房產(chǎn)稅對中國房價走勢的影響

李雙全

中國房價走勢一直被學(xué)術(shù)界和民間高度關(guān)注。房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，其對于房價的走勢究竟會帶來什么樣的影響？文章搜集大量的數(shù)據(jù)，通過對比和分析，分別從目前國內(nèi)外房產(chǎn)稅征收的差異、影響房產(chǎn)稅擴(kuò)容的因素、房產(chǎn)稅試點效果等三個方面，論證了房產(chǎn)稅對中國房價走勢的影響。

房產(chǎn)稅和物業(yè)稅盡管都屬于財產(chǎn)稅，但二者存在兩個方面的差別：房產(chǎn)稅僅對經(jīng)營性房屋征稅，而物業(yè)稅對所有房屋征稅；房產(chǎn)稅的稅基為房產(chǎn)的余值即原值減去折舊征收，而物業(yè)稅是按照房產(chǎn)的評估值征收。

中國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是根據(jù)國務(wù)院1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》開征的，以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。而物業(yè)稅目前沒有法定的征收依據(jù)，從目前中國官方2010年后發(fā)布的文件表述（最早可見財政部提交第十一屆全國人大三次會議并獲得通過的《關(guān)于中央和地方2009年預(yù)算執(zhí)行情況與2010年中央與地方預(yù)算草案的報告》僅提到“完善消費稅和房產(chǎn)稅制度”）看，物業(yè)稅似將被房產(chǎn)稅替代。

因此，本文以房產(chǎn)稅為例簡要分析其對中國房價走勢的影響。

一、 目前國內(nèi)外房產(chǎn)稅征收的差異

房產(chǎn)稅是主要國家地方稅收收入的主要來源，而在我國稅收中占比較低。

2011年OECD國家房產(chǎn)稅收入占GDP的比重（%） 發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)稅占GDP的比例要明顯高于其他國家。在OECD國家中，英國占比最高達(dá)到4.12%，從有數(shù)據(jù)統(tǒng)計的1965

年以來，美國該比例一直超過3%。

美國房產(chǎn)稅收入占地方財政收入比（僅含地方收入來源，state and local governmen）

單獨觀察美國數(shù)據(jù)，從state & local government 這一等級看，房產(chǎn)稅收入占到稅收收入的34%，占該層級地方財政收入的19%，足見房產(chǎn)稅在美國財政收入中的重要性。

日本房產(chǎn)稅占市町村級稅收收入的比重

日本無單獨的房產(chǎn)稅，在市町村這一稅收等級中，2009年對土地及家屋征稅（固定資產(chǎn)稅項下）占到該等級稅收收入的35%。在更大的層次上，占到都道府收入稅收收入的20%，占都道府所有收入的7%。

從以上數(shù)據(jù)中可以看出，在世界主要國家中，房產(chǎn)稅收入都是地方政府稅收收入的主要來源。

中國歷年房產(chǎn)稅占地方稅收收入比重

從我國稅收上看，2011年房產(chǎn)稅收入1102億，僅占地方財政收入的2.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國、日本等國水平。

二、 影響房產(chǎn)稅擴(kuò)容的因素

（一）、房價收入比高企

我國主要城市房價收入比測算

目前，影響房產(chǎn)稅征收的最大障礙在于立法層面。十八屆三中全會關(guān)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，同時又提出“落實稅收法定原則”，由此可以理解為，房地產(chǎn)稅制的改革要立法先行。

國際房價收入比

（二）、交易環(huán)節(jié)賦稅較高

交易環(huán)節(jié)賦稅較高，尤其是賣地收入使得地方政府已經(jīng)從地產(chǎn)中變相獲得了收入，房產(chǎn)稅開征短期內(nèi)難以取代土地財政，政府積極性有限 。

在交易環(huán)節(jié)中中國的稅收種類和稅率高于部分國家，在流通環(huán)節(jié)稅收不調(diào)整的情況下，單方面增加房產(chǎn)稅收入較為困難。 從另一個更重要的方面來講，與國外比較中國一個最特殊的國情是“土地財政”。

以2012年為例，地方財政收入61077億，土地出讓金收入達(dá)到28517億，占占地方財政收入的44%。

重慶和上海的房產(chǎn)稅試點方案

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅仍按照1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，排除了對住宅征收房產(chǎn)稅，而上海和重慶的試點僅針對增量或高端住宅，且稅率較低。

三、 房產(chǎn)稅試點效果

按重慶和上海的征稅方式，房產(chǎn)稅難以取代土地財政。

按《上海市2012年預(yù)算執(zhí)行情況》披露的數(shù)據(jù)，2012年上海房產(chǎn)稅收入24.6億元，而根據(jù)重慶市財政局領(lǐng)導(dǎo)接受媒體采訪披露的數(shù)據(jù)來看，全年共征收房產(chǎn)稅約1億。這與兩城市超過1000億的土地出讓金來看，相差甚為懸殊。

房產(chǎn)稅能否實現(xiàn)較大范圍內(nèi)的擴(kuò)容關(guān)鍵在于地方政府的態(tài)度，只有房產(chǎn)稅能在較大程度上增加地方政府收入，地方政府才有足夠的推廣動力。

假設(shè)房產(chǎn)稅按照存量評估價值來征收，2011年年末我國城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積為32.7平米，城鎮(zhèn)人口6.9億人，則2011年年末城鎮(zhèn)住房建筑面積存量為226億平米，2012年全年竣工住宅面積7.9億平米，則2012年年末共有住宅存量面積234億平米。2012年住宅銷售均價為5011元/平米，則在不考慮住宅折舊等因素，我們計算的一個存量房評估價值的上限為117萬億。

根據(jù)上表，在我們假設(shè)的評估值為上限的情況下，實際稅率必須達(dá)到2.5%，對應(yīng)名義稅率為6%的情況下，房產(chǎn)稅的規(guī)模才可能達(dá)到土地出讓金的規(guī)模。

實際的房產(chǎn)評估值由于折舊等原因應(yīng)該會明顯低于我們所使用的上限值，因此稅率將必須更高才能與土地出讓金規(guī)模相當(dāng)。但考慮到住戶支付能力的限制，要用房產(chǎn)稅來替代土地出讓金短期內(nèi)可能并不現(xiàn)實。

事實上，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價并不見效。

2011年1月27日，上海和重慶相繼宣布從28日起開征房產(chǎn)稅。從成交上看，雖然2011年上海和重慶兩城市的成交確實出現(xiàn)了明顯的下滑，但這是與整個宏觀貨幣環(huán)境等因素相關(guān)的，比較可比城市可以發(fā)現(xiàn)，上海和重慶并未走出獨立的趨勢，也即是說房產(chǎn)稅并未產(chǎn)生明顯的作用。

而從房價上看，上海和重慶的房價漲幅也和可比城市相當(dāng)。也即是說房產(chǎn)稅，至少是目前試用的房產(chǎn)稅長期是無法對成交和房價造成明顯影響的。

從國外的經(jīng)驗來看，美國及歐洲諸國、韓國等國家的房產(chǎn)稅調(diào)控房價的失敗案例也屢見不鮮。

美國及歐洲諸國征收房產(chǎn)稅的歷史悠長，房產(chǎn)稅是地方政府獲取財政收入的重要手段，并未作為地產(chǎn)調(diào)控措施采用，而亞洲的韓國曾經(jīng)曾兩次通過開征房產(chǎn)稅來試圖調(diào)節(jié)高企的房價，其中1990年用累進(jìn)制方式分開征收土地和房屋物業(yè)稅，但直至1991年末房價仍然大幅上升，隨著1992年韓國M2增速下臺階，才令房價出現(xiàn)了同比出現(xiàn)下降。

2005年韓國開征綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象是6 億韓元以上的住房，稅率是1%至3%。但由于征稅的標(biāo)的房價是市場價的60%至70%，實際稅率要低很多。在2007 年，綜合不動產(chǎn)稅實際稅率達(dá)到最高峰的0.87%。再加上普通財產(chǎn)稅，負(fù)擔(dān)確實不輕。從2008 年開始，韓國實行減稅政策，調(diào)整了綜合不動產(chǎn)稅，把征稅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)到價值9 億韓元以上的住房，把稅率下調(diào)到0.5%至1%。

韓國及首爾房價同比（%）

在今年3月份結(jié)束的“兩會”上，我們也發(fā)現(xiàn)，《政府工作報告》中絕口不提房地產(chǎn)調(diào)控，而僅強(qiáng)調(diào)要做好房地產(chǎn)稅的立法工作?？梢钥闯?，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路已經(jīng)發(fā)生了重要轉(zhuǎn)變，房價最終還是會由市場來決定，即便能房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)對房價構(gòu)成影響，但長期看，其僅是增加政府財政收入的手段，而不會對房價產(chǎn)生任何實質(zhì)影響。

因此，房產(chǎn)稅是增加財政收入的手段， 但對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用不明顯，亦不會必然導(dǎo)致房價下跌。

（作者單位：云南財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）