房貸新政難解樓市下行壓力

郭鐵 胡飛

“鄭州房地產(chǎn)目前的庫存總量未來5年都消化不完?！?013年底，意欲進軍鄭州房地產(chǎn)市場的王老板對當?shù)厥袌雒藗€底，發(fā)現(xiàn)鄭州地產(chǎn)市場早在兩年前就經(jīng)歷了一次洗牌，小房企早已退出競爭，剩下的幾家地產(chǎn)大鱷如今日子也不好過，原因只在于房地產(chǎn)庫存高企，而買房者仍在持續(xù)觀望。

面對如此“慘淡”的房產(chǎn)市場，王老板最終選擇暫緩入市。在低迷運行3個季度后，剛剛過去的“金九”也并未給房地產(chǎn)市場打上一劑強心針，這讓許多開發(fā)商心急如焚，也促使各省市紛紛取消限購政策，并在信貸利率、住房公積金、交易稅費等方面予以松綁。

繼地方刺激政策出臺后，9月30日，央行發(fā)布《關于一進步做好住房金融服務工作的通知》，明確對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對于擁有一套住房并已結(jié)清房貸的家庭，為改善居住條件再次貸款購買普通商品房的，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

中央此次推出房貸新政，被多方解讀為第三輪救市，其救市效果如何？能否挽回樓市下行趨勢？或許促使樓市軟著陸才是中央此次出手的真正意圖。

市場下行催生新政

2014年以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，信貸收緊伴隨市場觀望情緒濃厚，住宅成交量下降明顯，在個別城市甚至出現(xiàn)了量價齊跌的局面。據(jù)中國指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1—9月以來，重點城市住宅成交量同比下降15.1%，而至8月，代表城市可售面積達17701萬平方米，是2010年以來的最高水平，較去年同期增長34%。

沉重的去化壓力讓眾多地產(chǎn)商喘不過氣，尤其在三四線城市?！昂幽鲜≡S昌市整個房地產(chǎn)市場庫存壓力較大，且流動人口較少，市民該買房的都已經(jīng)買了。即使現(xiàn)在中央出臺了新的刺激政策，目前五六千元的房價也超出了許多市民的支付能力?！焙幽鲜≡S昌市惠民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長楊金城向《民生周刊》記者表示。

而早在今年年中，楊金城就發(fā)現(xiàn)許昌其他小地產(chǎn)商的日子異常難過，樓市不旺導致資金難以回籠，許多小地產(chǎn)商都面臨著生死關卡。楊金城最近在許昌一處核心位置剛剛拿下了一塊地，因為一直延續(xù)著委托代建住房模式，預期售價每平方米僅2000多元，低于當?shù)仄骄績r一半左右，因此樓房根本不愁銷路，也不存在資金問題，這與其他房地產(chǎn)商形成了鮮明對比。

在“鬼城”東莞，盡管房貸新政在“十一”假期結(jié)束后已經(jīng)落地，但“以價換量”仍是當?shù)亻_發(fā)商采取的主要策略。長期關注東莞樓市走向的龔先生告訴《民生周刊》記者，今年1—9月，東莞樓市銷售陷入困境，一些售樓處甚至在夜里八九點鐘還會派銷售人員到路邊發(fā)放宣傳單。

在剛剛過去的“金九”，東莞樓市也并未迎來明顯轉(zhuǎn)機。據(jù)中國指數(shù)研究院初步統(tǒng)計，東莞9月住宅均價為8701元，環(huán)比、同比下降均接近4.5%；9月成交面積為55.15萬平方米，雖然環(huán)比上漲了44.14%，但相較去年同期卻下降了31.88%。

有分析認為，二三四線城市的供應量過剩，其嚴重性遠超理論上的30%。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出，“現(xiàn)在的全國房地產(chǎn)市場不能一概而論，癥結(jié)不再是房價過高，而是庫存過高，且一線城市和二三四線城市的差距也越拉越大?！?/p>

在談到房地產(chǎn)與當前國民經(jīng)濟發(fā)展的關系時，顧云昌認為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的地位仍然不可替代，調(diào)結(jié)構(gòu)是增減比例，而不是徹底剔除。未來房地產(chǎn)就算不是國民經(jīng)濟的唯一支柱，也始終是中流砥柱。

“救市”行為于是在地方率先打響。在2010年以來陸續(xù)執(zhí)行限購政策的47個城市中，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞還在堅守。

除取消限購外，一些地區(qū)早在央行發(fā)布房貸新政之前就對信貸措施有所放松。繼8月紹興、福建等省市放松限貸后，進入9月，湖北、青島等省市由對公積金和信貸政策作出調(diào)整，以此來刺激市場。

部分省市還通過減免契稅等方式來刺激市場。湖北、江西均提出個人購買家庭唯一普通商品房，契稅按1%征收，而面積在90至144平方米的，按1.5%稅率征收。

從市場到地方，從地方到中央，這種自下而上的調(diào)控方式被顧云昌視做此輪“救市”的一大特點。

效果初顯

9月30日央行發(fā)布房貸新政之后，招商銀行宣布于10月8日開始按照央行要求進一步支持居民貸款需求。同在這一天，亦有消息傳出，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)出臺相關細則，對名下無房或一房、無貸款的購房者，可認作首套房，首付比例最低三成，利率8.5折。

10月9日，建設銀行正式出臺房貸新政細則，明確對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。建行也成為國有四大行中首家明文落實央行政策的銀行。次日，中國銀行也對外宣布了執(zhí)行細則。

然而，根據(jù)《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，房貸最低首付比例及貸款利率折扣能否真正落地，還要由“銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定”。這為目前已明確分化的房地產(chǎn)市場留下了靈活操作的余地，與以往的全國“一刀切”調(diào)控模式有很大區(qū)別，但也增加了這次刺激效果的不確定性。

東莞的龔先生在央行房貸新政出臺之后立即與當?shù)劂y行圈的朋友進行了溝通，得到的普遍答復是，如果按照央行公布的最低7折利率房貸，那么銀行根本不劃算。而在許昌、長沙等地，目前各銀行均未明確首套房貸利率優(yōu)惠細則，而是依然按照基準利率執(zhí)行，有些銀行甚至在基準利率基礎上上浮了10%。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容分析認為，這次房貸新政對市場影響將有多大，能否讓住房投資需求全面釋放出來，“對于這些問題的答案，關鍵還是取決于國內(nèi)銀行對房貸新政的博弈。”

“這次房貸新政對住房按揭貸款的全面放松比起2008年131號文件來說有過之而無不及，但目前國內(nèi)金融價格已發(fā)生了根本變化。如果國內(nèi)銀行對住房按揭貸款也如2008年下半年那樣采取下限政策或7折優(yōu)惠，那么5年期以上的按揭利率就會下降到4.58厘。如果銀行按照這個按揭利率發(fā)放貸款，也意味著做一筆虧一筆?！币讘椚菡f。

然而在湖南廣東商會常務副會長張少金眼中，即使銀行房貸利率折扣無法達到7折，也會刺激購房欲望。湖南中原研究中心10月13日公布了10月第二周（5日—11日）的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，長沙市內(nèi)六區(qū)住宅網(wǎng)簽達1983套，環(huán)比上周陡增37.6%。

“以價換量”已經(jīng)成為各開發(fā)商在新政出臺后普遍采用的去化戰(zhàn)略。據(jù)合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，10月6日—12日，東莞一手住宅總簽約11.2萬平方米，較前一周增長近一倍；成交均價為8647元/平方米，以中低端項目為主，同時新盤低價開盤簽約，導致整體均價回落。

另據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，10月6日至12日41個監(jiān)測城市中，有33個城市成交環(huán)比上漲，上漲城市超過八成，但累計成交面積相比去年同期下降了28%，同比下降城市達36個。其中，一線城市房地產(chǎn)市場成交量上漲最快，環(huán)比上漲101%，三線代表城市環(huán)比上漲99.5%緊隨其后，二線代表城市環(huán)比上漲數(shù)字為24.5%。與去年同期相比，三線城市成交量降幅以39.6%位居榜首。

中國指數(shù)研究院分析認為，多家銀行出臺并實施調(diào)整細則，預計隨著銀行放貸新政的逐步落地，購房者入市意愿將明顯增強。放貸新政調(diào)整力度明顯超過市場預期，由于去化加快，多地庫存也出現(xiàn)了下降。

下行壓力猶在

繼央行出臺房貸新政后，10月9日，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》。

海通證券分析師認為，“異地互認”、“住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的城市提高首套自住房貸款額度”等規(guī)定，與此前中央提高住房公積金繳存職工住房消費能力，支持繳存職工購買首套和改善型自住房的整體發(fā)展思路一致，有利于激發(fā)市場潛在需求。

“就目前看來，最有效的政策支持還是在信貸方面。”顧云昌認為，與國外一些國家相比，我國居民購房首付款比例及貸款成本均偏高，此次信貸調(diào)整是一種正常回歸，“讓購房者能及時、簡便且以比較低廉的成本借到錢，才是去庫存的關鍵?！彼瑫r指出，此次信貸政策最大的受益方是二線城市，對三四線城市影響并不大，因為三四線城市未限購過。照此看來，“今后三四線城市去庫存的壓力最大”。

易憲容基本持相同觀點：“三四線城市基本的居住條件在上世紀八九十年代就比一二線城市要低。近幾十年的發(fā)展，三四線城市隨著城市建設快速擴張，居民居住條件更是完全得到了改善。這次政府希望通過房貸新政來消化國內(nèi)三四線城市嚴重過剩的住房庫存，看來會有一個長期過程，并不是件容易的事?！?/p>

針對一二線城市需求，易憲容分析認為，原著居民早在房價還沒全面上漲時就已入市，而來自三四線城市的移民，其工資增加遠遠趕不上房價上漲，購買支付能力越來越弱，離住房市場也越來越遠。

需求低迷和庫存高企的現(xiàn)狀也影響了開發(fā)商的拿地熱情?！半m然長沙房價較其他同類城市相比并不高，需求也比較旺盛，但因今年整體市場情況不佳，長沙庫存壓力依然較大，因此當?shù)亻_發(fā)商拿地熱情和新開工意愿均不高。”張少金說。

就全國數(shù)據(jù)來看，在新政落實后首周中國指數(shù)研究院監(jiān)測的40個主要城市中，土地推出量環(huán)比增加了28%，出讓金環(huán)比減少54%。其中15個城市無土地推出，28個城市無土地成交。

有分析認為，盡管此次中央一系列信貸組合拳能夠讓房地產(chǎn)市場短期提振，但長期來看，仍無法阻止我國房地產(chǎn)市場整體下行。而無論是受訪的專家學者，還是房地產(chǎn)商，均認為未來我國房產(chǎn)市場將以較為平穩(wěn)的態(tài)勢發(fā)展，不會發(fā)生大起大落。

中央此輪調(diào)控的真正意圖是什么？顧云昌認為，“中央此輪政策意圖非常明顯，就是希望房地產(chǎn)市場能夠軟著陸?！?/p>