè)新晉世界級富豪能到邁阿密投資。

馬可的想法是許多邁阿密地產(chǎn)商的共同心聲。

中國的十一長假期間，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者前往邁阿密，實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的邁阿密像是一塊處女地，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫之后，亟待投資者來此開發(fā)。但熱情的邁阿密人發(fā)現(xiàn)，不斷涌入的投資者中，似乎很少見到中國人的身影。

急盼中國投資者

4年前，美國人蘭道（David Landau）問剛剛在美國獲得國際房地產(chǎn)碩士學(xué)位的中國姑娘文珺，要不要和他在邁阿密開一家房地產(chǎn)中介公司？那個(gè)時(shí)候，文珺對于剛剛走出次貸危機(jī)影響的邁阿密地產(chǎn)業(yè)并不看好。

4年后，蘭道和文珺共同創(chuàng)辦的邁阿密房地產(chǎn)投資顧問公司（Miami Real Estate Invest LLC）不僅成為中國人來美投資的“橋梁”，更成為邁阿密首屈一指的“代理商”。在他們手中，邁阿密海灘邊上的樓盤項(xiàng)目正不斷地以千萬美金的價(jià)格賣給世界各地的買家。

從邁阿密國際機(jī)場到曾經(jīng)拍攝007系列電影的邁阿密楓丹白露酒店，一路上，可以看到各種各樣的在建樓盤，舒適的海灘和標(biāo)準(zhǔn)的二層別墅。因?yàn)閷儆诤I城市，所以當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商們將“靠近海灘”和“科技視野”融入到了每一幢建筑的特點(diǎn)之中。同行的朋友說，邁阿密有點(diǎn)像中國的三亞。

“想象一下，在你面前直插云霄的是6座大樓，包括2棟公寓和4座酒店?！痹诎褪烤従忛_過一處正在大興土木的工地時(shí)，蘭道說，總部位于吉隆坡的馬來西亞云頂集團(tuán)正計(jì)劃在此打造全球最大的俱樂部。

英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司2014年的財(cái)富報(bào)告顯示，在全球吸引高凈值投資者的城市中，邁阿密排名第7，在迪拜、巴黎和北京之前。其中一項(xiàng)針對15000 名高資產(chǎn)凈值人士的調(diào)查表明，邁阿密將與新加坡、紐約、香港等城市一并成為未來 10 年內(nèi)最重要的國際房產(chǎn)投資目標(biāo)城市。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)表示，2008年以來，全球買家已經(jīng)在邁阿密所在的南佛羅里達(dá)州購置了100多億美元的房產(chǎn)。

云頂集團(tuán)追蹤該地區(qū)的地產(chǎn)信息顯示，多達(dá)1.5萬套新公寓正在規(guī)劃或者已經(jīng)開建。這是自2008年以來，數(shù)量最多的一次。

邁阿密楓丹白露酒店的創(chuàng)始人Donald Soffer，是一位年過花甲的美國老頭，他對中國市場及中國的投資者充滿好奇。“中國人知道邁阿密嗎？北京的房價(jià)現(xiàn)在多少錢？”當(dāng)?shù)弥诒本┗?00萬人民幣大概只能買到80平米的老房子時(shí)，老頭馬上建議，“你們應(yīng)該來邁阿密，同樣的錢你能擁有一套在大西洋岸邊的高檔公寓，要知道，在岸邊有很多比基尼美女?！?/p>

蘭道坦言，直到現(xiàn)在，中國投資者還未進(jìn)入邁阿密地產(chǎn)市場的海外投資者前列。在他看來，中國投資者的“閑錢”很多，且越來越關(guān)注生活的高品質(zhì)，但習(xí)慣于去洛杉磯、舊金山和紐約掃房，“我知道中國的高凈值人群數(shù)量很龐大，我們也希望他們能來邁阿密。”此外，邁阿密擁有眾多國際銀行且不征收州所得稅，這也將成為吸引中國買家的因素。

度假勝地的新計(jì)劃

文珺告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，如今的邁阿密已不再僅是國際游客購買度假房的勝地，它已經(jīng)晉升為成功吸引國際大型投資開發(fā)項(xiàng)目的國際一線城市， “巨大的價(jià)格差異使得邁阿密房地產(chǎn)市場的可投資性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國際都市?！?/p>

據(jù)全球權(quán)威機(jī)構(gòu) NUMBEO 調(diào)查顯示，邁阿密的房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于同級國際一線城市。與其他全球一線城市公寓平均價(jià)格相比，邁阿密的房價(jià)僅為紐約的37%，北京的40%，倫敦的26%，香港的20%。

Codina Partners，Downtown Doral項(xiàng)目開發(fā)商執(zhí)行主席 Armando Codina表示，邁阿密的在建國際商業(yè)、住宅地產(chǎn)的數(shù)量、金額、影響力絕不亞于其他任何同級城市，但其房產(chǎn)價(jià)格仍與其他同級城市存在較大差距。另外，邁阿密作為國際一線城市在發(fā)展過程中會(huì)不斷縮小價(jià)格差距并將穩(wěn)健上漲，這為投資者創(chuàng)造了獲得巨大升值回報(bào)的良好機(jī)會(huì)。

日前，全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）與佛羅里達(dá)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（Florida Realtors）公布研究稱，盡管目前在佛州地產(chǎn)市場仍然只是配角，但中國已跟拉美國家一樣，成為該州增長迅速的客戶。

截至今年8月的一年中，外國買家在佛州房地產(chǎn)市場參與的交易達(dá)22572筆，同比下滑了15.8%。盡管如此，因房價(jià)升高，外國買家在佛州房產(chǎn)的總交易額達(dá)到了64.3億美元，同比上漲了3.8%。

在外國買家中，加拿大投資者仍然是最大的買家，占三成交易量。亞洲投資者同樣表現(xiàn)不俗：在佛州勞德代爾堡地區(qū)，亞洲買家達(dá)成的交易占比11%；在奧蘭多地區(qū)，10%的外國買家交易為亞洲投資者完成；在邁阿密地區(qū)達(dá)到5%。這一結(jié)果令地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大為吃驚。太古地產(chǎn)（Swire Properties Inc）主席斯蒂芬·歐文斯稱：“邁阿密正成長為國際大都市，亞洲投資者對這里的興趣漸濃?！?/p>

邁阿密地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（The Miami Association of Realtors）正在研究吸引亞洲買家的對策。作為措施之一，該機(jī)構(gòu)首席執(zhí)行官特麗莎·金尼參加了一個(gè)貿(mào)易代表團(tuán)，赴中國香港和新加坡推銷邁阿密房地產(chǎn)。

邁阿密是一件特價(jià)商品

在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商看來，經(jīng)過次貸危機(jī)的影響后，邁阿密的地產(chǎn)業(yè)正在涅槃重生?！都~約時(shí)報(bào)》曾報(bào)道稱，邁阿密的房地產(chǎn)市場比美國其他地區(qū)要更溫暖一些。

當(dāng)佛州大部分地區(qū)和美國其他的置產(chǎn)勝地房產(chǎn)價(jià)格搖搖欲墜的時(shí)候，是什么因素導(dǎo)致邁阿密地產(chǎn)的價(jià)格回升？

文珺說，邁阿密有550萬的居民，是全美第八大城市，和華盛頓特區(qū)差不多規(guī)模，僅比休斯敦和費(fèi)城地區(qū)小一點(diǎn)。邁阿密的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出超過2500億美元，相較之下，鳳凰城只有1900億美元，拉斯維加斯只有910億美元。

就像美國《時(shí)代周刊》所說：邁阿密的高端房地產(chǎn)市場正在受到追捧。那些頂尖經(jīng)紀(jì)人的電話響個(gè)不停，都是來自于一些有錢的國外買家的大額銷售訂單，他們并沒有受到信貸危機(jī)的影響。

專門開發(fā)高檔樓盤的開發(fā)商Terra Group，Park Grove的行政總裁David Martin坦言，在2000年到2006年，這座城市經(jīng)歷了自上世紀(jì)20年代以來規(guī)模最大的建設(shè)熱潮。但是，接踵而來的是近乎戲劇化的衰落速度。“那6年里，邁阿密的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展；然后，這種勢頭就戛然而止了?！?David Martin慨嘆道。

現(xiàn)在的情況則完全不同，當(dāng)邁阿密本地人還被束縛在新的節(jié)儉風(fēng)氣中時(shí)，外來投資者似乎已經(jīng)預(yù)見了當(dāng)年那個(gè)活力十足的邁阿密的回歸。

One Sotheby’s International Reality的主席Beth Butler說：“私人投資和地方政府已經(jīng)把這里推向下一個(gè)發(fā)展階段中。世界各地的人們都爭相涌向這里?！?/p>

文珺說：“跟之前不同的是，在我手上完成的交易中，只有40%的買家是本地人，并且有65%的人是現(xiàn)金買家。特別是南美人，在他們眼中，邁阿密不僅僅是一個(gè)避難港，還是一件特價(jià)商品。”

在文珺眼中，那些選址一流的奢華型住宅屋令現(xiàn)金充裕的買家們頗感興趣。坐落于邁阿密海灘、南部海灘、巴爾港和陽光島海灘邊的房屋，充分滿足了他們坐享大西洋海景的愿望。

各色的名人早已成為邁阿密社交中活動(dòng)的重要點(diǎn)綴。對于墨鏡后低調(diào)的富人來說，邁阿密不少隱蔽的小島是他們理想的“隱居之地”。

比如，F(xiàn)isher Island距離邁阿密市區(qū)僅三英里，只能靠乘坐私人游艇抵達(dá)，是一個(gè)絕對的避世之處。在這個(gè)面積0.34平方英里的小島上，“隱居”著功夫巨星成龍、大鯊魚奧尼爾、說唱歌手及唱片制作人P Diddy、古巴歌手Gloria Estefan，以及其他低調(diào)的明星。這種公寓每套有7個(gè)起居室，售價(jià)為1350萬美元。

“2000萬美元以上的交易在去年很普遍。”蘭道說。他手里有相當(dāng)大的獨(dú)立建筑面積，用于滿足各種幾近苛刻的需求。比如，他正在賣一套20000平方英尺的新房，離南部海灘只有幾分鐘的路程，市場售價(jià)達(dá)到了3800萬美元。房子配備了家庭影院、健身房和屋頂上的廚房，還安裝了16個(gè)安全監(jiān)控?cái)z像頭、防颶風(fēng)的玻璃和發(fā)電機(jī)，消除了很多買家關(guān)于安全的顧慮。

近年來，邁阿密成為重要的金融交易中心，聚集了大量的國際銀行和全球企業(yè)。蘭道補(bǔ)充說：“一些南美的買家專程來這里經(jīng)商?！睘榱擞线@些認(rèn)真的買家的需求，市中心建立起了城市地產(chǎn)——Brickell。開發(fā)商專門聘請?jiān)O(shè)計(jì)師打造了集臨街店鋪、28層時(shí)尚精品店、餐館和住宅為一體的建筑。

蘭道說：“當(dāng)年的邁阿密正在蘇醒過來。”