房地產(chǎn)項目管理模式研究

高人彬

摘要：房地產(chǎn)項目管理是工程管理中的一個重要分支，對房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的影響重大。對項目管理的現(xiàn)狀作了系統(tǒng)的分析總結，并在此基礎上分別從方法、人員、法律法規(guī)三個方面探討了項目管理模式的構建策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；模式

中圖分類號：F83

文獻標識碼：A

文章編號：1672—3198（2014）21—0122—01

房地產(chǎn)項目管理是管理者運用系統(tǒng)的觀點、理論和方法綜合管理項目建設和使用的一個過程，生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目中如何更加高效的配置，很大程度上要看項目管理模式的水平。從內(nèi)容上看，它貫穿于房地產(chǎn)項目的全部過程，以項目建議書為開端，為房地產(chǎn)項目的開工運營做可行性研究、工程設計、工程施工到竣工。

1我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

近十幾年來我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競爭也越發(fā)激烈，市場的激烈競爭給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標中獲勝除了資質(zhì)、勢力等方面的因素外還要在施工技術、施工管理方面具有對手無可比擬的優(yōu)勢。而項目管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實力之一。房地產(chǎn)項目管理的一項重要內(nèi)容便是資源的合理配置，是生產(chǎn)要素最大限度的應用到項目建設當中，而要做到這一點就必須科學合理的配置各方面資源，為此應當用到現(xiàn)代管理方法和管理理念，同時對于現(xiàn)代管理技術也應當及時的更新和實踐。只有這樣才能做到人力資源高效使用，工程指定穩(wěn)定可靠。目前我國房產(chǎn)開發(fā)和建設過程中，對施工企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制。施工項目的管理存在諸多問題，施工單位資質(zhì)與實際水平不符，早晨生產(chǎn)建設過程中存在較多隱患，生產(chǎn)效率不高等。而且這些問題在房地產(chǎn)長期繁榮背后始終沒有得到有效解決。目前在一定程度上已經(jīng)成為影響我國房地產(chǎn)企業(yè)深入發(fā)展的一個重要問題。另外人力資源統(tǒng)籌不科學，沒有實現(xiàn)項目工程人員的高效配置，很大程度上造成了人才浪費的現(xiàn)象，與此相對應的卻是眾多企業(yè)反映人才不足的現(xiàn)象。開發(fā)和利用好人力資源不僅要看是否引進了多少外部人才，還要看如何科學的使用既有人才。人力資源管理也是項目管理中的一項重要內(nèi)容。目前這些方面的工作在房地產(chǎn)項目管理過程中也越來越突出，成為制約行業(yè)發(fā)展的一大障礙。除此之外，管理制度執(zhí)行不到位，管理方法不科學也是一個重要隱患，我國房地產(chǎn)項目管理隨著房地產(chǎn)工程項目的發(fā)展而發(fā)展，項目管理應當能夠適應工程建設的需要，而且在這樣的基礎上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。但是就目前情況來看，項目管理在方法和制度設計上的不足給整個項目管理工作帶來較大的負面影響，這一問題必須得到解決。

2房地產(chǎn)項目管理模式構建策略

（1）創(chuàng)新管理方法，做好基礎管理和動態(tài)管理。施工項目的特殊之處在于一次性施工。項目管理應當適應和符合施工企業(yè)的實際情況，同時不能將房地產(chǎn)項目的施工管理等同于一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理。因此管理方法創(chuàng)新應當體現(xiàn)出這一特殊性。另外管理方法創(chuàng)新還應當結合項目特點，每一個創(chuàng)新成果都有其自身的特殊環(huán)境和需求決定。因此創(chuàng)新成果不是適合所有項目管理工作，為此管理人員應當針對項目特點與現(xiàn)行管理方法之間實現(xiàn)深度融合，管理方法的創(chuàng)新也就體現(xiàn)于此。動態(tài)管理的基本要義就是不同項目之間所采用的管理方法應當有所區(qū)別，這也是管理方法創(chuàng)新的最初動力。為此房地產(chǎn)項目管理應當建立一套完善的動態(tài)管理制度，在管理行為開始之前就要對管理方法進行科學的論證和更新。

（2）打造一支素質(zhì)過硬的項目管理隊伍。項目管理人員素質(zhì)是影響項目管理模式效能發(fā)揮的關鍵因素，同時也是項目管理過程中人力資源管理質(zhì)量和水平的重要體現(xiàn)。目前管理隊伍素質(zhì)不高的原因主要有兩個方面造成：一是現(xiàn)有人才知識結構和素質(zhì)不完善，二是人力資源利用率不高。人才隊伍知識結構不完善導致管理的科學性受到一定影響。當今時代是知識經(jīng)濟時代，知識在管理過程中發(fā)揮著無可替代的重要作用，而且，現(xiàn)代企業(yè)項目管理用到的科學理論和技術手段層出不窮。這要求人才隊伍必須善于學習，及時更新和健全自己的知識結構。在這些方面我們應當更加重視企業(yè)在人才引進和培養(yǎng)中的表現(xiàn)。另外，人才利用率不高也是影響人才素質(zhì)的關鍵因素之一。人才浪費和不合理使用狀況在隊伍素質(zhì)建設過程中比較突出。為此項目管理主體應當對內(nèi)部人才素質(zhì)做一個全面調(diào)查了解，對于不同人才的綜合能力進行科學評估，并建立人才檔案。只有對內(nèi)部人才的真實情況客觀掌握的前提下才能實現(xiàn)科學配置人才的根本任務和目的。

（3）加強行業(yè)法律法規(guī)建設。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長的階段。有的企業(yè)由于利益驅(qū)使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導致市場競爭秩序被破壞，國家和消費者利益受損。這與我國法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項目管理質(zhì)量必須做好法律法規(guī)建設，為行業(yè)競爭秩序的維護提供一個穩(wěn)定可靠的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量不僅需要一個健康有序的競爭環(huán)境，同時還要一支素質(zhì)過硬的管理隊伍。為此我們應當外部環(huán)境建設和內(nèi)部環(huán)境維護兩個方面雙管齊下，為項目管理模式效能的發(fā)揮奠定雄厚的基礎。

參考文獻

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