新加坡“經(jīng)適房”為何成功

周凱莉

導(dǎo)語：和其他國(guó)家的公租房項(xiàng)目相比，新加坡的組屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的“售后服務(wù)”分不開。

居者有其屋，在以土地為本的東方國(guó)家里，一向是老百姓最基本的生活理想。唐朝詩(shī)人杜甫就曾在饑寒交迫之夜，作出《茅屋為秋風(fēng)所破歌》一詩(shī)，其中“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”更是傳誦千古。在各個(gè)亞洲國(guó)家大顯神通的廉租房計(jì)劃中，最為成功且特別的，大概算是新加坡的組屋。

政府保姆般的服務(wù)

作為一個(gè)以清潔、有序而聞名的花園城市，開車行駛在新加坡寸土寸金的市中心，總能看到一些顏色雅致、排列整齊的住宅小區(qū)。和居民小區(qū)相比，這些屋區(qū)是敞開的，沒有圍墻，沒有門衛(wèi)，開放式的環(huán)境讓所有外來的車輛都可以從中穿駛而過，屋區(qū)所屬的公共場(chǎng)域，亦屬于國(guó)家所有的公共土地。

當(dāng)?shù)氐呐笥迅嬖V我，這就是新加坡聞名于世的廉租房計(jì)劃，俗稱“組屋”。新加坡的民用住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一般由“政府組屋”和“私人公寓”兩部分組成。組屋類似于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房，由政府投資修建，價(jià)格由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層。在過去40多年的時(shí)間里，新加坡政府共修建了96.8萬套組屋，目前更是約有85%的居民居住在組屋中，其中絕大部分屬于自有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限為99年。

根據(jù)政府政策規(guī)定，購(gòu)房居民可用公積金來支付10%的首付款，政府還會(huì)補(bǔ)貼每一個(gè)家庭3萬新幣，加上銀行貸款利率僅為2.5%，所以一般的工薪階層僅用公積金就能還得上貸款。在這一政策的背后，是新加坡寸土寸金的“富人”房?jī)r(jià)，作為僅次于紐約、倫敦、香港的第四大金融中心，新加坡的私人公寓價(jià)格可達(dá)每平方米12萬新幣（約合人民幣60萬元），對(duì)一般普通階層來說，堪稱沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)荷。

值得重重提一筆的是，和其他國(guó)家的公租房項(xiàng)目相比，新加坡的組屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的“售后服務(wù)”分不開。比如，政府會(huì)定期7～8年重新粉刷組屋，并制定屋區(qū)更新計(jì)劃，包括修補(bǔ)混凝土剝落、更換污水管、增設(shè)電梯等。組屋還往往配有劃了車位的露天停車場(chǎng)，樓與樓的空地上，還會(huì)設(shè)置游泳池、兒童游樂場(chǎng)所等公共配套設(shè)施，有的屋區(qū)還會(huì)為屋區(qū)設(shè)立公用的幼兒園、政府服務(wù)機(jī)構(gòu)等。公用設(shè)施一般價(jià)格合理，例如大部分游泳池收費(fèi)僅為一次1新幣（約合人民幣5元）。

歸根到底，廉租房政策屬于政府行為，相比于亞洲的其他國(guó)家，新加坡的組屋如此成功，是具備一定先決條件的。夾在馬來西亞、印度尼西亞兩大穆斯林國(guó)家之間的新加坡充滿了危機(jī)感，新加坡政府一向奉行的是凱恩斯主義主導(dǎo)的公司化管理宗旨，一切政策以效率為先，服從于國(guó)家利益。整個(gè)新加坡以社區(qū)為單位劃分了很多集選區(qū)，組屋區(qū)的發(fā)展好壞，直接影響了政府在底層民眾中的支持度。值得注意的是，作為一個(gè)多民族聚居的國(guó)家，組屋的分配還兼顧了種族之間的融合問題，所有的社區(qū)必須具備一定配額的馬來、印度、華人數(shù)量。

英德等國(guó)經(jīng)驗(yàn)也可借鑒

除了新加坡之外，德國(guó)、英國(guó)的廉租房政策也值得效仿。例如，在德國(guó)的住房結(jié)構(gòu)中，政府可支配的廉租房比例為10%左右，租金低于市場(chǎng)價(jià)格，只服務(wù)于中低收入家庭。德國(guó)政府還從政策上保障了廉租房方案的順利實(shí)施，大規(guī)模的房租租賃市場(chǎng)為居民提供了在購(gòu)買住房和社會(huì)保障房之外的重要選擇。其中，出租房市場(chǎng)中房屋的良好質(zhì)量、租房者較高的社會(huì)階層亦是德國(guó)租賃市場(chǎng)引以為豪的特征，據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)有一半以上的家庭居住在出租房?jī)?nèi)。

而英國(guó)自20世紀(jì)40年代起就采取集中建設(shè)公共住房的政策解決中低收入者的住房問題。在英國(guó)，居住方式可分為自住住房、租住私房、租住公房三種類型，對(duì)于不同類型的低收入居民，英國(guó)政府制定了住房租金折扣或房租補(bǔ)貼計(jì)劃。

相比之下，在住房剛需強(qiáng)勁的中國(guó)，廉租房政策實(shí)施得并不成功。1998年的“國(guó)二十三條”曾明確表示，中國(guó)的廉租房將占到住房比例的80%，但這一概念在發(fā)展過程中，將經(jīng)濟(jì)適用房政策“偷換”為保障性質(zhì)的商品房政策，導(dǎo)致目前的中國(guó)廉租房政策的裹足不前。此外，由于體制性僵化存在的問題，在廉租房資格審查、公開搖號(hào)的過程中，出現(xiàn)的權(quán)力尋租更是屢見不鮮。首先，廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房的資格確認(rèn)很難，類同于低息小額貸款，往往是“有路子有錢的人才能拿到”；其次，不同于其他商品，房子的流動(dòng)較難，成本相對(duì)較大，剛需現(xiàn)象明顯，幾乎是所有居民需要面臨的基礎(chǔ)設(shè)施問題。

特別是對(duì)于北京、上海等特大型城市來說，階層分化逐步拉大，在解決住房問題中，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)的基礎(chǔ)，只能是一項(xiàng)行之有效的利用多渠道建設(shè)公共租賃住房的廉租房政策，其余并無他法。

不可否認(rèn)，中國(guó)一直在緩慢的進(jìn)程中探索廉租房建設(shè)的良好方式。在“兩會(huì)”中，有委員提出議案稱，在廉租房建設(shè)中，除了政府的財(cái)政投入外，還可以利用社會(huì)上的資源、民營(yíng)企業(yè)的資源，甚至通過發(fā)行福利彩票，開拓廉租房建設(shè)資金的融資渠道。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉對(duì)此點(diǎn)亦表示贊同，但認(rèn)為政府還可以通過一些“四兩撥千斤”的辦法建設(shè)廉租房，例如以政策手段進(jìn)行貼息，特別是向小開發(fā)商給予補(bǔ)貼，他甚至認(rèn)為非政府組織亦可以加入到中國(guó)的廉租房建設(shè)中發(fā)揮作用。但就目前來看，夢(mèng)想仍舊未能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。endprint