人口結(jié)構(gòu)變遷對城鎮(zhèn)住房供求結(jié)構(gòu)模式影響

——以河南省為例+劉坤

摘要：自2007年以來，河南省乃至全國的住房價(jià)格不斷快速上漲，使得河南房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)上升到了歷史上的一個(gè)高位，對人們的生活產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。如何能夠在人口結(jié)構(gòu)變化和城鎮(zhèn)住房供求之間發(fā)現(xiàn)一些其相互影響的規(guī)律，讓城鎮(zhèn)住房供求滿足人口結(jié)構(gòu)變遷的形勢需要，使得每個(gè)河南人能夠“居有其所”便顯得非常迫切了。

關(guān)鍵詞：人口結(jié)構(gòu)；城鎮(zhèn)住房；供求結(jié)構(gòu)模式

中圖分類號(hào)：C91

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672—3198（2014）21—0031—02

河南是我國的人口第一大省，人力資源是經(jīng)濟(jì)社會(huì)的第一資源。因此，河南省人口結(jié)構(gòu)的不斷變化，必然會(huì)對河南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面產(chǎn)生重大的影響?！耙率匙⌒小保侨藗兩婧桶l(fā)展的基礎(chǔ)條件。經(jīng)過30多年的改革開放，人們在“衣、食、行”三方面已經(jīng)獲得了較大的改善和提高，而在“住”方面卻遭遇了較大的障礙。1998年的房改，是我國住房市場發(fā)展的一個(gè)分水嶺。在此之前，由于住房往往是單位的福利分房，因此關(guān)于人口結(jié)構(gòu)對住房影響的研究相對較少；在此之后，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，使得關(guān)于住房相關(guān)的研究迅速升溫。如何在河南省人口結(jié)構(gòu)變遷與城鎮(zhèn)住房供求結(jié)構(gòu)模式之間探尋規(guī)律，克服障礙，已經(jīng)成為社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

1河南省人口結(jié)構(gòu)變遷和城鎮(zhèn)住房供求結(jié)構(gòu)模式的概況

人口結(jié)構(gòu)主要包括人口規(guī)模、家庭規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)人口等四個(gè)方面。根據(jù)《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》，截止2012年年末：從人口規(guī)模來看，全省總?cè)丝?0543萬人，常住人口9406萬人；從家庭規(guī)模來看，家庭戶數(shù)2593萬戶，三人戶及以下占42.9%，三人戶以上占57.1%；從年齡結(jié)構(gòu)來看，0-14歲1989萬人，占21.2%，15-64歲6587萬人，占700%，65歲及以上830萬人，占8.8%；從城鄉(xiāng)人口來看，城鎮(zhèn)人口4473萬人，鄉(xiāng)村人口6070萬人，城鎮(zhèn)化率424%。和2000年相比，總?cè)丝谠黾?055萬人，城鎮(zhèn)人口增加2328萬人，鄉(xiāng)村人口減少1041萬人，城鎮(zhèn)化率提高19.2個(gè)百分點(diǎn)。由此來看，河南省人口結(jié)構(gòu)變遷趨勢主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是人口規(guī)模增速緩慢，但增長量較大，人口增加量達(dá)到1055萬；二是家庭戶數(shù)增加，但家庭人口數(shù)在不斷減少，3至4人的家庭占主體；三是老年人口不斷增加，少年兒童數(shù)量有所減少；四是城鎮(zhèn)人口增長迅猛，達(dá)到4473萬人。

從河南房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，2000年以來取得了巨大成就，為數(shù)量龐大的河南人口居住提供了強(qiáng)有力地支撐。2000年，河南房地產(chǎn)企業(yè)1020個(gè)；全年完成投資額77.87億元，其中住宅投資額50.37億元；商品房銷售面積509.21萬平方米，其中住宅438.41萬平方米；商品房銷售額64.18億元，其中住宅銷售額50.51億元。2012年，河南房地產(chǎn)企業(yè)5316個(gè)；全年完成投資額3035.29億元，其中住宅投資額2203.06億元；商品房銷售面積5968.49萬平方米，其中住宅5455.50萬平方米；商品房銷售額2286.67億元，其中住宅銷售額1915.57億元。由此來看，12年來河南房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)增加到5.21倍；投資額增加到38.98倍，住宅投資額增加到43.73倍；商品房銷售面積增加到11.72倍，其中住宅增加到12.65倍；商品房銷售額增加到35.63倍，其中住宅銷售額增加到37.92倍。

2河南省人口結(jié)構(gòu)變遷對城鎮(zhèn)住房供求結(jié)構(gòu)模式的主要影響

2.1人口規(guī)模的持續(xù)增長，為城鎮(zhèn)住房需求注入強(qiáng)大動(dòng)力

2000年年末，河南總?cè)丝跒?488萬人，2012年年末：從人口規(guī)模來看，全省總?cè)丝?0543萬人，凈增加1055萬人，這些增加的人口勢必都需要住房，而這就為我省城鎮(zhèn)住房需求注入強(qiáng)大動(dòng)力。根據(jù)我國現(xiàn)行的戶口遷移政策，只有在城里買房了才能落戶城市，才能解決住房、子女入學(xué)等棘手問題，真正成為城里人，并被城市所接收，這也正是住房剛性需求的根本原因所在。雖然近年來人口增長每年只有50萬人左右，增速放緩，但隨著單獨(dú)二胎的全面放開，以及今后國家計(jì)劃生育政策的進(jìn)一步調(diào)整，乃至全面放開二胎也亦有可能，這些人口調(diào)整政策層面的變化，必定會(huì)給河南住房市場的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

2.2家庭規(guī)模的分離小型，對城鎮(zhèn)住房供給提出新的要求

根據(jù)《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》，2012年年末家庭戶數(shù)2593萬戶，家庭戶人數(shù)9003萬人，平均每戶3.47人。其中一人戶264萬戶，占10.2%；二人戶497萬戶，占19.2%；三人戶609萬戶，占23.5%；四人戶614萬戶，占23.7%；五人戶344萬戶，占13.3%；六人戶171萬戶，占6.6%；七人戶及以上92萬戶，占3.7%。由此來看，近年來河南省家庭變化的趨勢是戶數(shù)不斷增加，而家庭戶人口數(shù)卻在不斷下降，家庭規(guī)模的逐漸分離和小型化的趨勢越來越明顯。這種家庭規(guī)模的變化趨勢，必然會(huì)對城鎮(zhèn)住房供給提出新的要求，如不管房屋的面積大小，三室的房子才能滿足家庭的基本需要。

2.3年齡結(jié)構(gòu)的老眾童寡，使城鎮(zhèn)住房供需平衡難度加大

2012年年末，河南總?cè)丝谥?-14歲1975萬人，占210%，15-59歲6231萬人，占66.3%，60歲及以上1197萬人，占12.7%；總撫養(yǎng)比為50.9%，其中少兒撫養(yǎng)比317%，老年撫養(yǎng)比19.2%。由此來看，雖然河南省總?cè)丝谥?5-59歲的人口數(shù)有6231萬人，然而60歲及以上的人口數(shù)卻超過1000萬人，再加上14歲及以下的人口數(shù)，使得總撫養(yǎng)比超過50%，這也就意味著一個(gè)正常的勞動(dòng)力要養(yǎng)活一個(gè)老人或一個(gè)兒童，可見年輕人的生活壓力是比較沉重的。年輕人面對的巨大撫養(yǎng)壓力，再加上收入水平不高，其雖然對住房有很大的需求欲望，但實(shí)際上并沒有支付能力，這就嚴(yán)重制約了城鎮(zhèn)住房的需求水平。

2.4城鎮(zhèn)人口的不斷增加，讓城鎮(zhèn)住房供需矛盾日益嚴(yán)峻endprint

根據(jù)《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》，2012年年末河南省城鎮(zhèn)人口4473萬人，鄉(xiāng)村人口6070萬人，城鎮(zhèn)化率42.4%。和2000年相比，城鎮(zhèn)人口增加2328萬人，鄉(xiāng)村人口減少1041萬人，城鎮(zhèn)化率提高19.2個(gè)百分點(diǎn)。由此來看，自2000年以來，城鎮(zhèn)人口增加的2328萬人，實(shí)際上是城鎮(zhèn)住房需求的中流砥柱。因?yàn)榘凑瘴覈F(xiàn)有的法律政策，鄉(xiāng)村人口要轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口必須在城鎮(zhèn)擁有住房。如果按新增兩個(gè)城鎮(zhèn)人口增加一套城鎮(zhèn)住房來看，城鎮(zhèn)人口的增加已經(jīng)使得1164萬套住房花落他家。也正是城鎮(zhèn)化趨勢的不斷加快，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿O為廣闊。

3優(yōu)化河南省城鎮(zhèn)住房供求結(jié)構(gòu)模式的路徑

3.1做好政府規(guī)劃，滿足增加人口和城鎮(zhèn)人口的住房需求

河南省總?cè)丝诘牟粩嘣黾雍统擎?zhèn)人口的迅速增長，是今后我省較長一段時(shí)間必須要面對的一個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，特別是隨著城鎮(zhèn)化步伐加快帶來的城鎮(zhèn)人口增加，更是給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了巨大的壓力。面對這種挑戰(zhàn)和壓力，尤為關(guān)鍵的一個(gè)方面就是要滿足增加人口和城鎮(zhèn)人口的住房需求。提供住房就要占用土地，而土地的主要供應(yīng)者就是各級(jí)人民政府。那么要使得房地產(chǎn)市場有序、健康、科學(xué)的發(fā)展，各級(jí)人民政府就應(yīng)該著眼大局、高瞻遠(yuǎn)矚、面向未來，在充分調(diào)研住房需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的住房供給規(guī)劃，既要防止住房供給過量，造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)；又要防止住房供給不足，造成人民大眾一房難求的痛苦窘境。當(dāng)然，政府進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，一定要考慮群眾需求和當(dāng)?shù)貙?shí)際，否則就會(huì)功虧一簣、得不償失。比如，近年來很多地方借新農(nóng)村建設(shè)之風(fēng)，大搞“農(nóng)民集中上樓”運(yùn)動(dòng)，拔苗助長，最后是既費(fèi)了政府之財(cái)，又上了人民之心，負(fù)面影響較大。

3.2適當(dāng)調(diào)整戶型，滿足家庭小型化發(fā)展趨勢的現(xiàn)實(shí)要求

根據(jù)《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》，2012年年末家庭戶數(shù)2593萬戶，其中一人戶、二人戶、三人戶、四人戶共1984萬戶，占76.6%。由此來看，四人戶及以下家庭戶數(shù)占到了總戶數(shù)的近80%，也就是說五個(gè)家庭中只有一個(gè)家庭人數(shù)是超過四人的，可以看出家庭小型化發(fā)展的趨勢非常明顯。那么這些小型化家庭在住房需求方面，對戶型就有了特殊的要求。一般而言，房屋面積在100m2，戶型為三室一廳一廚一衛(wèi)的房子最為合理、舒坦。但現(xiàn)實(shí)的情況是，一般在100m2的房子都是兩室的，主要是建筑商為了降低自身成本，卻帶來了巨大的社會(huì)成本。因此，政府在房屋建設(shè)方面不僅要進(jìn)行面積的限定，還要進(jìn)行居室的限定，只有這樣才能規(guī)范房地產(chǎn)開放商的外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)的利益最大化，滿足人們的住房舒適度需求。

3.3合理調(diào)控房價(jià)，滿足城鄉(xiāng)人口擁有住房的迫切性愿望

住房需求是一種剛性需求，人們普遍認(rèn)為不管在一個(gè)地方是何種職業(yè)、薪酬高低，只有在這個(gè)地方有了房子，懸著的心才能放心，才能真正成為這里的居民，才能被這里的居民所人口。與此同時(shí)，現(xiàn)在年輕人要成家立業(yè)，基本上得現(xiàn)有房子才能取來媳婦，才能成家而后立業(yè)。但現(xiàn)實(shí)的情況是，房價(jià)的高高在上，收入的緩慢增長，根本無力應(yīng)對高昂的房價(jià)。比如一般縣城的房子每平方米都在3000元左右，地級(jí)市在5000左右，省會(huì)城市在1萬元左右，北上廣深在4萬元左右。按100m2房子折算，分別需要30萬元、50萬元、100萬元和400萬元?？梢韵胂?，這些錢對于普通的進(jìn)程務(wù)工人員甚至是低收入的城鎮(zhèn)職工而言，無疑是天文數(shù)字。因此，當(dāng)市場這支“無形的手”讓人們難以承受的時(shí)候，只有政府動(dòng)用“有形的手”——政府調(diào)控來規(guī)范市場，調(diào)控房價(jià)，讓房價(jià)控制在人們?nèi)罕娍梢越邮艿姆秶畠?nèi)，真正滿足城鄉(xiāng)人口擁有住房的迫切性愿望。

3.4增加房供渠道，滿足各種低收入群體皆有所居的夙愿

1998年的房改以來，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，很多家庭的住房條件得到了較大的改善。然而近年來由于房地產(chǎn)市場的過于火爆，畸形的抬升了房價(jià)，使得很多低收入家庭的住房夢逐漸變得遙遠(yuǎn)。面對這種情況，黨中央國務(wù)院高度重視、集思廣益、加大投資，提出了保障房、廉租房、棚戶區(qū)改造等多種渠道的房屋供給，盡量滿足低收入家庭的住房夢。然而，在現(xiàn)實(shí)政策的執(zhí)行過程中，由于保障房和廉租房供給數(shù)量有限，以及購買此類住房的諸多限制，實(shí)際上只有以少部分低收入家庭的住房夢得到了實(shí)現(xiàn)，絕大多數(shù)的低收入家庭還處于焦急而漫長的等待之中。因此，黨和政府應(yīng)該繼續(xù)增加房供渠道，繼續(xù)增加房供數(shù)量，再接再厲，更進(jìn)一步，最終實(shí)現(xiàn)杜甫《茅屋為秋風(fēng)所破歌》中所云：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山”之夙愿。

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