中國(guó)樓市：何去何從

本刊編輯部++伊人

盡管某房地產(chǎn)大佬一直在不遺余力地反駁樓市看空論，堅(jiān)稱“中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫”，并發(fā)出“2014年不買房，就需要再等30年”的驚人之語(yǔ)。 但是，從2013年四季度開始，伴隨著個(gè)人房地產(chǎn)信貸的收緊，以及各地庫(kù)存量的不斷增加，連續(xù)上漲的中國(guó)樓市開始觸頂回落。5月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了前4個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，被視為判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的各項(xiàng)核心指標(biāo)——開發(fā)投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數(shù)量、國(guó)房景氣指數(shù)等等，幾乎全線回落，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也再次出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的回落幅度。而就在上周，穆迪宣布將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面?！拔覍?duì)住宅市場(chǎng)不看好。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)?！苯张耸僖苍诠_場(chǎng)合如此表示。

種種跡象表明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一次轉(zhuǎn)折。業(yè)績(jī)下滑、售價(jià)下跌、拿地減少、融資困難……來自多個(gè)角度的跡象顯示，房地產(chǎn)業(yè)“假摔”的可能性越來越低，“真摔”的可能性被一步步驗(yàn)證。按照目前這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，2014年，房地產(chǎn)業(yè)將引來一股真正的“寒流”。至于究竟有多冷，現(xiàn)在還未嘗可知。

不同于2008年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)幾次在調(diào)控重?fù)粝碌闹芷谛曰芈?，本輪市?chǎng)轉(zhuǎn)冷更多的原因在于前期房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素的積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，本次市場(chǎng)調(diào)整是近年來唯一一次不受政策影響而由市場(chǎng)供需變化產(chǎn)生的調(diào)整，其調(diào)整的深度和時(shí)間都會(huì)超過以往。

政府該不該出面救市

隨著樓市的波動(dòng)，各種關(guān)于樓市調(diào)控政策將會(huì)放松的消息也在不斷發(fā)酵。其中，最引人關(guān)注的莫過于杭州推出的降價(jià)備案制度：根據(jù)杭州市相關(guān)政府部門的規(guī)定，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

盡管此后，杭州市物價(jià)局、住保房管局發(fā)布消息，稱此舉并非為了“限制降價(jià)”，而僅僅是要求“隨意調(diào)整”價(jià)格的開發(fā)企業(yè)重新備案。但事實(shí)上，由于重新備案耗時(shí)較長(zhǎng)，這一政策依舊被不少開發(fā)企業(yè)理解為“變相限制我們降價(jià)”。

而僅僅就在11個(gè)月以前，同樣是杭州，開發(fā)商們還在大聲疾呼，稱當(dāng)時(shí)地方政府推出的“限價(jià)”政策“違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律”，時(shí)至今日，政策轉(zhuǎn)向了對(duì)房?jī)r(jià)下跌的備案。

上漲設(shè)限、下跌備案，房?jī)r(jià)為什么讓地方政府如此糾結(jié)？短短的11個(gè)月，杭州的樓市究竟發(fā)生了什么，中國(guó)的樓市究竟經(jīng)歷了怎樣的變化？

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，隨著區(qū)域市場(chǎng)調(diào)整加速，特別是接近年中，杭州很多企業(yè)的銷售任務(wù)完成非常差，在6月份很可能出現(xiàn)一大波深度調(diào)整，所以杭州現(xiàn)行政策的出發(fā)點(diǎn)是為了防止樓市在最近出現(xiàn)“跳崖式”的下滑。

在“分類調(diào)控”的宏觀政策思路下，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向讓很多地方政府開始探討并實(shí)施放松“限購(gòu)”等調(diào)控政策的可能性，期待通過行政化的措施迅速改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，杭州從上漲設(shè)限到“下跌備案”的變化無疑是個(gè)縮影。

評(píng)論員劉民樂認(rèn)為 ，這種情況的出現(xiàn)并非首次，以往每有樓市的風(fēng)吹草動(dòng)，便有“剛需”的不絕于耳。而在中央力倡“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”的大背景下，對(duì)樓市進(jìn)行理性審視，是非常有必要的。

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)歸類于什么屬性？首先屬于市場(chǎng)化類別。那么，作為市場(chǎng)行為中的任何投入，都是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，都應(yīng)由介入者自己埋單，斷不能由他人來替代。樓市漲跌是市場(chǎng)中的商業(yè)行為，沒有人可以只賺不陪，豈能賺錢了就“偷著樂”，賠錢了就叫苦“喊救命”？

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間具有內(nèi)在的促進(jìn)與約束機(jī)制。近些年來，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的倚重雖然在一定程度上帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但也造成了房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅巨大、資金過度集聚、社會(huì)消費(fèi)潛力透支等問題，反過來加速了宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資與消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，這對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)是有害無益的。從這一角度說，此次的樓市趨冷，對(duì)中國(guó)的發(fā)展并非全是壞事。

樓市所連接的另一個(gè)重要支點(diǎn)，便是一些地方的“土地財(cái)政”。地方政府的財(cái)政本應(yīng)與本地區(qū)的整體發(fā)展相聯(lián)系，這樣才能促使地方政府發(fā)掘區(qū)域優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造良好的企業(yè)投資和成長(zhǎng)氛圍，不斷促進(jìn)本地區(qū)各方面的發(fā)展。但現(xiàn)在一些地方政府急功近利，將主要精力和財(cái)政收入重心都轉(zhuǎn)向了既簡(jiǎn)單省事又來錢快的“賣地”上面。每次樓市遇冷，鼓噪要“救市”的人里面，總有一些地方官員。從某種意義上講，“救市”就是救己。從這個(gè)角度上說，樓市趨冷可以成為“土地財(cái)政”終結(jié)的契機(jī)，并由此倒逼一些地方政府將主要精力投入到地區(qū)發(fā)展的服務(wù)和管理上來。

面對(duì)“救市”喧囂，大部分網(wǎng)民持反對(duì)觀點(diǎn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)并沒有觸底，呼吁“讓降價(jià)來得更猛烈些”。而一些認(rèn)同“救市”的評(píng)論者則認(rèn)為，地方救市或許是一種趨勢(shì)，但不宜過分期望地方救市的效果，雖然“分類調(diào)控”的政策讓地方有可能適度救市，但中央也不會(huì)完全放任，肯定會(huì)有一定的管控。畢竟，“救市”是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，解決人們的居住需求，而不是單純維護(hù)高房?jī)r(jià)、拯救開發(fā)商。

簡(jiǎn)而言之，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須實(shí)現(xiàn)與居民需求、經(jīng)濟(jì)增速的協(xié)調(diào)發(fā)展。在房產(chǎn)領(lǐng)域準(zhǔn)入機(jī)制建立、多元化住房格局形成、民間投資渠道更加暢通的前提下，通過糾正地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整，讓更多的資金返回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，實(shí)現(xiàn)樓市價(jià)格的合理回歸，讓百姓離“住房夢(mèng)”更近。

在供求關(guān)系這一基本市場(chǎng)規(guī)律的作用下，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化其實(shí)已經(jīng)不會(huì)再以個(gè)別地方的政府意志為轉(zhuǎn)移。尤其是“分類調(diào)控”的政策指向，重點(diǎn)仍在鼓勵(lì)自住型商品住房和首套房市場(chǎng)，而貨幣政策也在市場(chǎng)整體走低的情況下保持著穩(wěn)定性，以上種種，使得地方政府的“松綁”作用顯得十分無力。

央行意外出手難改樓市趨勢(shì)

前不久，央行召集各主要商業(yè)銀行召開“住房金融服務(wù)專題座談會(huì)”，研究落實(shí)差別化住房信貸政策，改進(jìn)住房金融服務(wù)，要求各商業(yè)銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。這將有助于緩解當(dāng)前我國(guó)住房金融服務(wù)層面出現(xiàn)的“個(gè)人房貸荒”現(xiàn)象，更好地滿足“剛需”房貸需求，并平緩樓市調(diào)整幅度，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)造良好的金融環(huán)境。

資深媒體人項(xiàng)崢認(rèn)為，央行此舉是針對(duì)樓市見頂回落采取的逆周期調(diào)節(jié)政策，這樣做可以平緩樓市調(diào)整幅度，減少其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)金融面的沖擊。政策的著眼點(diǎn)是樓市的穩(wěn)定，而不是救市行為。當(dāng)然，樓市的逆周期調(diào)節(jié)措施并不能從根本上改變當(dāng)前樓市運(yùn)行趨勢(shì)。

個(gè)人房貸增長(zhǎng)放緩恐將誤傷“剛需”。今年1至4月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)4.5%；其中，個(gè)人按揭貸款同比下降3.1%。隨著我國(guó)樓市調(diào)整趨勢(shì)的進(jìn)一步確立，自去年年末以來，主要城市的個(gè)人房貸政策開始逐步趨緊，一方面表現(xiàn)為房貸利率的優(yōu)惠面和優(yōu)惠程度逐漸收窄，另一方面表現(xiàn)為個(gè)人房貸的“落地”時(shí)間延長(zhǎng)。當(dāng)然，從某種程度分析，商業(yè)銀行在個(gè)人房貸政策上的變化，既在一定程度上反映出對(duì)樓市前景的擔(dān)憂，也是自主控制金融風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果。但也應(yīng)該看到，在個(gè)人房貸政策全面收緊的同時(shí)，一些剛需人群的房貸需求將難以被滿足，這既會(huì)影響社會(huì)民生，也不利于當(dāng)前樓市去庫(kù)存化進(jìn)程的順利推進(jìn)。

逆周期調(diào)節(jié)政策措施不宜被過度解讀為“救市”行為。無論是此前一些城市松綁住房限購(gòu)措施，還是近日央行支持首套房貸需求，均體現(xiàn)出逆周期宏觀調(diào)控的特征。經(jīng)過十多年的快速上漲，我國(guó)房?jī)r(jià)累積漲幅巨大，出現(xiàn)調(diào)整的可能性急劇增加。今年年初以來，我國(guó)樓市從局部、區(qū)域分化到全面調(diào)整，實(shí)際上反映出樓市運(yùn)行內(nèi)在調(diào)整的迫切需要。但考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特殊性以及其與金融的內(nèi)在緊密聯(lián)系，樓市短期、急劇、大幅的調(diào)整，都將會(huì)是宏觀經(jīng)濟(jì)金融的一大災(zāi)難。日本房地產(chǎn)泡沫破滅的慘痛教訓(xùn)仍歷歷在目。當(dāng)前我國(guó)正值深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境，有利于各項(xiàng)既定改革任務(wù)的順利推進(jìn)。

盡管如此，在市場(chǎng)力量面前，政府干預(yù)微不足道。一旦市場(chǎng)形成趨勢(shì)性力量，再?gòu)?qiáng)大的政府也很難阻擋市場(chǎng)的運(yùn)行慣性。不管承認(rèn)與否，當(dāng)前我國(guó)樓市見頂回落的趨勢(shì)已經(jīng)確立。

為避免樓市大幅調(diào)整演化進(jìn)而沖擊到宏觀經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定性，當(dāng)前出臺(tái)一些逆周期調(diào)節(jié)的政策措施存在必要性，但要防止被“誤讀”，以免引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期紊亂。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要做好積極的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，通過壓力測(cè)試、有計(jì)劃增加撥備，提升金融體系整體抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外，要絕對(duì)避免通過貨幣“注水”阻止樓市調(diào)整，以免在未來引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。

讓房?jī)r(jià)回歸理性

安居才能樂業(yè)。在所生活的城市有一個(gè)屬于自己的房子，是每個(gè)人最簡(jiǎn)單樸實(shí)的愿望。但是十多年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)也一路飆升，尤其是一、二線城市居高不下的房?jī)r(jià)，讓人們離買房的夢(mèng)想越來越遠(yuǎn)。如今，暴漲數(shù)年的房?jī)r(jià)在部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)下降，甚至北上廣深等一線城市樓市價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)跡象，在買漲不買跌的心理作用下，市場(chǎng)出現(xiàn)了觀望情緒。此時(shí)，有關(guān)樓市崩盤的傳言不脛而走，仿佛一副山雨欲來風(fēng)滿樓的態(tài)勢(shì)。

然而，樓市真的要崩盤嗎，真實(shí)情況是這樣嗎？其實(shí)，“樓市崩盤論”有點(diǎn)危言聳聽，人們希望房?jī)r(jià)下降，更希望能回歸理性。

今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同于往年的微妙局面，在地域、土地、房企等各個(gè)層面呈現(xiàn)出明顯的分化，各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)頗為復(fù)雜，造成市場(chǎng)觀望氣氛愈發(fā)濃厚。專家認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)漲幅整體回落的態(tài)勢(shì)從去年底就已經(jīng)開始顯露苗頭，但今年一季度數(shù)據(jù)表明，全國(guó)樓市單邊上漲的格局今后或?qū)⒔Y(jié)束，未來一、二線和三、四線城市之間樓市分化的特征將更為明顯。當(dāng)前房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常合理的回歸，不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌，更不存在樓市崩盤的可能。

日前中天城投披露的有關(guān)信息顯示，部分項(xiàng)目即便售價(jià)下降三成，地產(chǎn)公司還是能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡。其他開發(fā)商也曾做過類似預(yù)測(cè)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告顯示，2013年，滬深及大陸在港上市的房地產(chǎn)公司利潤(rùn)均有下降，毛利率均值分別為34.54%、33.27%。

如果中天城投公開了開發(fā)商的底線，那么巴克萊銀行最近一份研究報(bào)告中提到的“我們認(rèn)為政府最多能容忍全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)下滑10%左右，否則就會(huì)出臺(tái)更多支持性舉措”，則表明政府對(duì)于樓價(jià)下跌能夠容忍的底線是在10%左右，比開發(fā)商對(duì)樓價(jià)下跌的容忍度更差。

《新京報(bào)》刊文指出，目前中國(guó)大部分地區(qū)樓市逆轉(zhuǎn)，主要原因是供求關(guān)系發(fā)生了變化。2011年前，市場(chǎng)基本上都處于供應(yīng)不足狀態(tài)，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。之后，房地產(chǎn)投資加速，新房開工量于2013年達(dá)到14.6億平方米。以在建住宅總面積除以住宅年銷量計(jì)算的住房供應(yīng)指標(biāo)上升到（并且始終保持在）4以上，這意味著將需要花費(fèi)4年以上的時(shí)間才能銷售掉目前在建的所有住宅。2013年，西部的住宅供應(yīng)指標(biāo)從2011年的3.74上升至4.40，中部地區(qū)從3.66上升至3.97，而東部地區(qū)的供應(yīng)指標(biāo)從4.24微漲至4.36。

如果我們從另一個(gè)角度看，從居民的收入與樓價(jià)的比例來看，目前即使已經(jīng)開始在下跌的樓價(jià)仍然不是一個(gè)合理的樓價(jià)。居民購(gòu)房能力的增長(zhǎng)遠(yuǎn)跟不上樓價(jià)的上漲。

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布了《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.5。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。且不說北上廣深，北京高達(dá)19.1位居首位，就是西北五省會(huì)——烏魯木齊9.2，蘭州8.7，西寧7.4，西安6.4，銀川6.2，也均超過“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”。單從這個(gè)角度而言，房?jī)r(jià)要回歸“合理區(qū)間”，非但可能跌破10%，30%也是要跌破的。

對(duì)于開發(fā)商來說，市場(chǎng)波動(dòng)是正常的，前一段長(zhǎng)期獲得的超額利潤(rùn)回吐出來一小部分，也應(yīng)該是市場(chǎng)體制下的正?，F(xiàn)象。房?jī)r(jià)下跌對(duì)于地方財(cái)政和GDP的影響，只有依靠財(cái)稅改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整等改革的辦法來解決。因?yàn)闅v史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，樓市的方向盤從未掌握在政府手中。

樓市走向關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，但無論是漲還是跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終發(fā)展還是要交給市場(chǎng)決定?！胺诸愂┎摺⒎謱邮┎摺?，樓市分化現(xiàn)象說明房地產(chǎn)市場(chǎng)正在趨于理性。個(gè)別企業(yè)因資金鏈條脆弱，出現(xiàn)降價(jià)銷售甚至出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)、爛尾樓等現(xiàn)象，這是市場(chǎng)體制下行業(yè)調(diào)整的正?，F(xiàn)象。相反，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲才是房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的表現(xiàn)。