再議公共租賃住房配置效率

〔作者簡介〕

田焱，四川省社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所副研究員，四川 成都 610072。

〔摘要〕公共租賃住房建設(shè)供給至今，并不為大家普遍看好，也受到了一定程度的質(zhì)疑。其緣由主要在于，人們對公共租賃住房配置行為及其效率缺乏完整而清晰的認識。公共租賃住房配置系統(tǒng)龐雜，公共租賃住房空置率、消費滿意度、經(jīng)營管理水平和資產(chǎn)流動性及房屋同轉(zhuǎn)率等測度標準基本能反映公共租賃住房配置效率的現(xiàn)實狀況，應(yīng)針對公共租賃住房的不同供求狀況，提出不同因應(yīng)對策，以提高公共租賃住房配置效率。

〔關(guān)鍵詞〕公共租賃住房；配置效率；供求關(guān)系

〔中圖分類號〕F299.23 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕2095-8048-（2014）04-0108-06

一、引言

自公共租賃住房建設(shè)及配置以來，無論在理論界還是在社會上都受到了一定程度的質(zhì)疑。例如，有學(xué)者認為，公共租賃住房制度設(shè)計中，目前尚存在眾多的法律問題，如公共租賃住房缺乏統(tǒng)一的立法保障，保障對象具有較大的局限性、準入與退出機制不健全、相關(guān)糾紛解決機制不完善等等?！?〕又如，2008年12月2日深圳新聞網(wǎng)報道：深圳首批公共租賃住房建成2730套，配租出去僅894，空置達70%（最高空置達九成），其中，福田區(qū)提供550套，空置70%；羅湖區(qū)提供53套，空置70%；南山區(qū)提供490套，空置10%；寶安區(qū)提供669套，空置80%等等。再如，2011年10月21日貴陽市向外公布了《2011年貴陽市公共租賃住房空置房源電腦搖號實施方案》。這從側(cè)面表明了，貴陽市同樣也存有一定量的公共租賃住房空置。如此等情形，既表明目前人們并不十分看好公共租賃住房配置，更表明社會對公共租賃住房配置行為及其效率，缺乏完整而科學(xué)的認識與把握。對此，本文特地進行相應(yīng)必要的探討。

二、公共租賃住房配置效率觀

公共租賃住房配置是指公共租賃住房——這一保障性住房的配備與布局，而其效率亦即公共租賃住房配備布局中單位時間（或單位投入）內(nèi)完成的工作量（或產(chǎn)出量、或收入量）?？茖W(xué)和嚴格地講，由于配置主體、出發(fā)點以及判斷角度或視點等的不同，則效率觀往往細分有不同的層面或類型，即實踐中不同主體在社會、政治、經(jīng)濟、管理或工作層面或類型上，分別強調(diào)或設(shè)定有不同的效率觀。因之，就公共租賃住房配置效率而言，實際主要劃分有政府、或保障對象、或社會其他成員間各異的社會、政治、經(jīng)濟、管理四大效率觀。通常情況下，就這四種效率觀而言，政府在公共租賃住房配置中，更看重的是其社會和政治效率觀；如果政府僅僅作為一般（經(jīng)濟性）投資或業(yè)主主體，其與保障對象一樣，更看重的是經(jīng)濟效率觀；而作為住房保障工作與管理主體，則更強調(diào)的是其管理或工作效率觀。同時，社會和政治效率觀一般多為間接或隱形觀，而經(jīng)濟和管理效率觀則相對更為直接或顯形，且后兩者（尤其是經(jīng)濟觀）更為基礎(chǔ)，也是配置活動可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在，故現(xiàn)實中更應(yīng)強調(diào)公共租賃住房配置中的經(jīng)濟效率觀。

三、公共租賃住房配置系統(tǒng)

公共租賃住房與其他屬性的住房配置一樣，都是一個漫長的過程。在這漫長的過程中，其必然要經(jīng)歷由立項到資源（尤其是用地和資金等）供給，再到規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、房屋配租和使用等各個階段，而其中每一階段又涉及到眾多相關(guān)主體（包括政府職能部門、企事業(yè)單位等）、事務(wù)，以及辦事程序和具體要求等要素。因此，公共租賃住房配置實際是一龐雜的配置系統(tǒng)，而其配置效率實際也是一龐雜而系統(tǒng)的配置效率，即它是所有這一系列過程中，要素供給、事務(wù)處理和流程運轉(zhuǎn)等一切效率的總和。換言之，公共租賃住房配置效率實際是由上述各階段中系列配置效率（包括工作和管理等效率）構(gòu)成的。其中，按現(xiàn)行相關(guān)政策規(guī)定，政府住房保障主管部門職權(quán)管理階段及范圍內(nèi)的配置系統(tǒng)，是這一龐雜系統(tǒng)的核心部分。

從現(xiàn)實情況看，依據(jù)現(xiàn)行政府行政管理體制架構(gòu)，僅就住房保障主管部門而言，其主要責(zé)任和職權(quán)在于，掌控公共租賃住房的具體運營和管理，即主要包括公共租賃住房保障的申請審核（審批）、配租和使用等管理，其他部門及主體則是配角或參與者。因此，住房保障主管部門關(guān)注公共租賃住房配置效率的重點應(yīng)在于，保障對象申請審核（審批）、房屋配租和使用等工作及管理效率的高低，其具體應(yīng)包含：一是保障對象申請審核（審批）效率，包括識別保障對象的速度和準確性，審核主體間的協(xié)調(diào)性，審核（審批）管理流程的規(guī)范性、合理性與科學(xué)性等等。二是公共租賃住房配租效率，包括配租任務(wù)的完成情況及完成快慢、臨時變動及換房配租的（周轉(zhuǎn)）速度、配租的滿意度，以及配租的公開公平性等等。三是公共租賃住房使用效率，包括租賃合同的履約情況，房屋使用的合規(guī)性和安全性，房屋使用的監(jiān)管情況，以及退租退房和停止房屋使用等情況。

四、公共租賃住房配置效率測度標準

實際工作中，住房保障主管部門在注重與強調(diào)上述工作及管理效率的同時，尤其更應(yīng)關(guān)注一些關(guān)鍵性的定量化標準及其測度。如公共租賃住房空置率（或入住率）、消費滿意度、經(jīng)營管理水平和資產(chǎn)（財產(chǎn)）流動性以及房屋周轉(zhuǎn)率。這些測度及其標準，基本能直接反映公共租賃住房配置效率的現(xiàn)實狀況及水平。

（一）關(guān)于測度空置率及其注意事項

參照學(xué)界和業(yè)界對商品房空置率的界定，〔2〕我們可將公共租賃住房空置率界定為，實際已配租的公共租賃住房量與現(xiàn)有可配租的公共租賃住房量之比。它是反映某一時點公共租賃住房空置程度的存量指標，它與當前公共租賃住房空置數(shù)量成正比，與近三年的公共租賃住房可供數(shù)量成反比。在測度公共租賃住房空置率的過程中，有時也可以用“租用量”（租用率）來替代，但“租用量”的完整意義在于，一是反映住房的使用方式，并體現(xiàn)了住房業(yè)主的所有權(quán)與使用權(quán)相分離；二是租用量（率）的大小（高低）也反映住房租賃市場活躍與否等狀況。因此，考慮到“空置率”使用的通用性和公共租賃住房“租轉(zhuǎn)售”的可能性，我們最好選擇使用“空置率”，且大有必要明確如下一些事項：

其一，有必要明確測度的意圖，即主要是為了反映公共租賃住房資源的利用狀況，并由此設(shè)法提高利用水平。

其二，按照國際通常慣例，一般商品房空置率在5%～10%之間的水平，屬于“空置合理區(qū)”；10%～20%之間為“空置危險區(qū)”；20%以上為“空置嚴重積壓區(qū)”。然而，考慮到公共租賃住房的準公共物品性質(zhì)，該標準可適當放寬5～10個百分點左右。

其三，通常，住房租售過程中始終存在一定的空置問題，而且不同的國家或地區(qū)的住房空置程度也是大不一樣的，主要是因為適應(yīng)人口移動、季節(jié)性變化、營建營銷行為而產(chǎn)生的，并可能存在其他一些原因，例如，可能是住房供求總量尤其是結(jié)構(gòu)性的失衡；可能是住房質(zhì)量、款式和類型不適應(yīng)實際需求；可能是保障人口外移等變動所致；還可能是準備轉(zhuǎn)變住房的使用性質(zhì)，抑或是為了空置待租或待售等等。

其四，對于空置各種原因的深入分析判斷，即設(shè)置公共租賃住房空置量和空置率指標去統(tǒng)計各特定地區(qū)、特定年度、特定類型（戶型）、特定用途、特定房齡和特定結(jié)構(gòu)的空置數(shù)據(jù)，將有利于我們?nèi)シ治龊脱芯科浯嬖诘脑?，提出解決問題的方法，以使保障性住房資源最大限度地滿足人們的消費（保障）需求。

（二）關(guān)于測度滿意度及其注意事項

按照學(xué)界和業(yè)界的相關(guān)界定，消費滿意是指顧客（包括保障對象）在（租）購前對產(chǎn)品（如公共租賃住房）或服務(wù)質(zhì)量的預(yù)期與其在（租）購和使用后對其質(zhì)量實際感受的比較。這種比較后的感受（好或壞）程度，即為我們通常所稱之為的“滿意度”?！?〕在此，專業(yè)上的測度指標一般為“顧客滿意度指數(shù)”。同時，有時也采用了極為簡略的定性測度方法，例如，針對總體或某項物業(yè)服務(wù)滿意度測度，有時僅采用優(yōu)、良、中等（或及格）、差（不及格）等測度標準。在測度公共租賃住房配置滿意度的過程中，大有必要注意如下一些重要事項：

其一，明確測度滿意度的意圖與意義，即主要是為了分析與掌握保障對象對公共租賃住房（或相關(guān)服務(wù)管理主體）的期望和要求，以改善配置狀況，提高配置效率；改善經(jīng)營管理方法與現(xiàn)狀，提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，并提升保障對象對服務(wù)管理者（或公共租賃住房）的忠誠度，由此改善經(jīng)營管理績效，增強服務(wù)管理者的抗風(fēng)險能力和與保障對象和協(xié)相處的能力等。

其二，以保障對象滿意為導(dǎo)向或依據(jù)，來調(diào)整與改善公共租賃住房質(zhì)量、戶型、租價和相關(guān)的物業(yè)狀況，進一步奠定良好的公共租賃住房配置基礎(chǔ)，并由此提高其配置效率。

其三，密切關(guān)注保障對象滿意的主要內(nèi)容及關(guān)鍵所在，一般主要是理念、產(chǎn)品、行為、視聽和服務(wù)滿意。有的又將其劃分為產(chǎn)品滿意、服務(wù)滿意和社會滿意三個層次。在此，前兩者易理解，后者主要是指保障對象在對公共租賃住房產(chǎn)品和服務(wù)的消費過程中所體驗到的社會利益的維護，這要求相關(guān)服務(wù)管理主體的經(jīng)營管理活動要有利于維護社會穩(wěn)定，促進社會進步，保護生態(tài)環(huán)境等等。

（三）關(guān)于測度經(jīng)營管理水平及其注意事項

盡管公共租賃住房屬于準公共物品，但其完全有別于純公共物品，也非昔日之“公房”。因此，公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理中，必須強調(diào)其經(jīng)營管理狀況及水平，必須講求經(jīng)營管理活動中，為房屋業(yè)主和使用人提供維修、管理及服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項正常收入，并精打細算其從事房產(chǎn)經(jīng)營管理、危房改造、房屋修建、裝飾、供暖及提供各種服務(wù)的全部支出，以及上交財政的支出總額。這些都是提高公共租賃住房配置效率的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和具體要求。

（四）關(guān)于測度資產(chǎn)流動性及其注意事項

公共租賃住房資產(chǎn)流動性是指公共租賃住房資產(chǎn)按照一定的價值標準（比如建設(shè)成本或者市場評估價值），依照對等價格或者一定比例溢價進行股權(quán)化，機構(gòu)或者投資者購買股權(quán)后，其持有的資產(chǎn)股權(quán)可以隨時得到償付，或者在不貶值的情況下銷售出去，即無損失狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強，所付成本越低，則流動性越強，由此，也表明公共租賃住房配置效率越高。

目前，對于資產(chǎn)（包括公共租賃住房資產(chǎn)在內(nèi)）流動性的判別，尚無統(tǒng)一的標準，我們可以選擇銀行機構(gòu)在進行資產(chǎn)融資租賃時的收益標準，作為公共租賃住房資產(chǎn)流動性的一個判別標準。即目前銀行機構(gòu)開展資產(chǎn)融資租賃時，其收益標準的中值標準一般為，年靜態(tài)收益率8%。本文對流動性的判別標準即為靜態(tài)收益率8%。超過此標準即為流動性優(yōu)，低于即為流動性差。

（五）關(guān)于測度房屋周轉(zhuǎn)率及其注意事項

公共租賃住房周轉(zhuǎn)率即指公共租賃住房輪流使用的頻次或快慢，頻次越多、周轉(zhuǎn)越快，則該住房周轉(zhuǎn)率越高，而周轉(zhuǎn)率越高，一定程度上又表明該住房利用率越高，其配置效率也就越高，反之亦然。

但是，按照現(xiàn)行政策規(guī)定，公共租賃住房的租期，一般為3～5年，此間大多變化有限，也并不鼓勵頻繁出入（以從中獲利）。因而，公共租賃住房周轉(zhuǎn)率的測度，并無多大現(xiàn)實價值和迫切性。不過，從局部來看，由于個別或部分保障對象因收入或住房情況變化等而引起退租，騰空房屋，此時則大有必要盡量縮短房屋閑置的時間，即縮短及加速房屋輪流使用的空閑時間，故這實際又存在提高公共租賃住房周期率的現(xiàn)實及客觀需要。因此，通過提高公共租賃住房周轉(zhuǎn)率來提高其配置效率，僅僅是一種特例，而并非常態(tài)化的手段或辦法，但往往又是必須的。

五、公共租賃住房配置效率測度傾向及舉措

公共租賃住房保障與其他房屋租賃一樣，也存在不同的供求關(guān)系狀況。通常，公共租賃住房供求平衡是相對的、暫時的和非常態(tài)的，而供求失衡則是絕對的、長期和常態(tài)的。正因如此，在“供大于求”或“供小于求”的不同情況下，為了提高公共租賃住房的利用效果，并由此來提高其配置效率，則明顯存在測度傾向或出發(fā)點以及因應(yīng)舉措上的不同。

（一）“供小于求”下的一般測度傾向及對策

在“供小于求”的情況下，人們一般會縮小保障覆蓋范圍，或嚴把保障“準入”關(guān)，嚴防“搭便車”，以提高公共租賃住房配置的準確性和精密度，從而提高其配置效率。對此，大多會傾向于采取如下一些手段及方法，來緩解供求矛盾：

一是保持或降低準入標準，如保持或降低保障收入線標準等。二是簡化、縮短并嚴格申請審核（審批）、配租（或“輪候”）和簽約使用業(yè)務(wù)及管理流程。三是盡可能地提高從公共租賃住房立項到規(guī)劃、建設(shè)、配租和使用全過程及其各個管理和工作的效率，尤其是在建設(shè)規(guī)劃布局和房屋建成定形的情況下，更應(yīng)精細、規(guī)范與優(yōu)化資源配置和嚴密管控。四是更加關(guān)注與強調(diào)公共租賃住房周轉(zhuǎn)率的提升，特別是盡可能地縮短公共租賃住房輪流轉(zhuǎn)換配租的時滯時間，讓更多的輪候待保對象及時進入配租選房、簽約使用程序。五是更加注重提升公共租賃住房的運營能力和水平，改善運營基礎(chǔ)條件和服務(wù)面貌，促進精益化運營及管理。

（二）“供小于求”下的特殊因應(yīng)舉措

公共租賃住房“供不應(yīng)求”，既可能是供應(yīng)總量的不足，也可能是供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的問題與不足。換言之，其既可能是需求總量過旺，也可能是需求結(jié)構(gòu)性過旺。對此，根據(jù)前述一般測度傾向及對策，并結(jié)合現(xiàn)實情況，圍繞提高配置效率，可采取如下一些特殊舉措。

一是構(gòu)建與應(yīng)用CSI住宅體系。CSI住宅是將住宅的支撐體部分和填充體部分分離的住宅建筑體系，其中，C（China）表示基于中國國情和住宅建設(shè)及其部品發(fā)展現(xiàn)狀而設(shè)定的相關(guān)要求，S（Skeleton）表示具有耐久性、公共性的住宅支撐體，是住宅中不允許住戶隨意變動的一部分；I（Infill）表示具有靈活性、專業(yè)性的住宅內(nèi)填充體，是住宅內(nèi)住戶在住宅全壽命周期內(nèi)可以根據(jù)需要靈活改變的部分。CSI住宅體系是根據(jù)國外住宅建設(shè)先進理念和經(jīng)驗，而確立的一種具有我國住宅產(chǎn)業(yè)化特色的住宅建筑體系。

CSI住宅將大量的東西集中到工廠制作，實行的是工業(yè)化生產(chǎn)方式，它除主體結(jié)構(gòu)耐久（可達百年以上）的特點外，還具有支撐體與填充體基本分離、衛(wèi)生間實現(xiàn)同層排水和干式架空、室內(nèi)布局靈活（即廚衛(wèi)居室均可變更）、住宅部品模數(shù)化和集成化以及標準化等特點?！?〕正因具有如此等特點和優(yōu)勢，可大大提高公共租賃住房的建設(shè)、變換、適應(yīng)需求等效率。因此，在公共租賃住房供不應(yīng)求和消費需求及偏好變動等情況下，更有必要探討與推行公共租賃住房的CSI住宅體系。

二是提高準入“門檻”。當公共租賃住房供給（嚴重）不足的時候，除了在建設(shè)環(huán)節(jié)加快進度，在房屋建成后的營運管理環(huán)節(jié)，必須提高工作及管理效率，即可采取如下等一些具體措施：

（1）保持住房困難和收入線既定的標準及水平，拉長調(diào)整周期，盡量降低提升幅度——因該兩項標準一旦確定，則一般不允許降低其既定的標準及水平。

（2）增加其他一些準入條件，例如，增加財產(chǎn)的種類且降低其具體量化指標；提高單身的準入年齡（如由35歲提高至40歲等）；增加個人（包括主申請人和共同申請人）的誠信記錄等等。

（3）加長審核、公示和配租輪侯等時間，其中尤其應(yīng)強調(diào)提供與嚴格各個申請要件及資料，嚴格履行相關(guān)程序，并對輪侯進行細化，包括嚴格輪侯計分排序和搖號配租等程序。

（4）保障對象選定房屋后，限定在最短的時間之內(nèi)簽約并入住使用，盡量縮短使用租期，并加快中途或租期屆滿時的騰退與對接配租速率，縮短減少房屋閑置時間。

三是規(guī)范與優(yōu)化管理流程。在定立公共租賃住房申請審核（審批）和配租管理政策及其流程的同時，應(yīng)提前做好流程管理的專業(yè)化規(guī)范準備，其中的主要步驟及方法要求有：

（1）全面系統(tǒng)梳理公共租賃住房保障業(yè)務(wù)及其構(gòu)成，即對公共租賃住房準入、分配（配租）、使用和騰退四大環(huán)節(jié)及系統(tǒng)中所涉及到的一切業(yè)務(wù)，進行全面梳理與界定。

（2）全面理順公共租賃住房所有保障業(yè)務(wù)間的上下邏輯及銜接關(guān)系，既包括由準入至配租、使用、騰退系統(tǒng)間的邏輯關(guān)系，又包括上述各系統(tǒng)內(nèi)部的各子系統(tǒng)（例如，“準入”系統(tǒng)內(nèi)包含有申請受理、初審、復(fù)審和認定等子系統(tǒng)）間，以及各子系統(tǒng)內(nèi)部各崗位系統(tǒng)間的邏輯順序與聯(lián)系。

（3）在前兩者的基礎(chǔ)上，進一步地明確與匹配上述一切業(yè)務(wù)的管理流程，其中，主要包括匹配相應(yīng)的管理主體、管理職能、管理責(zé)任（包括問責(zé)）、工作及業(yè)務(wù)執(zhí)行標準、物資及資源保障、時間和信息要求等，從而形成科學(xué)、合理、嚴謹、簡潔的管理流程，并達成業(yè)務(wù)（活動）流、責(zé)任（鏈）流、物流、信息流等的協(xié)調(diào)融合，從而提高管理能力與水平。

（4）在上述流程規(guī)范與優(yōu)化的基礎(chǔ)上，一方面，對內(nèi)必須做好這樣一些工作：對既有的管理流程進行必要的維護，且進行不斷改良；成立專門的管理流程維護及優(yōu)化小組；對現(xiàn)有的公共租賃住房管理組織進行組織再造；充分利用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息管理系統(tǒng)等。另一方面，對外必須公布公示公共租賃住房管理流程，以方便保障對象申請與配租，并提高管理的透明度，加強社會監(jiān)督管理，盡量減少與降低管理漏洞及其程度。

四是采用其他一些手段及方法。為盡可能地滿足待保群體的居住需求，提高公共租賃住房配置效率，緩解供求矛盾，降低供不應(yīng)求——需求增加的壓力，還可以嘗試運用其他一些手段及方法：

（1）通過金融、財稅和行政等政策手段，充分利用輿論導(dǎo)向，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，緩解房地產(chǎn)市場（包括租售市場）價格增長過快的壓力，降低“擠出效應(yīng)”和對公共租賃住房保障的沖擊。

（2）采取臨時租金補貼的方式，讓待保對象在市場上進行臨時過渡。同時，若廉租住房尚未完全與公共租賃住房實現(xiàn)并軌運行，且有一定的閑置，則也可采取臨時租賃調(diào)控（即打通“兩房”和“鄰房”）的手段及方法，擴大公共租賃住房的供應(yīng)。

（3）增加公共租賃住房短期租住的比重，降低長租比重，提高短租房屋的周轉(zhuǎn)率和利用率。

（4）將公共租賃住房用地納入房地產(chǎn)開發(fā)用地的同一軌道，即在房地產(chǎn)開發(fā)的每宗出讓地塊中，規(guī)定一定比的保障性住房（包括公共租賃住房在內(nèi)）用地，以保障公共租賃住房建設(shè)用地并處于自然分布狀態(tài)，便于規(guī)劃空間布局和保障對象多方位的消費區(qū)位選擇。

（三）“供大于求”下的一般測度傾向及對策

在“供大于求”的情況下，人們一般會進一步擴大保障覆蓋范圍，包括擴大區(qū)域和人群覆蓋范圍，讓更多的保障對象迅速受益，從而提高公共租賃住房配置效率。對此，一般會采取如下一些手段及方法，來緩解供求矛盾：一是更加關(guān)注與降低公共租賃住房空置率，提高入住或使用率。二是更加關(guān)注與強調(diào)公共租賃住房申請審核（審批）與配租的（危機）攻關(guān)（包括營銷和宣傳等）能力，樹立良好而親民的管理形象。三是更加可能尋找其他一些政策優(yōu)惠和條件改善，例如，提高保障收入線標準，進一步降低租金標準，或提高政府租金補貼水平，或增加補貼內(nèi)容（如，增加物業(yè)等補貼范圍或金額）。

（四）“供大于求”下的特殊因應(yīng)舉措

公共租賃住房“供大于求”狀況，既可能是供應(yīng)總量過剩，也可能是供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩。換言之，既可能是需求總量不足，也可能是需求結(jié)構(gòu)性不足。對此，根據(jù)公共租賃住房“供大于求”狀況下的一般測度傾向及對策，并結(jié)合現(xiàn)實情況，圍繞提高配置效率，可采取如下一些特殊舉措。

1.明確公共租賃住房空置（或入?。┲笜思捌涔芸刎?zé)任目標。從空置率角度看，明確10%～15%的空置率為合理區(qū)，15%～25%的空置率為危險區(qū)；25%以上的空置為嚴重積壓區(qū)。與此同時，從空置期間看，1～3年的空置時間為合理時間；3～5%年的空置時間為危險時間；5%年以上的空置時間為嚴重積壓時間?；诖?，一方面，按照以上指標的完成情況，進行綜合平衡，尤其是研判與調(diào)整既有的保障政策以及管理辦法；另一方面，重點針對嚴重積壓的小區(qū)、樓盤或房屋的直接管理主體和其相關(guān)主體，實施問責(zé)管理；再一方面，提高相關(guān)信息的透明度，尤其是針對空置的樓盤和房屋，及時向外公布。

2.科學(xué)合理確定公共租賃住房的租金水平。公共租賃住房租金水平的確定，應(yīng)當首先顧及公共租賃住房的保障性質(zhì)——即（準）公共物品性質(zhì)，其次還必須綜合考慮成本租金和居民住房消費的水平。其中，在考慮成本租金時，必須要考慮到其建設(shè)成本和管理成本兩方面，且在建設(shè)成本方面，公共租賃住房的土地，政府是不收取溢價的，僅為土地成本價（但拆遷等方面需支付必要的成本）；在考慮居民住房消費水平時，通常按照國際慣例，居民住房消費比例一般為其收入的25%左右，眾多二、三線城市可參照選擇為35%左右，隨后，先以統(tǒng)計年鑒的相關(guān)法定數(shù)據(jù)為準，來確定下一年的保障對象住房消費比例及水平。此后，待公共租賃住房進入遠期發(fā)展階段之時，則完全可以保障對象的實際收入數(shù)額（先個人申報、后管理部門審核的數(shù)據(jù)），按一定的比例來測算其住房消費水平——亦即保障對象應(yīng)負擔(dān)的租金水平。

以上租金確定的過程和內(nèi)容，以及每個樓盤測算的結(jié)果等，都應(yīng)對外公開，以提高保障對象的理解與認識水平，讓其看到自己的責(zé)任和政府（社會）的支持（優(yōu)惠）所在，并及時衡量與發(fā)現(xiàn)自己可以選擇與承受的住房消費定位，從而加快其保障選擇的步伐。

3.采用SP促銷（租）的策略。SP是Sales Promotion的簡稱，按照美國市場學(xué)會（AMA）的定義，SP是指“人員推銷、廣告和公共關(guān)系以外的，用以增進消費者購買和交易效益的那些促銷活動?！?/p>

采用SP促銷（租）的關(guān)鍵手段和方法在于，通過向保障對象提供短期的強烈誘惑、提供額外強刺激性的好處，利用多樣化的租賃促進活動，如競賽抽獎、現(xiàn)場演示等方式和聯(lián)合促租、服務(wù)促租、文化保租、滿意促租等手段。

因此，眾多二、三線城市有必要準備或成立一專業(yè)性的公共租賃住房宣傳公關(guān)小組。該小組既承擔(dān)公共租賃住房相關(guān)政策、管理、運營日常宣傳和咨詢?nèi)蝿?wù)，又重點組織與實施SP促銷（租）方案。其中，關(guān)鍵的任務(wù)和工作內(nèi)容包括有：確定SP促租目標（包括公共租賃住房開盤、樓盤滯租、租賃淡季、回籠資金和余戶等SP促租目標）；策劃與選擇SP促租方式；制訂與組織實施SP促租方案；SP促租事前檢測和效果評估等。與此同時，還有必要對公共租賃住房SP促租進行拓展，例如，選擇與推出“承諾型SP促租”、“健康型SP促租”、“評獎型SP促租”、“教育型SP促租”、“環(huán)境型SP促租”和“物業(yè)型SP促租”等類型。

4.規(guī)范與整頓住房租賃市場行為與交易。通過相關(guān)部門聯(lián)動，包括街道、社區(qū)的配合與支持，臨時加大住房租賃市場交易及行為的規(guī)范與整頓力度，以穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，提高合同備案率，解決群租等不安全現(xiàn)象，促進租賃信息對稱，規(guī)范中介市場行為，從而確保承租人的居住安全和合法權(quán)益，并由此引導(dǎo)與激勵更多潛在的保障群體轉(zhuǎn)入接受公共租賃住房保障，降低住房租賃市場壓力，擴大保障有效需求。

5.進一步降低公共租賃住房準入門檻。在確保原廉租住房和公共租賃住房保障（三大）群體覆蓋的同時，主要限制在當?shù)匾延蟹孔。òㄗ杂凶》亢推渌孔庾。?，且人均面積超過一定標準的人，放寬甚至（臨時或長期）取消收入線標準限制，誰愿意租住都可以。同時，對于非戶籍人口，也可以取消其居住滿一定年限和社保滿一年，有至少一年合同等限制條件，以促進與滿意勞動力流動及其居住需求，增進城市活力，并提高公共租賃住房配置效率。

6.采用其他手段和方法。這些手段和方法大體包括有：一是夯實公共租賃住房的基礎(chǔ)和專業(yè)管理，其中尤其應(yīng)加強公共租賃住房檔案管理和統(tǒng)計分析工作。二是待公共租賃住房運營三、五年之后，即進入“后期”（即“遠期”）存量調(diào)整發(fā)展之后，應(yīng)充分參考和利用前述相關(guān)方法，定期對公共租賃住房保障對象的保障需求及其消費選擇決策行為等，進行必要的定量分析研判。三是針對相關(guān)的分析研判結(jié)果，適度打破行政區(qū)劃界線，以提高保障對象消費選擇的自由度和靈活性，擴大住房保障資源配置的空間。

〔參考文獻〕

〔1〕范俊麗.我國公共租賃住房法律問題〔J〕.河北聯(lián)合大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012，（6）.

〔2〕楊文武.中國房地產(chǎn)業(yè)指標體系研究〔M〕.成都：四川出版集團，2008.

〔3〕中國指數(shù)研究院.中國房地產(chǎn)顧客滿意指數(shù)系統(tǒng)理論與實踐〔M〕.北京：經(jīng)濟管理出版社， 2005.

〔4〕住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心.公共租賃住房產(chǎn)業(yè)化實踐〔M〕.北京：中國建筑工業(yè)出版社.2011.

【責(zé)任編輯：朱鳳霞】