論建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的界定

高文君

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技水平的提高，人們的居住環(huán)境發(fā)生了很大的改變，為解決大量流向城市的人口的居住問題，對土地的利用逐漸從平面向立體發(fā)展。順應(yīng)時代的腳步，建筑物區(qū)分所有權(quán)便應(yīng)運而生。對于專有部分，建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有的幾乎是完全的所有權(quán)，而我國《物權(quán)法》對此部分的界定只作了籠統(tǒng)的界定。針對這一情況，對專有部分的合理界定已成為迫切需要，筆者在此進行探討。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分界定概述

1. 建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分界定的重要性

建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分是指具有構(gòu)造上及使用上獨立性，并能成為區(qū)分所有權(quán)客體的部分。通常專有部分在建筑物各個不同部分的基礎(chǔ)上形成，這種單獨所有權(quán)與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別，一般具備三個要件：第一，建筑物在構(gòu)造上可以區(qū)別且客觀上可由住戶自由支配；第二，可供一個建筑物單獨使用，亦即區(qū)分以后各個部分可單獨使用；第三，須經(jīng)過登記，住戶的專有權(quán)才能產(chǎn)生效力。而專有部分所有權(quán)通常是指在將建筑物分割成各個不同的單元部分的基礎(chǔ)上所形成的所有權(quán)。依《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，即有權(quán)對專有部分予以占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2. 建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分界定的相關(guān)學(xué)說及評析

（1）“壁心”説。該學(xué)說認(rèn)為區(qū)分所有建筑物的專有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。該觀點對于界定權(quán)利的范圍較為明確，但對建筑物維護、管理較為不妥。

（2）“空間”說。此說認(rèn)為專有部分的范圍僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而界線點上的分割部分如墻壁、地板、天花板等則為全體或者部分區(qū)分所有人共有。此說實質(zhì)是擴張區(qū)分所有中共有部分范圍，排斥區(qū)分所有人對墻壁、地板等進行專屬性支配，區(qū)分所有權(quán)人如果進行裝修、維護等均需征得其他共有人同意，勢必造成區(qū)分所有權(quán)人生活上不便。

（3）“最后粉刷表層”說。該說認(rèn)為專有部分包含壁、柱等部分表層所粉刷的部分，但最后粉刷的表層部分為專有部分。此說既可以兼顧區(qū)分所有人現(xiàn)實支配的需要，又不會危及建筑物整體的安全。但其在計算建筑物面積時，所計算的面積實際上包含到壁心的面積，與一般的交易習(xí)慣所不相符。

（4）“壁心和最后粉刷表層”說。該說認(rèn)為專有部分的范圍應(yīng)依內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定。在區(qū)分所有人內(nèi)部、專有部分應(yīng)僅包括壁、柱、地板及天花板等部分表層所粉刷的部分；但是在外部關(guān)系上，尤其涉及第三方關(guān)系時，專有部分應(yīng)僅包含壁、柱、地板及天花板等部分厚度的中心線。

二、我國目前對建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分范圍界定存在的問題

1.對建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的規(guī)定不明確

我國《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益?！睂ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)專有部分未規(guī)定具體范圍。

2.對建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分的規(guī)定內(nèi)容不完整

《物權(quán)法》第70 條規(guī)定，業(yè)主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”?？梢姡段餀?quán)法》并未對共有部分給出明確的定義或者描述其準(zhǔn)確特征；反之，《物權(quán)法》采取的是“除外式”立法技術(shù)；換言之，共有部分是區(qū)分所有的建筑物中除專有部分以外的其他部分。隨后，《物權(quán)法》以部分條文采取零星列舉的方式，明確了哪些部分屬于共有部分。例如，《物權(quán)法》第73 條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！焙茱@然，《物權(quán)法》中的這些列舉屬于不完全列舉，未窮盡共有部分的所有內(nèi)容。

三、完善建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分界定的建議

1.以建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的特殊性質(zhì)明確界定標(biāo)準(zhǔn)

在《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》中對于建筑物的專有部分的問題做出了規(guī)定，該解釋第2條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能有登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！?/p>

2.以其自身的獨立性，劃定專有部分具體范圍

確定專有部分的具體范圍即對專有所有權(quán)的客體量化，在理論上主要有四種學(xué)說，而“壁心和最后粉刷表層說”似乎成為學(xué)界的通說。但筆者認(rèn)為該學(xué)說有其不妥之處，它模糊了專有部分的范圍?！白詈蠓鬯⒈韺诱f”的主要缺陷實可經(jīng)由解釋而獲至解決：所謂購買時計算交易面積至壁心，而實際專有范圍卻至粉刷層之矛盾事實上并不存在。因為區(qū)分所有人購買之面積并非其得以完全獨立支配的面積，樓梯、通道等部分的共攤面積亦包含其中，而共攤面積組成部分當(dāng)然不能由區(qū)分所有人單獨支配。因此，可以解決上述所謂與交易慣例的不符或“矛盾”，無須引入復(fù)雜依內(nèi)外部關(guān)系而確定不同的范圍。①基于此，我們完全可以將“最后粉刷表層說”作為界定專有部分具體范圍的依據(jù)。

3.進一步完善建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分內(nèi)容

就其本質(zhì)而言，共有部分在物理上是由不可分割之要素所組成；在功能上，其是為全體業(yè)主所共用。對于未列舉的其他場所和設(shè)施，可以根據(jù)具體情況確認(rèn)其是否屬于業(yè)主的共有部分。一方面，不能簡單地將其一概認(rèn)定為共有；另一方面，也不能簡單的將其一概認(rèn)定為開發(fā)商或其他機構(gòu)所有，如果這些設(shè)施的建造是開發(fā)商為了履行其在售房合同中的約定義務(wù)，并且是由全體業(yè)主承擔(dān)了其建造和運行成本，且這些設(shè)施的服務(wù)基本上僅保留給全體業(yè)主，則也可以將其認(rèn)定為業(yè)主共有。

4.進一步完善立法

應(yīng)采取法律解釋的形式來完善法律規(guī)定的不足之處，這樣做一方面為法院處理相關(guān)的案件提供統(tǒng)一的依據(jù)，利于提高司法效率，在解決矛盾糾紛的同時又提高法律的權(quán)威性；另一方面，以司法解釋的形式出現(xiàn)，不會破壞法律的相對穩(wěn)定性，而且為日后相應(yīng)法律制度的修訂完善提供很好的依據(jù)。同時，要關(guān)注國外其他國家在相應(yīng)領(lǐng)域的發(fā)展態(tài)勢，借鑒吸收其合理有效的部分，完善我國法律制度在這方面的不足之處。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 韓松，張翔，姜戰(zhàn)軍.物權(quán)法所有權(quán)編[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007.

[3] 劉智慧.中國物權(quán)法釋解與應(yīng)用[M].北京：人民出版社，2007.

[4] 李偉，李建明.淺議建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán).經(jīng)濟與法[J]，2011.

[5] 季峰，王能.完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建議.建筑經(jīng)濟[J]，2010.

注釋：

①韓松、張翔，姜戰(zhàn)軍：《物權(quán)法所有權(quán)編》，北京，人民大學(xué)出版社2007年版，第179頁。