當(dāng)前房地產(chǎn)稅收政策存在的問(wèn)題與建議

于 欣

（天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所，北京 100010）

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，已經(jīng)滲透到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生活等多個(gè)方面，房?jī)r(jià)的漲跌起伏牽動(dòng)著城鎮(zhèn)居民、企業(yè)、銀行、各級(jí)政府的神經(jīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響頗為明顯，某區(qū)域房地產(chǎn)的成交量和價(jià)格上漲，則帶動(dòng)土地、設(shè)計(jì)、建材、施工等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，銀行也樂(lè)意為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者提供貸款，政府稅收也相應(yīng)增加，由此形成較強(qiáng)的GDP拉動(dòng)效應(yīng)。也正由此，在經(jīng)歷近10年的高速發(fā)展之后，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯泡沫，尤其以北上廣深為代表的一線城市房屋價(jià)格過(guò)高，嚴(yán)重超出普通城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買(mǎi)支付能力，并帶來(lái)了一系列嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。

造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫有市場(chǎng)供求關(guān)系、貨幣超發(fā)、傳統(tǒng)理財(cái)觀念、人為炒作、行政體制等多方面的原因，政府也相應(yīng)出臺(tái)了限購(gòu)令、土地、金融等一系列政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文重點(diǎn)探討如何利用稅收政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的稅負(fù)結(jié)構(gòu)，完善稅收征管體制來(lái)加強(qiáng)稅收政策參與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，從而提高調(diào)控的效果和效率。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策現(xiàn)狀

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的稅法，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接和間接涉及的相關(guān)稅種共有11種，下面按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)介紹現(xiàn)行的稅收政策，如表1所示。

表1 我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)稅收一覽表

除上述現(xiàn)行政策外，2011年1月，上海市、重慶市政府還分別出臺(tái)了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法，房產(chǎn)稅稅率設(shè)定在0.4%-1.2%區(qū)間內(nèi)不等。

二、稅收政策體系存在的問(wèn)題

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理

從表1中可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅目多、且稅率較重，而保有環(huán)節(jié)稅目少、稅負(fù)輕，稅負(fù)結(jié)構(gòu)明顯不合理。參考其他國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)征稅情況，美國(guó)在保有環(huán)節(jié)征收不動(dòng)產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%-3%；日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%；而我國(guó)目前只是在上海、重慶試點(diǎn)改革房產(chǎn)稅稅制，稅率只在0.4%-1.2%之間。

（二）稅收征管不嚴(yán)，存在一定的自由裁量空間

稅務(wù)部門(mén)的征管效率和效果一直是稅收政策無(wú)法執(zhí)行到位的主要癥結(jié)?；鶎佣悇?wù)部門(mén)和稅收管理員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，對(duì)稅收政策的理解掌握也往往存在偏差，深入企業(yè)查核應(yīng)繳稅款的主觀能動(dòng)性和業(yè)務(wù)能力也較缺乏。因此，經(jīng)常出現(xiàn)企業(yè)申報(bào)多少稅款，就征繳多少稅款，征管核查力度過(guò)于薄弱，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“應(yīng)收盡收”的稅收政策目的。同時(shí)，許多稅收征管和處罰的具體規(guī)定只是給出征收范圍和稅率幅度，在實(shí)際執(zhí)行中由基層稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)行政權(quán)限予以定奪，存在較大的自由裁量空間。

征管不嚴(yán)和自由裁量空間給企業(yè)偷、逃、避稅帶來(lái)了可操作的灰色空間，也滋生了稅務(wù)干部的個(gè)人腐敗等情況，更嚴(yán)重的是，稅收政策執(zhí)行不到位可能導(dǎo)致調(diào)控效果不明顯，造成稅收政策調(diào)控乏力的錯(cuò)誤判斷。

三、加強(qiáng)稅收政策調(diào)控作用的建議

（一）優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)

1.房地產(chǎn)稅收調(diào)控的著力點(diǎn)。房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控的著力點(diǎn)在于優(yōu)化改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)，切實(shí)有效地降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的交易稅負(fù)，鼓勵(lì)二手房交易，盤(pán)活存量，活躍市場(chǎng)供給，降低空置率；切實(shí)提高保有環(huán)節(jié)的實(shí)際稅負(fù)和征管力度，讓炒房者從自身利益出發(fā)，理性投資。

2.引導(dǎo)市場(chǎng)需求趨向理性。市場(chǎng)需求可以簡(jiǎn)單分為三類：剛需消費(fèi)、投資和投機(jī)。因此，在設(shè)計(jì)稅收結(jié)構(gòu)時(shí)，不要盲目采取“一刀切”的辦法，而應(yīng)該保障剛需消費(fèi)、抑制投機(jī)性需求，制定出差別化的稅收政策，積極引導(dǎo)市場(chǎng)需求趨向理性。例如，韓國(guó)采用逐級(jí)征收資本收益稅的辦法，用重稅打擊投機(jī)；美國(guó)對(duì)保有環(huán)節(jié)征收高稅；法國(guó)利用高額地皮稅、住房稅和空房稅，有效抑制投機(jī)行為。

3.運(yùn)用稅收政策調(diào)控要考慮對(duì)民生的影響。政府在設(shè)計(jì)、制定、修改稅收政策以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中，不僅要順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)、尊重市場(chǎng)規(guī)律，還要考慮政策出臺(tái)后對(duì)社會(huì)民生的影響。以北京市限購(gòu)令為例，政策規(guī)定是“北京家庭只能新購(gòu)一套商品房”，政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，既照顧到家庭自住房屋的剛性需求，又抑制投機(jī)需求。但在實(shí)際操作中，許多家庭為購(gòu)得第二套房紛紛選擇假離婚，政策帶來(lái)的副作用讓人哭笑不得，卻又無(wú)可奈何。

（二）改善稅負(fù)結(jié)構(gòu)

我國(guó)房地產(chǎn)稅收體制按照征稅環(huán)節(jié)的不同，可以從開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)調(diào)整稅負(fù)結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)稅收體系。

1.開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收政策的改進(jìn)建議。適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的稅收政策和征收范圍?？梢钥紤]通過(guò)對(duì)高檔住宅（別墅）開(kāi)征消費(fèi)稅的辦法來(lái)提高稅負(fù)，體現(xiàn)政策的導(dǎo)向作用。具體做法是對(duì)建筑面積大于150平方米、單價(jià)高于城鎮(zhèn)商品房上年均價(jià)50%以上的高檔住宅征收消費(fèi)稅，且該部分稅費(fèi)不得作為企業(yè)所得稅的抵扣項(xiàng)列支。其作用：一是鼓勵(lì)建設(shè)中小面積商品房，增加房屋的供給數(shù)量，以滿足多數(shù)民眾“居者有其屋”的住房需求；二是從政策上限制大面積住宅的開(kāi)發(fā)，節(jié)約極其有限的土地資源。

2.流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策的改進(jìn)建議。如前所述，房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅，稅種很雜，稅負(fù)過(guò)重，挫傷了存量房業(yè)主將存量房產(chǎn)投入流通領(lǐng)域的積極性。應(yīng)當(dāng)適度減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)激活二手房交易，可以考慮簡(jiǎn)化房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅制，將其中涉及的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅合并為房地產(chǎn)交易稅，按房屋面積、持有年限進(jìn)行分檔，設(shè)定級(jí)差稅率，這樣既能簡(jiǎn)化稅收征管難度，避免稅負(fù)流失，又能簡(jiǎn)化稅制，切實(shí)降低稅率。

3.保有環(huán)節(jié)稅收政策的改進(jìn)建議。盡快明確房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的必要性，適當(dāng)加大保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，打擊囤房囤地行為。當(dāng)前階段，在重慶、上海試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)上，擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模和范圍，讓稅務(wù)機(jī)關(guān)熟悉掌握房產(chǎn)稅的征收模式；同時(shí)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)70個(gè)大中城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)，根據(jù)家庭持有房產(chǎn)多少來(lái)繳納稅款，如一個(gè)三口之家，可能分居兩地，在A、B兩地分別有一套90和100平米的房屋，按人均40平米的合理住房面積計(jì)算，每人可根據(jù)實(shí)際情況任選一地作為經(jīng)常居住地，那么，這個(gè)家庭超出合理住房面積為70平米，即按70平米繳納房產(chǎn)稅。

（三）強(qiáng)化稅收征管

出臺(tái)了好的稅收政策不去執(zhí)行或者執(zhí)行不力，依然不足以取得好的調(diào)控效果。基層稅務(wù)機(jī)關(guān)要實(shí)現(xiàn)電子化征稅模式，壓縮人情稅、自由裁量空間等，引入房屋估價(jià)系統(tǒng)，堅(jiān)決打擊簽訂陰陽(yáng)合同等避稅行為，同時(shí)加強(qiáng)專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)和業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)，對(duì)于能查稅、敢查稅、作風(fēng)清廉務(wù)實(shí)的稅務(wù)干部要大力進(jìn)行精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，堵塞稅收流失的同時(shí)，也要能夠經(jīng)得起物質(zhì)誘惑，切實(shí)提高稅源管理、查賬核實(shí)的積極性。

另外，稅務(wù)稽查也要起到保障稅源、打擊偷逃稅行為的作用。一旦發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，要從嚴(yán)處罰，處以高額罰款，納入稅收征管黑名單，不定期高頻率地對(duì)其進(jìn)行稅務(wù)征管抽查，強(qiáng)化震懾作用。同時(shí)，對(duì)于管理該違法企業(yè)的稅收管理員，也要從重追究其履職不力的責(zé)任，確保權(quán)責(zé)一體。