以事實為依據(jù)，稅法為準繩
--對中華房地產(chǎn)公司銷售營業(yè)用房的納稅檢查

嚴峻

以事實為依據(jù)，稅法為準繩
--對中華房地產(chǎn)公司銷售營業(yè)用房的納稅檢查

嚴峻

2014年5月江蘇省××地方稅務局稽查局檢查人員來到中華房地產(chǎn)公司檢查該企業(yè)1998年～1999年的納稅情況。在檢查銷售營業(yè)用房（店面房）時，圍繞是否需要補稅，發(fā)生分歧。

中華房地產(chǎn)公司在1998年銷售一地段店面房（當時市場未繁榮，現(xiàn)在比較繁榮）時，房地產(chǎn)公司采用不同的銷售價格銷售，向某局局長銷售的，按照每平方米價格5000元計算；向某國有企業(yè)銷售的，按照每平方米價格11000元計算；向普通人銷售的，按照每平方米價格8000元計算；房地產(chǎn)公司老板（2人合伙）購買的，按照每平方米價格4000元計算。房地產(chǎn)公司以實際的銷售收入進行了納稅申報。

中華房地產(chǎn)公司在營業(yè)稅上有沒有少繳呢？地稅機關內(nèi)部檢查人員有幾種不同的意見。

第一種意見認為：該房地產(chǎn)公司沒有少繳營業(yè)稅。公司沒有送給他人營業(yè)用房且財務人員收到一分錢開一份發(fā)票，按時繳納繳足營業(yè)稅等稅款附加，根本就不存在偷稅、逃稅、避稅的問題。

第二種意見認為：中華房地產(chǎn)公司少繳了營業(yè)稅。應該按照出售給國有企業(yè)的價格計算（每平方米11000元），這是營業(yè)用房最高的價格。因為有現(xiàn)成的參考價格可以作為房地產(chǎn)公司計稅的依據(jù)。以現(xiàn)成的參考價格作為房地產(chǎn)公司計稅依據(jù)，較為合理、合法。

第三種意見認為：以上兩種意見總有點不太妥當。既不能極左，也不能極右，中華房地產(chǎn)公司確實少繳了營業(yè)稅等。究竟需要補繳多少營業(yè)稅呢？應遵循實事求是、客觀、公正的原則。出售給普通市民營業(yè)用房的價格不需調整，也不需補繳稅款；其他營業(yè)用房需要按平均價格計算，計算出應繳納的稅款，減去已經(jīng)繳納的稅款，就是補繳的營業(yè)稅款。

還有的稅務人員建議，營業(yè)用房的定價問題提請該縣物價委員會價格認證中心確定。

哪種方法符合國家稅收法律法規(guī)呢？稅務檢查人員集中在一起，重新學習了《中華人民共和國稅收征收管理法》（主席令第49號，以下簡稱《稅收征收管理法》）、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（國務院令〔2002〕362號，以下簡稱《稅收征收管理法實施細則》）、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務院令第540號，以下簡稱《營業(yè)稅暫行條例》）和《財政部關于印發(fā)〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則〉的通知》（財法字〔1993〕40號），用稅收法律法規(guī)統(tǒng)一思想，增強認識。

《稅收征收管理法實施細則》第五十四條規(guī)定：納稅人與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來有下列情形之一的，稅務機關可以調整其應納稅額:

（一）參照當?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入相近的納稅人的稅負水平核定；

（二）按照營業(yè)收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；

（三）按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；

（四）按照其他合理的方法核定。

采用前款所列一種方法不足以正確核定的應納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。

納稅人對稅務機關采取本條規(guī)定的方法核定的應納稅額有異議的，應當提供相關證據(jù)，經(jīng)稅務機關認定后，調整應納稅額。

對于中華房地產(chǎn)公司能不能死搬硬套《稅收征收管理法》及其實施細則的條款呢？肯定不能！既要以事實為依據(jù)，更要以稅法為準繩，結合當?shù)氐膶嶋H，對中華房地產(chǎn)公司銷售的營業(yè)用房作出符合稅法、符合情理的定價。

第一種意見顯然是錯的，房地產(chǎn)老板售出的營業(yè)用房價格應該是統(tǒng)一的。但是，要求在市場經(jīng)濟的發(fā)展形勢下價格一個樣很難行得通的。房地產(chǎn)老板賣給親戚、朋友或者自己購買的店面房價格便宜一點，符合人之常情。但是，價格離題不能太大（一般掌握在5%左右，最多也不會超過10%）。追求利潤的最大化，這是每個房地產(chǎn)老板的目標。假如房地產(chǎn)老板將營業(yè)用房故意降低價格10%以上，或者送給關系戶，國家的稅收不就白白流失了嗎！稅務機關不能聽從房地產(chǎn)商的任意擺布，銷售多少面積、收多少錢就應申報繳納多少營業(yè)稅。

第二種意見也容易計算，似乎太有些極端。第二種意見是以房地產(chǎn)老板賣出的最高的依據(jù)為統(tǒng)一計稅依據(jù)，不管你賣高價還是低價，稅務機關只能按照最高價計算。理論上看上去像比較合法，但不符合現(xiàn)實社會中的實際，無論是銷售商品房，還是銷售營業(yè)用房，房地產(chǎn)老板都不可能以一個價格對外，稅務機關以最高的價格計算，看上去有些極“左”，實際上也行不通，應該結合當?shù)氐膶嶋H和當時的價格。如果都以最高價格作為計稅依據(jù)，那么房地產(chǎn)老板肯定不能接受。稅務檢查不能算是成功，稅務機關在行政復議或行政訴訟中有可能最終敗訴。

第三種意見認為，中華房地產(chǎn)老板出售營業(yè)用房肯定要賺錢，只不過是賺多賺少的問題。因此有的營業(yè)用房必然賣得高一些，有的營業(yè)用房會賣得低一些。這不僅是因為親戚、朋友、關系戶的問題，也是銷售過程中的一種策略。中華房地產(chǎn)老板要做好人，在銷售營業(yè)用房時，對親戚、朋友、熟人，乃至個別領導，價格適當放低一些，也是可以理解的。市場經(jīng)濟條件下，價格不可能是一層不變的，一般掌握在可控范圍以內(nèi)（一般10%）。稅務部門在納稅檢查中要適應新情況、新問題，通常運用加權平均法是比較合法、合情、合理的，計算出房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、逃稅、漏稅數(shù)額。對銷售價格明顯偏低