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    物業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理方法的措施

    2014-11-03 23:01:28毛煥華
    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用

    毛煥華

    物業(yè)管理在我國(guó)經(jīng)歷20多年歷程,終于步入正軌,實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化。其中預(yù)算管理在物業(yè)管理了中起著舉足輕重的地位,因此,該文選此題作為研究對(duì)象,可分為兩大部分,首先,從理論方法方面介紹物業(yè)管理全面預(yù)算管理的方法,可分為四個(gè)方面:預(yù)算編制的原則、預(yù)算管理的內(nèi)容、預(yù)算編制的步驟以及預(yù)算編審程序;其次則是通過(guò)實(shí)際案例分析物業(yè)全面預(yù)算管理的具體措施:收入來(lái)源與預(yù)算管理以及成本費(fèi)用與預(yù)算管理。希望通過(guò)此研究能對(duì)今后物業(yè)預(yù)算管理提供借鑒和參考。

    一、概念界定

    (一)預(yù)算編制的原則

    目標(biāo)導(dǎo)向原則。公司高層根據(jù)實(shí)際情況共同擬定一項(xiàng)適合公司發(fā)展的計(jì)劃,此戰(zhàn)略方針可長(zhǎng)可短,并根據(jù)當(dāng)時(shí)公司的真實(shí)狀況做出年度預(yù)算。每個(gè)子公司或各級(jí)部門(mén)則預(yù)計(jì)各自的財(cái)務(wù)預(yù)算[1]。

    綜合平衡原則。實(shí)現(xiàn)公司的全面發(fā)展,合理進(jìn)行總部和局部的預(yù)算。

    成本費(fèi)用完全化原則。各個(gè)部門(mén)將成本費(fèi)收入到預(yù)算管理當(dāng)中去。

    重點(diǎn)支出項(xiàng)目重點(diǎn)控制原則[2]。企業(yè)的進(jìn)步,離不開(kāi)對(duì)可信競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng),且對(duì)待一些重大的項(xiàng)目要嚴(yán)格遵照公司方針去執(zhí)行,必須經(jīng)過(guò)慎重商定后才可更改。

    (二)預(yù)算管理的內(nèi)容

    營(yíng)業(yè)收入預(yù)算。在預(yù)算期中,該公司用勞務(wù)業(yè)務(wù)或銷售業(yè)務(wù)等方面所創(chuàng)造的收入預(yù)算,即營(yíng)業(yè)收入預(yù)算。這部分中的預(yù)算額是以該公司的年度計(jì)劃值或者勞務(wù)業(yè)務(wù)量的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)衡量的。

    物業(yè)管理成本預(yù)算。在公司預(yù)算期中完成該公司所指定的目標(biāo)而所花費(fèi)的資金,在此過(guò)程中,公司對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用成本都有相關(guān)的規(guī)定和衡量標(biāo)準(zhǔn),并結(jié)合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)估算出的成本。

    期間費(fèi)用預(yù)算。期間,指的是該公司的預(yù)算期間,即,在預(yù)算期間當(dāng)中各個(gè)環(huán)節(jié),如,管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等,并且要區(qū)分一些固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用的本質(zhì)區(qū)。通過(guò)往年的年度總結(jié)經(jīng)驗(yàn)加以實(shí)際分析,全面制定預(yù)算費(fèi)用,各部門(mén)合理分配費(fèi)用編制[3]。

    材料采購(gòu)預(yù)算。采購(gòu)是預(yù)算期中必不可缺環(huán)節(jié),所需采購(gòu)的物質(zhì)有各種類的商品、性價(jià)較高的消耗物品、以及公司業(yè)務(wù)中所需的必備材料工具等。

    固定資產(chǎn)預(yù)算。此類的預(yù)算則是在預(yù)算期中所需購(gòu)買(mǎi)的固定消耗物質(zhì)。

    (三)預(yù)算編制的步驟

    審查平衡。財(cái)務(wù)部門(mén)及相關(guān)部門(mén)對(duì)公司各個(gè)部門(mén)資金預(yù)算進(jìn)行檢查核實(shí),如若有一些不和實(shí)際情況的財(cái)務(wù)預(yù)算,則會(huì)根據(jù)真實(shí)情況加以修改。并且要把公司的指標(biāo)規(guī)劃下達(dá)到各級(jí)部門(mén),通過(guò)此計(jì)劃書(shū)來(lái)修正各部門(mén)之間的預(yù)算費(fèi)用[4]。

    審查批準(zhǔn)。財(cái)務(wù)部門(mén)把其他各個(gè)部門(mén)所制定的預(yù)算方案進(jìn)行整理,報(bào)給上級(jí)進(jìn)行審議,之后再匯報(bào)到最高成。

    發(fā)出的執(zhí)行。企業(yè)年度預(yù)算提交董事會(huì)審批,然后去下發(fā)到各部門(mén),分解落實(shí)財(cái)政部門(mén)后。

    (四)預(yù)算編審程序

    物業(yè)單位要按照“上下結(jié)合,分級(jí)編制,逐級(jí)匯總”的步驟來(lái)進(jìn)行。第二年的預(yù)算編輯工作在當(dāng)年的九月開(kāi)始實(shí)施,結(jié)合實(shí)際情況按照以下思路進(jìn)行操作 [5]:

    各地方物業(yè)管理人要在當(dāng)?shù)嘏e行一次預(yù)算工作會(huì)議,把工作內(nèi)容中所需的預(yù)算資金情況通報(bào)到開(kāi)發(fā)商,預(yù)算執(zhí)行委員會(huì)工作組處的管理者根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算評(píng)估報(bào)表來(lái)制定當(dāng)年的資金使用框架,并由該部門(mén)總經(jīng)理制定出年度目標(biāo)計(jì)劃。

    在第一階段完成一月之后,物業(yè)管理負(fù)責(zé)人就要開(kāi)始準(zhǔn)備第二次預(yù)算會(huì)議的工作,再由下屬的各個(gè)部門(mén)管理者對(duì)該部門(mén)所制定的目標(biāo)所需材料進(jìn)行匯總,最后將所得由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理負(fù)責(zé)人將此數(shù)據(jù)上報(bào)給開(kāi)發(fā)商。

    項(xiàng)目預(yù)算酬金制的物業(yè)管理負(fù)責(zé)人開(kāi)始著手第三次預(yù)算會(huì)議,主要內(nèi)容則是調(diào)整開(kāi)發(fā)商和部門(mén)預(yù)算之間的偏差,把相關(guān)數(shù)據(jù)(需備份)再次上報(bào)給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商定。

    預(yù)算管理委員會(huì)總負(fù)責(zé)人進(jìn)行第一次預(yù)算會(huì)議,會(huì)議方式不限,但必須將會(huì)議內(nèi)容傳達(dá)到各個(gè)物業(yè)管理負(fù)責(zé)人,再經(jīng)確定預(yù)算編制方法和來(lái)年預(yù)算程序,整理完畢后,將此通知下發(fā)到個(gè)部門(mén)之間。

    所有部門(mén)預(yù)算人員召開(kāi)一次預(yù)算會(huì)議,把高層的精神要領(lǐng)傳到到位,財(cái)務(wù)經(jīng)理根據(jù)預(yù)算實(shí)施過(guò)程給出相關(guān)改進(jìn)意見(jiàn),各地方物業(yè)管理負(fù)責(zé)人對(duì)未來(lái)一年的目標(biāo)框架進(jìn)行結(jié)構(gòu)布置

    二、實(shí)例分析

    (一)項(xiàng)目背景

    高地物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱:高地物業(yè))是復(fù)地集團(tuán)(2337HK)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)之全資機(jī)構(gòu)——高地資產(chǎn)之核心成員企業(yè)。2008年底,高地物業(yè)接管了寫(xiě)字樓A項(xiàng)目,總建筑面積15.35萬(wàn)平方米,2009年度買(mǎi)行全面預(yù)算管理。

    (二)具體措施

    方法一:收入來(lái)源與預(yù)算管控

    項(xiàng)目A的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以(元/月)來(lái)進(jìn)行結(jié)算,根據(jù)當(dāng)?shù)厥形锞终闹笇?dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)16-22元/m2,在收入預(yù)算時(shí),財(cái)務(wù)部門(mén)就要把相關(guān)資料進(jìn)行收集,做出整理,把一切預(yù)算浮動(dòng)因素考慮在內(nèi)(如房屋空置率),根據(jù)實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)推算主要營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的收入數(shù)據(jù)[6]。

    在管理管理收費(fèi)中盡管有合同的規(guī)定,但業(yè)務(wù)的入住是有一定的過(guò)程,這樣就出現(xiàn)了入住率的偏差,從而使得主營(yíng)收入不得一次性回收到位,直接造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入與預(yù)算的偏差現(xiàn)象。在不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下,A項(xiàng)目根據(jù)所管物業(yè)狀況和物業(yè)區(qū)域的特點(diǎn),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),如對(duì)空置物業(yè)開(kāi)展租賃服務(wù),收取代租服務(wù)手續(xù)費(fèi)收入,提供有償特約短駁費(fèi)服務(wù),多方位、多渠道創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

    方法二:成本費(fèi)用與預(yù)算管控

    收入來(lái)源的基本確定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的顯著特征,它不受季節(jié)的影響,也無(wú)淡旺季之分,成本和費(fèi)用的管理及控制成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容:

    辦公物業(yè)管理費(fèi)用??煞譃樗膫€(gè)部分[7]:人力成本占比最大,約為總成本的四層;公共能源為其次,約占總成本三層比例;運(yùn)營(yíng)成本和管理費(fèi)用分別占兩層和一層的比例??梢钥闯?,人力成本和公共能源的總和比例已達(dá)到70%,因此,在成本管理上,應(yīng)重對(duì)這兩點(diǎn)做到重點(diǎn)管理。

    寫(xiě)字樓成本控制方法[8]。首先,建立成本預(yù)算與定額管理系統(tǒng)。成本控制指標(biāo)分解,縱向到底,橫向到邊,全員參與。其次,把人力成本和公共能源成本管理進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。例如,A項(xiàng)目的能源控制組2009年度能源預(yù)算3124000元,占總成本的32.56%;2009年度薪酬預(yù)算2873700元,占總成本的29.95%[9]。

    能源成本控制的具體措施。在充分滿足業(yè)主能源需求的情況下(如需要照明及設(shè)備需求),控制能源成本。能源成本控制的具體措施:普通的測(cè)量、非空白的管理、價(jià)格的計(jì)算精度、平衡點(diǎn)操作[10]。

    首先,做到普通的測(cè)量。第一,總電表的數(shù)據(jù)顯示要將公共設(shè)施費(fèi)用計(jì)算其中;第二,選擇國(guó)家優(yōu)惠政策來(lái)安裝相關(guān)節(jié)能設(shè)施;第三,大型公共設(shè)施應(yīng)單獨(dú)安裝專用電表;第四,在每層樓安裝一個(gè)電表,為今后節(jié)能措施收集數(shù)據(jù);第五,在物業(yè)管理自用出安裝對(duì)應(yīng)電表。

    其次,管理沒(méi)有空白。在節(jié)能使用規(guī)定的基礎(chǔ)上對(duì)一些公共設(shè)施進(jìn)行專人開(kāi)關(guān)和控制來(lái)進(jìn)一步節(jié)能。把浪費(fèi)公共設(shè)施能源的現(xiàn)象加以修改,比如,道路路燈,夜班情況下,能源開(kāi)關(guān)安排情況對(duì)號(hào)入座。通過(guò)相關(guān)措施來(lái)杜絕管理盲區(qū)。

    再次,精準(zhǔn)的電價(jià)核算。按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定來(lái)計(jì)算電費(fèi)。商務(wù)樓與居民樓的樓盤(pán)框架的不一致,直接決定了商務(wù)樓在電表安裝上不能實(shí)施戶表工程。而在物業(yè)成本控制基礎(chǔ)上,只能通過(guò)顧客均攤方式來(lái)分擔(dān)線路損耗資金。因此,財(cái)務(wù)人員在可算費(fèi)用時(shí),應(yīng)將此兩點(diǎn)因素考慮其中,給出相對(duì)固定的單價(jià)數(shù)額。

    最后,平衡點(diǎn)運(yùn)行。要有設(shè)備的運(yùn)作規(guī)程和能源控制操作規(guī)程;在設(shè)備照明管理上,不僅要根據(jù)規(guī)章制度來(lái)執(zhí)行,同時(shí)也要根據(jù)不同情況、不同責(zé)任區(qū)來(lái)自行調(diào)整合適的操作規(guī)定。

    (作者單位:北京理想資產(chǎn)管理有限公司)

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